1, 2차 주택개발사업으로 납세자에게 개발이익이 발생하였음을 전제로 하는 부과처분은 위법하다.

1. 처분의 경위

다음 각 사실은 당사자 사이에 다툼이 없거나, 갑 제1, 2호증의 각 1, 2, 3, 을 제1호증의 1, 2, 3, 을 제2, 3, 4호증, 을 제6호증의 각 기재에 변론 전체의 취지를 종합하면 이를 인정할 수 있다.

가. 원고는 건설업 등을 영위하는 회사로서, ① 2003. 6. 5. 피고로부터 서울 노원구

중계동 31-6 대 1,610㎡,

같은 동 32대 202㎡ 등 2필지 합계 1,812㎡(그 후

같은 동 600 대 1807.2㎡로 합필되면서 확정면적이 감소하였는데, 이는 당초 토지의 등기부상 면적과 실제면적의 차이로 보인다, 이하 ‘이 사건 1차 개발토지’라 한다) 지상에 지하 1층, 지상 11 ~ 15층 아파트 1개동 49세대 등을 건축하는 사업계획인가를 받고, 같은 해 6.부터 2005. 4. 30.(임시사용일)까지 위 아파트를 건축하는 주택개발사업(이하 ‘이 사건 1차 주택개발사업’이라 한다)을 영위하고, ② 2003. 6. 25. 피고로부터

같은 동 158-1 대 1,577㎡,

같은 동 158-1 전 959㎡,

같은 동 158-3 전 131㎡,

같은 동 158-38 대 971㎡,

같은 동 168-4 대 358㎡,

같은 동 188-57 대 21㎡ 등 6필지 합계 4,017㎡(그 후

같은 동 599 대 4,150.1㎡로 합필되면서 확정면적이 증가하였는데, 이는 이 사건 1차 개발토지와 같은 이유로 보인다, 이하 ‘이 사건 2차 개발토지’라 한다) 지상에 지하 1층, 지상 8 ~ 15층 아파트 1개동 86세대 등을 건축하는 사업계획인가를 받고, 같은 해 7.부터 2005. 4. 30.(임시사용일)까지 위 아파트를 건축하는 주택개발사업(이하 ‘이 사건 2차 주택개발사업’이라 한다)을 영위하였다.

나. 피고는 이 사건 각 주택개발사업을 개발이익환수에 관한 법률(이하 ‘이익환수법’이라 한다) 소정의 개발부담금 부과대상사업으로 보고, 2005. 8. 29. 원고에 대하여 이 사건 1차 주택개발사업에 대한 개발부담금 32,820,600원 및 이 사건 2차 주택개발사업에 대한 개발부담금 375,863,930원을 각 부과하였다(이하 ‘이 사건 부과처분’이라 한다, 구체적인 개발부담금 내역은 아래와 같다).

[이 사건 1차 주택개발사업]

산정식 : 개발이익{종료시점지가－(개시시점지가 ＋ 정상지가상승분 ＋ 개발비용)} × 25%(이 사건 2차 주택건설사업도 같다)

개발이익 : 3,261,996,000원(종료시점지가) － {2,573,384,550원(개시시점지가) ＋ 422,277,712원(정상지가상승분) ＋ 135,051,323원(개발비용)} = 131,282,415원

개발부담금 : 131,282,415원(개발이익) × 25% = 32,820,600원(10원 미만 버림, 이하 같다)

[이 사건 2차 주택개발사업]

개발이익 : 7,111,275,165원(종료시점지가) － {4,511,911,874원(개시시점지가) ＋ 717,418,144원(정상지가상승분) ＋ 378,489,426원(개발비용)} = 1,503,455,721원

개발부담금 : 1,503,455,721원(개발이익) × 25% = 375,863,930원

2. 이 사건 부과처분의 적법여부

가. 원고의 주장

(1) 원고는 이 사건 1, 2차 개발토지를 매수하면서 그 지상에 소재한 건축물도 매매대금에 포함하여 함께 매수하였는데, 위 건축물은 이 사건 각 주택개발사업의 시행을 위하여 어차피 철거되어야 할 건축물이므로, 그 매입가액(원고가 피고에게 신고한 건물분 과세표준가액)은

이익환수법 시행령 제10조 제1항 제5호 소정의 개발비용에 해당한다.

