다세대주택 신축․분양 목적으로 취득하고자 하는 부동산에 대하여 토지거래계약을 허가한 사실을 인정할 수 있고 반증이 없으나, 피고가 위 사정을 알고서도 토지거래계약을 허가하였다 하더라도 위와 같은 사정만으로는 피고가 토지거래계약허가를 통하여 지방세법상 취득세 중과 유예기간을 도과하여도 취득세를 중과하지 아니하겠다는 견해를 표명한 것으로 보거나 제한을 해제해 주겠다는 견해를 표명한 것으로 보기에는 부족하므로, 부동산들을 취득한 날로부터 4년이 경과하도록 주택건설용으로 사용하지 않았다는 이유로 한 취득세 등 부과처분은 적법하다.
1. 부과처분의 경위
가. 원고는 주택건설업 등을 영위하다가 2000. 12. 21. 서울지방법원으로부터 파산선고를 받은 파산자
동보건설 주식회사(이하 ‘
동보건설’이라 한다)의 파산관재인이다
나.
동보건설은 1995. 5. 12.
인천 계양구 동양동 산 6-1임야 8,033㎡(이하 ‘이 사건 제1부동산’이라 한다)를 공동주택 신축 목적으로, 1996. 5. 6. 도시계획법상 준공업지역안에 있는 인천 계양구 효성동 515-5, 515-6, 515-7, 515-8 대 4,674.7㎡와 공장건물 3,261.34㎡(이하 ‘이 사건 제2부동산’이라 한다)를 다세대주택 신축․분양 목적으로 각 취득하였다.
다. 피고는 2000. 12. 13.
동보건설이 이 사건 부동산들을 취득한 후 4년의 유예기간 내에 정당한 사유없이 주택건설용으로 사용하지 않았다는 이유로
지방세법(2000. 12. 29. 법률 제6312호로 개정되기 전의 것) 제112조 제2항의 중과세율을 적용하여 취득세를 산출하고 이를 기초로 농어촌특별세를 산출하여
동보건설이 이 사건 부동산들을 취득할 당시 납부한 각 세액을 차감한 나머지 취득세 금 798,016,850원 및 농어촌특별세 금 72,143,200원을
동보건설에 부과하는 내용의 이 사건 부과처분을 하였다.
[증거] 갑 제1호증, 갑 제2, 3호증의 각 2의 각 기재, 변론의 전취지
2. 관계법령
지방세법(2000. 12. 29. 법률 제6312호로 개정되기 전의 것)
제112조(세율)
① 취득세의 표준세율은 취득물건의 가액 또는 연부금액의 1,000분의 20으로 한다.
② 다음 각호의 1에 해당하는 부동산 등을 취득하는 경우(별장 등을 구분하여 그 일부를 취득하는 경우를 포함한다)의 취득세율은 제1항의 세율의 100분의 500으로 한다. 이 경우 6. 법인의 비업무용 토지 : 법인이 토지를 취득한 후 유예기간내에 정당한 사유없이 목적사업에 직접 사용하지 아니하거나 적정기준을 초과하여 소유하고 있는 토지. 이 경우 유예기간․목적사업의 범위․적정기준 및 비업무용에서 제외되는 토지의 기준 등은 대통령령으로 정한다.
지방세법 시행령(2000. 7. 29. 대통령령 제16928호로 개정되기 전의 것)
제84조의4(법인의 비업무용 토지의 범위)
① 법 제112조 제2항 제6호의 규정에 의한 법인의 비업무용 토지는 다음 각호의 1에 해당하는 토지를 말한다.
1. 법인이 토지를 취득한 날부터 3년(다음 각목에 정하는 토지는 당해 각목에서 정하는 기간을 말하며, 이하 이 조에서 "유예기간"이라 한다) 내에 정당한 사유없이 법령 또는 당해 법인의 법인등기부상 목적사업으로 정하여진 업무(이하 이 조에서 "목적사업"이라 한다)에 직접 사용하지 아니하는 토지
나. 주택의 건설․공급 또는 임대를 목적사업으로 하는 법인이 주택건설을 목적으로 취득한 토지는 4년. 이 경우 주거와 주거외의 용도에 겸용되는 건물에 대하여는 당해 건물 연면적의 100분의 50이상이 주거용인 경우에 한하여 주택건설을 목적으로 취득한 토지로 본다.
3. 원고의 주장에 관한 판단
가. 정당한 사유에 대한 주장 및 판단
(1) 원고의 주장
원고는, 이 사건 제1부동산은
동보건설이 이를 취득하기 이전에 도시계획법상 토지구획정리사업지구로 고시되어 있었는데 피고가 1999. 2. 24. 토지구획정리사업 환지예정지 지정공고를 하면서 이 사건 제1부동산에 대한 환지예정지를 단독주택용지로 지정하였고, 이 사건 제2부동산은 인천광역시 조례에 의하면 도시계획법상 준공업지역안에는 구청장이 시도시계획위원회의 의견을 들어 지정, 공고한 구역에 한하여 공동주택 건축이 가능하다고 규정되어 있음에도 불구하고 피고가 이 사건 제2부동산을 공동주택 건축가능구역으로 지정, 공고하지 아니하여,
동보건설이 이 사건 부동산들을 주택건설용으로 사용할 수 없었는 바, 위와 같은 법령상의 제한은
동보건설이 이 사건 부동산들을 유예기간 내에 목적사업에 사용하지 못한 정당한 사유에 해당하고, 따라서 이 사건 부과처분은 위법하다고 주장한다.
