토지는 주택건설촉진법 및 주택건설기준등에관한규정 소정의 진입도로를 확보하지 못한 상태였으므로 토지자체만으로는 공동주택의 건설이 법령상 불가능했고 국토이용관리법 소정의 토지거래허가가 반드시 공동주택의 건설을 전제로 하는 것이라고 할 수 없다. 따라서 처분은 적법하다.

1. 부과처분의 경위

아래의 사실은 갑 제1호증, 갑 제4호증의 1 내지 3, 을 제18, 20호증의 각 1, 2, 3, 을제24호증의 각 기재에 변론의 전취지를 종합하면 인정된다.

가. 원고는 주택건설사업 등을 목적으로 하여 1983. 3. 3. 설립된 회사로서, 공동주택을 건설할 목적으로

소외 유순덕 외 5인 등으로부터 1992. 3. 30. 부천시 오정구

원종동 127의 3 답 702㎡, 같은 동 127의 4 답 1,052㎡를, 같은 해 4. 29. 같은 동 129의 7 답 215㎡, 같은 동 129의 30 답 2,420㎡ 등 4필지 합계 4,389㎡(위 각 토지들은 1994. 11. 24. 같은 동 127의 4 답 4,389㎡로 합병되었다, 이하 이 사건 토지라 한다)를 합계 금 1,316,700,000원에 각 매수․취득하고 피고에게 그 취득세로서 취득가액의 1,000분의 20에 상당하는 금 26,334,000원을 신고․납부하였다.

나. 그런데 원고가 이 사건 토지를 취득한 날로부터 4년이 경과될 때까지 주택건설에 착공하지 아니하자, 피고는 1996. 11. 12. 원고에 대하여 이 사건 토지가 법인의 비업무용토지에 해당한다는 이유로

지방세법(1997. 8. 30. 법률 제5406호로 개정되기 전의 것, 이하 같다) 제112조 제2항 소정의 중과세율을 적용하여 그 취득세를 금 197,505,000원으로 결정한 다음 원고가 이미 신고․납부한 위 금 26,334,000원을 뺀 금 171,171,000원에 이에 대한 가산세 금 34,234,200원을 합한 금 205,405,200원을 부과하는 처분(이하 이 사건 부과처분이라 한다)을 하였다.

2. 이 사건 부과처분의 적법 여부

가. 당사자의 주장

피고는 위 처분사유와 관계 법령의 규정을 들어 이 사건 부과처분이 적법하다고 주장하고, 이에 대하여 원고는 다음과 같은 사유로 이 사건 부과처분이 위법하다고 주장한다.

첫째, 원고가 이 사건 토지를 취득할 당시 이 사건 토지에 관하여 법령상 아무런 건축제한이나 금지가 없었다. 가사 그렇지 않다고 하더라도 이 사건 토지의 취득 당시 피고나 부천시 오정구청장이 이 사건 토지와 관련한 건축제한 등에 대하여 공시․공고를 하지 아니하였을 뿐만 아니라 위 오정구청장이 이 사건 토지에 관하여 공동주택건설용으로 토지거래허가를 하여 주었기 때문에 원고로서는 공동주택을 건설할 수 있는 것으로 알았다. 그러므로 원고가 이 사건 토지를 취득할 당시부터 법령상 주택건설이 제한된 토지임을 알고 이를 취득하였음을 전제로 한 피고의 이 사건 부과처분은 위법하다.