(2)

이익환수법 제10조 제5항,

같은 법 시행령 제9조 제5항 제1호에 의하면 부과개시시점 이전에 매입한 경우로서 그 매입가격이 취득세 등의 과세표준이 된 경우에는 그 매입가격을 개시시점지가로 보는데, 이 경우 개발부담금 부과개시시점 이전에 매매계약이 체결되고 단지 중도금, 잔금이 부과개시시점 이후에 지급된 경우의 매입가격도 개시시점지가로 보아야 하므로, 원고가 부과개시시점 이전에 매매계약을 체결한 이 사건 2차 개발토지의 매매가액 합계 금 7,782,526,158원을 이 사건 2차 주택개발사업의 개시시점지가로 보아야 한다.

(3) 원고가 이 사건 2차 주택개발사업을 영위할 목적으로 위

중계동 158-2및 158-3, 188-57토지상 건물의 임차인들인

이주남,

김낙현에게 그 토지의 인도대가로 지급한 합계 금 7,400만원과

같은 동 158-1 전 959㎡의 임차인

임병배에게 그 토지의 인도대가로 지급한 금 2억원 중 그의 임차보증금 6,000만원을 공제한 나머지 금 1억 4,000만원은 모두 개발비용으로 공제되어야 한다.

나. 관계법령

별지 관계법령 기재와 같다.

다. 인정사실

앞서 든 각 증거와 갑 제3호증의 1, 2, 갑 제4호증, 갑 제5호증의 1 내지 16, 갑 제6호증의 1 내지 14, 갑 제7호증의 2, 갑 제8호증의 1 내지 10, 갑 제9호증의 1 내지 6, 갑 제10, 11, 12호증, 갑 제13호증의 1, 2, 갑 제14, 15, 16호증, 갑 제17 내지 20호증의 각 1, 2, 갑 제21 내지 24호증, 갑 제26호증의 1, 2, 갑 제27호증의 1, 2, 3, 갑 제28 내지 34호증의 각 1, 2, 갑 제35호증, 갑 제36 내지 40호증의 각 1, 2, 갑 제42호증의 1, 갑 제45호증의 1 내지 4, 을 제9호증의 각 기재와 제1심 증인

이재현의 증언, 감정평가사

서동기의 시가감정결과 및 제1심 법원의

주식회사 하나은행,

주식회사 우리은행,

서울축산업협동조합,

주식회사 한국외환은행에 대한 각 사실조회결과에 변론 전체의 취지를 종합하면 다음과 같은 사실을 인정할 수 있다.

(1) 이 사건 1차 개발토지의 취득 경위

㈎ 원고는 2003. 5. 19. 하승층과 사이에

하승충 소유의 이 사건 1차 개발토지 및 그 지상 창고, 근린생활시설에 관하여 대금을 28억 원으로 정하여 매매계약을 체결하면서, 원고가 계약금 2억 원은 같은 날 지급하고, 중도금 13억 원은 같은 달 30.에, 잔금 13억 원은 같은 해 6. 3.에 각 지급하기로 약정하였으며, 원고는

하승충에게 위 매매대금을 모두 지급하였다.

㈏ 그 후 원고는 피고에게 이 사건 1차 개발토지 및 그 지상 건축물의 취득에 따른 취득세 5,600만원, 농어촌특별세 금 560만원 및 등록세 8,400만원, 지방교육세1,680만원을 납부함에 있어 이 사건 1차 개발토지의 과세표준은 2,573,172,476원으로, 그 지상 건축물의 과세표준은 226,827,524원으로 신고하였다.

(2) 위

중계동 158-2토지 임대차 및 인도비용 지급 경위

㈎

고명수,

윤승현,

주용감은 2002. 4. 1.

임병배와 사이에 그 소유의

같은 동 158-1 전 959㎡에 관하여 임차보증금 6,000만원, 월차임 450만원, 임대차기간 같은 달 10.부터 36개월로 정하여 임대차계약을 체결하였다.

㈏ 원고가 2003. 5. 29.

