1) 부동산분양대행업은 부동산매매업과는 명백히 다르므로 부동산분양대행수수료 미수금은 부동산매매업에 공여되는 자산에 포함될 수 없다.2) 부동산매매업에 공여된 자산금액의 합계는 법인의 총자산가액의 53.1%임이 명백하고, 총자산가액 중 부동산매매업에 공여되는 자산가액이 50% 이상이므로 부동산매매업을 주업으로 하는 법인에 해당한다. 따라서 부동산매매용으로 취득한 토지에 대하여 비업무용 토지로 보아 중과세율을 적용한 취득세 부과처분은 위법하다.

1. 처분의 경위

을 제3, 22, 23호증의 각 1, 2, 3, 을 제4, 24호증, 을 제25, 26호증의 각 1, 2의 각 기재에 변론의 전취지를 종합하면 다음의 사실을 인정할 수 있다.

가. 원고는 1994. 9. 12. 한국토지공사로부터 고양시 일산구 백석동 1297의 2 대 2,248.1㎡(이하 이 사건 토지라고 한다)를 4,744,309,000원에 매수하여 잔금지급약정일(1995. 12. 31.) 이전인 1995. 12. 1. 그 대금을 완납하고, 1996. 1. 9. 원고 명의의 소유권이전등기를 경료하였다.

나. 원고는 1995. 12. 13. 이 사건 토지의 취득에 따른 취득세 및 농어촌특별세를 신고․납부하였다. 그런데 피고는, 부동산매매업을 주업으로 하지 아니하는 원고가 제3자에게 매도할 목적으로 부동산 매매용 토지인 이 사건 토지를 취득하였으므로 법인의 비업무용토지에 해당함을 이유로 구 지방세법 제112조 제2항(1998. 12. 31. 법률 제5615호로 개정되기 전의 것, 이하 같다) 소정의 중과세율에 따라 이 사건 토지에 대한 취득세 및 농어촌특별세를 산출한 다음, 그 세액에서 원고가 이미 납부한 금액을 공제한 취득세 737,104,750원, 농어촌특별세 67,567,920원을 1998. 4. 10. 원고에게 각 부과․고지하는 내용의 이 사건 처분을 하였다.

2. 처분의 적법 여부

가. 당사자의 주장과 이 사건의 쟁점

⑴ 피고는, 원고의 이 사건 토지취득 직전 사업연도인 1994년 말일 현재 총자산가액 중 부동산매매업에 공여되는 자산가액이 50% 미만이므로, 원고는 부동산매매업을 주업으로 하지 아니하는 법인에 해당되고, 따라서 원고가 부동산 매매용으로 취득한 이 사건 토지는 비업무용 토지에 해당한다고 주장한다.

⑵ 원고는 다음과 같은 이유로 부동산매매업을 주업으로 하는 법인이므로 부동산매매용으로 취득한 이 사건 토지는 비업무용 토지에 해당하지 아니한다고 주장한다.

① 이 사건 토지취득 직전연도인 1994년 말일 현재 원고의 미수금자산 중 566,175,506원은 원고가 분양대행 서비스를 제공함으로써 발생한 수수료 미수금으로서 이는 ‘부동산매매 업종’에 공여되는 자산에 해당되므로, 이를 부동산매매업에 공여된 자산가액에 포함시켜 자산비율을 계산하면 총자산가액의 50%를 초과한다.

② 분양대행수수료 미수금의 성질상 부동산매매업에 공여된 자산으로 볼 수 없다고 하더라도, 그 중 292,000,000원은 분양대행수수료가 아니고, 원고가 이기남과 공동으로 부동산매매업을 함으로써 발생한 수익분배금이므로, 이를 부동산매매업에 공여된 자산가액에 포함시켜 자산비율을 계산하면 총자산가액의 50%를 초과한다.

③ 원고는 1994년까지는 부동산매매업에 대한 사업실적이 없는 경우에 해당하여, 이 사건 토지를 취득한 1995년에 부동산매매업을 개시한 것이 되므로, 그 사업기간 중의 총자산가액, 매출액, 종업원수 중 부동산매매업에 공여되는 비율을 계산하면 모두 50%를 초과한다.

⑶ 따라서 이 사건의 쟁점은 원고가 구 지방세법시행령 84조의4 제3항 제2호(1996. 12. 31. 대통령령 제15211호로 개정되기 전의 것, 이하 같다) 소정의 ‘부동산매매업을 주업으로 하지 아니하는 법인’에 해당하는지의 여부라고 할 것이다.

나. 관련 법령

⑴ 지방세법 제112조 제1항, 제2항은, 법인의 비업무용 토지를 취득한 경우의 취득세율을 통상 세율의 750%로 규정하고 있고, 시행령 제84조의4 제3항 제2호는 “부동산매매업을 주업으로 하지 아니하는 법인이 제3자에게 매도할 목적으로 취득한 토지로서 내무부령이 정하는 부동산매매용 토지”를 법인의 비업무용 토지로 규정하고 있으며, 제7호는 ‘주업’의 판단기준을 내무부령으로 정하도록 규정하고 있다.