둘째, 피고가 1993. 10. 23. 이 사건 토지 남쪽 일대에 대하여 도시계획시설(도로) 결정을 하기 위한 공람공고를 함으로써 비로소 이 사건 토지에 대하여는 건축허가가 제한되었고, 그후 1994. 1. 27. 이에 대한 도시계획시설결정 및 지적승인을 할 때까지의 기간은 이 사건 토지에 관하여 건축허가가 금지되는 법령상의 제한이 있었다. 그런데 원고는 이 사건 토지를 취득한 후 4년이 경과되기 전에 주택건축허가를 받기 위하여 관할관청에 한차례 건축심의신청을 하고, 3회에 걸쳐 건축허가 가능 여부를 질의하는 등 부단히 주택건설사업에 착수하려고 노력하였다. 그러나 관할관청이 원고의 질의에 대한 회신을 잘못하는 등 행정관청의 귀책사유로 위 유예기간 내에 주택의 건축에 착수하지 못한 것이다. 이와 같은 사정이라면 이 사건 토지를 법인고유목적에 직접 사용하지 아니한 데에 정당한 사유가 있는 것임에도 이를 법인의 비업무용토지로 보아 취득세를 중과한 피고의 이 사건 부과처분은 위법하다.

나. 관계 법령 등

지방세법 제112조는 취득세의 세율에 관하여 규정하면서, 그 제1항에서 취득세의 세율은 취득물건의 가액 또는 연부금액의 1,000분의 20으로 한다고 규정하고 있고, 그 제2항 본문에서 대통령령으로 정하는 법인의 비업무용 토지 등을 취득한 경우의 취득세율은 제1항의 세율의 100분의 750으로 한다고 규정하고 있으며,

같은법시행령(1996. 12. 31. 대통령령 제15211호로 개정되기 전의 것, 이하 같다) 제84조의4 제1항은

법 제112조 제2항의 규정에 의한 법인의 비업무용 토지는 다음 각 호의 1에 해당하는 토지를 말한다고 규정하면서, 그 제1호에서 “법인이 토지를 취득한 날부터 다음 각 목에 정하는 기간 내에 정당한 사유 없이 당해 법인의 고유업무에 직접 사용하지 아니하는 토지. 이 경우 건축공사에 착공한 때에는 고유업무에 직접 사용하는 것으로 보되, 정당한 사유없이 공사를 중단한 기간을 합한 기간이 1년을 초과하는 경우에는 그러하지 아니하다”고 규정하고 있고,

같은법시행령 제84조의4 제4항은 다음 각 호의 1에 해당하는 토지는 제1항 내지 제3항의 규정에 불구하고 법인의 비업무용토지로 보지 아니한다고 규정하면서 그 제10호에서 주택의 건설․공급 또는 임대를 목적사업으로 하는 법인이 주택건설을 목적으로 취득한 토지로서 취득한 날로부터 4년이 경과되지 아니한 토지를 규정하고 있으며, 한편

주택건설촉진법 제31조 제1항은 사업주체가 건설․공급하는 주택의 부대시설의 설치기준 등(이하 주택건설기준 등이라 한다)은 대통령령으로 정한다고 규정하고 있고, 이를 받은 대통령령인 주택건설기준등에관한규정 제25조 제1항은 공동주택을 건설하는 주택단지는 기간도로와 접하거나 기간도로로부터 당해 단지에 이르는 진입도로가 있어야 하며, 이 경우 기간도로와 접하는 폭 및 진입도로의 폭은 300세대 미만의 경우 6m 이상이어야 한다고 규정하고 있고, 같은 규정 제2조 제7호는 “기간도로”라 함은 보행자 및 자동차의 통행이 가능한 도로로서 다음 각 목의 1에 해당하는 도로를 말한다고 규정하면서, 그 가목에서 도시계획법에 의한 주간선도로․보조간선도로 또는 너비가 8m이상인 집산도로를, 그 나목에서 도로법에 의한 일반국도 또는 지방도를, 그 다목에서 기타 관계 법령에 의하여 설치된 도로로서 가목 및 나목에 준하는 것으로 인정되는 도로를 각 규정하고 있다.