고명수,

윤승현,

주용감과

위 158-2 전 959㎡에 관하여 매매계약을 체결하면서 작성한 계약서{

고명수 등이 구분소유하는 면적별로 별도의 계약서가 작성되었고(갑 제27호증의 1, 2, 3), 다만 아래에서 보는 관인계약서는 전체 토지에 대하여 하나의 계약서가 작성되었다(갑 제5호증의 1)}에는 ‘임차인

임병배의 명도에 관한 사항은 매도인(

고명수 등)이 적극 협조한다, 매도인은 임대차계약의 보증금 6,000만원을 잔금 지급시 원고에게 반환한다’고 기재되어 있다.

㈐ 그 후 원고는 2003. 8. 18.

임병배와 사이에

임병배가

위 158-2 토지를 원래의 임대차기간 만료 이전에 원고에게 인도하는 것과 관련하여

임병배에게 그에 대한 대가로 금 2억 원(위 금액에는 위 토지의 전차인

이영옥 및

이영옥의 전차보증금 2,200만원이 포함되어 있다)을 지급하기로 약정하고 같은 날 금 1억 원을 지급하면서, 같은 달 31.까지 나머지 금 1억 원을 지급하면

임병배는 위 토지를 원고에게 인도하기로 약정하였고, 원고는 위 약정에 따라 2003. 9. 5.

임병배의

축산업협동조합계좌(계좌번호 : 170***-**-*****2)로 나머지 금 1억 원을 송금하였다.

㈑ 한편, 원고는 2003. 9. 18.

같은 동 158-1 토지 지상 건물 30평의 임차인

이주남에게 위 임차 부분을 인도받기 위하여 7,000만원, 같은 해 10. 10.

같은 동 158-3, 188-57 토지 지상 건물 15평의 임차인인

김낙현에게 위 임차 부분을 인도받기 위하여 400만원을 각 지급하였다.

(3) 이 사건 2차 개발토지 취득 경위 및 이 사건 2차 주택개발사업의 승인

㈎ 원고가 이 사건 2차 개발토지와 그 지상 건물 중, 2003. 5. 28.

같은 동 158-3 전 131㎡ 및

같은 동 188-57 대 21㎡에 관하여, 같은 달 29.

같은 동 158-1 전 959㎡에 관하여, 같은 달 30.

같은 동 158-38 대 971㎡에 관하여, 같은 해 6. 25.

같은 동 158-1 대 1,577㎡ 및

같은 동 168-4 대 358㎡에 관하여 각 매매계약을 체결하고 계약금, 중도금과 잔금을 지급한 내역은 다음 표와 같다{이는 당사자들이 피고에게 제출한 관인계약서(갑 제5호증의 1 내지 18)의 기재를 기준으로 한 것이고, 158-1, 168-4 토지의 매매대금 지급시기는 아래 표 기재와 달리 지급되었음은 아래에서 다시 본다}.

※1. 위 158-1, 168-4 토지는 주식회사 포렉시아가 2003. 6. 20. 유문경으로부터 대금 34억 5,000만원에 매수하여 소유권이전등기를 경료한 후, 이를 다시 원고에게 재매각한 것이다.

※2. 위 은행융자금은 주식회사 포렉시아가 2003. 6. 20. 주식회사 한국외환은행으로부터 차용한 대출금 채무인데, 원고가 주식회사 포렉시아로부터 위 대출금채무를 승계한 이후 실제 이를 상환한 시기는 같은 해 9. 9.이다.

한편, 원고는 위 각 매매계약에 따른 잔금(158-1, 168-4 토지는 제외)은 소유자들의 계좌로 송금하였고, 계약금은

주식회사 보고하우징이 각 소유자들에게 이를 지급한 상태에서 원고가 이 사건 2차 개발사업을 인수하였다.

㈏ 원고는 이 사건 2차 개발토지의 소유자들과 위 관인계약서 이외에도 별도의 매매계약서를 작성하였는데, 그 계약서의 작성일자 및 매매대금은 위 관인계약서와 동일하다.

㈐ 원고가 피고에게 이 사건 2차 개발토지 및 그 지상 건축물의 취득에 따른 취득세, 등록세 등을 납부함에 있어 이 사건 2차 개발토지 및 그 지상 건축물의 과세표준가액으로 신고한 내역은 다음 표와 같다.(갑 제6호증의 1 내지 14).

