토지의 취득 후 3년 이내에 주택건설에 착공하지 아니한 데에 정당한 사유가 있다고 볼 수 없으므로, 토지를 취득한 후 3년 이내에 주택건설사업에 착공하지 아니하자 각 소유권이전등기가 대도시 내 법인설립 후 5년 이내에 이루어진 부동산등기에 해당한다고 한 부과처분은 적법하다.

1. 처분의 경위

갑 제1 내지 5호증, 을제1 내지 11호증의 각 기재에 의하면 다음의 사실을 인정할 수 있다.

가. 원고는 1993. 3. 6. 서울특별시에 설립된 법인으로서 1994. 10. 21. 주택건설촉진법 제6조의 규정에 의하여 주택건설사업자로 등록하고, 1994. 12. 14. 서울 종로구 가희동 10의 3 대 841㎡(이하 이 사건 토지라 한다)에 관하여 원고 명의로 소유권이전등기를 경료한 다음 이에 따른 등록세 41,700,000원, 교육세 8,430,000원을 신고납부하였다.

나. 피고는, 원고가 위 토지를 취득한 후 3년 이내에 주택건설사업에 착공하지 아니하자 원고 명의의 위 각 소유권이전등기가 대도시 내 법인설립 후 5년 이내에 이루어진 부동산등기에 해당함을 이유로 1998. 11. 10.

지방세법(1998. 12. 31. 법률 제5615호로 개정되기 전의 것, 이하 법이라고만 한다) 제138조 제1항의 중과세율을 적용하여 산출한 등록세 및 교육세 중 원고가 이미 일반세율에 의하여 납부한 세액을 차감한 등록세 200,160,000원, 교육세 40,032,000원을 각 부과․고지하는 내용의 이 사건 처분을 하였다.

2. 처분의 적법 여부

가. 원고의 주장

원고는 등록세의 중과대상에서 제외되는 영

제101조 제1항 제5호 소정의 ‘주택건설사업’을 영위하는 법인으로서 주택건설용으로 이 사건 토지를 취득․등기하였는데 같은조 제2항 소정의 정당한 사유가 있어 그 등기일로부터 3년이 경과할 때까지 주택건설에 착공하지 못했을 뿐이므로 이 사건 토지에 관한 원고 명의의 등기는 등록세의 중과대상에 해당되지 아니한다고 주장한다.

나. 관련 법령

⑴ 법 제138 조 제1항은 “다음 각호의 1에 해당하는 등기를 하는 때에는 그 세율을 제131조 및 제137조에 규정한 당해 세율의 5배로 한다. 다만, 대통령령이 정하는 업종과 법인이 사원에게 분양 또는 임대할 목적으로 취득하는 대통령령이 정하는 주거용 부동산에 관한 등기에 대하여는 그러하지 아니하다”고 규정하면서, 그 제3호에서 “대도시 내에서의 법인의 설립과 지점 또는 분사무소의 설치 및 대도시 내로의 법인의 본점․주사무소․지점 또는 분사무소의 전입에 따른 부동산등기와 그 설립․설치․전입 이후의 부동산등기”를 열거하고 있다.

그 위임을 받은

같은법시행령(이하 영이라고 한다) 제101조 제1항은 “

법 제138조 제1항 단서의 규정에서 ‘대통령령으로 정하는 업종’이라 함은 다음 각호에 해당하는 업종을 말한다”고 하면서, 그 제5호에서 “ … 주택건설촉진법 제6조의 규정에 의하여 건설부에 등록된 주택건설사업(주택건설용으로 취득․등기하는 부동산에 한하며, 부동산을 취득한 후 3년 이내에 주택건설에 착공하는 경우에 한한다)”을 열거하고, 같은조 제2항에서는 “제1항 제1호 내지 제13호의 규정에 의한 업종을 영위하는 자가 당해 업종에 사용하기 위하여 취득한 재산을 그 등기 또는 등록일로부터 정당한 사유 없이 1년(제1항 제5호의 규정에 의한 주택건설사업의 경우는 3년)이 경과할 때까지 당해 업종에 직접 사용하지 아니하는 경우와 다른 업종을 겸용하는 경우의 그 겸용부분에 대하여는 법 제138조 제1항 본문의 규정을 적용한다.”고 하고 있다.

