납세의무자는 아파트의 건축ㆍ분양을 목적으로 제1토지를 취득하여 관계 기관에게 주택건설사업사전결정절차를 밟고, 건축설계, 견본주택의 건립 및 입주자모집광고를 하는 등 목적사업달성을 위하여 꾸준히 노력을 하던 중에 계열사의 금융사고로 인하여 부도의 위기에 직면하는 의외의 사태가 발생하자 토지를 취득한지 1년 내인 1996. 4. 16.에 제1토지 모두를 매도하였는데, 납세의무자가 제1토지를 취득한 후 고유업무에 사용하지 못하고 1년내에 매각한 데에는 정당한 사유가 있다고 보아야 할 것이므로 처분은 위법하다.

1. 과세처분의 경위

아래의 사실은 당사자 사이에 다툼이 없거나, 갑 제1, 2호증의 각 1, 2, 갑 제3호증의 1 내지 6, 갑 제4호증의 1 내지 11, 갑 제5호증의 1 내지 5, 갑 제6호증의 1 내지 3, 갑 제7 내지 12호증, 갑 제13, 14호증의 각 1, 2, 갑 제15호증의 1 내지 3, 갑 제16 내지 18호증, 갑 제19호증의 1 내지 6, 갑 제20호증의 1, 2, 갑 제21, 22호증의 각 1 내지 7, 갑 제23호증, 갑 제24호증의 1 내지 4, 갑 제25, 26호증의 각 1 내지 5, 갑 제27, 28호증, 갑 제29호증의 1 내지 3, 갑 제30호증, 갑 제31호증의 1, 2, 갑 제32호증, 갑 제33, 34호증의 각 1, 2, 갑 제35, 36호증, 갑 제37호증의 1, 2, 갑 제38 내지 40호증, 갑 제41호증의 1 내지 3, 갑 제42호증의 1, 2, 갑 제43호증의 1 내지 3, 갑 제44호증, 갑 제45, 46호증의 각 1, 2, 갑 제47, 48호증, 갑 제49호증의 1 내지 3, 갑 제50호증의 1 내지 6, 갑 제51 내지 55호증의 각 1, 2, 갑 제56호증의 1 내지 4, 을 제1호증의 1 내지 4, 을 제2호증의 각 기재와 증인

최향진,

정영채의 각 증언에 당원의 주식회사

삼익주택 대표이사에 대한 사실조회결과 및 변론의 전취지를 종합하여 이를 인정할 수 있고, 을 제5호증, 을 제6 내지 8호증의 각 1, 2, 을 제9호증의 1 내지 3, 을 제10호증, 을 제11호증의 1, 2, 을 제12호증의 1 내지 4의 각 기재만으로는 이와 달리 인정하기에 부족하며 그 밖에 반증이 없다.

가. 원고(원래 상호가

대주건설주식회사이었다가 주식회사

송산을 거쳐 1997. 11. 18. 현재의 상호로 변경되었다)는 1981. 5. 8. 토목 건축공사업, 주택임대 및 분양업 등을 목적으로 설립되어 주로 아파트의 건설 및 분양 등을 하는 회사로서 1994. 6. 17. 부동산매매업을 목적사업에 추가하였는데, 아파트를 건축ㆍ분양하기 위하여 1995. 3. 10.

소외 하동정씨 용공파 종문회로부터 ① 광주 남구

진월동 산 180의 29 임야 13,925㎡, ② 같은 동 180의 31 임야 1,655㎡를 합계 금 7,776,450,000원에, 1995. 6. 19.

소외 주식회사 삼익으로부터 ③ 같은 동 499의 5 전 188㎡를 금 85,305,000원에 각 매수한 후 ① ② 토지에 관하여는 같은 해 5. 10.에, ③ 토지에 관하여는 같은 해 9. 20.에 잔대금을 완불하여 각 취득하였고(이하 위 ① 내지 ③의 3필지 토지를 이 사건 제1토지라고 한다), 1995. 6. 9.

