부동산매매업을 주업으로 하는 법인이 토지는 법인의 비업무용 토지에서 제외되므로, 토지 취득에 대하여 중과세율을 적용하여 취득세를 부과한 처분은 위법하다.

1. 이 사건 처분의 경위

다음 사실은 당사자 사이에 다툼이 없거나, 갑 제1호증의 1․2, 갑 제2호증(을 제11호증과 같다), 갑 제3호증, 을 제1, 2, 5호증의 각 1․2, 을 제12 내지 14호증의 각 기재에 변론의 전취지를 종합하여 이를 인정할 수 있고, 달리 반증이 없다.

(1) 원고는 1994. 8. 25. 주택건설업과 부동산매매업 등을 목적으로 하여 설립된 회사로서, 1995. 10. 16. 수원시

장안구 율전동 324의 9답 362㎡를 , 같은 해 12. 11. 율전동 360 답 148㎡를 각각 취득하였다가, 1996. 5. 23. 위 2필지의 토지(이하 “이 사건 토지”라 한다)를 최덕희 외 3인에게 매도하고 소유권이전등기를 마쳐 주었다.

(2) 피고는 1996. 7. 22. 원고가 이 사건 토지를 취득한 날로부터 5년 이내에 정당한 사유 없이 매각하였다는 이유로 이를 법인의 비업무용 토지에 해당한다고 보고, 이 사건 토지의 취득가액 금 384,161,940원에 지방세법 제112조 제2항의 중과세율을 적용하여 산출한 세액에서 이미 납부한 세액을 공제한 다음 취득세 금 59,929,240원(가산세 금 9,988,200원 포함)과 농어촌특별세 금 5,493,500원(가산세 금 499,400원 포함)을 합한 금 65,422,740원을 부과하는 처분(이하 “이 사건 처분”이라 한다)을 하였다.

2. 이 사건 처분의 적법 여부

가. 원고의 주장

원고는 수원시

장안구 율전동 322 외 16필지의 토지 위에 183세대분의 아파트를 신축하고 남은 자투리땅인 이 사건 토지를 재고자산 정리를 통한 경영합리화의 일환으로 처분하였는데, 부동산매매업을 주업으로 하는 법인인 원고가 경영합리화를 위하여 부동산을 매각하는 것은 지방세법시행령 제84조의4 제1항 제2호의 규정에 의한 법인의 비업무용 토지로서 중과세 대상에 해당하지 아니한다. 또한 원고는 주택건설업을 목적으로 하는 법인으로서 이 사건 토지를 아파트 건축 목적으로 취득한 후 4년 이내에 매각하였으므로, 지방세법시행령 제84조의4 제4항 제10호의 규정에 의하더라도 법인의 비업무용 토지에 해당하지 아니한다. 따라서 피고의 이 사건 처분은 위법하여 취소되어야 한다.

나. 관계법령

(1)

지방세법 제112조 제2항은 대통령령으로 정하는 법인의 비업무용 토지를 취득한 경우의 취득세율은 제1항의 세율(1,000분의 20)의 100분의 750으로 한다고 규정하고 있다. 한편

구 지방세법시행령(1996. 12. 31. 대통령령 제15,211호로 개정되기 전의 것) 제84조의4 제1항은 “

법 제112조 제2항의 규정에 의한 법인의 비업무용 토지는 다음 각호의 1에 해당하는 토지를 말한다”고 규정하면서, 제1호 (바)목에서는 “법인이 토지를 취득한 날부터 1년 이내에 정당한 사유 없이 당해 법인의 고유업무에 직접 사용하지 아니하는 토지”를 제2호 본문에서는 “법인이 토지를 취득한 날부터 5년 이내에 정당한 사유 없이 매각한 토지”를 들고 있고, 같은조 제2항은 “제1항에서 ‘법인의 고유업무’라 함은 다음 각호의 업무를 말한다”고 규정하면서, 그 각호에서 “1. 법령에서 개별적으로 규정한 업무, 2. 법인등기부상 목적사업으로 정하여진 업무, 3. 행정관청으로부터 인․허가를 받은 업무”를 들고 있으며, 같은조 제3항 제2호는 “부동산매매업을 주업으로 하지 아니하는 법인이 제3자에게 매도할 목적으로 취득한 토지로서 내무부령이 정하는 부동산 매매용 토지는 제1항 및 제2항의 규정에 불구하고 법인의 비업무용 토지로 본다. 다만 정당한 사유가 있는 경우에는 그러하지 아니하다”고 규정하고 있다.