그리고 영 제102조 제1항은 “법 제138조 제1항 제1호에서 ‘대통령령으로 정하는 대도시’라 함은 수도권정비계획법 제6조의 규정에 의한 과밀억제권역을 말한다”고 규정하고 있으며, 수도권정비계획법 제6조 제1항 제1호, 제2항, 같은법시행령 제9조 [별표1]의 각 규정에 의하면, 서울특별시는 위 법이 규정하고 있는 과밀억제권역의 범위 안에 포함되어 있다.

한편 영 제102조 제2항은 “법 제138조 제1항 제3호에서 … ‘그 설립․설치․전입 이후의 부동산등기’라 함은 법인 또는 지점 등이 설립․설치․전입 이후 5년 이내에 취득하는 업무용․비업무용 또는 사업용․비사업용을 불문한 일체의 부동산등기를 말한다”고 규정하고 있다.

⑵ 위 규정에 의하면, 법인이 대도시 내에서의 법인설립 이후 5년 이내에 취득하는 일체의 부동산등기에 관하여는 원칙적으로 등록세의 중과 대상으로 되고, 등록세는 재산권 기타 권리의 취득, 이전, 변경 또는 소멸에 관한 사항을 공부에 등기 또는 등록하는 경우 그 등기 또는 등록행위 자체를 과세물건으로 하는 조세로서, 그 등기 또는 등록의 유․무효나, 실질적인 권리귀속 여부 또는 법인이 그 부동산을 실제 취득할 의사가 있었는지 여부와 관계없이 과세대상이 된다(대법원 1996. 7. 26. 선고 95누14885 판결, 대법원 1987. 7. 7. 선고 87누191 판결 등 참조).

한편 대도시 내에서의 법인설립, 부동산취득 등에 대하여 등록세를 중과하면서 그 예외의 하나로 주택건설촉진법 제6조 소정의 등록된 주택건설사업자가 주택건설용으로 취득․등기하는 부동산에 한하여 그 등록세 중과를 배제하도록 한 취지는, 일정한 자격요건을 갖추고 연간 일정한 호수 이상의 주택건설 실적이 있는 자에 대하여 등록을 하게 한 다음 그 등록된 주택건설사업자로 하여금 주택의 건설기준이나 규모, 주택의 공급조건, 방법 및 절차에 관하여 엄격한 기준을 설정하여 이를 준수하게 하는 등의 규제를 함과 아울러 주택건설을 촉진함으로써 대도시 내의 주택이 없는 국민의 주거생활의 안정을 도모하고 그 주거수준의 향상을 기하는 데 있다(대법원 1995. 6. 16. 선고 95누2395 판결 참조).

그러므로 영 제101조 제1항 제5호, 제2항의 ‘정당한 사유’라 함은 법령에 의한 금지․제한 등 그 법인이 마음대로 할 수 없는 외부적인 사유는 물론, 고유업무에 사용하기 위한 정상적인 노력을 다하였음에도 시간적인 여유가 없어 유예기간을 넘긴 내부적인 사유도 포함하고, 나아가 그 정당사유의 유무를 판단하는데에는 중과의 입법취지를 충분히 고려하면서 당해 법인이 영리법인지 아니면 비영리법인지 여부, 토지의 취득목적에 비추어 고유목적에 사용하는데 걸리는 준비기간의 장단, 고유목적에 사용할 수 없는 법령상․사실상의 장애사유 및 장애정도, 당해 법인이 토지를 고유업무에 사용하기 위한 진지한 노력을 다하였는지 여부, 행정관청의 귀책사유가 가미되었는지 여부 등을 아울러 참작하여 구체적인 사안에 따라 개별적으로 판단하여야 한다(대법원 1998. 11. 27. 선고 97누5121 판결 참조).

