토지이용상황조사를 하면서 토지 전체를 대지로 보았고 이에 따라 대지임을 전제로 종합토지세를 부과하기도 하였으므로, 토지 전체를 대지로 보고 보상액을 정하여야 한다고 주장하나, 그러한 토지이용상황 조사결과와 지방세 부과 사실은 토지의 현황에 터잡아 보상금액을 정하는 것을 좌우할 수 있는 사정이 되지 못한다.

1. 이의재결의 경위

가. 실시계획 인가 및 고시

- 도시계획사업(도로),

미아5동 460번지 주변 도로개설공사

- 2000. 5. 20. 강북구 고시 제2000-32호

나. 기업자 : 피고 서울특별시 강북구

다. 서울특별시 지방토지수용위원회의 2001. 2. 10.자 수용재결

- 수용대상 : 원고들 6명이 6분의 1 지분씩 공유하고 있는 서울 강북구

미아동 460-107 대 1,328m2(이하 이 사건 토지라 한다.)

- 수용시기 : 2000. 3. 31.

- 손실보상금 : 원고들 보상액 합계 1,282,316,800원(이 사건 토지의 현황을 도로로 보고 m2당 965,600원으로 정하여 보상금액을 정함)

라.

피고 중앙토지수용위원회의 2001. 11. 20.자 이 사건 이의재결

- 재결 내용 : 손실보상금 원고별 보상금 각 364,126,030원(합계 2,184,756,180원)으로 증액변경함(이 사건 토지 중 981m2는 대지로 보고 m2당 1,992,200원으로 정하고, 347m2는 도로로 보고 m2당 664,000원으로 정하여 보상금액을 정함)

- 감정평가기관 :

코리아감정평가법인,

고려감정평가법인.

【인정 근거】갑1(등기부등본), 갑2(토지대장등본), 갑3-1(수용재결정본, 을8도 같다), 2(이의재결정본, 을9도 같다), 을2(서울시보), 을6, 7, 10, 11(각 감정평가서, 갑38, 39-1, 2도 을6, 7과 같다), 변론의 전체 취지.

2. 이 사건 이의재결의 적법 여부

가. 원고들의 주장

서울특별시장은 1985. 9. 14. 이 사건 토지에 대하여 도시계획시설 중 도로로 결정, 고시를 하여 이 사건 토지는 그 때부터 공법상의 제한을 받게 되었다. 이 때문에 이 사건 토지는 전체가 대지로 사용되다가 건물을 짓지 못하게 되었고, 언제든지 폐쇄할 수 있었던 이 사건 토지 위의 작은 길도 폐쇄하지 못하게 되었고 현재 이 사건 토지 중 도로로 사용되고 있는 부분은 위와 같은 도시계획시설 결정 고시 때문에 일시적으로 도로로 사용되고 있는 것에 불과하다. 따라서 이 사건 토지는 전체가 대지로 평가되어 보상금액이 정하여져야 하고, 설사 일부를 도로로 보고 평가되어야 한다고 하더라도 위와 같이 1985년에 있는 도시계획시설 결정 고시 당시 나 있는 작은 길(현재의 도로는 그 때 길보다 몇배나 넓혀진 것이다)을 전제로 하여 평가되어야 한다. 그리고 이 사건 토지에 대하여 정당하게 산정한 보상액은 이 사건 이의재결 심리 당시

코리아감정평가법인이 최초로 감정평가한 것(대지로 평가할 경우 m2당 3,181,600원)에 따라야 한다. 이에 따르면 이 사건 토지에 대한 정당한 보상액은 m2당 3,181,600원, 합계 4,225,164,800원이다. 따라서 이 사건 이의재결은 그 차액 2,040,408,620원(원고별로는 각 340,068,100원)에 해당하는 부분이 위법하므로 취소되어야 하고, 피고 서울특별시 강북구는 원고들에게 위 차액을 지급할 의무가 있는바, 이 금액 중 일부로서 원고들은 각 8,500만 원씩과 이에 대한 지연손해금의 지급을 구한다.