또한

지방세법시행규칙 제46조의6은 주업의 판단기준으로서, “직전 사업연도 말일 현재 당해 법인의 총자산가액 중 당해 업종에 공여되는 자산가액이 100분의 50 이상인 경우(제1호), 직전 사업연도의 총매출액 중 당해 업종의 매출액이 100분의 50 이상인 경우(제2호) 또는 직전 사업연도의 상시 사용하는 종업원 중 당해 업종에 종사하는 상시 사용하는 종업원이 100분의 50 이상인 경우(제3호)에 해당할 때 그 업종을 영 제84조의4 제3항 제2호 소정의 ‘주업’으로 본다”고 규정하고 있고, 같은법시행규칙 제46조의8 제2항은 “영 제84조의4 제3항 제2호에서 ‘내무부령이 정하는 부동산매매용 토지’라 함은 부동산을 매도(건축물을 신축하여 매도하는 경우를 포함한다)할 목적으로 취득하여 판매용에 공여하는 토지를 말한다”고 규정하고 있다.

(2) 위

지방세법 제112조 제2항,

구 지방세법시행령 제84조의4 제1항 제2호에서 법인이 토지를 취득한 날부터 5년 이내에 정당한 사유 없이 토지를 매각하는 경우 취득세를 중과하도록 규정한 것은 법인이 고유목적 이외의 토지를 취득․보유함으로 인한 비생산적인 투기의 조장을 방지하고 토지의 효율적인 이용을 꾀하려는 데 그 목적이 있다(대법원 1998. 4. 28. 선고 98두1659 판결 참조). 또한 구 지방세법시행령 제84조의4 제3항이 특히 부동산임대업과 부동산매매업 등 토지와 직접 관련이 있는 사업에 관하여 비업무용토지 여부의 판정기준을 강화하고 있는 취지는 법인이 이들 사업을 빙자하여 과다한 토지를 취득․보유하려는 것을 방지하려고 함에 있다(

대법원 1996. 5. 28. 선고 95누18642 판결 참조).

이러한 취득세 중과의 입법취지 및 관계 규정의 내용, 그리고 구 지방세법시행령 제84조의4 제1항이 법인의 비업무용 토지의 일반적인 범위를 정함에 있어 당해 토지의 당초 취득 목적에 대하여는 아무런 제한을 두고 있지 아니하는 점 등을 종합하여 보면, 부동산매매업을 주업으로 하는 법인의 경우 당초 다른 목적으로 토지를 취득하였다 하더라도 그 취득일로부터 1년 이내에 매매용으로 전환하여 이를 매각하였다면 그 토지는 구 지방세법시행령 제84조의4 제4항의 규정에 의하여 비업무용 토지에서 제외될 수는 없다고 하더라도 제1항 소정의 유예기간 내에 법인의 고유업무에 직접 사용된 토지로서 법인의 비업무용 토지에서 제외된다(

대법원 1997. 7. 11. 선고 96누17561 판결 및

대법원 1998. 9. 4. 선고 98두10264 판결 참조).

다. 인정되는 사실

그런데 위에 든 증거들과 갑 제4 내지 7호증, 갑 제8호증의 1․2, 갑 제9호증, 갑 제10호증의 1 내지 12, 갑 제11호증의 1․2, 을 제3호증, 을 제6호증, 을 제15, 16호증의 각 1 내지 3, 을 제17호증, 을 제18호증의 1․2의 각 기재 및 증인 곽호승의 증언에 변론의 전취지를 종합하면, 아래 사실을 인정할 수 있고, 달리 반증이 없다.

(1) 원고는 이 사건 토지를 포함한 17필지의 토지 4,390㎡ 지상에 아파트를 신축 분양하기 위하여 1995. 10. 20. 수원시장으로부터 주택건설사업계획승인을 받고 이 사건 토지를 매입하였는데, 율전동 324의 9 토지는 분할되기 전 921㎡를 이에 인접한 325의 1․358의 1․361의 4 토지와 함께 염상복으로부터 매수하였고, 율전동 360 토지는 360의 1․5․6 토지와 함께 염현택으로부터 매수하였다. 원고는 이 사건 토지를 매수하면서 피고로부터 공동주택 신축을 이용목적으로 하여 토지거래계약허가를 받았다.

(2) 원고 회사의 법인등기부상 원고 회사의 목적사업은 “1. 주택건설업, 2. 부동산임대업 및 분양업, 3. 토목건축업, 4. 부동산매매업, 5. 일반 건축물 분양 및 임대업, 6. 각호에 관련된 부대사업”으로 되어 있다. 한편 원고는 주택건설촉진법 제6조에 의한 주택건설사업자로 등록하였고 이를 위하여 건축분야 기술자 1명을 고용하고 있었다. 그러나 원고는 건설업 관련 면허를 소지하고 있지 않았기 때문에, 아파트 건설은 다른 건설업체에 도급을 주어 시공하도록 하였고, 9명 내지 12명 정도인 원고 회사의 상시 사용직원들은 전원 토지 매입 및 아파트 분양 업무만을 담당하였다.