다. 판 단

(1) 사실의 인정

아래의 사실은 당사자 사이에 다툼이 없거나, 갑 제1호증, 갑 제4호증의 1 내지 3, 갑 제5호증, 갑 제6호증의 1, 2, 갑 제7 내지 12호증, 갑 제13호증의 1 내지 6, 갑 제14호증의 1 내지 5, 갑 제15, 16호증, 갑 제17호증의 1 내지 3, 갑 제18호증, 갑 제20호증의 1, 2, 갑 제21호증, 갑 제22호증, 갑 제23호증의 1 내지 10, 갑 제24호증의 1, 2, 을 제1, 2호증, 을 제7, 8, 13호증, 을 제15호증의 1 내지 7, 을 제16호증의 1, 2, 을제21 내지 24호증의 각 기재와 증인

이화복,

임황헌의 각 증언(다만, 증인

이화복의 증언 중 뒤에서 믿지 않는 부분 제외)에 변론의 전취지를 종합하면 인정되고, 이에 어긋나는 증인

이화복의 일부 증언은 이를 믿지 아니한다.

① 원고가 토지거래허가를 받은 후 이 사건 토지를 취득할 당시 이 사건 토지에는 폭 2.2m의 소로뿐이고 주택건설기준등에관한규정 제25조 제1항 소정의 폭 6m 이상의 진입도로가 없었기 때문에 공동주택의 건설이 불가능하였다(원고 스스로도 항소이유에 대한 답변에서 이 사건 토지 취득당시에는 농로와 구거외에는 별다른 도로가 없었다는 점을 인정하고 있다).

② 그런데 피고가 1993. 10. 23. 그 당시 복개공사가 진행되고 있던 위

원종동 129의 8 답 3,002㎡와 같은 동 129의 10 답 1,663㎡(이 토지들은 1994. 2. 16. 위

원종동 129의 8 답 4,624㎡로 합병되었다, 이하 위

원종동 129의 8토지라고 한다)와 인접하여 있는 구거 등 그 일대 토지에 대하여 폭 8m의 소로 2류 제278호선 도로를 설치하는 내용의 부천시도시계획결정을 위한 공람공고를 하였다.

③ 때마침 위

원종동 129의 8 토지는 이 사건 토지와 연접하여 있으므로 원고는 이를 매수취득하여 위 소로 2류 제278호선 도로에 접한 진입도로를 개설한 뒤 공동주택을 건설하기로 계획한 후, 1993. 11. 1. 피고에게 이 사건 토지 및 위

원종동 129의 8 토지에 대하여 공동주택건축심의신청을 하였는데, 피고는 같은 해 11. 15. 원고에게 위 심의신청한 토지와 인접하여 있는 위 소로 2류 제278호선 도로의 지적승인 고시가 있은 후 다시 심의 신청을 하라는 이유로 이를 부결하였다.

④ 원고는 1993. 11. 10.

소외 김병수와 사이에 위

원종동 129의 8 토지에 대하여 매매계약을 체결하고 1994. 1. 13. 원고 앞으로 그 소유권이전등기를 경료함과 동시에 피고에게 이 사건 토지인 위

원종동 127의 3,4, 129의 7,30 일대 주거지에 대하여 건축허가가 가능한지의 여부를 질의(이하 필요한 경우 제1차 질의라 한다)하였으나, 이때 원고는 무슨 이유에서인지 새로 취득한 위 129의 8 토지를 명시하지 아니한 채 질의하였고, 이에 피고는 1994. 1. 18. 이 사건 토지 일대는 가로망 소로계획이 입안 중으로 현재 그 결정 및 지적승인절차가 진행중인 곳이므로 그 결정 및 지적승인 고시 후에나 공동주택의 사업승인이 가능하다고 회신하였다.

⑤ 그 후 피고는 1994. 1. 27. 부천시 고시 제1994 - 2호로 위 소로 2류 제278호선 도로(그 후 소로 2류 제48호선 도로로 그 이름이 변경되었다, 이하 소로 2류 제48호선 도로라고 한다)에 대하여 도시계획시설(도로) 결정 및 지적승인을 고시함으로써 위

원종동 129의 8 토지를 공동주택 건설의 사업부지에 포함시키는 경우에는 이 사건 토지 상에 공동주택을 건축할 수 있게 되었다.

