위 자료들을 개발허가 등을 받고 지목 변경이 예정되어 있는 경우 곧바로 공시지가에 반영하여야 한다는 납세자의 주장을 뒷받침하는 증거로 보기 어렵고, 달리 이를 인정할 증거가 없으므로, 처분은 적법하다.

1. 처분의 경위

가. 원고는 2010. 4. 14. 피고로부터 농지인 구 파주시 탄현면

법흥리 179-1 전 833㎡,

구 같은 리 180-4 답 1,718㎡,

구 같은 리 181 전 581㎡ 합계 3,132㎡(이하 총칭하여 ‘이 사건 토지’라 한다)에 대하여 창고부지 조성을 목적으로 하는 개발행위허가를 받아 부지 조성 및 그 지상에 창고를 신축하는 등의 개발사업(이하 ‘이 사건 개발사업’이라 한다)을 완료한 후, 2010. 11. 10. 피고로부터 창고에 대한 건축물 사용승인을 받았고, 그 직전인 2010. 11. 9. 이 사건 토지의 지목이 창고용지로 변경되었으며, 2010. 11. 17. 이 사건 토지는 모두 합병되어 파주시 탄현면

법흥리 179-1 창고용지 3,132㎡가 되었다.

나. 피고는 2011. 5. 17. 위 개발사업과 관련하여 원고에게

개발이익환수에 관한 법률(이하 ‘개발이익법’이라 한다) 제10조 제3항 본문에 의하여 이 사건 토지의 개별공시지가를 기준으로 부과개시시점지가를 산정한 다음, 아래 계산 내역과 같이 산출된 개발부담금 87,218,360원을 부과(이하 ‘이 사건 처분’이라 한다)하였다.

[인정근거] 다툼 없는 사실, 갑 9, 10, 12호증, 을 1호증의 각 기재, 변론 전체의 취지

2. 이 사건 처분의 적법 여부

가. 원고의 주장

(1) 개별공시지가에 의한 부과개시시점지가 산정의 위법성

이 사건 개발사업에 대한 개발부담금 부과개시시점(2010. 4. 14.) 이전인 2010. 2. 26.

진용선과 이 사건 토지에 관한 매매계약을 체결하였고, 그 후 실제 면적과 공부상 면적의 차이, 농지보전부담금의 변경 가능성 등을 이유로 대금을 일부 수정한 후, 매매계약에 따라 최종적으로 매매대금 1,078,421,300원2)2) 원고는 제1심에서는 다음에서 살펴보는 바와 같이 함께 매수한 도로 지분까지 포함하여 이 사건 토지 대금이 964,820,000원임을 전제로 농지보전부담금을 합한 최종 매매대금이 1,098,086,300원이라고 주장하였으나, 당심에서는 이 사건 토지 대금이 위 도로 지분에 상당하는 대금을 공제한 945,155,000원임을 전제로 농지보전부담금을 합한 최종 매매대금이 1,078,421,300원이라고 주장한다.

(이 사건 토지 대금 945,155,000원 + 지목을 창고로 변경함에 따른 농지보전부담금 133,266,300원)을 지급하였으므로,

구 개발이익법(2013. 3. 23. 법률 제11690호 개정되기 전의 것, 이하 같다) 제10조 제3항 단서 제5호 및

시행령(2013. 3. 23. 대통령령 제24443호 개정되기 전의 것, 이하 같다) 제11조 제5항에 의하여 부과개시시점의 지가는 이 사건 토지의 실제 매입가격인 위 매매대금 1,078,421,300원 또는 농지보전부담금을 제외한 대금 945,155,000원으로 산정하여야 함에도, 개별공시지가를 기준으로 부과개시시점지가를 산정함으로써 과다하게 산출된 개발부담금을 부과한 이 사건 처분은 위법하다.

(2) 부과개시시점지가 산정의 기초가 된 공시지가의 위법성

이 사건 토지는 위 매매계약이 체결되기 이전인 2009. 9. 17. 당시 소유자인

진용선이 피고로부터 공장설립(조건부)승인을 받았으므로, 이 사건 토지에 대한 2009. 하반기 공시지가는 주위 토지의 공시지가에 비추어 ㎡ 당 330,000원으로 평가됨에도, 국토교통부가 그와 같은 적정 공시지가를 적시에 반영하지 아니하였고, 이에 따라 피고가 종전 과소 금액의 공시지가를 기준으로 부과개시시점지가를 산정함으로써 과다하게 산출된 개발부담금을 부과한 이 사건 처분은 위법하다.