소외 광산노씨 정효공(휘 형량)파 종중으로부터 ④ 같은 동 산 175의 2 임야 7,736㎡, ⑤ 같은 동 499의 6 전 920㎡, ⑥ 같은 동 499의 18 전 1,352㎡, ⑦ 같은 동 499의 19 전 820㎡, ⑧ 같은 동 499의 37 전 1,148㎡, ⑨ 같은 동 499의 38 전 1,053㎡ 총 6필지 토지를 합계 금 5,581,500,000원에,

소외 유제룡외 4인으로부터 ⑩ 같은 동 산 174의 21 임야 140㎡, ⑪ 같은 동 산 174의 20 임야 4,955㎡, ⑫ 같은 동 산 174의 7 임야 60㎡ 총 3필지 토지를 합계 금 2,900,460,000원에,

소외 조총열로부터 ⑬ 같은 동 499의 39 전 323㎡, ⑭ 같은 동 499의 40 전 9㎡ 총 2필지 토지를 금 186,000,000원에 각 매수하는 매매계약을 체결하였다(이하 위 ④ 내지 ⑭의 11필지 토지를 이 사건 제2토지라고 한다).

나. 원고의 전신인 위

대주건설(이하 원고라고만 한다)은 이 사건 제1, 2토지상에 소위

진월동 3차 대주아파트(790여세대)를 건설 분양하고자 1995. 5.경 관할 광주광역시장에게 주택건설사업계획 사전결정신청서를 제출하여 일부 보완하라는 심의결과통지를 받고 미비사항을 보완한 후 1995. 6.경 다시 주택건설사업계획 사전결정 재심신청사유서를 제출하였으며, 이에 광주광역시에서는 내부협의를 거쳐 1995. 8. 21. 주택건설사업계획 사전결정 심의위원회를 개최한 후 같은 해 8. 23. 원고에게 도로개설과 주차면수 등에 관한 9개항의 부결내용으로 주택건설사업계획 사전결정통지를 하였으며 그 후 1995. 10.말경까지 이와 관련된 협의가 진행되다가 다시 1995. 11. 6. 주택건설사업계획 사전결정 심의위원회가 개최되어 도로와 신호등 설치 등 11개항의 이행을 조건으로 하는 조건부의결을 받았으며, 그 사이에도 주식회사

종합건축사 이건과 아파트신축설계계약, 주식회사

시공인터내셔날과 견본주택건설계약,

호남대학교 산업기술연구소에 교통영향분석평가의뢰, 견본주택축조신고, 대체조림비 및 산지전용부담금납부, 대체농지조성비 및 농지전용부담금납부, 관련부분공사의 하도급계약, 아파트입주자 모집광고 등 아파트 건축 및 분양을 위한 일련의 업무를 계속하여 추진하고 있었다.

다. 그런데 원고는 1995. 10. 19.경 계열회사인

소외 주식회사 동양상호신용금고가 출자자에 대한 대출과 동일인 대출한도초과 등의 금융사고로 인하여 재정경제원장관으로부터 신용관리기금에 의한 관리명령이 내려지고 이 소문이 광주지역에 퍼짐으로 인해 위

대주건설의 부도우려설이 시중에 유포되면서 금융기관의 대출금회수, 신규대출의 금지, 아파트 분양저조 및 해약사태 속출 등으로 자금사정이 극도로 악화되어 연쇄부도의 위기에 몰리게 되었고, 한편 1995. 2. 27.경의 광주지역기업인

고려시멘트제조주식회사 등 소위

덕산그룹의 부도 여파가 아직 가시기도 전에 다시 위

대주건설 및 그 계열사가 부도가 날 경우 광주지역 경제가 막대한 타격을 입게될 것이 예측되자 이를 우려한 나머지 광주광역시장, 전라남도지사 등이 적극 나서서 관련금융기관 및 유관기관단체, 관련업계와 대책을 논의한 결과

대주건설의 재무구조가 건실하다는데 인식을 같이 하고 금융기관은 대출금에 대한 상환기일 연장 또는 대환을 통하여 자금을 지원하여 주며

대주건설측에서는 계열사인 대주골프장의 매각, 위

동양상호신용금고의 정상화 후 매각, 사업용지의 매각 등 가능한 모든 자구노력을 강구하기로 방침을 세웠다.