(4) 제1심 법원의 감정결과

감정평가사

서동기는 이 사건 2차 주택개발사업이 준공인가된 2005. 4. 30. 당시를 기준으로 이 사건 2차 개발토지의 가액을 ㎡당 금 1,993,000원으로 평가하였다{따라서 이 사건 2차 개발토지의 확정면적인 4,150.1㎡의 2005. 4. 30. 당시 시가는 금 8,271,149,300원(4,150.1㎡ × 1,993,000원)이 된다}.

라. 판단

(1) 이 사건 1, 2차 개발토지와 함께 매수한 건축물의 가액이 개발비용에 해당하는지 여부

이익환수법 제11조 제1항에 의하면 개발비용은 개발사업의 시행과 관련하여 지출된 금액으로 한다고 규정하면서 그 제1호로 순공사비ㆍ조사비ㆍ설계비ㆍ일반관리비 및 기타 경비 등을 개발비용의 하나로 들고 있고,

같은 법 시행령 제10조 제1항 제5호는 개발비용의 산정기준과 관련하여 ‘토지가액에 포함되지 아니한 개발사업구역 안의 건물ㆍ입목ㆍ영업권 등에 대한 보상비’를 기타 비용으로서 개발비용으로 규정하고 있는바, 토지가액에 포함되지 아니한 건물ㆍ입목ㆍ영업권 등에 대한 보상비 등은 기타 경비로서 역시 개발비용에 산입되나, 개발이익이란 개발사업을 통하여 얻게 된 토지의 가치증진으로 인한 이득을 말하므로 개발대상이 되는 토지의 편익을 증가시킴으로써 토지의 가치를 증진시키기 위하여 지출된 비용은 가능한 한 개발비용으로 인정하여야 할 것이므로, 여기서 말하는 보상비는 반드시 건물ㆍ입목ㆍ영업권 등에 대한 보상비에 제한되는 것이 아니라 그와 유사성이 인정되는 한 역시 기타 경비로서 개발비용에 산입하여야 한다(

대법원 1999. 5. 14. 선고 97누11621 판결,

대법원 2007. 6. 28. 선고 2007두5103 판결 등 참조).

그러므로 원고가 이 사건 1, 2차 개발토지와 함께 매수한 건축물 가액이 위 ‘건물 등에 대한 보상비’에 해당하는지 여부에 관하여 살피건대, ① 개발부담금은 그 납부의무자로 하여금 국가 등에 대하여 금전납부의무를 부담시키는 것이어서 납부의무자의 재산권을 제약하게 되는데, 이는 개발사업을 통하여 얻게 되는 토지의 가치증진으로 인한 미실현의 개발이익에 대하여 부과되는 공과금이므로 이를 산정함에 있어서 가능한한 사업자가 실제 지출한 비용을 반영할 필요가 있는 점, ② 위 건축물은 원고가 일단 이를 매입한 후 이 사건 각 주택건설사업 과정에서 철거하는 것이므로 형식적으로는 현존하는 건축물의 소유자에게 지급하는 보상비와 다르기는 하지만, 원고와 같은 주택개발사업자는 개발사업구역 안의 기존 건물을 매입하더라도 어차피 사업대상 토지의 개발을 위하여 그 건물 등을 철거하게 될 것이고, 그 경우 위 건물 등은 그 건물 본래의 용도에 따라 사용, 수익할 수 있는 것이 아니라 지장물로서의 성격을 가지는 것에 불과할 뿐이므로, 결국 원고가 위 건축물을 취득하는 것은 이 사건 주택건설사업의 시행과 관련이 있고, 위 건축물의 취득에 지출된 비용은 이 사건 각 개발대상토지의 가치를 증진시킨다는 점 등을 종합하면, 원고가 이 사건 1, 2차 개발토지상의 건축물을 매입하기 위하여 지출한 매매대금(매매계약서에서는 토지와 건축물 가액을 구분하지 않았으나, 일응 원고가 이 사건 1, 2차 개발토지와 그 지상 건축물을 취득하고 피고에게 이에 대한 과세표준가액을 신고하면서 건축물 부분으로 분리한 과세표준액이 건축물의 매매가액이라고 할 것이므로, 이 사건 1차 주택개발사업은 226,827,524원, 2차 주택개발사업은 312,773,842원이다)은

이익환수법 시행령 제10조 제1항 제5호 소정의 ‘건물 등에 대한 보상비’에 해당하여 개발비용으로 공제되어야 할 것이다.