나. 관계 법령

별지 관계 법령의 기재와 같다.

다. 인정사실

(1)

진용선은 2009. 8. 14. 피고로부터 자신의 소유이던 이 사건 토지에 관하여 공장설립(조건부)승인을 받았다.

(2) 그 후

진용선 소유의 이 사건 토지 및 파주시 탄현면

법흥리 181-1 도로 37㎡,

같은 리 180-3 도로 78㎡ 합계 3,247㎡ 중 아래 면적에 관하여,

진용선과 원고 사이에 다음과 같은 내용으로 3차에 걸쳐 매매계약서가 작성되었다.

(3) 원고는 앞서 본 바와 같이 2010. 4. 14. 피고로부터 이 사건 토지에 대하여 창고부지 조성을 목적으로 하는 개발행위허가를 받았다.

(4) 원고는 이 사건 토지의 매입과 관련하여 다음과 같이 금원을 지급하였다.

(5) 원고는 2010. 4. 16. 이 사건 토지의 매입가격을 1,091,995,800원(2차 계약서)으로 하여 토지거래허가를 받았고, 2010. 4. 19. 이 사건 토지의 매입가격을 1,071,150,800원, 같이 취득한 위 도로 부지의 매입가격을 19,665,000원으로 하여 합계 1,090,815,800원(3차 계약서)에 대한 등록세를 납부하였다.

(6) 한편, 원고가

한국농어촌공사에 지급한 창고로 지목을 변경함에 따른 농지보전부담금 133,266,300원은 이미 이 사건 처분 과정에서 기타 경비로 산정되었다.

[인정근거] 갑 1, 3호증의 각 1 내지 3, 갑 2, 4 내지 6, 8, 10호증, 을 1, 4, 5호증의 각 기재, 변론 전체의 취지

라. 판단

(1) 개발부담금 산정의 기초가 되는 부과개시시점지가 산정 방법

개발이익법에서 규정하고 있는 개발부담금이란 개발사업이 시행되는 기간, 즉 개시시점과 종료시점 사이에 개발사업의 시행 등으로 정상지가상승분을 초과하는 토지가액의 증가분이 있는 경우에 이를 개발이익으로 보고 그에 대하여 부과ㆍ징수하는 금액으로서,

구 개발이익법 제10조는 개시시점지가는 부과 개시 시점이 속한 연도의 부과 대상 토지의 개별공시지가(부과 개시 시점으로부터 가장 최근에 공시된 지가를 말한다)에 그 공시지가의 기준일부터 부과 개시 시점까지의 정상지가상승분을 합한 가액(이하 ‘개별공시지가 등’이라 한다)을 원칙으로 하되, 예외적으로 사인 간 매매에 있어서는 ‘실제로 매입한 가액이 정상적인 거래 가격이라고 객관적으로 인정되는 경우로서 대통령령으로 정하는 경우’에 해당하는 경우에 한하여 실제의 매입가액에 그 매입일부터 부과 개시 시점까지의 정상지가상승분을 더하거나 뺀 가액을 개발부담금산정의 개시지점시가로 할 수 있다고 규정하고 있다.

(2) 개별공시지가 등에 의한 부과개시시점지가 산정의 위법성 주장에 대하여

㈎ 사인 간 매매에 있어서 그 매매대금이 부과개시시점지가 산정의 근거가 되기 위한 요건인 ‘정상적인 거래 가격이라고 객관적으로 인정되는 경우’라는 것은, 부과개시시점 이전에 매입한 경우로서 그 매입가격이 취득세의 과세표준이 될 뿐만 아니라 매입가격이 개발이익(개발사업의 시행 또는 토지이용계획의 변경 기타 사회·경제적 요인에 의하여 정상지가상승분을 초과하여 사업시행자 또는 토지소유자에게 귀속되는 토지가액의 증가분, 개발이익법 제2조 제1호)이 포함되지 아니한 정상적인 거래가격이라고 객관적으로 인정될 수 있는 것을 의미한다(

대법원 2012. 1. 27. 선고 2010두23774 판결 등 참조).

㈏ 먼저 원고가 이 사건 토지의 매수를 위하여 지출한 대금이라고 주장하는 1,078,421,300원 또는

한국농어촌공사에 지급한 농지보전부담금을 제외하고 피고에게 지급한 대금 945,155,000원이 진정한 매매대금임을 전제로 살펴본다.