(3) 원고는 위 17필지의 토지 위에 아파트를 건축하였는데, 이 사건 토지는 아파트 건설부지에서 제외되었다. 원고는 위 아파트 이외에도 1995. 7. 14. 수원시장으로부터 주택건설사업계획승인을 받아 수원시 장안구 율전동 334의 9 외 23필지 지상에도 아파트 2동을 신축하여 분양하려고 하였으나, 계획한 토지의 매입이 제대로 되지 않아 사업을 포기한 상태이며, 1997. 3. 11.에는 여주군수로부터 주택건설사업계획변경승인을 받아 경기 여주군 북내면 현암리 188 외 2필지 지상에 아파트 2동을 건축한 후 이를 5년 후 분양하는 것을 조건으로 장기임대아파트로 임대하였다. 원고가 이와 같이 아파트를 건축하여 분양함에 있어, 그 시공은 모두 벽산건설 주식회사가 도급받아 시공하였다.

(4) 원고 회사가 설립된 1994년도 말일 현재 원고가 보유하고 있는 총자산가액 496,332,080원 중 3분의 2 이상인 327,919,100원이 고정자산인 토지였는데, 그 내역은 원고가 연립주택 신축을 위하여 매입한 수원시 장안구 율전동 100의 14와 21 등 2필지의 토지였다. 한편 원고 회사는 설립된 이후 계속하여 토지를 매입하여 그 지상에 아파트를 신축한 다음 당해 토지와 함께 분양하는 사업을 해 왔는데, 분양실적이 저조하고 일부 아파트 신축계획이 제대로 진행되지 않아, 매출은 없고 손실만 늘어남으로써 1994년도 당기순손실액은 금 43,701,820원, 1995년도 순손실액은 금 57,920,190원에 이르렀다. 또한 원고는 아파트 건립용 토지를 과다하게 보유하게 되어 경영에 어려움을 겪게 되었다. 이에 원고는 경영합리화를 위한 자금 마련의 일환으로 앞서 본 바와 같이 이 사건 토지를 매각하게 되었다.

라. 판단

(1) 살피건대, 위 인정사실에서 본 바와 같이 토지를 매수한 다음 그 지상에 주택을 신축하여 매도하는 원고의 영업태양에 비추어 볼 때, 1994년도 말일 현재 원고 회사의 고정자신인 위 2필지의 토지는 구 지방세법시행령 제84조의4 제3항 제2호, 같은법시행규칙 제46조의8 제2항에 규정된 ‘부동산매매용 토지’로 볼 수 있는 점, 원고가 설립당시 주택건설업, 부동산임대 및 분양업, 토목건축업, 부동산매매업, 일반 건축물 분양 및 임대업 등을 그 목적사업으로 등기부에 등재하였으나, 이 사건 토지를 취득할 당시에는 원고가 취득한 토지 위에 아파트를 지어 당해 토지와 함께 분양하는 일 외에 다른 사업을 한 일이 없는 점, 원고회사의 직원수의 증감은 있었지만 직원들 모두가 아파트 건축용 토지를 매입하고 그 토지 위에 건립된 아파트를 분양하는 업무만을 해 온 점 등에 비추어 보면, 원고는 부동산매매업을 주업으로 하는 법인이라 할 것이다.

한편 부동산매매업을 주업으로 하는 법인의 경우 당초 다른 목적으로 토지를 취득하였다 하더라도 그 취득일로부터 1년 이내에 매매용으로 전환하여 이를 매각하였다면 그 토지는 구 지방세법시행령 제84조의4 제1항 소정의 유예기간 내에 법인의 고유업무에 직접 사용된 토지로서 법인의 비업무용 토지에서 제외됨은 앞서 본 바와 같다. 그런데 원고는 부동산매매업을 주업으로 하는 법인으로서 이 사건 토지를 아파트 건축용으로 토지거래허가를 받아 취득하였지만 이를 취득한 날로부터 1년 이내에 매매용으로 전환하여 처분하였으므로, 결국 이 사건 토지는 법인의 비업무용 토지에서 제외된다 할 것이다. 따라서 원고의 이 사건 토지 취득에 대하여 지방세법 제112조 제2항의 중과세율을 적용하여 취득세를 부과한 피고의 이 사건 처분은 위법하다.

3. 결론

그렇다면 피고의 이 사건 처분은 위법하므로 그 취소를 구하는 원고의 청구는 이유 있어 이를 인용하고, 소송비용은 패소자인 피고의 부담으로 하여 주문과 같이 판결한다.