토지를 위 아파트 공사의 자재부지 및 현장사무소 건물부지로 사용하였다는 취지로도 주장하나 이를 인정할만한 아무런 증거가 없을 뿐만 아니라, 원고가 위와 같은 용도로 취득한 토지를 다른 토지에 대한 공사현장의 현장사무소나 건물부지로 일시 사용하였다고 하여 이를 원고 법인의 고유업무에 직접 사용하였다고 볼 수는 없는 것이므로, 토지를 비업무용 토지로 보고, 이에 대하여 구 지방세법 제112조 제2항 소정의 중과세율을 적용하여 한 과세처분은 적법하다.

1. 처분의 경위

갑 제3호증, 갑 제5호증, 갑 제6호증 내지 갑 제11호증, 갑 제13호증의 각 기재에 변론의 전취지를 종합하면 아래의 각 사실을 인정할 수 있고, 반증 없다.

가. 원고는 1993. 12. 15. 제주시

이도1동 1692의 2 대 160.0㎡ 등 17필지의 토지와 그 일부 지상의 건물을 매수하고, 같은 달 17.자로 이에 대한 각 소유권이전등기를 마쳤는데, 그 후 위 토지 중 제주시

이도1동 1691의 19 대 217.2㎡를 1993. 12. 24.에, 제주시

이도1동 1692의 22 대 1,217.4㎡(원고가 매수할 당시에는 1692의 18 대 2,512㎡였으나, 그후 분할에 의하여 새로운 지번과 지적이 부여되었다, 이하 1692의 22 대 1,217.4㎡를 ‘이 사건 토지’라 한다)를 1995. 3. 16.에 각기 매각하였다.

나. 피고는 위 1691의 19 대 217.2㎡와 이 사건 토지가 법인의 비업무용 토지에 해당된다고 보아

구 지방세법 제112조 제2항(1993. 12. 27. 법률 제4611호로 개정되기 전의 것, 이하 같다) 소정의 중과세율을 적용하여 산출한 세액에서 자진신고 납부한 세액을 차감한 후 1995. 9. 14.자로 원고에 대하여 취득세 금 126,068,100원(가산금 7,359,900원 포함)을 부과고지 하였다.

다. 그 후 피고는 1995. 11. 20. 위 과세처분 중 위 1691의 19 대 217.2㎡에 관한 부분을 스스로 감액결정 하였고, 그 결과 위 1995. 9. 14.자 과세처분은 금 107,634,500원 부분만 남게 되었다(위와 같이 감액된 과세처분을 이하에서 ‘이 사건 처분’이라고 한다).

2. 당사자들의 주장

피고는 원고에 대한 이 사건 처분은 위 처분사유와 관계법령에 따른 것으로서 적법하다고 주장한다.

반면 원고는, (1) 원고는 부동산매매업을 주업으로 하는 법인으로서 이 사건 토지를 매수한 것은 원고법인의 고유업무에 해당되며, (2) 원고는 이 사건 토지 등 17필지의 토지를 일괄하여 매수한 다음, 이 사건 토지를 제외한 나머지 16필지의 토지에 대하여 피고로부터 아파트 1동 131세대에 대한 주택건설사업계획의 승인을 받고, 이 사건 토지를 그 공사장의 자재부지 및 현장사무소건물부지 등으로 사용하였기 때문에 취득후 1년 이내에 이 사건 토지를 고유업무에 사용하였고, (3) 또한 원고는 이 사건 토지를 먼저 건축한 위 아파트에 이어 제2차 아파트 및 상가분양사업예정지로 계획하고 있었으나, 이 사건 토지의 동남쪽 방면으로 약 40m 떨어진 곳에 문화재인 삼성혈이 위치하고 있어서, 위 삼성혈 재단측으로부터 집단적인 민원제기의 움직임이 있고, 허가관청인 피고 역시 이를 이유로 건축허가신청을 불허할 것으로 예상되었으며, 또한 원고가 이 사건 토지 상에 아파트 등을 건축하는 경우에는