앞서 인정한 사실에서 드러난 다음과 같은 사정들 즉, ① 위 매매대금은 매매계약 당시 이 사건 토지에 대한 개별공시지가 등에 개발 종료시까지의 정상지가 상승분을 합친 금액 보다 2배 이상 높은 점, ② 또한 위 매매대금은 이 사건 토지에 대한 종료시점지가 보다도 높거나 이에 근접하는바, 원고는 이 사건 개발사업에 대한 비용으로 2억 2500만 원 이상을 투입하였음에도, 매입대금이 종료시점의 지가 보다 높거나 그에 근접한다는 것은 매매대금 자체에 개발이익이 포함된 것으로 볼 여지가 많은 점, ③ 원고가 이 사건 토지를

진용선으로부터 매수할 당시 이미

진용선이 이 사건 토지에 관하여 공장설립을 승인받았고, 그에 따른 농지전용부담금도 원고가 부담한 사정 등에 비추어 위 매매대금에는 위와 같은 공장설립승인에 따른 개발이익이 포함되어 있는 것으로 보이는 점 등을 종합하여 보면, 원고 주장의 위 매매대금에 대하여 개발이익이 포함되지 아니한 정상적인 거래가격임이 객관적으로 인정되었다고 보기 어렵다 할 것이고, 달리 이를 인정할 만한 증거가 없다.

㈐ 나아가 매매계약서의 대금이 실제 매입가격이라 할 수 있는지를 살펴본다.

이 사건 토지에 대한 매매계약이 3회에 걸쳐 체결되었다거나 각각의 매매대금과 매매대상 면적이 서로 다르다는 것은 매우 이례적인 점, 또한 원고가

진용선의 계좌로 실제로 송금한 금원으로서 진정한 매매대금이라고 주장하는 금액과도 일치하지 않는 점, 원고는 2010. 4. 16. 이 사건 2차 매매계약서를 기초로 토지거래허가를 받았으나, 그로부터 3일 후인 2010. 4. 19. 이 사건 3차 계약서의 대금을 기초로 등록세를 납부한 점(2010. 4. 19. 부동산거래계약신고필증도 위 3차 계약서를 기초로 교부받았다) 등에 비추어 원고 주장과 같은 매매계약이 실제로 체결된 것으로 단정하기 어렵고, 특히 원고가 실제 매매대금이라고 주장하는 1,078,421,300원에는

한국농어촌공사에 지급하였다가 이미 기타 경비로 인정받은 창고로의 지목변경에 따른 농지보전부담금까지 포함되어 있어 이를 이 사건 토지의 실제 매입가격으로 볼 수 없다.

따라서 원고의 이 부분 주장은 어느 모로 보나 이유 없다.

(3) 부과개시시점지가 산정의 기초가 된 공시지가의 위법성 주장에 대하여

원고는 이 부분 주장의 근거로 이 사건 토지의 주변 토지인 파주시 탄현면

법흥리 493-1 및

같은 리 180-13)3) 원고는

같은 리 190-1이라고 주장하나, 이는

같은리 180-1의 오기로 보인다.

에 대한 2008년 또는 2009년 무렵의 공시지가를 들고 있다.

그러나 을 6호증의 1 내지 6, 을 7호증의 1, 2, 을 8호증의 각 기재에 의하면, 파주시 탄현면

법흥리 493-1은

같은 리 493에서 2009. 9. 17. 분할된 토지로서, 이미 1995년경부터 그 지상에 공장이 존재하여 공시지가는 이미 공업용으로 산정되어 왔던 사실,

같은 리 180-1은 공사가 거의 완료된 이후에야 이를 공시지가에 반영한 사실을 인정할 수 있고, 이에 비추어 위 자료들을 개발허가 등을 받고 지목 변경이 예정되어 있는 경우 곧바로 공시지가에 반영하여야 한다는 원고의 주장을 뒷받침하는 증거로 보기 어렵고, 달리 이를 인정할 증거가 없다.

원고의 이 부분 주장도 이유 없다.

3. 결론

그렇다면, 원고의 이 사건 청구는 이유 없어 이를 기각하여야 할 것인바, 제1심 판결은 이와 결론을 같이 하여 정당하므로 원고의 항소를 기각하기로 하여 주문과 같이 판결한다.