나. 판 단

(1) 인정 사실

(가) 이 사건 토지와 관련된 토지 분할, 합병 관계 : 이 사건 토지는 1973년 이전에는 서울 강북구

미아동 460-5번지 토지로서 소유자가

이동수이었다. 위

이동수는 위 토지를 분할하여 주택용지등으로 사용하게 하기 위하여 1973. 1. 30. 위 토지를 460-5, 460-107, 460-108, 460-109번지 토지로 분할하였고, 며칠 후인 1973. 2. 9.에는 위 토지 중 460-108번지 토지를 460-108, 460-110 내지 460-121번지 토지등 모두 13필지로 분할하였고, 그 중 460-115 토지는 위와 같이 분할된 토지들에 접근할 수 있는 골목길로 쓰여지게끔 분할하였다. 그리고

이동수는 같은 날인 1973. 2. 9.에 460-108번지 토지를 460-109, 460-122 내지 460-127번지 토지등 모두 7필지로 분할하였고, 이 중 460-126번지 토지를 이와 같이 분할된 토지들이 접근할 수 있는 골목길로 쓰여지게끔 분할하였다. 그리고 이 사건 토지가 있는 460-107번지 토지는 1983. 8. 5.에 분할되어 460-107, 460-129, 460-130번지 토지로 분할되었고, 그 중 가운데에 위치한 460-129번지 토지 위에는 도로(솔샘길 연결도로)가 개설되어 있다(이 460-129번지 토지에 개설되어 있는 도로는 적어도 1982년 이전부터 개설되어 있던 토지이다. 갑25 항공사진 약식현황도 참조).

(나) 이 사건 토지는 이 사건 도시계획시설 실시계획 인가고시가 있은 2000. 5. 20. 당시 현황이 도로로 되어 있는 부분이 347m2이고, 대지로 되어 있는 부분이 981m2인데, 이 도로로 사용되고 있는 부분 347m2는 위 (가)항 기재와 같이 여러 개 토지로 분할되어 대지로 사용되고 있는 토지와 골목길 도로(460-108, 460-114, 460-115, 460-116, 460-121번지 토지)에 접근할 수 있는 도로로 사용되고 있다. 그리고 대지로 되어 있는 부분 981m2는 토지 소유자가 다른 사람에게 임대하여 고물상이나 건축자재상 터로 사용되다가 1996년 무렵부터는 주차장으로 사용되고 있다.

(다) 서울특별시장은 이 사건 토지를 포함하여 휘경지서 앞부터 미아동까지 중간 크기의 도로 6,750m를 개설하기로 하는 것을 내용으로 하는 도시계획시설 계획을 세웠고(정확하게 언제 그러한 도시계획시설 결정이 있었는지는 알 수 없으나, 위에서 본 바와같이 460-108, 460-109번지 토지가 여러 토지로 분할될 때 이 사건 토지가 있던 460-107번지 토지는 분할되지 아니하고 그곳에 건물이 세워지지도 않았다는 점에 비추어 보면 이미 1973년 무렵에도 이 사건 토지에 그러한 도시계획시설 결정이 있었을 것이라고 추정된다), 1985. 9. 24.에는 그 계획을 변경하여 휘경지서부터 서울 강북구(당시에는 도봉구)

번동 98-1까지 4,000m 도로와 서울 강북구

번동 산 28-14부터 미아동까지 2,050m 도로를 개설하는 것으로 그 도시계획을 변경하고, 이를 1985. 9. 27. 서울특별시 고시 제635호로 고시한 바가 있다{원고들이나 피고들은 모두 1985. 9. 27.자 고시 때 이 사건 토지가 도시계획시설로 결정되었다고 보고 있으나 갑26-2(도시계획시설 도로 변경결정 및 지적승인) 기재에 따르면 1985년 9월에 있은 도시계획은 그 이전부터 세워진 도시계획시설결정을 변경하는 것에 불과한 것으로 보인다}.

【인정 근거】갑9-2(지적도), 갑25(항공사진 약식현황도), 갑26-2(도시계획시설 도로 변경결정 및 지적승인), 갑34-2(회의자료 중 토지변동사항. 갑36-2도 같다), 갑35-2(기업자의견 중 지적분할경위), 을1(관보), 을12(사진), 을13(현황성과도), 변론의 전체 취지.

