상고이유를 본다.

원심판결 이유에 의하면, 원심은 거시 증거에 의하여 원고는 주택건설사업 등을 목적으로 하는 법인으로서 1991.10.29.부터 1992.6.30.까지 사이에 이 사건 토지를 취득하고, 그 지상에 아파트 159세대를 건축하여 판매하기 위하여 공공주택건설사업승인신청을 하였으나 당국의 건축규제조치로 인하여 1992.2.27.에야 그 승인을 얻고 같은 해 3.경 공사착공신고를 한 후 토목공사 등을 시작한 사실, 토목공사 시작 후에도 인근 주민들의 집단민원 등으로 공사가 일시 중단되기도 하였으나 결국 원고는 위 토목공사 등을 진행하여 아파트의 분양모집을 하려고 하였으나 당시 전반적인 부동산경기의 침체와 아파트의 공급과잉사태로 인하여 분양의 전망이 극히 희박한 데다가 그 사이 예정보다 공사가 지연되는 바람에 자금사정이 악화되었으므로 같은 해 3.16.부터 같은 해 5.1.까지 사이에 이 사건 토지를 담보로 하여 소외 김00 등 30여 명으로부터 상당히 많은 자금을 융통하였는데, 한편 그 무렵 소외 주식회사 유공은 이 사건 토지상에 건축될 아파트를 사원용 아파트로 일괄 매수하겠다고 하면서 원고의 자금사정 악화에 따른 준공불가능을 우려한 나머지 먼저 이 사건 토지의 소유권을 이전시켜 줄 것을 요구하였고, 이에 원고는 소외 회사로부터 이 사건 토지금액 상당액을 지급받고 같은 해 6.13. 소외 회사 앞으로 소유권이전등기를 마쳐주었는데, 당시 이 사건 토지상에 아파트건물의 건축공사는 시작되지 아니하였으며, 원고가 소외 회사로부터 수령한 금액은 아파트의 분양면적과 가액을 고려한 것이 아니며 양자 사이에 아파트분양계약서가 작성된 것도 아닌 사실, 그 이후 이 사건 토지상의 아파트건축공사는 소외 회사의 전적인 공사비 부담하에 행하여졌으며, 다만 아파트건축사업을 승인받은 명의자가 원고였던 관계로 건축공사에 관련된 대외적인 거래시 원고 명의가 사용되었을 뿐인 사실, 그 후 소외 회사는 이 사건 토지 이외에 인접한 다른 토지들도 매입하여 건축할 아파트 세대수를 늘리기로 하여 같은 해 12.7. 울산시장으로부터 사업자 명의를 원고와 소외 회사의 공동명의로 하고, 건축할 아파트의 세대수를 당초보다 46세대 늘리는 내용의 사업계획변경승인을 받은 사실을 인정한 다음, 위 인정과 같이 원고가 아파트건축을 위하여 이 사건 토지를 취득하고 위 사업계획의 승인을 받아 공사를 시작하였으나 자금사정의 악화를 이유로 공사를 현실적으로 진척시키지도 못한 상태에서 이 사건 토지의 소유권을 소외 회사에 이전시켜준 점, 원고와 소외 회사와의 사이에는 위 아파트에 관한 분양계약이 체결되었다거나 분양되는 아파트의 단위면적당 분양가액을 정하였다는 증거가 없으며 이 사건 토지의 소유권이 소외 회사에게 이전된 이후에는 아파트공사가 오로지 소외 회사의 주관하에 이루어진 점 등에 비추어 볼 때, 원고는 이 사건 토지를 취득한 후 5년 이내인 1992.6.13. 소외 회사에게 실질적으로 매도하였고 그 후의 아파트 건축사업은 실질적으로 소외 회사가 한 것이며, 한편 이 사건 토지의 매도가 원고의 자금사정에 기인한 것이라고 하여 그것이 「지방세법」제112조의3 소정의 '정당한 사유'에 해당한다고 보기 어려우므로 결국 이 사건 토지는 위 법조 소정의 비업무용토지에 해당한다고 판단하였는 바, 기록에 대조, 검토하여 볼 때 원심의 위 인정과 판단은 정당한 것으로 수긍이 가고, 거기에 소론과 같은 채증법칙 위배로 인한 사실오인이나 법인의 비업무용토지에 관한 법리오해의 위법이 있다고 볼 수 없다. 논지는 이유 없다.