원고의 이 부분 주장은 이유 있다.

(2) 이 사건 2차 개발토지의 개시시점지가

㈎ 개시시점지가의 산정기준

1) 이익환수법 제8조 제1호, 제9조 제1항, 제10조 제3항 제5호, 같은 법 시행령 제9조 제5항 제1호에 의하면, 사업시행자가 국가 또는 지방자치단체로부터 개발사업의 인가 등을 받은 날인 부과개시시점의 부과대상토지 가액은 부과개시시점이 속한 연도의 부과대상토지의 개별공시지가에 그 공시지가의 기준일부터 부과개시시점까지의 정상지가상승분을 합한 가액으로 하되, 부과개시시점 이전에 매입한 경우로서 매입가격이 취득세 또는 등록세의 과세표준이 되어 정상적인 거래가격이라고 객관적으로 인정되는 경우에는 그 가액을 기준으로 할 수 있다고 규정하고 있다.

2) 그러므로 이익환수법 시행령 제9조 제5항 제1호가 적용되는 시점에 관하여 보건대, ① 앞서 본 바와 같은 개발부담금의 목적과 취지에 비추어 그 부과의 기준이 되는 개발이익을 산정함에 있어서는 가능한 합리적인 방법을 통하여 가급적 실제 매입가격을 존중할 필요가 있는 점, ② 만약 이익환수법 시행령 제9조 제5항 제1호 소정의 ‘부과개시시점 이전에 매입한 경우’의 의미를 최소한 매매잔금이 완납되거나 소유권이전등기를 경료한 시점이라고 해석하게 되면 객관적인 증거에 의하여 그 매매계약 및 대금지급의 진정성이 확보되는 경우에도 단지 그 대금지급기일의 차이만으로 개별공시지가를 기준으로 지가를 산정하게 되므로, 이는 납부의무자들 사이를 합리적 이유 없이 차별하는 것이 되어 평등의 원칙에 반한다는 점 등을 고려하면, 이익환수법 시행령 제9조 제5항 제1호 소정의 ‘부과개시시점 이전에 매입한 경우’의 의미는 개발사업인가 전에 매매계약이 체결되었으나 중도금 혹은 잔금이 지급되지 않은 경우도 포함된다고 보아야 할 것이다.

㈏ 돌이켜 이 사건을 보건대, 위 인정사실에 의하면 원고가 2003. 5. 28.부터 같은 해 6. 25.까지 사이에 이 사건 2차 개발토지의 소유자들과 체결한 매매계약은 그 계약서의 작성시기와 그 기재 내용, 원고가 소유자들에게 송금한 자금내역, 취득세․등록세 등의 신고 내역 등을 종합하면 그 매매의 진정성립이 인정되므로, 이 사건 2차 주택개발사업에 관하여 사업계획이 승인된 2003. 6. 25. 이전에 체결된 이 사건 2차 개발토지의 매매가액 7,782,526,158원(매매계약서에서는 토지와 건축물 가액을 구분하지 않았으나, 일응 원고가 이 사건 2차 개발토지를 취득하고 피고에게 이에 대한 과세표준가액을 신고하면서 토지 부분으로 분리한 과세표준액이 토지의 매매가액이라고 할 것이다)이 이 사건 2차 주택개발사업의 개시시점지가라고 할 것이다.