라. 원고는 위 자구노력의 일환인 사업용지의 매각방침에 따라 1996. 4. 16.

소외 주식회사 삼익주택(이하

삼익주택이라고 한다)에게 이 사건 제1토지 중 ① ② 토지를 금 7,480,840,000원에, ③ 토지를 금 91,200,000원에 각 매도하였으며, 또 같은 날 계약금과 중도금까지밖에 지급하지 못한 이 사건 제2토지에 관하여는 위 매도인들과 사이에 위 각 매매계약을 해제하되 만약 원고가 이를 일방적으로 해제할 경우 위약금 등 입게 될 막대한 자금손실을 막기 위하여 위 매도인들에게 원고의 위와 같은 사정을 들어 양해를 구하여 원고, 위

삼익주택, 매도인들 사이에 원고와 위 매도인들 사이의 위 매매계약은 이를 해제하고,

삼익주택이 위 매도인들로부터 위 제2토지를 원고가 매수하였던 금액으로 직접 매수하며 대금지급 절차 등을 간편하게 하기 위하여 새로이 매수인이 된

삼익주택이 위 매매대금 중 원고가 위 매도인들에게 이미 지급한 계약금과 중도금은 원고에게, 원고가 아직 지급하지 못한 잔대금은 위 매도인들에게 직접 지급하기로 합의한 후, 이에 따라 위

삼익주택이 원고에게 위 계약금 및 중도금 해당의 금액을, 위 매도인들에게 잔대금을 각 전부 직접 지급하였는데, 다만 회계처리상 원고는 위 1996. 4. 16. 위 제2토지에 대한 매도인들에게 잔금과 지연이자 등을 직접 지급한 것으로 장부를 정리하였으며, 위

삼익주택도 원고로부터 이 사건 제1, 2토지를 합계 금 16,240, 000,000원에 매입하고 원고에게 대금을 지급하는 내용으로 장부를 정리하게 되었는바, 결국 원고는 이 사건 아파트의 건축, 판매사업을 추진하다가 중단한 후 이 사건 제1토지는 매도하고 이 사건 제2토지는 그 매매계약을 해제함으로써 이 사건 제1토지의 양도차손, 교통영향분석용역비, 설계비, 견본주택건축비, 분양광고비 등만으로도 25억여원의 손해를 입게 되었다.

마. 이에 대하여 피고는 1996. 10. 14. 원고가 이 사건 제1, 2토지를 취득한 날로부터 5년 이내에 고유업무에 사용하지 아니한 채 정당한 사유없이 매각하였다는 이유로 이 사건 제1, 2토지를

구 지방세법(1995. 12. 29. 법률 제5104호로 개정되기 전의 것, 이하 법이라고 한다) 제112조 제2항,

구 지방세법시행령(1995. 12. 30. 대통령령 제14878호로 개정되기 전의 것, 이하 시행령이라고 한다) 제84조의 4 제1항 제2호 소정의 비업무용 토지로 보고 금 17,401,923,811원을 과세표준으로 한 산출세액에 가산세를 덧붙인 후 위 제1토지에 대하여 기납부한 세액을 공제하고 원고에 대하여 취득세 금 2,714,700,100원(본세 금 2,262,250,090원 + 가산세 금 452,450,010원), 농어촌특별세 금 248,847,480원(본세 금 226,225,000원 + 가산세 금 22,622,480원)을 부과하고, 같은 날 이 사건 제2토지는 미등기전매로서

구 지방세법 제105조 제2항,

제111조 제5항 제3호 소정의 원고가 사실상으로 취득한 토지에 해당한다고 하여 금 9,540,168,811원을 과세표준으로 한 산출세액에 신고납부를 하지 아니한 가산세를 덧붙여 원고에 대하여 취득세 금 343,446,060원(본세 금 190,803,370원 + 가산세 금 152,642,690원), 농어촌특별세 금 20,988,360원(본세 금 19,080,330원 + 가산세 금 1,908,030원)을 부과하여 총 취득세 금 3,058,146,160원, 총 농어촌특별세 금 269,835,840원을 각 부과, 고지하는 이 사건 과세처분을 하였다.