주택건설촉진법시행령 제32조 제5항,

제6항에 의하여 먼저 건축한 위 아파트와 하나의 주택건설공구로 보게 되고, 따라서 도로개설이나 주차장의 조성 등의 문제에 관하여 기존의 수분양자들의 동의를 받아야만 사업계획승인을 받을 수 있을 것인데, 기존의 분양자들 중에는 위 삼성혈 재단의 문중원들이 다수 포함되어 있어서, 결국 사업계획승인의 조건을 충족시키기 어려울 것으로 예상되어 부득이 이 사건 토지를 매각한 것으로서, 그 매각에 정당한 사유가 있는 경우에 해당되므로 이 사건 토지는 법인의 비업무용 토지에 해당되지 아니하고, 피고의 이 사건 처분은 위법하다고 주장한다.

3. 판 단

가. 관계법령

취득세 중과대상인 법인의 비업무용 토지의 범위를 규정하고 있는

구 지방세법시행령(1993. 12. 31. 대통령령 제14041호로 개정되기 전의 것, 이하 같다) 제84조의 4 제1항은 법인의 비업무용토지는 법인이 토지를 취득한 날로부터 1년 이내에 정당한 사유없이 그 법인의 고유업무에 직접 사용하지 아니하는 토지를 말한다고 규정하고 있고, 제3항은 제1항의 규정에 불구하고 법인의 비업무용토지로 보는 토지를 규정하면서 제2호에서 부동산매매업을 주업으로 하지 아니하는 법인이 제3자에게 매도할 목적으로 취득한 매매용 토지를 들고 있으며, 제4항은 제1, 3항에 불구하고 법인의 비업무용 토지로 보지 아니하는 토지를 규정하면서 제10호에서 주택의 건설․공급 또는 임대를 목적사업으로 하는 법인이 주택건설을 목적으로 취득한 토지로서 취득한 날로부터 4년이 경과하지 아니한 토지는 법인의 비업무용 토지로 보지 아니한다고 규정하고 있다.

나. 판 단

갑 제1호증, 갑 제2호증, 갑 제14호증 내지 갑 제35호증의 각 기재에 앞서 본 각 증거들을 종합하면 아래의 사실을 각 인정할 수 있고, 반증 없다.

(1) 원고는, 1988. 12. 10. 설립된 법인으로서, 이 사건 토지를 취득할 당시의 법인등기부상에는 그 목적사업으로 주택건설사업, 부동산투자․관리․임대 및 그 운영업, 시장 및 기업의 인수운영업 등이 등재되어 있었고, 이 사건 토지를 취득하기 직전 사업연도인 1992년도의 손익계산서상의 총매출액 금 2,521,633,547원 중 주택분양매출금과 상가분양매출금이 금 2,517,952,872원(총매출액의 99.9%)을 차지하고 있다.

(2) 원고는 1993. 12. 15. 성업공사의 공매절차를 통하여, 소외 21세기개발공사 소유인 제주시 이도1동 1692의 2 대 160.0㎡ 등 17필지의 토지와 그 일부 지상의 건물을 금 4,005,000,000원에 매수하여, 그 중 제3자에게 매도한 제주시 이도1동 1691의 19 대 217.2㎡, 교환에 의하여 양도한 제주시 이도1동 1691의 1 대 540.8㎡, 이 사건 토지 등을 제외하고, 그 대신 위 1691의 1 대지와 교환에 의하여 취득한 제주시 이도1동 1692의 7 대 290.9㎡를 포함한 16 필지 합계 5,051.8㎡ 지상에 대하여, 1994. 3. 15. 피고로부터 주택건설사업계획승인(사업내용 : 아파트 1동 131 세대, 건축연면적 14,718.377㎡)을 받고 이를 시공하여 1995. 3. 22. 피고로부터 사용검사를 받았다.