이에 대하여 먼저 피고는, 원고가 이 사건 2차 개발토지의 토지소유자들과 매매계약을 체결한 자료라고 제출한 매매계약서는 모두 개발부담금 등의 감면을 위하여 매매대금, 계약체결일 등을 허위로 작성하였을 개연성이 높아 그 진정성립을 인정하기 어렵다는 취지로 주장하므로 보건대, 앞서 본 바와 같이 원고가 이 사건 2차 개발토지를 매수하고 피고에게 제출한 관인계약서(갑 제5호증의 1 내지 18)와 이와 별도로 토지소유자들과 작성한 매매계약서(갑 제27호증의 1, 2, 3, 갑 제28 내지 34호증의 각 1, 2, 갑 제35호증, 갑 제36 내지 40호증의 각 1, 2, 갑 제45호증의 1, 2)는 그 계약체결일자와 매매대금 등이 동일한 점, 원고가 이 사건 2차 개발토지 소유자들에게 매매대금 중 잔금을 송금한 내역도 위 매매계약서의 기재 내용과 일치하는 점, 원고는 위 매매계약서의 매매대금(합계 금 8,095,300,000원)을 기준으로 이 사건 2차 개발토지의 취득에 따른 취득세, 등록세 등 제세공과금을 납부한 점 등 변론에 나타난 제반사정을 종합하면, 원고가 이 사건 2차 개발토지를 매수하면서 그 토지소유자들과 작성한 매매계약서는 진정성립이 인정된다고 할 것이다. 피고의 이 부분 주장은 이유 없다.

다음으로 피고는, 이 사건 2차 주택개발사업계획이 승인된 일자는 2003. 6. 24.이라고 주장하므로 보건대, 을 제1호증의 1, 2의 각 기재에 의하면 피고는 내부적으로 2003. 6. 24. 이 사건 2차 주택개발사업계획을 승인하는 문서를 작성하였으나, 그 문서는 외부적으로 같은 달 25. 관련기관 등에 통지된 사실을 인정할 수 있고(원고에게도 같은 날 통지된 것으로 보인다), 일반적으로 행정처분은 주체․내용․절차 및 형식이라는 내부적 성립요건과 외부에의 표시라는 외부적 성립요건을 모두 갖춘 경우에 비로소 행정처분으로 존재한다고 할 것인데(대법원 1999. 8. 20. 선고 97누6889 판결 참조), 피고가 비록 내부적으로 이 사건 2차 주택개발사업계획을 승인하였다 하더라도, 그러한 의사가 외부적으로 표시되지 아니한 이상 행정처분으로서 존재한다고 볼 수 없고, 이익환수법 제9조 제1항에도 부과개시시점은 사업시행자가 국가 또는 지방자치단체로부터 ‘개발사업의 인가 등을 받은 날’이라고 규정하고 있는 점 등에 비추어, 이 사건 2차 주택개발사업계획의 승인처분은 2003. 6. 25. 비로소 성립하여 그 효력이 발생한 것이라 할 것이고, 달리 피고 주장을 인정할 증거가 없는 이상, 이 사건 2차 주택개발사업계획 승인처분일은 2003. 6. 25.이고, 이 날이 이 사건 2차 주택개발사업의 부과개시시점이라고 할 것이다. 피고의 이 부분 주장은 이유 없다.

끝으로 피고는, 같은 동 158-1 및 168-4의 계약금이 실제로 지급된 일자는 원고가 승계한 은행융자금이 상환된 2003. 9. 9.로 보아야 하므로 그 날을 기준으로 부과개시시점 이전의 매입 여부를 판단하여야 한다는 취지로 주장하므로 보건대, 앞서 본 바와 같이 원고는 2003. 6. 25. 주식회사 포렉시아와 사이에 위 158-1 및 168-4 토지에 관하여 매매계약을 체결하면서 그 계약금은 위 회사의 은행융자금채무를 원고가 승계하는 것으로 갈음하였는바, 사정이 이와 같다면 위 약정에 따라 위 회사는 위 은행융자금채무의 이행을 면하게 되고, 원고는 계약금의 지급을 면하는 대신 은행융자금채무를 이행하여야 의무를 부담하게 되므로, 그 실질에 있어서는 계약금이 지급된 것과 다르지 않다고 할 것이므로, 이러한 경우도 앞서 본 이익환수법 시행령 제9조 제5항 제1호 소정의 ‘부과개시시점 이전에 매입한 경우’에 포함된다고 할 것이다. 피고의 이 부분 주장도 이유 없다.