그러므로 상고를 기각하고 상고비용은 패소자의 부담으로 하기로 하여 관여 법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다.

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【하급심-부산고등법원 1994. 7. 13. 선고 93구7051 판결】

【주문】 처분청승소

1. 원고의 청구를 기각한다.

2. 소송비용은 원고의 부담으로 한다.

【이유】

1. 이 사건 처분의 경위

갑제1, 4호증, 갑제2, 3호증의 각 1, 2, 갑제9호증의 1 내지 7, 을제1호증의 각 기재에 변론의 전취지를 합쳐보면, 원고회사는 1989.3.23. 주택건설사업 등을 목적으로 설립되고 그뒤 주택건설촉진법 제6조 의 규정에 의하여 주택건설사업자등록을 한 법인으로서, 1991.10.29.부터 1992.3.20. 까지 사이에 별지목록 기재 토지(이하 이 사건 토지라 한다)를 그 소유자들로부터 매수하였다가 1992.6.13. 소외 주식회사 유공(이하 소외회사라고 한다) 앞으로 같은 달 12.자 매매를 원인으로 한 소유권이전등기를 넘겨준 사실, 이에 피고는 1993.3.2. 원고에 대한 취득세로서 위 토지들이 취득시로부터 1년 이내에 매도되었음을 이유로 지방세법(이하 법이라고만 한다) 제112조 제2항 , 법시행령(1993.3.6. 대통령령 제13870호로 개정되기 전의 것. 이하 영이라고만 한다) 제84조의4 제1항 에 정한 법인의 비업무용 토지로 보아 법 제112조 제2항 소정의 중과세율 150/1000을 적용하여 산출한 세액에서 이미 원고가 자진납부한 세액을 뺀 나머지 금112,693,980원(가산세 포함)의 부과처분을 한 사실을 각 인정할 수 있다.

2. 이 사건 처분의 적법성 판단

가. 원고의 주장

피고가 이 사건 처분은 관계법령에 따른 적법한 처분이라고 주장함에 대하여, 원고는, 원고가 이 사건 토지를 취득한 후 1년이내에 이 사건 토지상에 공동주택건설 사업계획승인을 얻어 위 사업을 시행하였으므로 이 사건 토지는 원고의 고유업무에 직접 사용하는 토지로서 비업무용 토지가 아니고, 다만 원고가 이 사건 토지위에 위 건설사업계획승인의 신청을 하였으나 당국의 건축제한조치로 승인이 보류되다가 뒤늦게 위 제한조치가 완화됨에 따라 1992.2.27.에야 승인을 얻은데다가 위 아파트의 분양저조로 사업수행에 어려움을 겪던 중, 소외회사에 사원용 아파트로 일괄분양키로 약정하고는 소외회사의 요구에 따라 아파트 분양대금중 토지대금상당액을 지급받되 이 사건 토지의 소유권을 아파트준공 이전에 먼저 소외회사에 이전시켜 주고 위 아파트건설공사를 진행하고 있을 뿐이므로 이 사건 토지에 관하여 소외회사 앞으로 소유권이전등기가 되었다 하여 원고가 이 사건 토지를 매각하였다 할 수는 없으며, 가사 이를 매각한 것으로 인정된다 하더라도 원고의 사업수행의 계속을 위하여 필요한 행위로서 정당한 사유가 있는 때에 해당하여 이 사건 토지는 원고의 비업무용 토지가 아닌데도 이를 비업무용 토지로 보고 한 피고의 이 사건 처분은 위법하다고 주장한다.