(3) 원고는 이 사건 토지를 위 아파트에 이은 제2차 아파트 및 상가분양지로 예정하고 있었으나, 그 남쪽 전면도로의 건너편 40m 지점에 문화재(사적지)인 삼성혈이 위치하고 있어서 위 건축에 따른 민원발생의 우려가 있으며, 또한 이 사건 토지 상에 아파트 등을 건축하는 경우에는 먼저 건축한 위 아파트와 하나의 주택건설공구로 보게 되어 도로개설이나 주차장의 조성 등의 문제에 관하여 기존의 수분양자들의 동의를 받아야만 사업계획승인을 받을 수 있을 것인데, 기존의 분양자들 중에는 위 삼성혈 재단의 문중원들이 다수 포함되어 있어서, 그 동의를 밟기 어려울 것으로 예상되는 등 원고가 건축허가신청을 하는 경우에는 위와 같은 절차상의 어려움이 예상되고, 더욱이 이 사건 토지에 대한 건축허가의 불허를 선거공약으로 내세운 후보자가 피고 시장으로 당선되는 등 피고 역시 위와 같은 이유를 들어 동 건축허가를 해주지 않을 것으로 예상되자, 1995. 3. 16. 이 사건 토지를 소외 신세계건설 주식회사(원고가 그 주식의 약 38%를 보유하고 있는 회사임)에게 매각하였다. 이어 위 회사는 피고에게 이 사건 토지에 대한 아파트(12세대) 건축신청을 하였다가 동 신청이 반려되자, 이에 대한 행정심판을 제기하여 동 행정심판절차에서 1995. 10. 24.자로 위 건축허가신청이 적법하고 이를 반려한 처분이 위법하므로 이를 취소한다는 재결이 내려져 이에 대한 건축허가를 받은 다음, 그 후 동 허가에 따른 건축에 착공하지 않은 상태에서 이를 제3자에게 다시 매각하였다.

살피건대, 앞서 살핀 지방세법시행령 제84조의 4 제4항 제10호의 규정에 의하면, 주택의 건설․공급 또는 임대를 목적사업으로 하는 법인이 주택건설을 목적으로 취득한 토지를 그 취득일로부터 4년이 경과되도록 주택건설에 사용하지 않거나 4년 이내에 타에 매각처분한 경우에 당해 토지는 ‘법인의 비업무용 토지로 보지 아니하는 토지’에 해당되지 아니하나, 다만 그 불사용 또는 매각처분에 정당한 사유가 있으면 비업무용 토지의 범위에서 제외된다 할 것이고(대법원 1994. 5. 13. 선고 93누17546 판결 참조), 또한 지방세법시행령 제84조의4 제1항이 법인의 비업무용토지의 일반적인 범위를 정함에 있어 당해 토지의 당초 취득 목적에 대하여는 아무런 제한을 두고 있지 아니하는 점 등 앞서 살핀 법령의 내용을 종합하여 보면, 부동산매매업을 주업으로 하는 법인이 당초 주택건설용으로 토지를 취득하였다가 그 취득일로부터 1년 이내에 매매용으로 전환하여 이를 매각하였다면 그 토지는 위 지방세법시행령 제84조의4 제4항 규정에 의하여 비업무용 토지에서 제외될 수는 없다고 하더라도 제1항 소정의 유예기간 내에 법인의 고유업무에 직접 사용된 토지로서 법인의 비업무용토지에서 제외된다고 할 것이다(

대법원 1997. 7. 11. 선고 96누17561 판결 참조).

