상고이유를 판단한다.

1. 제1점에 대하여

내용증명우편이나 등기우편과는 달리, 보통우편의 방법으로 발송되었다는 사실만으로는 그 우편물이 상당한 기간 내에 도달하였다고 추정할 수 없고, 송달의 효력을 주장하는 측에서 증거에 의하여 이를 입증하여야 한다( 대법원 2002. 7. 26. 선고 2000다25002 판결 참조).

원심판결 이유에 의하면 원심은, 이 사건 표준지 공시지가에 대한 원고의 이의신청을 기각한 통지서가 보통우편의 방법으로 발송되었고, 그러한 경우 원고의 주소지까지 도달하는 데 통상 3～4일 정도 걸린다는 사정만으로는 그 통지서가 발송일로부터 3～4일 후 원고에게 적법하게 송달되었다고 단정하기 부족하고 달리 이를 인정할 증거가 없다고 하여, 이 사건 소가 제소기간을 도과한 위법한 소라는 피고의 본안전 항변을 배척하였다.

기록에 비추어 살펴보면, 원심의 이러한 판단은 위 법리를 따른 것으로 정당하고, 거기에 상고이유 주장과 같은 입증책임에 관한 법리오해 등의 위법이 없다.

2. 제2점에 대하여

부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률(2008. 2. 29. 법률 제8852호로 개정되기 전의 것) 제2조 제5호, 제6호, 제3조 제1항, 제5조, 제10조와 같은 법 시행령(2008. 2. 29. 대통령령 제20722호로 개정되기 전의 것) 제8조 등을 종합하여 보면, 건설교통부장관은 토지이용상황이나 주변 환경 그 밖의 자연적·사회적 조건이 일반적으로 유사하다고 인정되는 일단의 토지 중에서 표준지를 선정하고, 그에 대하여 매년 공시기준일 현재의 적정가격을 조사·평가한 후 중앙부동산평가위원회의 심의를 거쳐 이를 공시하여야 하는데, 표준지의 적정가격을 조사·평가할 때에는 인근 유사토지의 거래가격, 임대료, 당해 토지와 유사한 이용가치를 지닌다고 인정되는 토지의 조성에 필요한 비용추정액 등을 종합적으로 참작하되, 둘 이상의 감정평가업자에게 이를 의뢰하여 평가한 금액의 산술평균치를 기준으로 하고, 감정평가업자가 행한 평가액이 관계 법령에 위반하거나 부당하게 평가되었다고 인정되는 경우 등에는 당해 감정평가업자 혹은 다른 감정평가업자로 하여금 다시 조사·평가하도록 할 수 있으며, 여기서 ‘적정가격’이란 당해 토지에 대하여 통상적인 시장에서 정상적인 거래가 이루어지는 경우 성립될 가능성이 가장 높다고 인정되는 가격을 말하고, 한편 이러한 절차를 거쳐 결정·공시된 표준지 공시지가는 토지시장의 지가정보를 제공하고 일반적인 토지거래의 지표가 되며, 국가·지방자치단체 등의 기관이 그 업무와 관련하여 지가를 산정하거나 감정평가업자가 개별적으로 토지를 감정평가하는 경우에 기준이 되는 효력을 갖는다.

이와 같은 표준지 공시지가의 결정절차 및 그 효력과 기능 등에 비추어 보면, 표준지 공시지가는 당해 토지뿐 아니라 인근 유사토지의 가격을 결정하는 데에 전제적·표준적 기능을 수행하는 것이어서 특히 그 가격의 적정성이 엄격하게 요구되는 것인바, 이를 위해서는 무엇보다도 적정가격 결정의 근거가 되는 감정평가업자의 평가액 산정이 적정하게 이루어졌음이 담보될 수 있어야 하므로, 그 감정평가서에는 평가원인을 구체적으로 특정하여 명시함과 아울러 각 요인별 참작 내용과 정도가 객관적으로 납득이 갈 수 있을 정도로 설명됨으로써, 그 평가액이 당해 토지의 적정가격을 평가한 것임을 인정할 수 있어야 한다.