나. 관계법령의 규정

(1) 법 제112조 제1항 은 취득세의 세율은 취득물건의 가액의 1,000분의 20으로 하다고 규정하고, 제2항 전단은 대통령령으로 정하는 법인의 비업무용 토지 등을 취득할 경우의 취득세율은 제1항의 세율의 100분의 750으로 한다고 규정하여 법인의 비업무용 토지를 중과세대상으로 하고 있는데, 위 위임에 따른 영 제84조의4 제1항 은 법인의 비업무용 토지는 법인이 토지를 취득한 날로부터 1년(내무부장관이 상공부장관과 협의하여 정하는 공장용부지는 2년)이내에 정당한 사유없이 그 법인의 고유업무에 직접 사용하지 아니하는 토지를 말한다고 규정하고, 그 제2항은 위 제1항에서 "법인의 고유업무"라 함은 다음 각호의 업무를 말한다고 규정하면서 법령에서 개별적으로 규정한 업무(제1호), 법인등기부상 목적사업으로 정하여진 업무(제2호), 행정관청으로부터 인.허가를 받은 업무(제3호)를 들고 있으며, 제4항은 다음 각호의 1에 해당하는 토지는 제1항 내지 제3항의 규정에 불구하고 법인의 비업무용 토지로 보지 아니한다고 규정하면서 제10호로 주택의 건설.공급 또는 임대를 목적사업으로 하는 법인이 주택건설을 목적으로 취득한 토지로서 취득한 날로부터 4년이 경과되지 아니한 토지를 들고 있고, (2) 법 제112조의3 은 법인이 토지를 취득한 후 5년이내에 당해 토지가 그 법인의 비업무용 토지가 된 경우(5년이내에 정당한 사유없이 이를 매각하는 경우를 포함한다)에는 제112조 제2항 의 규정에 의한 세율을 적용하여 취득세를 추징한다고 규정하고 있고, (3) 한편 주택건설촉진법 제32조 제1항 은 사업주체는 주택의 공급질서를 유지하기 위하여 건설부장관이 정하는 주택의 공급조건.방법 및 절차 등에 따라 주택을 건설.공급하여야 한다고 규정하고, 주택공급에관한규칙(1993.9.1. 건설부령 제537호로 개정되기 전의 것) 제7조 제1항 은 사업주체는 다음 각호의 요건을 갖춘 때에 한하여 입주자를 모집할 수 있다고 규정하면서 당해 주택의 건축공정이 그 별표1의 기준(이에 의하면 주택건설촉진법 제6조 의 규정에 의하여 등록을 한 주택건설사업자의 경우는 건축공정(공사진척도) 20%이상, 아파트 공사의 진척내용이 전체층수의 1/2이상에 해당하는 층수의 골조공사가 완성한 때로 되어 있다) 이상에 달할 것. 다만, 위 등록을 한 주택건설사업자는 당해 주택의 대지의 소유권을 확보하고 입주계약 불이행시 입주자가 납부한 계약금 및 중도금의 환급에 대한 은행법에 의한 금융기관의 지급보증을 받거나 당해 주택의 준공에 대하여 2인 이상의 지정업자 또는 3인이상의 등록업자의 연대보증을 받아 공증하여 제출한 때에는 건축공사의 착공후 입주자를 모집할 수 있고(제1호), 당해 주택이 건설되는 대지의 소유권을 확보하여야 하고 그 대지가 저당권의 목적으로 되어 있는 경우에는 그 저당권을 말소할 것(제2호 본문) 등을 들고 있다.

다. 이 법원의 판단

(1) 이 사건의 쟁점은 결국 원고가 이 사건 토지를 소외회사에 매각하였는지 여부와 이를 매각하였다면 그 매각에 법 112조의3 소정의 정당한 사유가 있는지 여부라 할 것이므로 이들에 관하여 함께 살피기로 한다.