⑥ 한편 피고가 1994. 8. 5. 부천시 고시 제1994 - 26호로 이 사건 토지의 북쪽 경계선 부근 일대 토지에 관하여 폭 20m의 중로 1류 제16호선 도로를 설치하는 내용의 도시계획결정 고시를 하자, 원고는 위 제1차 질의에 대한 회신을 받은 후부터 1년 4개월뒤인 1995. 6. 15. 피고에게 다시 위 소로 2류 제48호선 도로와 접해 있는 위

원종동 129의 8 토지는 질의대상 토지에서 제외한 채 이 사건 토지 및 이 사건 토지의 서쪽면에 연접한 위

원종동 127의 1, 2 토지(위 중로 제16호선 도로와 접해 있다)상에 주택건축허가가 가능한지의 여부를 질의(이하 필요한 경우 제2차 질의라 한다)하였고, 이에 대하여 피고는 1995. 6. 22. 위 127의 1 토지는 도로로 결정고시되어 그 지적고시 중에 있어 도시계획선이 지적도상에 명기되어 있지 아니하므로 지적고시 예정인 1995. 12.경에야 재검토할 수 있고, 위 127의 3 토지는 타번지에 합병되었으며, 위 127의 2, 4 토지는

건축법 제2조 제11호에서 정한 너비의 도로를 구비하지 못한 대지로서 위 법 소정의 너비의 도로를 확보하여야 건축허가가 가능하다고 회신하였다.

⑦ 다시 원고는 1995. 10. 9., 역시 위 소로 2류 제48호선 도로와 접해 있는 위 129의 8 토지를 질의대상 토지에서 제외한 채, 피고에게 이 사건 토지에 대하여 도로 확보 후 공동주택의 건설이 가능한지의 여부를 질의(이하 필요한 경우 제3차 질의라 한다)하였으나, 피고는 1995. 10. 16. 이 사건 토지에 대한 상세한 세부계획이 없어 주택건설촉진법 저촉여부는 알 수 없으며, 현재 지적고시 미필지역이므로 공동주택사업승인이 불가능하다고 회신하였다.

⑧ 그 후 피고는 1996. 6. 8. 부천시 고시 제1996 - 25호로 위 중로 1류 제16호선 도로의 지적승인을 고시하였다.

⑨ 한편 원고는 1996. 2. 13. 위

원종동 81의 4의 소유자인

소외 유문형, 같은 동 81의 6의 소유자인

소외 김영회, 같은 동 82의 5의 소유자인

소외 박희재, 같은 동 96의 5의 소유자인

소외 장석종, 같은 동 96의 7의 소유자인

소외 김영근, 같은 동 118의 10의 소유자인

소외 김용순에게 소유토지의 매도의사를 타진하였고, 그 시경 위

유문형,

김영회,

박희재,

김영근,

김용순으로부터 가격만 맞으면 매도하겠다는 취지의 의견서를 받았다.

⑩ 그 뒤 원고는 1996. 6.경 위

원종동 127의 1, 2, 129의 8 토지 상에 건축할 아파트 229세대의 건축심의신청을 하여(처음에는 이 사건 토지와 위

원종동 129의 8 토지만을 건축부지로 하여 건물배치계획을 세웠다가, 최종적으로는 위

원종동 127의 1, 2 토지를 취득하여 위 건축부지로 포함시켰다) 같은 해 9. 25. 피고로부터 건축허가가 가능하다는 회신을 받았고, 같은 해 11. 2. 피고에게 위 소로 2류 제48호선 도로를 진입도로로 하여 6층 아파트 228세대(6동)를 건설하는 내용의 사업계획승인신청을 하여 그 승인을 받은 후 1997. 2. 26. 건축물착공신고를 하고 같은 해 3. 5. 위 아파트 건축공사에 착수하여 1998. 4. 21. 위 건축공사를 마친 다음 같은 달 30. 사용검사를 받았다.