(3) 원고가 임차인에게 지급한 인도비용 부분

㈎ 위 인정사실에 의하면, 원고가

위 158-2, 158-3 및 188-57 지상 건물 임차인

이주남,

김낙현에게 임차목적물을 인도하는 조건으로 합계 7,400만원을 지급하고,

위 158-2 토지 임차인

임병배에게2억원을 지급하였으며, 원고가

임병배에게 지급한 2억원 중에는

임병배의 임차보증금 6,000만원과 그 토지의 전차인

이영옥 및

이영옥의 전차보증금 2,200만원 합계 8,200만원이 포함되어 있다는 것이므로, 원고가

이주남,

김낙현에게 지급한 7,400만원과

임병배에게 지급한 2억원 합계 2억 7,400만원에서

임병배의 임차보증금 6,000만원,

이영옥 및

이영옥의 전차보증금 2,200만원 합계 8,200만원을 공제한 나머지 1억 9,200만원이 이 사건 2차 주택개발사업의 철거보상비로서 이 사건 개발비용에 해당한다고 할 것이다(피고는 원고가

임병배에게 지급하기로 약정한 금 2억원 중 1억 1,000만원만이 지급되었다고 보고 이를 기준으로 철거보상비를 산정하여야 한다고 주장하나, 앞서 본 바와 같이 원고는 2003. 8. 18.

임병배와 체결한 약정에 따라

임병배에게 같은 날 및 같은 해 9. 5. 각 1억원 합계 2억원을 지급한 사실이 인정되므로, 피고의 이 부분 주장은 이유 없다).

㈏ 이에 대하여 원고는, 원고가

이영옥 및

이영옥에게 지급한 전차보증금 2,200만원도 이 사건 2차 주택개발사업의 개발비용으로 공제되어야 한다고 주장하므로 살피건대,

임병배와

이영옥 및

이영옥 사이에 체결된

위 158-2 토지의 전대차계약관계는 임차인과 전차인 사이의 채권ㆍ채무 관계에 불과하여 그 전차보증금을 원고가

임병배를 대신하여 지급하였다고 하더라도 그 자체만으로 이 사건 2차 주택개발사업의 철거보상비로서 개발비용에 해당한다고 볼 수 없으므로, 원고의 위 주장은 받아들일 수 없다.

㈐ 따라서, 원고가 이 사건 2차 개발토지 취득과 관련하여 그 지상 임차인들에게 지급한 금액 중 개발이익으로 공제되어야 할 금액은 1억 9,200만원이다.

(4) 정당한 개발이익의 산정

㈎ 이 사건 1차 주택개발사업

개발이익 : 3,261,996,000원(종료시점지가) － {2,573,384,550원(개시시점지가) ＋ 422,277,712원(정상지가상승분) ＋ 361,878,847원(개발비용 : 기산출분 135,051,323원 ＋ 이 사건 1차 개발토지 지상 건축물 가액 226,827,524원)} = (－) 95,545,109원

개발부담금 : 개발이익이 음수이므로 개발부담금이 산정되지 아니한다.

㈏ 이 사건 2차 주택개발사업

개발이익 : 8,271,149,300원(종료시점지가, ※1확정면적 4,150.1㎡ × 1,993,000원) － {6,227,797,740원(개시시점지가, 구체적 산정내역은 아래 ※2와 같다) ＋ 958,378,407원(정상지가상승분, 구체적 산정내역은 아래 ※3.와 같다) ＋ 883,263,268원(개발비용 : 기산출분 378,489,426원 ＋ 이 사건 2차 개발토지상의 건축물 가액 312,773,842원 ＋ 임차인들에게 토지인도 조건으로 지급한 금액 192,000,000원)} = 201,709,885원이고, 따라서 개발부담금은 201,709,885원(개발이익) Ｘ 25% = 50,427,471원이다.

※1. 원고는 이 사건 2차 개발토지의 종료시점지가를 합필 전의 토지면적 합계인 4,017㎡를 기준으로 산정하여야 한다고 주장하나, 앞서 본 바와 같이 이 사건 2차 개발토지 합필 전ㆍ후의 면적차이는 토지의 등기부상 면적과 실제면적의 차이에서 연유하는 것인데, 개발부담금은 원고가 이 사건 2차 주택개발사업을 통하여 실제로 취득한 개발이익을 기준으로 산정하여야 하므로, 이 사건 2차 개발토지의 종료시점지가는 합필 후 확정된 면적인 4,150.1㎡을 기준으로 산정하여야 할 것이다. 원고의 이 부분 주장은 이유 없다.