(2) 위 갑제2, 3호증의 각 2, 갑제4호증과 갑제5 내지 8, 17, 20호증, 갑제10, 13, 15, 16호증의 각 1, 2, 3, 갑제11, 14, 19호증의 각 1, 2, 갑제12호증의 1 내지 4, 갑제18호증의 1 내지 12, 갑제21호증의 1 내지 42의 각 기재에 변론의 전취지를 종합하면, 원고회사의 등기부상 목적은 당초 주택건설사업, 택지조성사업 및 위 사업들에 부대하는 일체 사업이었다가 이 사건 토지의 취득후 그 양도전인 1992.5.27.에 토목 및 건축공사업, 부동산임대 및 매매업이 각 추가된 사실, 원고회사는 1991.10.10. 이 사건 토지의 지상에 공동주택(아파트) 159세대 건축연면적 14,034.68제곱미터를 건축하여 판매하기 위하여 울산시장에게 위 승인의 신청을 하였으나 당시 경상남도에서 건축법 제44조 제2항 의 규정에 따라 건설경기과열방지를 위하여 1991.7.15.부터 1992.12.31.까지 건축을 규제하고 있는 바람에 그 승인을 얻지 못하고 있던 중 우선 이 사건 토지상에 있던 8채의 주택과 창고를 철거하고 지하수 2개공의 개발과 수질검사를 마치고, 1992.2.27. 드디어 울산시장으로부터 그 승인을 얻고 같은 달 28. 울산시에 공사착공일자를 같은 해 3.(일자미기재)로 한 착공신고를 한 사실, 그리하여 원고는 같은 해 3.9. 소외 최동근에게 토목공사를 공사기간 같은 해 3.10.부터 같은 해 5.10.까지로, 계약대금은 제곱미터당 금2,500원으로 하되 공사완료후 3개월 만기의 어음으로 지급하기로 약정하고 도급주었으나, 위 토목공사에 따른 인근주민들의 통행불편과 분진 등으로 인근주민들이 집단으로 민원을 제기하고 급기야 물리력으로 공사를 저지하는 바람에 위 토목공사가 같은 해 3.11.부터 같은 달 14.까지만 진행된 상태에서 중지되었고, 그후 원고회사는 같은 해 4.15. 위 최동근과 사이에 그간의 진행된 공사부분에 대하여 금4,520,000원에 합의정산하고 같은 해 4.20. 위 인근주민들과 사이에 피해보상금4,000,000원에 합의하고는 위 토목공사를 원고회사가 직접 시행하기 시작한 사실, 그러나 원고는 자금사정이 매우 악화된 이외에 위 토목공사를 시작하면서 위 나.(3)의 관계법령의 기준에 반하여 우선 아파트의 분양모집을 하려고 하였지만 당시 전반적인 부동산경기의 침체와 아파트 공급과잉사태로 인하여 분양의 전망이 극히 희박하였으므로, 같은 해 3.16.부터 같은 해 5.1.까지 사채중개업자를 통하여 소외 김진하 등 30명으로부터 자금을 차용하고 그 담보조로 이 사건 토지(별지목록 기재 2토지는 제외)에 관하여 그들 명의로 그중 일부토지에 관하여는 채권최고액 금180,000,000원, 나머지 토지에 관하여는 채권최고액 금900,000,000원의 각 근저당권설정등기를 마치고, 그뒤 같은 해 5.13. 소외회사 앞으로 다시 이 사건 토지 모두 중 일부토지에 대하여는 채권최고액 금800,000,000원, 나머지 토지에 관하여는 채권최고액 금700,000,000원의 각 근저당권설정등기를 마친 사실, 한편 그무렵 소외회사는 이 사건 토지상에 건축될 아파트를 사원용 아파트로 일괄매수하겠다고 하면서 원고회사의 자금사정악화에 따른 준공 불가능을 우려한 나머지 먼저 이 사건 토지의 소유권을 이전시켜줄 것을 요구하였고, 이에 원고는 소외회사로부터 일정금액을 수령하고는 같은 해 6. 13. 소외회사 앞으로 소유권이전등기를 넘겨 주었는데, 당시 이 사건 토지상에 아파트건축 공정은 없었고, 원고가 수령한 위 일정금액은 분양되는 아파트의 면적당 분양가액과 분양면적을 고려한 것이 아니고 아파트 분양계약서도 작성되지 아니하였으며, 원고는 위 일정금액의 구체적인 액수와 그 관련서류를 제출하지 아니하고 있는 사실, 그후 이 사건 토지상의 아파트건축공사는 소외회사의 전적인 공사비부담아래 행하여지고, 다만 사업주체명의가 원고 앞으로 되어 있었기 때문에 건축공사에 관련된 대외적인 거래시 원고 명의가 사용되었으며, 뒤에 소외회사는 이 사건 토지이외에 인접한 다른 토지들도 매수하여 아파트 건설을 확대하기로 계획하고는, 같은 해 1992.12.7. 울산시장으로부터 사업주체명의에 원고이외에 소외회사도 포함시키고, 사업계획상 대지면적을 당초의 부지이외에 다른 토지들 합계 2,261.77제곱미터를 포함시키며, 세대수도 46세대 증가시키고, 건축연면적도 7,167,427제곱미터를 증가시키는 내용의 사업계획변경승인을 받은 사실을 각 인정할 수 있고 반증이 없다.

