토지 등의 매매계약은 앞서 본 각 특약 내용에 비추어 기존에 허가된 공장개발사업 또는 위 허가에서 변경된 개발사업을 납세자가 진행하리라는 것이 전제된 계약이었던 바, 위 매입가격에는 개발사업에 따른 개발이익이 상당부분 포함되어 있다고 보이므로, 처분은 적법하다.

1. 처분의 경위

가. 원고는 2010. 4. 14. 피고로부터 파주시 탄현면

법흥리 179-1 전 833㎡,

같은 리 180-4 답 1,718㎡,

같은 리 181 전 581㎡ 합계 3,132㎡(이하 총칭하여 ‘이 사건 토지’라 한다)에 대하여 창고부지 조성을 목적으로 하는 개발행위허가를 받아 개발사업(이하 ‘이 사건 개발사업’이라 한다)을 완료한 다음, 2010. 11. 10. 건축물 사용승인을 받고, 그 무렵 지목을 창고용지로 변경하였다.

나. 피고는 2011. 5. 17. 위 개발사업과 관련하여 원고에게

개발이익환수에 관한 법률(이하 ‘개발이익법’이라 한다) 제10조 제3항 본문에 의거하여 이 사건 토지의 개별공시지가를 기준으로 부과개시시점지가를 산정한 다음, 아래 계산 내역과 같이 산출된 개발부담금 87,218,360원을 부과(이하 ‘이 사건 처분’이라 한다)하였다.

[인정근거] 다툼 없는 사실, 갑 제9, 10, 12호증, 을 제1호증의 각 기재, 변론 전체의 취지

2. 이 사건 처분의 적법 여부

가. 원고의 주장

원고는 이 사건 개발사업에 대한 개발부담금 부과개시시점(2010. 4. 14.) 이전인 2010. 2. 26. 이 사건 토지의 소유자이던

진용선과 이 사건 토지에 관한 매매계약을 체결하였고, 그 후 실제 면적과 공부상 면적의 차이, 농지보전부담금의 변경 가능성 등을 이유로 매매대금을 약간 수정하였을 뿐, 위 매매계약에 따라 농지보전부담금을 포함하여 매매대금 1,098,086,300원( = 이 사건 토지 자체의 가액 964,820,000원 + 매도인을 대신하여 원고가 납부한 농지보전부담금 133,266,300원)을 지급하였으므로,

개발이익법 제10조 제3항 단서 제5호 및

시행령 제11조 제5항에 의하여 부과개시시점지가를 이 사건 토지의 실제 매입가격인 위 매매대금을 기준으로 산정하여야 한다.

또는 적어도 이 사건 토지 자체의 가액으로 약정된 위 964,820,000원만은 이 사건 토지의 실제 매입가격으로 인정되어야 한다. 그럼에도 개별공시지가를 기준으로 부과개시시점지가를 산정한 피고의 이 사건 처분은 위법하다.

나. 관계 법령

별지 관계 법령의 기재와 같다.

다. 인정사실

(1)

진용선은 2009. 8. 14. 피고로부터 자신의 소유이던 이 사건 토지에 관하여 공장설립(조건부)승인을 받았다.

(2) 그 후

진용선 소유의 이 사건 토지 및 파주시 탄현면

법흥리 181-1 도로 37㎡,

같은 리 180-3 도로 78㎡ 합계 3,247㎡ 중 아래 면적에 관하여,

진용선과 원고 사이에 다음과 같은 내용으로 3차에 걸쳐 매매계약서가 작성되었다.

(3) 원고는 앞서 본 바와 같이 2010. 4. 14. 피고로부터 이 사건 토지에 대하여 창고부지 조성을 목적으로 하는 개발행위허가를 받았다.

(4) 원고는 이 사건 토지의 매입과 관련하여 다음과 같이 금원을 지급하였다.

(5) 한편, 원고는 2010. 4. 16. 이 사건 토지의 매입가격을 1,091,995,800원(2차 계약서)으로 하여 토지거래허가를 받았고, 2010. 4. 19. 이 사건 토지의 매입가격을 1,071,150,800원, 같이 취득한 위 도로 부지의 매입가격을 19,665,000원 합계 1,090,815,800원(3차 계약서)으로 하여 등록세를 납부하였으며, 2011. 4. 29. 이 사건 토지의 매입가격을 1,090,815,800원(3차 계약서)으로 하여 이 사건 개발부담금을 위한 거래가격신고를 하였다.

(6) 원고가 제출한 2010. 12. 8.자 개발비용산출내역서에 의하여 위 농지보전부담금 133,266,300원은 이미 이 사건 처분 과정에서 기타 경비로 산정되었다.