다. 판 단

이 사건에서, 원고는 수도권정비계획법상의 과밀억제권역인 서울특별시 내에서 1993. 3. 6. 설립되었고, 그 설립 이후 5년 이내인 1994. 12. 14. 이 사건 토지에 관하여 소유권이전등기를 경료한 사실은 앞서 본 바와 같으므로 위 관련 법령이 정하는 예외사유에 해당하지 아니하는 한 등록세가 중과된다고 할 것이다.

그런데 원고는 이 사건 토지를 주택건설사업용으로 취득하여 그 등기일로부터 3년이 경과할 때까지 주택건설에 착공하지 못한데에는 정당한 사유가 있어 영 제101조 제1항 제5호, 제2항 소정의 예외사유에 해당한다고 주장하므로, 그 ‘정당한 사유’의 유무에 대하여 살펴보기로 한다.

갑제6호증의 1 내지 12호증의 2, 을제7호증의 1 내지 4, 제8호증의 각 기재 및 증인 정명철의 증언에 변론의 전취지를 종합하면, 이 사건 토지가 소재한 가회동 구옥가는 원고가 취득하기 전부터 한옥보호보존지구로 지정되어 도시계획법령 상의 각종 제한이 존재하고 있었던 사실, 원고는 위 토지 취득 후 인근토지인 가회동 10의 6, 7호 토지 소유주와 토지의 공동개발협의에 들어가 공동개발에 대한 원칙적인 합의를 이끌어낸 다음 건축사사무소 정맥, 후지다건설, 건축사사무소 (주)모인친구들, 한신공영주식회사, 무진엔지니어링, 경남기업, 건축사사무소 머릿돌 등으로부터 설계도 등을 제출받았으나 정식으로 위 업체들과 사업성검토계약이나 건축설계계약을 체결하지는 아니한 사실, 이후 1997. 9.경 본격적인 사업에 착수하기로 하고 1997. 9. 1. 및 같은달 2. 주식회사 위가에 정식으로 사업성검토 및 건축설계․인허가대행 등을 의뢰하여, 1997. 9. 8. 피고에게 건축계획심의신청서를 제출하였으나 피고는 같은달 12. ‘건물외관을 전통한옥 건축양식으로 재계획’할 것을 이유로 이에 대한 재심결정을 하였고, 원고가 다시 1997. 10. 13. 건축계획심의신청서를 제출하고 1997. 11. 13. 건축허가를 신청하였으나 그 후 건축설계상의 실수를 발견, 같은달 18. 위 신청을 취하하고 같은달 24. 건축계획심의신청서를 다시 제출한 사실, 그 건축계획심의가 1997. 12. 10. 통과되자 원고는 같은달 12.경 다시 건축허가를 신청하여 같은달 26. 건축허가를 받은 사실, 원고가 이 사건 토지를 취득할 당시부터 1996. 7.경 일본의 후찌다 건설로부터 재한일본인빌라사업 제의를 받았을 때만 해도 건설경기가 나쁘지 않았으나 허가시점에는 1997. 11. 불어닥친 IMF 사태의 영향으로 건축경기가 크게 위축되어 있었던 사실을 인정할 수 있다.

위 인정사실에 의하면, 주택건설 목적으로 토지를 취득하는 경우 취득 전 충분한 사업성 검토가 이루어져야 하는 것임에도 원고는 취득 후 2년 9개월간이나 사업성 검토를 하였는데 그와 같이 오랫동안 사업성 검토를 하여야 할 만한 사정이 보이지 아니하고, 건축허가절차 또한 피고의 고의나 과실로 지연된 것이라 할 수 없어 결국 원고가 위 토지의 취득 후 3년 이내에 주택건설에 착공하지 아니한 데에 정당한 사유가 있다고 볼 수는 없으므로, 원고의 위 주장은 이유 없다.

3. 결 론

그렇다면 원고의 이 사건 청구는 이유 없으므로 이를 기각하기로 하여 주문과 같이 판결한다.