시행령의 위임을 받은 같은법시행규칙 제46조의8 제2항(1995. 12. 30. 내무부령 제668호로 개정되기 전의 것, 이하 같다)은 “내무부령이 정하는 부동산매매용 토지”라 함은 부동산을 매도(건축물을 신축하여 매도하는 경우를 포함한다)할 목적으로 취득하여 판매용에 공여하는 토지를 말한다고 규정하고 있고, 제46조의6은 “주업”을 다음 각호의 1에 해당하는 경우로 한다고 하면서, 그 제1호로 “직전 사업연도 말일 현재 당해 법인의 총자산가액 중 당해 업종에 공여되는 자산가액이 50/100 이상인 경우”를, 제2호로 “직전 사업연도의 총매출액 중 당해 업종의 매출액이 50/100 이상인 경우”를, 제3호로 “직전 사업연도의 상시 사용하는 종업원 중 당해 업종에 종사하는 상시 사용하는 종업원이 50/100 이상인 경우”를 각 열거하고 있다.

다. 인정 사실

갑 제1호증의 1(을 제8호증과 같다), 2, 3, 갑 제4, 6, 7, 19호증, 갑 제5, 8, 11, 12, 13, 16호증의 각 1, 2, 갑 제17호증의 1 내지 12, 갑 제18호증의 1 내지 18, 을 제1, 2, 21호증, 을 제17호증의 1 내지 4의 각 기재와 증인 서두영의 증언에 변론의 전취지를 종합하면 다음의 사실을 인정할 수 있다.

⑴ 원고는 1989. 3. 30. 주택건설업, 부동산임대업, 부동산매매업, 부동산분양대행업 등을 목적사업으로 설립된 주식회사이다.

⑵ 원고는 이 사건 토지 위에 지하4층, 지상6층 규모의 판매시설 및 근린생활시설 연면적 17,253.2㎡ 규모의 건물(이하 일산프라자 건물이라고 한다)을 건축하여 분양할 목적으로 위와 같이 이 사건 토지를 한국토지공사로부터 취득하였고, 잔금지급 전인 1995. 3. 2. 위 공사로부터 토지사용승낙을 받아 피고로부터 건축허가를 받은 다음, 같은 해 4. 13.부터 건설공사에 착수하여 1997. 3. 19. 피고로부터 사용승인을 받아 이를 분양하였다.

⑶ 원고는 일산프라자건물의 건축 및 분양사업을 위하여 1994년 중에 위 공사에게 토지대금으로 합계 846,119,450원을 지급하였고, 그 외에도 건축물 설계비로 78,000,000원, TV광고 제작비로 20,000,000원, 잡지 광고비로 220,000원 등 합계 944,339,450원을 지출하였다.

⑷ 한편 이기남은 1993. 12. 29. 위 공사로부터 고양시 화정지구 B블럭 73-4 소재 대지 1,615㎡를 2,702,000,000원에 매수하여 지상 10층 연면적 3,746.46㎡의 근린생활시설 건물(이하 화정프라자 건물이라고 한다)을 신축․분양하는 사업을 진행하다가 위 토지대금 중 1, 2차 중도금을 마련하지 못하여 연체하고 있던 중, 1994. 8. 8. 원고와 사이에, 원고가 그 연체된 중도금을 위 공사에게 지급하여 자금을 투자하고, 화정프라자 건물에 대한 건설회사의 선정 및 분양공급에 관한 일체의 업무를 원고가 처리하는 대신, 그 분양에 따른 이익금 중 원고가 화정프라자 건물의 1층은 평당 1,500,000원씩, 나머지 층은 900,000원씩 분배받기로 하는 내용으로 건물 신축판매업의 동업약정을 하였다.

⑸ 위 약정에 따라 원고는 1994. 8. 13. 이기남의 연체된 토지대금 합계 507,657,920원을 위 공사에게 지급하였고, 그 이후 원고는 화정프라자 건물의 건축 및 분양사업을 이기남과 공동으로 진행함에 있어서, 그 건물이름을 원고 회사의 명칭을 반영하여 ‘화정 르메이에르 프라자’라고 붙였고, 원고는 그 건물의 총 분양금액 14,962,951,500원 중 2,015,288,740원을 분배받게 되었다.

⑹ 원고는 1994년 중 화정프라자건물의 분양수입 중 이기남으로부터 지급받아야 할 1,430,000,000원 중 1,138,000,000원만을 지급받았고, 그 나머지인 292,000,000원은 지급받지 못하고 있다가, 1995년 중에 지급받았다.