(2) 이 사건 토지 전체를 대지로 평가하여야 하는지 여부

앞서 본 사실관계를 종합하여 보면 이 사건 토지는 460-5번지 토지에서 분할될 때인 1973년 2월 무렵, 그 때 같이 분할된 460-108, 460-109번지 토지들과 달리 각 주택 용지등으로 분할되지 못하고 한 필지로 되어 있으면서 고물상 부지 또는 주차장으로 사용되어 왔다는 점에 비추어 볼 때, 그 무렵부터 도로가 개설될 예정이라는 도시계획시설결정 때문에 이 사건 토지가 건물이 지어지지 못하는 토지가 되어 버렸다고 보여지기는 한다. 그러나 당시 소유자이던

이동수가 위와 같이 460-5번지 토지를 20개 가량의 필지로 분할하여 주택용지등으로 쓰일 대지로 만들었을 때, 이 사건 토지 중 현재 도로로 되어 있는 부분인 347m2 부분은 그와 같이 분할된 주택용지등 대지에 접근할 수 있는 도로로 쓰여질 수 밖에 없었다고 보여진다.

사정이 이러하다면 이 도로로 쓰여지는 347m2 부분은 위와 같은 도시계획시설 결정과 고시 때문에 할 수 없이 도로로 사용되었다기 보다는 당시 토지 소유자이던 위

이동수가 많은 필지로 토지를 분할하여 주택용지등으로 쓰여질 수 있도록 하기 위하여 위 347m2 부분을 도로로 제공하였기 때문에 도로로 사용되게 된 것이라고 봄이 상당하다. (원고들은 현재 이 사건 도로 위에 있는 347m2 넓이의 도로는 1985년 당시 이 사건 토지 위에 나 있던 작은 길보다 몇 배 넓어진 것이므로, 적어도 1985년 당시 도로로 되어 있던 부분을 제외한 나머지 부분에 대하여 모두 대지로 보고 보상금액을 정하여야 한다고 주장하나, 을12 사진의 영상에서 알 수 있는 현재 도로의 폭이 자동차 1대가 한쪽으로만 통행할 수 있는 정도의 폭임을 감안하여 볼 때, 위 토지 소유자가 이 사건 토지 중 일부를 도로로 제공하기 시작할 때의 도로 폭과 현재 도로의 도로 폭의 차이는 인접 대지에 접근할 수 있는 교통수단의 변화에 따른 자연스런 변화로서 분할 당시 토지 소유자가 도로로 제공하고자 하였던 도로 폭의 범위 안에 들어가는 것으로 보이고, 위와 같은 도시계획시설 결정 때문에 할 수 없이 폭이 넓어지게 된 것이라고 보여지지는 아니한다. 그리고 이 사건 토지에 위와 같은 도시계획시설결정이 없었다면 이 사건 토지 역시 1973년 무렵에 분할되어 여러 필지의 주택용지등과 그 사이에 나 있어야 할 골목길 용도의 토지로 분할되었을 것으로 보이는데 그 때 도로로 사용될 부분의 면적이 현재 이 사건 토지 중 도로 부분 347m2 보다 좁으리라고 보여지지 아니한다. 따라서 그러한 도로 폭의 변화가 있다고 하여 이 사건 토지 중 대지로 평가되어 보상금액 산정되어야 할 면적이 달라져야 한다고 보여지지 아니하므로 이 부분 원고들의 주장은 받아들이지 아니한다.)

그리고 갑29-2(각 회의자료), 갑31-3(평가자료)의 기재에 따르면

피고 중앙토지수용위원회 담당 직원 중 한 명이 이 사건 이의재결 심리 과정에서 한 때 이 사건 토지 중 도로로 쓰여지는 위 347m2 부분이 타인의 통행을 금지 또는 제한할 수 있는 토지라고 보았다는 점을 인정할 수 있기는 하나, 앞서 본 사실관계에 비추어 보면, 그러한 사실 판단은 일시적인 잘못된 판단으로 보이므로, 그 기재는 믿지 아니한다.