이와 같은 법령의 규정과 위 인정사실을 토대로 판단하건대, (1) 이 사건 토지를 취득할 당시 원고 법인의 법인등기부상에 기재된 ‘부동산투자업’은 통계청 작성의 한국표준산업분류상의 부동산업(분류번호 70) 중 부동산 분양공급업(분류번호 7012)에 해당되며, 여기에는 지방세법시행령 제84조의 4 제3항 제2호 소정의 ‘부동산매매업’이 포함된다고 할 것이고, 또한 이 사건 토지의 취득 직전 사업연도의 원고의 총매출액 중 주택분양매출금과 상가분양매출금이 그 수입액의 99.9%를 차지하고 있어서(부동산매매업이 주업인지의 여부를 판단함에 있어서는 토지 그 자체의 매출액은 물론 그 지상에 신축한 주택, 상가 등 건물의 분양매출액도 부동산매매업으로 인한 매출액에 포함된다고 볼 것이다),

지방세법시행규칙 제46조의 6 제2호의 요건에 해당되므로, 결국 원고 법인의 주업을 부동산매매업으로 보아야 할 것이다. 그런데 구 지방세법시행령 제84조의 4 제1항 규정에 의하면, 법인이 토지를 취득한 날로부터 1년 이내에 정당한 사유없이 그 법인의 고유업무에 직접 사용하지 아니하는 경우에는 비업무용 토지로 보아야 할 것이므로, 부동산매매업을 주업으로 하는 법인이 매매용 토지를 취득한 경우에도 이를 1년의 유예기간 이내에 그 고유업무에 직접 사용(매각)하여야 하고, 정당한 사유없이 매각하지 아니한 경우에는 비업무용 토지에 해당되는 것인바, 위에서 본 바와 같이 원고가 이 사건 토지를 매각한 것은 1년의 유예기간이 경과한 후임이 명백하고, 앞서 인정한 사실에 의하면, 이와 같이 유예기간을 경과한 데 대하여 정당한 사유가 있다고 볼 수도 없으므로, 이 사건 토지는 다른 특별한 사정이 없는 한 지방세법시행령 제84조의 4 제1항 소정의 법인의 비업무용 토지에 해당된다고 할 것이다. (2) 또한 이 사건 토지는 주택의 건설을 목적사업의 하나로 하는 원고 법인이 그 지상에 주택 및 상가를 지어 분양할 목적으로 매수하기는 하였으나 그 후 그 취득일로부터 4년 이내에 이를 매각처분하였고, 앞서 본 바에 의하면, 원고가 이 사건 토지상에 주택건설을 위한 설계 등의 준비절차를 거치거나 실제로 건축허가신청조차 한 사실이 없었고, 그 건축허가에 특별한 법률상의 제약이 있었다고 볼 만한 사정도 없었다 할 것이므로, 이 사건 토지 인근에 문화재가 위치하고 있어서 위 건축에 따른 민원발생의 우려가 있고, 기존의 수분양자들의 동의를 받는 절차 등 건축허가신청절차상의 어려움이 예상된다거나 피고 역시 이를 이유로 동 건축허가를 해주지 않을 것으로 예상된다는 사정만으로는 그 매각처분에 정당한 사유가 있다고 볼 수 없고, 달리 정당한 사유가 있었다고 볼 만한 사정도 없다. 따라서 이 사건 토지는 지방세법시행령 제84조의 4 제4항 소정의 ‘법인의 비업무용으로 보지 아니하는 토지’에도 해당하지 않는다고 할 것이다. (3) 한편 원고는 이 사건 토지를 위 아파트 공사의 자재부지 및 현장사무소 건물부지로 사용하였다는 취지로도 주장하나 이를 인정할만한 아무런 증거가 없을 뿐만 아니라, 원고가 위와 같은 용도로 취득한 토지를 다른 토지에 대한 공사현장의 현장사무소나 건물부지로 일시 사용하였다고 하여 이를 원고 법인의 고유업무에 직접 사용하였다고 볼 수는 없는 것이므로, 원고의 위 주장 역시 그 이유 없다.

따라서 이 사건 토지를 비업무용 토지로 보고, 이에 대하여

구 지방세법 제112조 제2항 소정의 중과세율을 적용하여 한 이 사건 과세처분은 적법하다고 할 것이다.

4. 결 론

그러므로 원고의 이 사건 청구는 이유 없어 이를 기각하고, 소송비용은 패소자인 원고의 부담으로 하기로 하여 주문과 같이 판결한다.