(2) 이 사건 제1부동산에 관한 판단
주택의 건설․공급 또는 임대를 목적사업으로 하는 법인이 주택건설을 목적으로 토지를 취득할 당시 4년 이내에 주택건설용으로 직접 사용할 수 없는 법령상의 장애사유가 있음을 알았거나, 설사 몰랐다고 하더라도 조금만 주의를 기울였더라도 그러한 장애사유의 존재를 쉽게 알 수 있었던 상황하에서 토지를 취득하였고, 취득 후 4년 이내에 당해 토지를 주택건설용으로 직접 사용하지 못한 것이 동일한 사유 때문이라면, 취득 전에 존재한 법령상의 장애사유가 충분히 해소될 가능성이 있었고 실제 그 해소를 위하여 노력하여 이를 해소하였는데도 예측하지 못한 전혀 다른 사유로 그 사업에 사용하지 못하였다는 등의 특별한 사정이 없는 한, 그 법령상의 장애사유는 지방세법상 취득세 중과를 면할 수 있는 당해 토지를 그 목적사업에 직접 사용하지 못한 정당한 사유가 될 수 없다 할 것이다(
대법원 1998. 7. 10. 선고 98두7626 판결,
1995. 6. 30. 선고 94누6901 판결 등 참조).
살피건대, 갑 제4, 5호증, 갑 제7호증의 1의 각 기재에 변론의 전취지를 종합하면 이 사건 제1부동산은
동보건설이 이를 취득하기 이전인 1994. 8. 22. 인천도시계획상 토지구획정리사업지구(동양지구)로 지정, 고시되어 있었는데
동보건설은 이를 알고 이 사건 제1부동산을 취득한 사실, 피고는 1999. 2. 24. 토지구획정리사업 환지예정지 지정공고를 하면서 이 사건 제1부동산에 대한 환지예정지를 단독주택용지로 지정, 고시한 사실을 인정할 수 있고 반증이 없는 바, 위 인정사실에 의하면 주택건설업을 영위하는
동보건설로서는 환지예정지가 지정되기 전까지는 이 사건 제1부동산을 주택건설용으로 사용할 수 없고, 이 사건 제1 부동산에 대한 환지예정지가 공동주택 신축용으로 지정, 고시될지 여부가 불확실하다는 사실을 알고 이를 취득하였다고 봄이 상당하고, 따라서 위와 같은 사정은
동보건설이 이 사건 제1 부동산을 유예기간 내에 목적사업에 사용하지 못한 정당한 사유에 해당한다고 보기는 어려우므로 이 부분에 대한 원고의 주장은 이유 없다.
(3) 이 사건 제2부동산에 관한 판단
갑 제2, 3호증의 각 2, 갑 제6호증, 을 제1호증의 각 기재 및 변론의 전취지를 종합하면, 인천광역시 조례에는 준공업지역안에서는 구청장이 시도시계획위원회의 의견을 들어 도시계획 및 주거환경에 지장이 없다고 인정하여 지정․공고한 구역에 한하여 공동주택 건축이 가능한 것으로 규정되어 있는 사실, 피고는 1997. 5. 21. 인천 계양구에 있는 폐쇄공장 부지의 개발계획안을 사업목적 및 대지이용계획서, 기본설계도를 첨부하여 1997. 6. 12.부터 1997. 6. 19.까지 제출해 줄 것을 공고한 사실,
동보건설은 이 사건 부과처분이 있을 때까지 피고에게 이 사건 제2부동산을 공동주택 건축가능구역으로 지정, 공고해 줄 것을 신청하지는 아니한 사실을 인정할 수 있고 반증이 없는 바,
동보건설로서는 피고의 위 공고 전에도 피고에게 이 사건 제2부동산을 공동주택 신축용으로 지정, 공고해 줄 것을 신청할 수 있었고 더군다나 피고가 적극적으로 개발계획안을 제출해 줄 것을 공고까지 하였음에도 불구하고 아무런 신청도 하지 아니하였고, 달리
동보건설이 공동주택 신축을 가능하게 하기 위하여 노력하였다는 점을 인정할 만한 증거도 없으므로
동보건설이 유예기간 내에 이 사건 제2부동산을 목적사업에 사용하지 못한 데에 정당한 사유가 있다고 보기 어려우므로 이 부분에 대한 원고의 주장도 이유 없다.