따라서 이 사건 토지 중 도로 부분이 생기게 된 것은 이 사건 도로개설과 관련한 도시계획상 제한 때문인 것은 아니라고 보여지므로, 이 사건 이의재결이 이 사건 도로 중 347m2의 현황을 도로로 보고 그 부분 보상액을 옛

공공용지의취득및손실보상에관한특례법(2002. 12. 31. 건설교통부령 제344호로 폐지되기 전의 것) 제6조의 2 제1항 제2호에 따라 다른 대지의 평가액의 3분의 1로 정하고, 나머지 토지 부분만을 대지로 보고 보상액을 정한 것은 잘못이 아니라고 보여진다. 따라서 이 사건 토지 전체를 대지로 보고 보상금액을 정하여야 한다는 원고들의 주장은 받아들이지 아니한다.

그리고 을6, 7(이 사건 이의재결 당시 이루어진 감정평가서)의 기재를 살펴보면, 이 사건 이의재결에서 이루어진 감정평가들이 이 사건 토지 중 도로를 제외한 나머지 부분에 건물이 세워질 수 없다거나 기타 공법상의 제한이 있다고 보아 그렇지 아니한 대지보다 낮은 가격으로 감정평가를 하였다고 보여지지는 아니하므로, 이 사건 토지를 공법상의 제한이 없는 상태로 보고 다시 보상금액을 정하여야 한다는 취지의 원고들 주장 역시 받아들이지 아니한다.

그리고 원고들은

피고 서울특별시 강북구가 토지이용상황조사를 하면서 이 사건 토지 전체를 대지로 보았고 이에 따라 대지임을 전제로 종합토지세를 부과하기도 하였으므로, 이 사건 토지 전체를 대지로 보고 보상액을 정하여야 한다고 주장하나, 그러한 토지이용상황 조사결과와 지방세 부과 사실은 이 사건 토지의 현황에 터잡아 보상금액을 정하는 것을 좌우할 수 있는 사정이 되지 못하므로 이 부분 원고들 주장 역시 받아들이지 아니한다.

(3) 정당한 보상액

앞서 본 바와 같이 이 사건 이의재결이 이 사건 토지 중 일부인 347m2를 도로로 보고, 나머지 981m2 부분을 대지로 보고 그 감정평가액을 정한 것은 잘못이 아니라 보여지나, 다만 이 사건 토지들에 관하여 이의재결에서 이루어진 감정평가와 이 법원에서 이루어진 감정평가는 모두 그 평가방법에서 위법 사유가 없고, 품등비교를 제외한 나머지 가격산정요인의 참작에서는 서로 견해가 일치하나 품등비교에 관하여만 평가를 다소 달리한 관계로 감정결과에 차이가 있으므로 위 감정평가들 중 어느 것을 믿을 것인지는 이 법원의 재량에 속한다고 볼 수 있는데, 이 법원에서 이루어진 감정평가가 보다 더 적절하고 현황에 부합되게 손실보상금을 평가․산정한 것이라고 판단되므로, 이 법원은 이 법원에서 이루어진 감정평가를 믿기로 한다. 그리고 그 감정평가에 따르면, 이 사건 토지의 정당한 손실보상액은 2,230,816,200원(대지 부분 m2당 2,034,200원, 도로 부분 m2당 678,000원)이 되고, 원고별 지분에 대한 정당한 보상액을 이 금액을 여섯으로 나눈 371,802,700원이 된다.

원고들은 이 사건 토지의 정당한 보상액에 관하여 다음과 같은 주장을 하면서, 원고들에 대한 정당한 보상금액은 이 법원에서 이루어진 감정평가결과로 정하여서는 아니되고, 이 사건 이의재결 심리 당시

코리아감정평가법인이 최초로 감정평가를 한 것(갑27-3) 대로 m2당 3,181,600원으로 계산하여야 한다고 주장한다.

[원고 주장]

① 이 법원이

코리아감정평가법인에 대하여 한 감정촉탁결과는 이 사건 비교표준지인 서울 강북구

미아동 460-111 대 357m2와 대비한 개별요인 중 획지조건을 이 사건 토지 전체를 대지로 평가할 때나 일부를 도로로, 일부를 대지로 평가할 때나 변함 없이 0.47로 평가한 잘못이 있다.