※2. 개시시점지가

이 사건 2차 개발사업토지 중 158-1, 168-4 토지에 대하여는 부과개시시점이 속한 연도의 부과대상토지의 개별공시지가(부과개시시점으로부터 가장 최근에 공시된 지가를 말한다)에 그 공시지가의 기준일부터 부과개시시점까지의 정상지가상승분을 합한 가액으로 하여야 할 것인바, 그 구체적인 계산은 다음과 같다.

① 158-1 토지= 2003. 1. 1.의 개별공시지가에 의한 가액 1,710,660,000원이고, 2003. 1. 1.~2003. 6. 25.까지의 정상지가상승분은 13,189,870원{1,197,462원(1,710,660,000원 Ｘ 지가변동율인 0.0007) + 11,992,408원((1,710,660,000원 + 1,197,462원) Ｘ 지가변동율인 0.0075 Ｘ 86/91)}이므로, 개시시점지가는 1,723,849,870원(1,710,660,000원+13,189,870원)이다.

② 168-4 토지= 2003. 1. 1.의 개별공시지가에 의한 가액 388,395,000원이고, 2003. 1. 1.~2003. 6. 25.까지의 정상지가상승분은 3,026,712원{271,876원(388,395,000원 Ｘ 지가변동율인 0.0007) + 2,754,836원((388,395,000원 + 271,876원) Ｘ 지가변동율인 0.0075 Ｘ 86/91)}이므로, 개시시점지가는 391,421,712원(388,395,000원+3,026,712원)이다.

③ 따라서, 이 사건 2차개발 토지의 개시시점지가는 6,227,797,740원{1심에서 인정한 158-1, 168-4 토지의 개시시점지가인 3,670,000,000원 - 2,115,271,582원(1,723,849,870원+391,421,712원)=1,554,728,418원의 가액의 차액이 발생하고, 개시시점지가는 7,782,526,158원-1,554,728,418원=6,227,797,740원}이다.

※3. 정상지가상승분

① 2003. 6. 26. ~ 2003. 6. 30. : 6,227,797,740원 × 0.02 × 5/91 = 6,843,733원(원 미만 버림, 이하 같다)

② 2003. 7. 1. ~ 2003. 12. 31. : 6,227,797,740원 × 0.04(2/4 및 3/4분기) = 249,111,909원(피고는 분기별 정상지가상승분을 전기의 지가상승분을 지가에 포함한 금액을 기준으로 해당 분기의 지가상승분을 산정하였으나, 이는 각 분기별 지가상승분의 합계가 연도별로 산정한 정상지가상승분에 비하여 과다하게 계산되는 결과가 되므로 받아들일 수 없다)

③ 2004. 1. 1. ~ 2004. 12. 31. : (6,227,797,740원 ＋ 6,843,733원 ＋ 249,111,909원) × 0.08 = 518,700,270원

④ 2005. 1. 1. ~ 2005. 3. 31. : (6,227,797,740원 ＋ 6,843,733원 ＋ 249,111,909원 + 518,700,270원) × 0.02 = 140,049,073원

⑤ 2005. 4. 1. ~ 2005. 4. 30. :(6,227,797,740원 ＋ 6,843,733원 ＋ 249,111,909원 + 518,700,270원 + 140,049,073원) × 0.02 × 30/91 = 43,673,422원

⑥ 합계 : 6,843,733원 + 249,111,909원 + 518,700,270원 + 140,049,073원 + 43,673,422원 = 958,378,407원

(5) 따라서, 이 사건 1, 2차 주택개발사업으로 원고에게 개발이익이 발생하였음을 전제로 하는 이 사건 부과처분은 위법하다.

3. 결론

그렇다면, 원고의 이 사건 청구는 모두 이유 있으므로, 이를 인용하기로 하여 주문과 같이 판결한다.