나. 신뢰보호의 원칙에 대한 주장 및 판단
(1) 원고의 주장
원고는,
동보건설이 이 사건 부동산들을 주택건설용으로 사용하지 못한 데에 정당한 사유가 없다고 하더라도, 피고는 국토이용관리법에 의하면 국토이용계획․도시계획 기타 토지의 이용 및 관리에 관한 계획에 적합하지 아니한 경우에는 토지거래계약허가를 할 수 없음에도 불구하고 위 3.의 가. (1)항과 같은 법령상 제한과 공동주택 신축(제1부동산)과 다세대주택의 신축, 분양(제2부동산)이라는 취득 목적 등을 감안하여
동보건설에게 이 사건 부동산들에 대한 토지거래계약허가를 하였는 바, 피고의 토지거래계약허가는 신뢰보호의 원칙에서 요구하는 행정청의 공적인 견해표명에 해당하고,
동보건설이 피고의 토지거래계약허가를 신뢰한 데에 대하여 귀책사유가 없으며, 피고의 토지거래계약허가를 신뢰하여 이 사건 부동산들을 취득하고 주택건설을 위하여 노력하였으나 피고의 행정규제로 인하여 주택건설을 추진하지 못하여 취득세 중과 유예기간을 도과하였으므로, 이 사건 부과처분은 선행하는 토지거래계약허가에 반하여 취득세를 부과한 것이므로 신뢰보호의 원칙에 반하는 위법한 처분이라고 주장한다(피고의 토지거래계약허가가 신뢰보호의 원칙에 있어서 행정청의 공적인 견해표명에 해당하고
동보건설이 이를 신뢰하였다는 주장의 의미가 분명하지는 아니하나, 이 사건 부과처분과 관련하여 보면 피고가 토지거래계약허가를 통하여 지방세법상 취득세 중과 유예기간을 도과하여도 취득세를 중과하지 아니하겠다는 견해를 표명한 것으로 보거나 적어도 위 3.의 가. (1)항과 같은 법령상 제한을 해제해 주겠다는 견해를 표명한 것으로 보아야 할 것이고, 단순히 토지거래계약허가를 하였고 이를 신뢰하였다는 것 만으로는 이 사건 부과처분과 관련하여 신뢰보호의 원칙에서 요구하는 행정청의 견해표명에 해당한다고 보기는 어려울 것이다)
나. 판단
일반적으로 행정상의 법률관계에 있어서 행정청의 행위에 대하여 신뢰보호의 원칙이 적용되기 위하여는, 첫째 행정청이 개인에 대하여 신뢰의 대상이 되는 공적인 견해표명을 하여야 하고, 둘째 행정청의 견해표명이 정당하다고 신뢰한 데에 대하여 그 개인에게 귀책사유가 없어야 하며, 셋째 그 개인이 그 견해표명을 신뢰하고 이에 어떠한 행위를 하였어야 하고, 넷째 행정청이 위 견해표명에 반하는 처분을 함으로써 그 견해표명을 신뢰한 개인의 이익이 침해되는 결과가 초래되어야 하며, 어떠한 행정처분이 이러한 요건을 충족할 때에는, 공익 또는 제3자의 정당한 이익을 현저히 해할 우려가 있는 경우가 아닌 한, 신뢰보호의 원칙에 반하는 행위로서 위법하게 된다(
대법원 1999. 3. 9. 선고 98두19070 판결,
1998. 9. 25. 선고 98두6494 판결 등).
살피건대
국토이용관리법 제21조의4 제1항 제3호에 의하면 구청장은 국토이용계획․도시계획 기타 토지의 이용에 관한 계획에 적합하지 아니한 경우에는 토지거래계약허가를 하여서는 아니된다고 규정하고 있고, 갑 제7호증의 1, 2, 3의 각 기재에 변론의 전취지를 종합하면, 피고는 1995. 5. 10.
동보건설이 공동주택 신축 목적으로 취득하고자 하는 이 사건 제1부동산에 대하여 이용목적에 관련되는 제반 법정절차를
동보건설이 제시한 내용대로 이행할 것을 조건으로 토지거래계약을 허가하였고, 1996. 5. 6.
동보건설이 다세대주택 신축․분양 목적으로 취득하고자 하는 이 사건 제2부동산에 대하여 토지거래계약을 허가한 사실을 인정할 수 있고 반증이 없는 바, 피고가 위 3.의 가. (1)항과 같은 사정을 알고서도 토지거래계약을 허가하였다 하더라도 위와 같은 사정만으로는 피고가 토지거래계약허가를 통하여 지방세법상 취득세 중과 유예기간을 도과하여도 취득세를 중과하지 아니하겠다는 견해를 표명한 것으로 보거나 위 3.의 가. (1)항과 같은 제한을 해제해 주겠다는 견해를 표명한 것으로 보기에는 부족하고 달리 위와 같은 견해를 표명한 것으로 볼 만한 자료도 없으므로 나아가 살펴 볼 필요없이 원고의 위 주장도 이유 없다.
4. 결론
그렇다면, 피고가 관계법령을 적용하여
동보건설이 이 사건 부동산들을 취득한 날로부터 4년이 경과하도록 주택건설용으로 사용하지 않았다는 이유로 한 이 사건 부과처분은 적법하다 할 것이고, 따라서 이 사건 부과처분이 위법함을 전제로 그 취소를 구하는 원고의 청구는 이유 없어 이를 기각하기로 하여 주문과 같이 판결한다.
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