2. 과세처분의 적법 여부

가. 당사자의 주장

피고가 위 처분사유와 근거법령을 들어 이 사건 과세처분이 적법하다고 주장함에 대하여, 원고는 우선 이 사건 제1토지에 관하여는 주택건설업도 목적사업의 하나로 하고 있는 원고가 주택건설용 토지로 위 제1토지를 취득한 후 유예기간 4년 이내에 주택건설에 직접 사용하지 아니한 채 이를 타에 매각하였으나 이는 앞서 본 바와 같이 원고의 자금사정의 악화를 극복하기 위한 부득이한 사유로 매각한 것이므로 그 매각에 정당한 사유가 있어 위 제1토지는 비업무용토지에 해당하지 아니하고, 가사 그렇지 않다고 하더라도 부동산매매업을 주업으로 하는 원고가 위 제1토지를 취득한 후 유예기간 1년 이내에 이를 타에 매각한 것은 원고의 고유업무에 직접 사용한 것이므로 이는 비업무용토지에 해당하지 아니함에도 피고가 이에 취득세를 중과한 것은 위법하다 할 것이고, 또한 이 사건 제2토지는 위와 같이 위 각 매도인들과 사이에 합의해제된 것이어서 원고는 이를 취득한 바가 없으므로 취득을 전제로 하여 취득세를 부과하는 것은 위법하다고 주장한다.

나. 관계 법령의 규정

법 제112조 제1항은 취득세의 세율은 취득물건의 가액 또는 연부금액의 1000분의 20으로 한다고,

제2항은 대통령령으로 정하는 법인의 비업무용토지를 취득할 경우의 취득세율은 제1항의 세율의 100분의 750으로 한다(관련없는 부분은 생략한다, 이하 같다)고 각 규정하면서,

법 제112조의 3에서 법인이 토지를 취득한 후 5년이내에 당해 토지가 그 법인의 비업무용 토지가 된 경우에는

제112조 제2항의 규정에 의한 세율을 적용하여 취득세를 추징한다고 규정하고,

시행령 제84조의 4 제1항에서

법 제112조 제2항의 규정에 의한 법인의 비업무용토지는 다음 각호의 1에 해당하는 토지를 말한다고 규정하면서 제1호에서 법인이 토지를 취득한 날로부터 다음 각목에 정하는 기간내에 정당한 사유없이 당해 법인의 고유업무에 직접 사용하지 아니하는 토지라 하고, 바목에서 가목 내지 라목 이외의 토지는 1년이라고, 제2호에서 법인이 토지를 취득한 날부터 5년이내에 정당한 사유없이 매각한 토지라고 각 규정하고 있고, 제2항은 제1항에서 '법인의 고유업무'라 함은 다음 각호의 업무를 말한다라고 하면서 그 제2호에 법인등기부상 목적사업으로 정하여진 업무를 규정하고 있으며, 제3항은 다음 각호에 정하는 토지는 제1항 및 제2항의 규정에 불구하고 법인의 비업무용토지로 본다라고 규정하면서, 제2호에 부동산매매업을 주업으로 하지 아니하는 법인이 제3자에게 매도할 목적으로 취득한 토지로서 내무부령이 정하는 부동산 매매용 토지를 규정하고 있으며, 제4항은 다음 각호의 1에 해당하는 토지는 제1항 내지 제3항의 규정에 불구하고 법인의 비업무용토지로 보지 아니한다라고 규정하면서, 그 제10호에 주택의 건설ㆍ공급 또는 임대를 목적사업으로 하는 법인이 주택건설을 목적으로 취득한 토지로서 취득한 날로부터 4년이 경과하지 아니한 토지를 규정하고 있고,

구 지방세법 시행규칙 제46조의 6은

영 제84조의 4 제3항 제2호의 '주업'에 해당하는 경우로 직전사업연도 말일 현재 당해 법인의 총자산가액중 당해 업종에 공여되는 자산가액이 100분의 50이상인 경우를 규정하고 있으며, 한편

농어촌특별세법 제3조 제5호는 지방세법에 의한 취득세의 납세의무자를 농어촌특별세의 납세의무자의 하나로 규정하고 있다.