⑪ 그런데 원고회사는 주택건설사업 및 분양사업 등을 목적으로 1983. 3. 3. 설립된

주택건설촉진법 제6조 소정의 주택건설사업자로서, 원고회사의 본점은 부천시 오정구

여월동 2의 19에 소재하고 있다.

⑫ 원래 이 사건 토지는 도시계획법상 일반주거지역내 풍치지구로 지정되어 있는 지역으로 부천시건축조례에 따라 6층 이하의 건축물만 건축할 수 있는 지역이고, 건축물의 건폐율은 100분의 40 이하로 제한되어 있는 지역인데, 1993. 12. 13.에 이르러 이 사건 토지에 대한 풍치지구지정을 폐지하는 내용이 포함된 부천도시계획변경안이 부천시 공고 제93-256호로 공람공고되었으며, 이 사건 토지가 풍치지구에서 해제되어 이 사건 토지가 3종 일반주거지역이 될 경우에는 15층 이상의 건축물의 건축이 가능하고 건폐율은 100분의 60 이하로 확대되는 사정이 있었으나, 적어도 위 건축물착공시까지는 위 도시계획변경안은 확정되지 않은 상태이었다.

(2) 판단

(가)

지방세법 제112조 제2항,

같은법시행령 제84조의4 제1항,

제4항 제10호의 규정에 의하면, 주택의 건설․공급 또는 임대를 목적사업으로 하는 법인이 주택건설을 목적으로 취득한 토지를 주택건설에 사용하지 아니한 채 그 취득일로부터 유예기간인 4년이 경과한 경우에는 비업무용 토지 해당 여부의 판정에 관한 일반원칙에 따라 그에 대한 정당한 사유가 없는 한 비업무용 토지에 해당하여 중과세율의 적용을 면치 못한다고 할 것이고(

대법원 1998. 2. 13. 선고 97누17827 판결 등 참조), 법인이 토지를 취득하기 전에 이미 법령상의 이유등으로 토지사용에 제한이 있다는 사정을 알고 있었다면 위와 같은 사정은 원칙적으로 그 토지를 업무용으로 사용하지 못한 데 대한 정당한 사유로 삼을 수 없다(

대법원 1995. 3. 10. 선고 94누12739 판결 등 참조).

(나) 먼저 원고의 첫째 주장에 대하여 본다.

위에서 인정한 사실에 의하면, 원고가 이 사건 토지를 취득할 당시 이 사건 토지는 주택건설촉진법 및 주택건설기준등에관한규정 소정의 진입도로를 확보하지 못한 상태였으므로 이 사건 토지자체만으로는 공동주택의 건설이 법령상 불가능했고, 한편 국토이용관리법 소정의 토지거래허가가 반드시 공동주택의 건설을 전제로 하는 것이라고 할 수 없고, 원고가 주택건설전문회사인 점과 위 토지의 현황 및 규모, 매수대금의 액수 등에 비추어보면 이 사건 토지의 취득당시 원고가 위와 같은 사정을 알고 있었다고 볼 것이므로 이와 다른 견해에 선 원고의 위 첫째 주장은 이유 없다.