(3) 위 관계법령의 규정과 인정사실을 종합하면, 원고는 아파트건축을 위하여 이 사건 토지를 취득하고 위 사업계획의 승인을 얻고 공사를 시작하였으나 자금사정의 악화 등의 이유로 공사를 현실적으로 진척시키지도 못한 상태에서 타인으로부터 거액을 차용하고 그 담보로 이 사건 토지에 관하여 근저당권을 설정하였다가 뒤에 이 사건 토지의 소유권을 소외회사 앞으로 이전시켜준 점, 원고가 소외회사에 위 아파트를 일괄 분양하고 그 건설공사를 시행하여 왔다는 원고의 주장과 달리, 원고와 소외회사 사이에 위 아파트에 관한 분양계약서를 작성하지 않았고 분양되는 아파트의 면적단위당 분양가액을 약정하지도 아니하였으며, 원고는 자신이 수령하였다는 일정금액의 액수와 그 관련서류를 제출하지 아니하고 있는데다 위 소유권이전후 소외회사가 공사비를 모두 부담하여 아파트건설공사를 시행하고 뒤에 다른 토지까지도 매입하여 아파트 건설을 확대하기까지 하였으며, 원고회사는 단지 사업계획상 승인을 받은 명의인에 불과하였고, 뒤에서 소외회사도 그 명의인에 포함되는 등의 사업계획변경승인까지 된 점 등에 비추어 볼 때, 이 사건 토지는 실질적으로 원고로부터 소외회사에 매도되고 그후의 위 아파트건설사업의 실질적인 주체는 소외회사일 뿐이라 할 것이며, 위 매도가 원고회사의 자금사정의 악화에 기인한다고 하여 그것이 법 제112조의3 소정의 정당한 사유에 해당한다고 보기는 어렵다 할 것이므로, 결국 이 사건 토지는 법 제112조의3 소정의 비업무용 토지에 해당한다고 할 것인즉 원고의 위 주장은 이유없다.

3. 결 론

그렇다면 피고의 이 사건 처분은 적법하다 할 것이므로 그 위법을 이유로 취소를 구하는 원고의 이 사건 청구는 이유없어 이를 기각하고, 소송비용은 패소한 원고의 부담으로 하기로 하여 주문과 같이 판결한다.

【참조조문】

구 지방세법(1994.12.22. 법률 제4794호로 개정되기 전의 것) 제112조의3, 지방세법시행령 제84조의4 제1항