그런데 기록에 의하면, 피고는 2개의 감정평가법인에 이 사건 토지의 적정가격에 대한 평가를 의뢰하여 그 평가액을 산술평균한 금액을 이 사건 토지의 적정가격으로 결정·공시하였으나, 감정평가서에는 거래선례나 평가선례, 거래사례비교법, 원가법 및 수익환원법 등을 모두 공란으로 둔 채, 단지 이 사건 토지의 전년도 공시지가와 세평가격 및 인근 표준지의 감정가격만을 참고가격으로 삼으면서 그러한 참고가격이 평가액 산정에 어떻게 참작되었는지에 관한 별다른 설명 없이 평가의견을 추상적으로만 기재함으로써, 평가요인별 참작 내용과 정도가 평가액 산정의 적정성을 알아볼 수 있을 만큼 객관적으로 설명되어 있다고 보기 어렵고, 따라서 이러한 감정평가액을 근거로 한 이 사건 표준지 공시지가 결정은 이 사건 토지의 적정가격을 반영한 것이라고 인정하기 어려워 위법하다고 하지 않을 수 없다.

원심의 이 부분 이유 설시에 다소 부적절한 점이 있으나, 이 사건 표준지 공시지가 결정이 위법하다고 한 결론은 정당하고, 거기에 상고이유 주장과 같은, 판결에 영향을 미친 표준지 공시지가 평가방법에 관한 법리오해 등의 위법이 없다.

3. 결론

그러므로 상고를 기각하고 상고비용은 패소자가 부담하기로 하여, 관여 대법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다.

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【하급심-서울고등법원 2007. 9. 12. 선고 2007누3666 판결】

【주문】 처분청패소

1. 피고의 항소를 기각한다.

2. 항소비용은 피고가 부담한다.

【이유】

1. 제1심 판결의 인용

당원이 이 사건에 관하여 설시할 이유는 제1심 판결 이유 중 제1항 처분의 경위 다음에 제2항으로 피고의 본안 전 항변에 대한 판단을 아래와 같이 추가 기재하고, 제2항 처분의 적법 여부를 제3항으로, 제3항 결론을 제4항으로 바꾸며, 2면 하 4행 ‘표준지의’를 ‘토지의’로, 3면 12행 ‘평가방식’을 ‘평가방식에’로, 3면 하 2행 ‘3,570,000원에’를 ‘3,750,000원에’로, 5면 8～9행 ‘담보목적으로 평가된 사례만을 참작하여’를 ‘표준지 평가방식에 대한 설명 없이 담보목적으로 평가된 사례 등을 참조하여’로 고치는 외에는 제1심 판결 이유와 같으므로 행정소송법 제8조 제2항, 민사소송법 제420조에 따라 이를 그대로 인용한다.

2. 피고의 본안 전 항변에 대한 판단

피고는, 이 사건 토지의 공시지가에 대한 원고의 이의신청을 기각한 통지서가 2006. 4. 20. 발송되었으므로 원고가 같은 달 25일이나 26일 이를 수령하였음이 분명하고, 따라서 그 수령일로부터 90일이 지난 2006. 7. 31. 제기된 이 사건 소는 부적법하다고 항변한다.

살피건대, 갑 제1호증, 을 제6호증의 2, 을 제10호증의 각 기재와 이 법원의 정부과천청사 우체국장에 대한 사실조회결과에 변론 전체의 취지를 보태어 보면, 이 사건 토지의 공시지가에 대한 원고의 이의신청을 기각한 통지서가 2006. 4. 20. 정부과천청사 우체국에서 발송된 사실, 같은 우체국에서 발송된 우편물이 이의신청 당시 원고의 주소로 되어 있던 서울 중구 ○○동 (지번 2 생략)에 도달하는 데 통상 3～4일 정도 걸리는 사실이 인정되고, 이 사건 소가 2006. 7. 31. 제기된 사실은 기록상 분명하나, 이러한 사실만으로는 위 통지서가 이 사건 소 제기일로부터 90일 전에 원고에게 적법하게 송달되었다고 인정하기에 부족하고 달리 이를 인정할 증거가 없으므로 피고의 위 항변은 받아들일 수 없다.