② 또한 이 사건 수용재결에서 이루어진 감정평가결과는 그 획지조건이 0.70 내지 0.65이었고, 이의재결에서 이루어진 1차 감정평가결과는 0.73 내지 0.70이었고, 이 감정평가들은 모두 이 사건 토지 전체가 토지 또는 대지임을 전제로 그 평가를 실시한 것인 반면,

피고 중앙토지수용위원회의 타당성 조사 이후 다시 의뢰한 감정평가결과부터는 이 사건 토지 중 일부에 대하여는 도로, 일부에 대하여는 대지로 평가하기 시작하면서 그 획지조건이 달라지기 시작하여 2차 감정평가결과에서는 0.60 내지 0.65, 최종 감정평가결과에서는 0.45 내지 0.50의 수치로 평가되었는데, 이 법원에서 이루어진 감정평가는 이 사건 토지 전체를 대지로 평가하면서도 0.47로 평가하였는바, 이는 앞서 본 감정평가결과에 비추어 볼 때 이 사건 토지 일부는 도로로, 일부는 대지로 보고 한 것과 다름 없이 보았다는 잘못이 있다.

③ 일반적으로 토지 일부가 도로이어서 그 부분이 다른 대지 부분의 3분의 1에 해당하는 낮은 가액으로 평가되는 것은 나머지 대지 부분에 그와 같이 낮아진 금액 만큼의 가치가 이전되기 때문인데, 이 법원에서 이루어진 감정평가는 이 사건 토지 전체를 대지로 볼 때나 일부를 도로로, 일부를 대지로 보았을 때나 그 평방미터당 단가가 변함이 없다고 하여 대지 부분에 가치가 이전된 바가 없이 평가를 하였으므로, 이 평가는 잘못된 것이다.

살피건대 이 법원이

코리아감정평가법인,

고려감정평가법인,

중앙감정평가법인에 대하여 한 사실조회결과에 변론의 전체 취지를 보태어 보면, 이 사건 토지 중 도로를 제외한 나머지 대지 부분만에 대하여 평가를 하더라도 나머지 대지 부분의 면적 역시 너무 커 잘 팔리지 않고, 길쭉한 직사각형의 형태 역시 크게 달라지지 않으며, 일부 도로가 있기 때문에 토지 효용성이 증대된 측면과 일부 도로 때문에 직사각형 모양의 토지 형상이 더욱더 길쭉하게 되었다는 점이 상쇄되면 토지 가치 평가에서 큰 차이가 나지 않는다는 점을 감안하여 볼 때 이 사건 전체를 대지 또는 도로로 보고 감정평가를 할 때와 특별히 획지조건이 달라질 것이 없다는 점을 인정할 수 있는바, 사실이 이러하다면 이 법원에서 이루어진 감정평가결과가 획지조건을 정하는 것에나 토지 전체를 대지로 본 것과 비교하여 평가 결과가 달라지지 않았다는 것에 잘못이 있다고 보여지지는 아니한다. 그리고 도로 부분에 대한 가치 하락분이 대지 부분에 이전되지 않았다는 주장에 관하여 살피건대, 원고 주장과 같은 가치 이전은, 도로 부분에 대하여 다른 토지 부분와 같이 평가하지 아니하고 3분의 1로 낮게 평가하는 근거이지, 3분의 1로 낮게 평가하였다 하여 다른 토지 부분을 그 만큼 가치를 올려야 한다고 볼 근거가 되는 것은 아니다. 따라서 원고들의 위 주장은 어느 모로 보나 받아들일 것이 되지 못한다.

3. 결 론

그렇다면 이 사건 이의재결에서 원고들의 이의신청을 기각한 부분 가운데 원고별로 산정한 정당한 보상액 각 371,802,700원에서 이의재결상의 보상액 364,126,030원을 뺀 7,676,670원에 해당하는 부분은 위법하여 취소되어야 하고,

피고 서울특별시 강북구는 위와 같은 차액인 각 7,676,670원과 이에 대하여 수용시기 다음날인 2001. 4. 1.부터 갚는 날까지 민법과 소송촉진등에관한특례법에 정하여진 주문 기재 지연손해금을 지급할 의무가 있으므로, 원고들의 이 사건 청구는 위 인정 범위 안에서 이를 받아들이고 나머지 청구는 이를 기각하기로 하여 주문과 같이 판결한다.