토지는 서울특별시장이 공고한 사무취급요령을 알지 못하였다거나 거기까지 조사하지 못하였다는 것은 법령상의 장애사유를 사전에 조사하지 못한데 대한 정당한 사유가 될 수 없으므로, 4년이 경과하도록 주택건설에 착수하지 못한데 정당한 사유가 없다는 이유로 취득세를 중과한 부과처분은 적법하다.

1. 처분의 경위 등

가. 주택 건설을 위한 토지의 취득

원고는 1978. 4. 8. 주택건설사업 등을 목적으로 설립된 회사로서 연립주택을 건축하기 위하여 1994. 5. 30.

김상준 외 7인으로부터 서울

도봉구 방학동 산 28 임야 6,446㎡ 외 11필지 토지(이하 ‘이 사건 전체 토지’라 한다)를 매수하기로 하는 매매계약을 체결하였고, 같은 해 8. 18. 매매대금을 완납함으로써 이를 각 취득하였다.

나. 주택건설사업의 추진 경과

(1) 원고는 1995. 2. 23. 서울특별시 강동구청장에게 이 사건 전체 토지 지상에 아파트 7동 및 상가를 신축하겠다면서 주택건설사업계획 사전결정을 신청하였다가, 같은 해 4.경 회사 내부 사정을 이유로 그 신청을 취하하였다.

(2) 원고는 다시 1996. 10. 7. 피고로부터 주택건설사업승인을 받아, 그 후 사업시행에 따른 지적분할을 거쳐 이 사건 전체 토지 중 서울

도봉구 방학동 산 28 임야 6,401㎡, 같은 동 403의 2 전 102㎡, 같은 동 410의 1 전 10㎡의 3필지 토지(이하 ‘이 사건 토지’라 한다)를 제외한 나머지 토지 위에 연립주택 3동을 건축하였고, 1998. 3. 31. 건축물 사용승인을 받았다.

다. 이 사건 부과처분

피고는, 원고가 주택건설을 목적으로 이 사건 토지를 취득한 날로부터

구지방세법시행령(1998. 12. 31. 대통령령 제15982호로 개정되기 전의 것, 이하 ‘시행령’이라 한다) 제84조의 4 제4항 제10호에서 정한 기간인 4년이 지나도록 정당한 사유 없이 주택건설에 착수하지 아니함으로써 이 사건 토지가

구 지방세법(1998. 12. 28. 법률 제5598호로 개정되기 전의 것, 이하 ‘법’이라 한다) 제112조 제2항,

시행령 제84조의 4 제1항에서 규정한 법인의 비업무용 토지에 해당하게 되었다고 보고서, 원고에 대하여

법 제112조 제2항 소정의 중과세율을 적용하여 산출한 세액에서 자진신고 납부한 세액을 공제한 취득세 621,402,160원(가산세 포함) 및 그에 부가하여 농어촌특별세 금 56,961,860원(

농어촌특별세법 제5조 제1항 제6호)을 부과․고지하는 이 사건 처분을 하였다.

[증거] 갑1의 1, 2, 갑4의 1, 2, 3, 갑5, 6, 7, 을1의 1, 2, 을2, 변론의 전취지

2. 원고의 주장

원고는 아무런 투기목적 없이 연립주택 건설이라는 법인 고유의 목적을 달성하기 위하여 이 사건 전체 토지를 취득한 것인데, 그 후 이 사건 토지만을 본래의 취득 목적대로 사용하지 못하게 된 것은 서울특별시토지의형질변경등행위허가사무취급요령(1997. 5. 31. 예규 제634호로 개정된 것, 이하 ‘사무취급요령’이라 한다)의 규정상 이 사건 토지에 대한 형질변경행위가 금지되고 있기 때문인바, 원고로서는 취득 당시 행정기관 내부의 사무처리준칙에 불과한 위 사무취급요령의 내용까지 일일이 조사할 방법이 없었던 데다가 담당공무원에게 구두로 질의한 결과 일단 이 사건 토지를 취득한 후 형질변경신청을 하여 심의를 거쳐 봐야 허가 여부를 알 수 있다는 취지의 답변을 들었기에 별 문제가 없다고 여기고 이 사건 토지를 취득한 것이어서, 결국 원고가 이 사건 토지를 고유 목적에 사용하지 못한 데에는 정당한 사유가 있다 할 것이므로, 이 사건 토지는 비업무용토지에 해당하지 않고, 따라서 이 사건 처분은 위법하다.