[인정근거] 갑 제1호증의 1 내지 3, 갑 제2호증, 갑 제3호증의 1 내지 3, 갑 제4 내지 6, 8, 10호증, 을 제2 내지 4호증의 각 기재, 변론 전체의 취지

라. 판단

개발이익법에서 규정하고 있는 개발부담금이란 개발사업이 시행되는 기간, 즉 개시시점과 종료시점 사이에 개발사업의 시행 등으로 정상지가상승분을 초과하는 토지가액의 증가분이 있는 경우에 이를 개발이익으로 보고 그에 대하여 부과‧징수하는 금액이므로,

개발이익법 제10조 제3항 단서에서 개별공시지가가 아닌 실제의 매입가액이나 취득가액에 그 매입일이나 취득일부터 부과개시시점까지의 정상지가상승분을 더하거나 뺀 가액을 개발부담금산정의 개시지점시가로 할 수 있도록 하되 그와 같은 경우 거래의 주체 및 형식에 비추어 신고한 매입가액의 진실성이 담보되고 그 매입가액에 개발이익이 포함될 가능성이 희박한 공공기관으로부터 매입이나 경매ㆍ입찰에 의한 경우 등이 아닌 사인 간 매매에 있어서는 위 단서 제5호에 따라 ‘실제로 매입한 가액이 정상적인 거래 가격이라고 객관적으로 인정되는 경우로서 대통령령으로 정하는 경우’에 해당하여야 함을 전제하고 있다.

따라서 여기서의 ‘정상적인 거래가격’이란 ‘개발사업의 시행 또는 토지이용계획의 변경 기타 사회·경제적 요인에 의하여 정상지가상승분을 초과하여 사업시행자 또는 토지소유자에게 귀속되는 토지가액의 증가분, 즉 개발이익을 제외한 거래가액’을 의미한다고 할 것이다.

이 사건에 관하여 보건대, 앞서 인정한 사실에 드러난 다음과 같은 사정들을 종합하여 보면, 원고가 주장하는 바와 같이 이 사건 토지의 실제 매입가격이 1,098,086,300원(또는 964,820,000원)이라고 보기 어려울 뿐만 아니라, 나아가 이를 실제 매입가격으로 본다고 하더라도 이를 이 사건 토지의 정상적인 거래가격으로 객관적으로 인정되는 경우로서 진실성이 담보되는 가액으로 보기 어렵다. 따라서 이와 다른 전제의 원고의 위 주장은 이유 없다.

(1) 앞서 본 바와 같이 이 사건 각 매매계약서의 매매대금과 매매면적이 서로 다르고, 매도인에게 실제 지급한 금액과도 일치하지 아니하며, 위 실제 지급한 금원이 등록세의 과세표준으로 신고한 매매대금이나, 토지거래계약허가시 신고한 매매대금과도 일치하지 아니한다. 나아가 위 실제 지급한 금원 1,098,086,300원에는 농지보전부담금, 이 사건 토지 외 도로 부지 지분 파주시 탄현면

법흥리 181-1 도로 37㎡,

같은 리 180-3 도로 78㎡ 각 1/2 지분

에 관한 대금도 포함되어 있어 이를(또는 농지보전부담금을 제외한 964,820,000원을) 이 사건 토지만의 실제 매입가격으로 보기 어렵다.

(2) 특히 농지보전부담금의 경우

농지법 제38조 제1항 제4호에 따라 이 사건 개발행위허가자인 원고가 납부하여야 하는 것이고, 이미 기타 경비로도 인정받았으므로, 이를 이 사건 토지의 실제 매입가격에 포함시킬 수는 없다.

(3) 가사 원고 주장의 매입가격 1,098,086,300원(또는 964,820,000원)이 이 사건 토지의 실제 매입가격이라 하더라도, 앞서 본 바와 같이 사인 간의 매매에 있어서는 공공기관으로부터 매입이나 경매ㆍ입찰에 의한 경우보다 그 매입가격에 개발이익이 포함될 가능성이 큰데, 이 사건 토지 등의 매매계약은 앞서 본 각 특약 내용에 비추어 기존에 허가된 공장개발사업 또는 위 허가에서 변경된 이 사건 개발사업을 원고가 진행하리라는 것이 전제된 계약이었던 바, 위 매입가격에는 이 사건 개발사업에 따른 개발이익이 상당부분 포함되어 있다고 보인다.

3. 결론

그렇다면 원고의 이 사건 청구는 이유 없으므로 이를 기각하기로 하여 주문과 같이 판결한다.