(다) 다음 원고의 둘째 주장에 대하여 본다

앞서 본 바와 같이 주택건설전문회사로서 공동주택을 건설할 목적으로 이 사건 토지를 취득하였고 그 취득당시 법령상 공동주택의 건설이 불가능한 사정을 알고 있었던 원고로서는 그 후 이 사건 토지와 그 주변토지에 대하여 공동주택의 건설이 가능하게 된 사정변경이 생겼는지에 관하여 계속 관심을 갖고 또 적극적으로 행정관청에 문의해 보는 것이 우리의 경험칙에 부합한다고 할 것이다. 그런데, 원고의 1993. 11. 1.자 공동주택건축심의신청에 대한 피고의 회신은 공동주택건설이 절대적으로 불가능하다는 것이 아니라 심의신청한 토지와 인접하여 있는 도로의 지적승인고시가 있은 후 다시 심의신청하라는 내용이었고, 또 1994. 1. 13.자 원고의 건축허가가능여부에 대한 제1차 질의에 대한 피고의 회신 역시 도로의 지적승인고시 이후에는 공동주택사업승인이 가능하다는 내용이었으며, 위 각 회신에서 언급된 인접 토지 또는 도로는 원고가 매수취득한 위

원종동 129의 8 토지를 포함하는 것이며 한편 원고가 위와 같은 신청 또는 질의를 한 지 두달도 안된 1994. 1. 27. 이후에는 위

원종동 129의 8 토지를 포함하면 이 사건 토지상에 공동주택을 건축할 수 있게 되었는데도, 원고는 위 제1차 질의를 한 지 1년 4개월 뒤, 또 그로부터 약 4개월 뒤에 이르러서야 피고에게 각 공동주택건설이 가능한지 여부를 질의하였고, 또 그 질의내용도 제1차 질의때와 마찬가지로 위

원종동 129의 8 토지를 제외하였기 때문에 공동주택사업승인이 불가능하다는 회신을 받은 것임은 앞서 본 바와 같다. 위와 같은 사정에다가 원고회사의 본점 소재지가 이 사건 토지와 같은 위 원종동에 위치하고 있는 점, 또한 원고는 이 사건 토지를 취득한 이래 1993. 11. 1. 건축심의신청을 할 때까지 토지형질변경등 주택부지조성을 위한 준비절차를 거친 자료가 전혀 없는 점 등을 종합하면 비록 원고가 한차례의 공동주택건축심의신청을 하고 세차례에 걸친 건축허가가능여부에 대한 질의를 하였으며, 인접토지를 매수 또는 매수하려고 한 사정이 있다 하더라도 그와 같은 사정만으로는 이 사건 토지를 고유업무에 사용하기 위한 진지한 노력을 다 하였다고 보기에 부족하다.

그리고 원고는, 피고가 1994. 1. 18. 원고의 1994. 1. 13.자 제1차 질의에 회신하면서 불과 9일 후에는 소로 2류 제48호선의 지적승인을 고시할 예정이면서도 이를 원고에게 통지하지 아니하지 아니하였고, 1995. 6. 22.과 1995. 10. 16.에 각각 위 제2, 3차 질의에 회신하면서 소로 2류 제48호선 도로의 지적승인고시사실을 알려주지 아니한 사정 등을 들어 원고가 4년의 유예기간을 지키지 못한 것은 피고의 위와 같은 유책사유에 기인한 것이므로 이 사건 처분이 위법하다고 주장하나, 앞서 본 바와 같이 원고의 질의내용자체가 이 사건 토지에 대하여 건축허가가 가능한 것인지에 관한 것이었지 도로의 지적승인고시사실여부가 아니었으며, 더구나 위 질의당시 위

원종동 129의 8 토지는 포함되어 있지 아니하였으므로 비록 피고가 위 사실을 통지하지 아니하였다 하더라도 위와 같은 사유만으로 원고의 유예기간 도과책임을 면하게 할 수는 없다 할 것이다.

결국 원고의 위 둘째 주장도 받아들일 수 없다.

3. 결론

그렇다면, 이 사건 처분은 적법하므로 그 취소를 구하는 원고의 이 사건 청구는 이유 없어 이를 기각할 것인바, 이와 결론을 달리한 원심판결은 부당하므로 이를 취소하여 원고의 청구를 기각하기로 하여 주문과 같이 판결한다.