⑺ 1994년 말일 현재 원고의 대차대조표상 총자산가액은 2,325,150,964원이고, 그 중 선급금으로서 일산프라자건물의 건축․분양사업에 지출된 금액은 944,339,450원(토지대금 846,119,450원 + 설계비 78,000,000원 + TV 광고비 20,000,000원 + 잡지 광고비 220,000원)이며(원고는 1995년 1, 2월 공사현장사무실 부지임차료 선급금으로서 합계 1,181,220원을 지급하였다고 주장하나, 갑 제1호증의 3의 기재만으로는 위 금액이 일산프라자건물의 건축․분양사업에 공여된 것이라는 점을 인정하기에 부족하고 달리 이를 인정할 증거가 없다), 총자산가액 중 미수금 총액은 821,553,756원인데, 그 중 274,175,506원은 원고가 타인 소유의 건물 분양을 대행하여 주고 받아야 할 분양대행수수료 미수금이고, 292,000,000원은 화정프라자건물의 이익분배금 미수금이며, 나머지 금액은 임대차보증금 미수금 등 원고의 건물 신축․분양사업과 관련이 없다.

라. 판 단

⑴ 먼저 원고의 1994년 말일 현재 대차대조표상 부동산분양대행수수료 미수금을 부동산매매업에 공여된 자산으로 볼 수 있는지의 여부에 관하여 본다.

부동산매매업은 자기 소유의 토지를 택지, 농장, 공업용지 등으로 개발하여 이를 분양․판매하거나, 직접 또는 타인에게 도급을 주어 건설한 건물 등을 분양․판매하는 것 또는 구입한 부동산을 분할․개선하여 재판매하는 것을 의미한다고 할 것이다{이 사건 처분 이후 1998. 7. 23. 행정자치부령 제11호로 개정된 지방세법시행규칙 제46조의4 제1호는 부동산매매업을 한국표준산업분류상의 부동산분양공급업 및 건축물자영건설업을 말한다고 명문의 규정을 두고 있고, 한국표준산업분류상의 부동산분양공급업(K7012)은 ‘자기계정에 의하여, 직접 개발한 묘지, 농장, 택지, 공업용지 등의 토지 또는 타인에게 도급을 주어 건설한 건물 등 각종 부동산을 분할 또는 분양․판매하는 산업활동, 또는 구입한 부동산을 분할 또는 개선하여 재판매하는 것’을 의미하고, 여기에서 자영건축물 건설은 제외되어 있으며, 건축물자영건설업(F45211)은 ‘자기계정에 의하여 주거용 또는 비주거용 건물 및 기타 건축물을 직접 건설하여 일반 및 산업사용자에게 분양 또는 판매하는 산업활동’을 말한다}.

따라서 타인간의 부동산 분양거래를 대행하여 주고 수수료를 받는 부동산분양대행업은 위와 같은 부동산매매업과는 명백히 다르다고 할 것이고, 이는 한국표준산업분류에 있어서 부동산관련 서비스업 중 부동산중개업(K70201)에 해당한다고 할 것이다. 이와 같이 부동산분양대행업과 부동산매매업은 서로 다르므로, 원고의 부동산분양대행수수료 미수금도 부동산매매업에 공여되는 자산에 포함되어야 한다는 원고의 첫 번째 주장은 이유 없다.

⑵ 다음으로 화정프라자건물의 수익분배금 미수금이 부동산매매업에 공여된 자산에 포함되는지 여부에 관하여 본다.

위 인정사실에 의하면, 원고는 화정프라자건물의 신축․분양사업에 있어서 1, 2차 중도금을 투자한 이후 이기남과 공동으로 그 사업을 진행하였으므로, 그 건물의 분양수입금 중 원고에게 분배된 수익금은 원고가 분양대행수수료로 지급받은 것이라고 볼 수 없고, 원고가 이기남과 공동으로 부동산매매업을 하여 얻은 수입으로 보아야 할 것이다. 그러므로 1994년 말일 현재 원고의 미수금자산 중 화정프라자건물의 신축․분양에 따른 수익분배금 미수금 292,000,000원은 부동산분양대행수수료의 미수금으로 볼 수 없고, 부동산매매업에 공여된 자산으로 보아야 할 것이다.

따라서 1994년 말일 현재 일산프라자건물의 신축․분양사업에 공여된 자산 944,339,450원은 물론 화정프라자건물의 신축․분양사업의 수익분배금 미수금 292,000,000원은 모두 원고의 부동산매매업에 공여된 자산이라 할 것이고, 위 각 자산금액의 합계 1,236,339,450원은 당시 원고의 총자산가액인 2,325,150,964원의 53.1%에 해당함은 계산상 명백하므로, 시행규칙 제46조의6 제1호의 규정에 의하여 부동산매매업은 원고의 주업에 해당한다고 할 것이고, 이와 같이 원고가 부동산매매업을 주업으로 하는 법인에 해당하는 이상, 원고가 부동산매매용 토지로서 취득한 이 사건 토지는 법인의 비업무용토지에 해당하지 아니한다고 할 것이다.

3. 결 론

그렇다면, 이 사건 토지가 법인의 비업무용 토지에 해당함을 전제로 한 피고의 이 사건 처분은 원고의 나머지 주장에 관하여 살필 필요 없이 위법하다고 할 것이므로, 원고의 이 사건 청구는 이유 있어 이를 인용하기로 하여 주문과 같이 판결한다.