또한

법 제105조 제2항에서 부동산의 취득에 있어서는 민법 등 관계법령의 규정에 의한 등기ㆍ등록 등을 이행하지 아니한 경우라도 사실상으로 취득한 때에는 각각 취득한 것으로 보고, 그 취득의 시기에 관하여

시행령 제73조 제1항은 유상승계취득의 경우에는 그 계약상의 잔금지급일에 취득한 것으로 본다. 다만, 잔금을 계약상의 지급일전에 사실상 지급한 경우와

법 제111조 제5항 각호의 1에 해당하는 유상승계취득의 경우에는 그 사실상의 잔금지급일에 취득한 것으로 본다고 규정하고,

법 제111조 제5항은 다음에 게기하는 취득에 대하여는

제2항 단서 및

제3항의 규정에 불구하고 사실상의 취득가격 또는 연부금액에 의한다고 하면서 그 제3호에서 판결문ㆍ법인장부 중 대통령령이 정하는 것에 의하여 취득가격이 입증되는 취득을 들고 있으며,

법 제121조 제2항은 취득세납세의무자가 취득세과세물건을 사실상 취득한 후 그 취득일로부터 2년내에

제120조의 규정에 의한 신고납부를 하지 아니하고 매각하는 경우에는 제1항의 규정에 불구하고

제111조 및

제112조 제1항의 규정에 의한 산출세액에 100분의 80을 가산한 금액을 세액으로 하여 보통징수의 방법에 의하여 징수한다고 규정하고 있다.

다. 판단

(1) 이 사건 제1토지에 관한 판단

법 제112조의 3에서 법인이 토지를 취득한 후 당해 토지가 그 법인의 비업무용 토지가 된 경우 취득세를 중과세하도록 규정한 것은 법인의 고유목적 이외의 토지의 취득 보유로 인한 비생산적인 투기의 조장을 방지하고 토지의 효율적인 이용을 꾀하려는데 그 목적이 있는 것이므로(

대법원 1993. 2. 12. 선고 92누16072 판결 참조), 법인이 취득한 토지를 고유업무에 직접 사용하지 못한 것과 취득후 소정의 기간내에 매각한 데에 정당한 사유가 있다면 이를 법인의 비업무용 토지라고 볼 수는 없다고 할 것이고(

대법원 1993. 5. 11. 선고 92누15000 판결,

1993. 7. 13. 선고 92누17235 판결 등 참조), 여기서의 정당한 사유란 법령에 의한 금지, 제한 등 그 법인이 마음대로 할 수 없는 외부적 사유는 물론 법인의 내부적인 사유도 포함되고 정당 사유의 유무를 판단함에 있어서는 취득세중과의 입법취지를 충분히 고려하면서 제반 사정을 참작하여 구체적인 사안에 따라 개별적으로 판단하여야 할 것이다(

대법원 1996. 3. 12. 선고 95누18314 판결 참조).