3. 결론

그렇다면, 제1심 판결은 정당하므로 피고의 항소를 기각하기로 하여 주문과 같이 판결한다.

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【하급심-서울행정법원 2006. 12. 22. 선고 2006구합27687 판결】

【주문】 처분청패소

1. 피고가 2006. 2. 28. 서울 중구 ○○동 (지번 1 생략) 대 70.1㎡에 대하여 결정·공고한 2006년도 공시지가확정처분을 취소한다.

2. 소송비용은 피고가 부담한다.

【이유】

1. 처분의 경위

가. 원고는 소외인과 함께 서울 중구 ○○동 (지번 1 생략) 대 70.1㎡(이하 이 사건 토지라 하고, 이하 다른 토지들도 동명과 지번으로 토지를 특정하기로 한다)를 공유하고 있다.

나. 피고는 이 사건 토지를 부동산가격공시 및 감정평가에 관한 법률(이하 부동산가격공시법이라 한다) 제3조 제1항에 의하여 표준지로 선정하고, 2006. 2. 28. 이 사건 토지의 2006년도 공시지가(공시기준일 2006. 1. 1.)를 ㎡당 4,950,000원으로 결정·공고하였다(이하 이 사건 처분이라 한다).

[인정근거] 다툼 없는 사실, 갑 제1호증의 기재

2. 처분의 적법 여부

가. 원고의 주장

피고가 이 사건 토지를 평가함에 있어서 표준지 조사·평가기준상의 3가지 평가방식 중 어느 방식도 따르지 아니한 채 이 사건 토지를 평가하였으므로 이 사건 처분은 위법하다.

나. 관계법령

별지 기재와 같다.

다. 인정사실

(1) 피고는 이 사건 표준지의 2006년도 공시지가를 산정하기 위하여 부동산가격공시법 제5조 제2항에 따라 대화감정평가법인과 태평양감정평가법인에게 공시지가 감정을 의뢰하여 아래와 같은 각 평가결과를 얻었다.

① 대화감정평가법인의 감정결과

이 사건 토지는 상업용 토지로서 지리적·사회적 입지조건과 배후지의 질과 양, 유동인구, 접근성, 교통조건과 면적, 형상, 가로조건 등 개별적 제반 특성 등을 고려하고, 세평가격(㎡당 5,500,000원 수준), 인근 유사 표준지의 지가수준(인근 ○○동 (지번 2 생략) 대 105.8㎡)등을 종합적으로 참작하여 평가하되, 대상 토지가 나지로서 최유효이용이 기대되는 점을 고려하여 ㎡당 5,000,000원으로 평가하였는데 거래사례비교법, 원가법, 수익환원법의 표준지 평가방식에 해당하는 항목은 공란으로 처리하였다.

② 태평양감정평가법인의 감정결과

이 사건 토지는 상업지대 내 나대지로서 상가의 배후지, 업종, 고객의 접근성, 유동인구의 상태, 사회적, 경제적, 지역적 위치 등 입지조건 및 장래성, 효용성 등을 비교 분석하고, 인근지역의 지가수준, 세평가격(㎡당 5,500,000원 수준), 인근 유사표준지와의 균형(인근 ○○동 (지번 2 생략) 대 105.8㎡) 등을 고려하여 ㎡당 4,900,000원으로 평가하였는데 대화감정평가법인과 같이 표준지 평가방식 해당하는 항목은 공란으로 처리하였다.

(2) 피고는 위와 같은 각 감정평가결과를 토대로 이 사건 토지의 2006년도 공시지가를 ㎡당 4,950,000원으로 결정하여 공고하였다.

(3) 원고는 2006. 3. 30. 위 공시지가결정에 대하여 이의신청을 하였고, 이에 대하여 피고는 가람감정평가법인과 동아감정평가법인에게 다시 이 사건 토지에 대한 감정을 명하였는데 위 감정평가법인들은 표준지 평가방식에 대한 설명 없이 이 사건 토지의 위치, 주위환경, 이용상황 및 인근 지가수준, 인근 표준지와의 균형과 인근 ○○동 49-3 대 218.9㎡가 2004. 2. 27. ㎡당 3,570,000원에 담보목적으로 평가된 사례를 참조하여 이 사건 토지의 가격을 산정한 결과 이 사건 처분과 같은 가격이 도출된다고 평가하였다.