3. 정당한 사유의 존부에 대한 판단

가. 인정사실

(1) 이 사건 토지는 원고가 이를 취득할 당시 이미

구도시계획법(1995. 12. 29. 법률 제5115호로 개정되기 전의 것) 제4조의 규정에 의하여 그 형질을 변경함에 있어서 시장 또는 군수의 허가를 받아야 하는 곳이었다.

(2) 위

구도시계획법 제4조 및

구도시계획법시행령(1994. 12. 23. 대통령령 제14447호로 개정되기 전의 것) 제5조의 2는 “도시계획구역 내에 있는 토지에 대한 형질변경허가신청이 있는 경우 허가관청은 당해 토지의 합리적인 이용이나 도시계획사업에 지장이 될 우려가 있는 것으로서 건설교통부령이 정하는 기준에 적합하지 아니한 경우에는 이를 허가하여서는 아니된다”고 규정하고 있으며, 위 건설교통부령인

토지의형질변경등행위허가기준등에관한규칙(1994. 12. 9. 건설부령 제573호로 개정되기 전의 것, 이하 ‘허가기준규칙’이라 한다) 제4조 제4항은 ‘시장 또는 군수는 토지의 형질변경이나 토석의 채취 등을 허가함에 있어서는 인근 도로의 높이 및 물의 배수 등을 참작하여 미리 정하여 공고한 입목본수도․땅의 기울기 및 지반의 높낮이의 기준에 따라 허가하여야 한다’고 규정하고 있으며, 서울특별시장이 위

규칙 제4조 제4항에 근거하여 공고한

사무취급요령 제5조 제1항 제3호는 ‘공원, 개발제한구역, 녹지지역에 연접한 지목 “대” 이외의 토지 중 입목본수도 51% 이상이거나, 경사도 21도 이상인 토지’에 대하여는 형질변경의 허가를 금지한다고 규정하고 있다.

(3) 원고는 1997. 7. 25. 피고에게 이 사건 토지에 대하여 토지형질변경허가를 포함한 건축허가가 가능한지에 관하여 질의하였는바, 피고는 같은 해 8. 6. 원고에게, 이 사건 토지의 입목본수도가 56.92%이고, 위치와 지목 등 다른 조건도 위 사무취급요령 제5조 제1항 제3호에서 정한 토지형질변경금지의 요건을 충족하고 있어서 도시계획심의위원회의 심의를 거칠 필요도 없이 토지형질변경은 물론 건축허가도 불가능하다고 회신하였다.

[증거] 갑1의 1, 2, 증인 조재우(일부), 변론의 전취지

나. 판 단

위 인정사실에 의하면, 원고는 주택건설사업을 목적으로 하는 법인이므로 주택건설을 목적으로 이 사건 토지를 취득하고자 하였다면 그 취득 전에 주택건설에 관한 법령상의 장애사유를 충분히 조사․검토하였어야 할 것이고, 그 법령상의 장애사유의 존부를 판단하기 위하여는 우선적으로 구도시계획법과 그 시행령 및 허가기준규칙을 조사하여 보아야 할 것이며, 이러한 조사는 주택건설을 목적으로 하는 법인으로서는 일상적이고도 기본적인 업무에 해당한다 할 것인데, 위 허가기준규칙 제4조 제4항이 시장 또는 군수로 하여금 그 허가기준을 미리 정하여 공고하고 그 기준에 따라 허가하도록 규정하고 있으므로, 이 사건 토지에 대한 형질변경이 가능한지를 알기 위하여는 위 허가기준규칙을 조사하는 것만으로는 부족하고 서울특별시장이 정하여 공고한 기준까지 확인하여야만 한다는 것 역시 당연히 알 수 있는 것이므로, 원고가 서울특별시장이 공고한 위 사무취급요령을 알지 못하였다거나 거기까지 조사하지 못하였다는 것은 법령상의 장애사유를 사전에 조사하지 못한데 대한 정당한 사유가 될 수 없고, 따라서 법령상의 장애로 인하여 4년이 경과하도록 주택건설에 사용하지 못하였으므로 정당한 사유가 있다는 취지의 원고의 주장은 받아들일 수 없다(

대법원 1990. 12. 7. 선고 90누6590 판결 참조).

3. 결 론

그렇다면 4년이 경과하도록 주택건설에 착수하지 못한데 정당한 사유가 없다는 이유로 취득세를 중과한 피고의 이 사건 처분은 적법하고 원고의 이 사건 청구는 이유 없으므로, 주문과 같이 판결한다.