앞에서 본 바와 같이 원고가 아파트의 건축ㆍ분양을 목적으로 이 사건 제1토지 중 ① ② 토지를 1995. 5. 10.에, ③ 토지를 1995. 9. 20.에 각 취득하여 관계 기관에게 주택건설사업사전결정절차를 밟고, 건축설계, 견본주택의 건립 및 입주자모집광고를 하는 등 위 목적사업달성을 위하여 꾸준히 노력을 하던 중에 계열사의 금융사고로 인하여 원고마저도 부도의 위기에 직면하는 의외의 사태가 발생하자 하는 수 없이 취득한지 1년내인 1996. 4. 16.에 이 사건 제1토지 모두를 매도하기에 이르게 되었다는 것인바, 사실관계가 이러하다면 원고가 이 사건 제1토지를 취득한 후 고유업무에 사용하지 못하고 1년내에 매각한 데에는 정당한 사유가 있다고 보아야 할 것이므로 이를 가리켜 원고가 비업무용토지를 취득한 것이라고 할 수는 없다고 할 것이다{또한 갑 제62, 63호증, 갑 제65호증의 1, 2, 갑 제66 내지 68호증, 갑 제69호증의 1, 2, 을 제20호증의 1, 2의 각 기재와 증인

정내석의 증언에 변론의 전취지를 종합하면, 원고의 법인등기부상 목적사업은 여러 가지가 열거되어 있으나 실제로는 부동산매매업과 도급공사업에 주력하고 있고 1995년도의 대차대조표와 손익계산서상 원고의 매출이나 자산구성의 내역이 부동산매매업과 도급공사업만으로 이루어져 있으며 자산총계는 금 247,336,909,721원이고 부동산매매업에 공여되는 자산가액은 금 132,510,973,718원이어서 총 자산가액 중 부동산매매업에 공여되는 자산가액 비율이 53.58%(=132,510,973,718/247,336,909,721)를 차지하여 100분의 50 이상에 해당하는 사실을 인정할 수 있고 달리 반증이 없으며, 부동산매매업을 주업으로 하는 경우 당초 주택건설용으로 토지를 취득하였다가 그 취득일로부터 1년 이내에 매매용으로 전환하여 이를 매각하였다면 그 토지는

시행령 제84조의 4 제1항 소정의 유예기간 내에 법인의 고유업무에 직접 사용된 토지로서 법인의 비업무용토지에서 제외된다고 할 것이고(

대법원 1997. 7. 11. 선고 96누17561 판결 참조), 부동산매매업이 주업인지의 여부를 판단함에 있어서는 토지 그 자체의 매출액은 물론 그 지상에 신축한 주택 등 건물의 분양매출액도 부동산매매업으로 인한 매출액에 포함된다고 보아야 할 것이므로(

대법원 1995. 11. 28. 선고 95누9457 판결 참조), 위 인정사실에 의하여 원고는 부동산매매업을 주업으로 하는 법인이라고 할 것이며, 따라서 이와 같이 부동산매매업을 주업으로 하는 원고가 당초 주택건설용으로 이 사건 제1토지를 취득하였다가 취득일로부터 1년 이내에 매매용으로 전환하여 이를 매각하였다고 하더라도, 이는

시행령 제84조의 4 제1항 소정의 유예기간 내에 부동산매매업이라는 원고의 고유업무에 직접 사용된 토지로서 법인의 비업무용 토지에서 제외된다고 할 것이다}.

(2) 이 사건 제2토지에 관한 판단

취득세는 그 부동산의 취득행위를 과세객체로 하여 부과하는 행위세이므로 그에 대한 조세채권은 그 취득행위라는 과세요건사실이 존재하여야 발생할 수가 있는 것인바, 앞서 본 바와 같이 원고는 이 사건 제2토지의 매도인들에게 계약금과 중도금만을 지급하고 잔금을 청산하지 못한 상태에서 위 매도인들과 그 매매계약을 합의해제하고 그 계약금 및 중도금을 이 사건 제2토지의 새로운 매수인인

삼익주택으로부터 반환받았다는 것이므로 원고가 이 사건 제2토지를 취득하였음을 전제로 이에 대하여 취득세와 농어촌특별세를 부과한 피고의 위 처분은 나머지 점에 나아가 판단할 필요없이 위법하다 할 것이다.

3. 결론

그렇다면 피고가 원고에 대하여 한 이 사건 과세처분은 위법하므로 그 취소를 구하는 원고의 청구는 이유 있어 이를 인용하고 소송비용은 패소한 피고의 부담으로 하여 주문과 같이 판결한다.

1999. 9. 10.