[인정근거] 을 제5호증, 을 제6호증의 1, 2의 각 기재, 변론 전체의 취지

라. 판단

(1) 부동산가격공시법 제5조, 부동산가격공시법 시행령 제6조 제1항 제1호에 의하면, 건설교통부장관이 부동산가격공시법에 따라 표준지의 적정가격을 조사·평가하는 경우에는 인근 유사토지의 거래가격 등을 종합적으로 참작하여야 하고, 이를 위하여 둘 이상의 감정평가업자에게 표준지의 적정가격의 조사·평가를 의뢰하여야 하며, 표준지의 적정가격을 평가하는 경우 인근 유사토지의 거래가격 또는 임대료는 당해 거래 또는 임대차가 당사자의 특수한 사정에 의하여 이루어지거나 토지거래 또는 임대차에 대한 지식의 부족으로 인하여 이루어진 때에는 그러한 사정이 없었을 경우에 이루어졌을 거래가격 또는 임대료를 기준으로 하여야 한다고 규정하고 있다.

한편 부동산가격공시법 및 그 시행령에 따라 표준지의 적정가격의 조사·평가에 관하여 세부적인 기준과 절차 등을 정하고 있는 표준지조사·평가기준(건설교통부훈령 제479호, 이하 이 사건 훈령이라고 한다) 제21조에 의하면, 표준지의 평가는 거래사례비교법, 원가법 또는 수익환원법의 3방식 중에서 당해 표준지의 특성에 가장 적합한 평가방식 하나를 선택하여 행하되, 다른 평가방식에 의하여 산정한 가격과 비교하여 그 적정 여부를 검토한 후 평가가격을 결정하도록 되어 있다.

(2) 관계법령에 따른 표준지의 적정가격을 조사·평가함에 있어, 반드시 이 사건 훈령에 따른 평가방법만이 적법한 평가방법이라 할 수는 없다고 하더라도 그보다 더 합리적인 방법이 없는 이상 평가업자로서는 이 사건 훈령에 따른 평가방법을 선택함이 타당하다고 할 것이다.

그런데 위에서 인정한 바와 같이, 피고는 표준지인 이 사건 토지에 대한 적정가격의 평가를 두 곳의 감정평가법인(대화감정평가법인, 태평양감정평가법인)에게 의뢰하여 그 감정평가 결과에 터잡아 이 사건 토지의 2006년도 공시지가를 결정하였는바, 위 감정평가법인들은 이 사건 훈령 제21조가 규정한 표준지 평가방식인 거래사례비교법, 원가법, 수익환원법 중 어느 하나의 방식을 채택하여 평가가격을 산정하지 아니한 채 세평가격만을 참작하여 감정평가를 하였다(평가서에 이러한 평가방법을 적용하지 아니한 합리적인 사유의 설시도 없다). 그리고 원고의 이의신청 후 재감정을 의뢰받은 감정평가법인(가람감정평가법인, 동아감정평가법인)은 담보목적으로 평가된 사례만을 참작하여 당초 공시지가가 적정하다는 평가를 하고 있으나, 담보목적으로 평가한 가격은 정상거래사례로 볼 수 없다( 대법원 2003. 2. 28. 선고 2001두3808 판결 등 참조).

(3) 결국 이 사건 토지의 2006년도 공시지가를 결정함에 있어서 감정평가법인들의 평가는 관계법령이 요구한 평가방식을 제대로 따르지 아니하여 위법하다고 할 것이고, 따라서 이러한 감정평가 결과를 바탕으로 한 이 사건 처분은 위법하다.

3. 결론

그렇다면, 원고의 청구는 이유 있어 인용한다.

【참조조문】

구 부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률(2008. 2. 29. 법률 제8852호로 개정되기 전의 것) 제2조 제5호, 제6호, 제3조 제1항, 제5조, 제10조, 구 부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률 시행령(2008. 2. 29. 대통령령 제20722호로 개정되기 전의 것) 제8조