1 내지 4토지는 법인의 비업무용 토지에서 제외될 수 없다고 할 것이므로, 처분은 적법하다.

1. 이 사건 처분의 경위

아래 사실은 당사자 사이에 다툼이 없거나, 갑 제1호증, 갑 2, 4호증의 각 1 내지 6, 을 제1호증의 1 내지 3의 각 기재에 변론의 전취지를 종합하여 인정할 수 있다.

⑴ 건설산업기본법 소정의 건설업을 영위하는 법인인 원고는 피고로부터 피고가 시행하는 토지구획정리사업 등의 공사비 지급에 갈음한 대물변제로서, ① 1994. 11. 30. 시흥시

신천동 50블록 10롯트 체비지 584.3㎡, (이하 ‘제1토지’라 한다)를, ② 1995. 12. 20. 시흥시

대양동 580-2 대 329.7㎡ 및

같은 동 580-4 대 316.8㎡(취득 당시는 시흥시

은행지구 9블록 2, 5롯트 647㎡, 이하 ‘제2토지’라 한다)를, ③ 같은 날 시흥시

대양동 540-1 대 659.4㎡,

같은 동 540-2 대 659.6㎡ 및

같은 동 540-3 대 644.5㎡(취득 당시는 시흥시

은행지구 107블록 1 내지 3롯트 1,965㎡, 이하 ‘제3토지’라 한다)를, ④ 1997. 12. 9. 시흥시

대양동 530-1 대 385㎡(취득 당시는 시흥시

은행지구 71블록 1롯트 388㎡, 이하 ‘제4토지’라 한다)를 각각 취득하였다.

⑵ 이에 대하여 피고는 2000. 9. 18. 원고에게 이 사건 토지의 취득가액에

구 지방세법(1998. 12. 31. 법률 제5615호로 개정되기 전의 법률) 제112조 제2항의 중과세율을 적용하여 산출한 세액에서 원고가 이미 납부한 세액을 차감한 취득세 490,119,310원 및농어촌특별세 44,927,590원(각 가산세 포함)을 각 부과․고지하는 이 사건 처분을 하였다. 이는 이 사건 제1, 2, 4토지의 경우 원고가 이를 유예기간 내에 고유목적에 사용하거나 매각하지 아니하여 법인의 비업무용 토지에 해당하고, 제3토지의 경우

지방세법시행령(1998. 7. 16. 대통령령 제15835호로 개정되기 전의 시행령, 이하 ‘구법 시행령’이라 한다) 제84조의4 제3항 제5호에서 정한 그 지상정착물(현장사무실)의 바닥면적에 용도지역별 적용배율(상업지역․준주거지역 3배)을 곱하여 산정한 면적을 초과하는 부분이 역시 법인의 비업무용 토지에 해당함을 전제로 한 것이었다.

2. 원고의 주장

⑴ 원고가 피고로부터 공사비의 지급에 갈음하여 대물변제로 취득한 제1, 2, 4토지를 유예기간 내에 고유목적에 사용하지 못하고 또 제1 내지 4토지를 매각하지 못하였던 것은 구획정리사업 등의 미완료로 영구적인 건축물을 신축할 수 없었을 뿐만 아니라 등기이전 자체가 불가능하였고 또 IMF 사태의 발생과 인근 잔여토지에 대한 피고의 할인 분양 등의 사정으로 인한 것이므로, 이와 같은 정당한 사유를 고려하지 아니한 이 사건 처분은 과세요건의 면에서 위법하다.

⑵ 제3토지에 대한 기준초과면적을 산출함에 있어서도 식당, 창고 등으로 사용하고 있는 무허가건축물 및 야적장으로 사용하고 있는 부분을 지상정착물 면적에 포함하여 용도지역별 적용배율을 계산하여야 함에도 불구하고 이 사건 처분에서 이를 제외한 것은 실질과세원칙에 반하여 위법하다.

3. 이 사건 처분의 적법 여부

가. 정당한 사유의 존부

⑴ 관련 법령 및 이 사건에의 적용

㈎ 구법 시행령 제84조의4 제1항 제1호는 법인이 토지를 취득한 날로부터 1년 이내에 정당한 사유없이 당해 법인의 고유업무에 직접 사용하지 아니하는 토지는 법인의 비업무용 토지로 보아 중과세하도록 규정하고 있지만, 같은 조 제4항 제5호는

건설산업기본법 제2조의 규정에 의한 건설업을 영위하는 법인이 도급계약에 의하여 공사를 시공하고 도급인으로부터 공사비의 대가로 양수받은 토지를 비업무용 토지에서 제외하되,토지를 취득한 날로부터 2년 이내에 정당한 사유없이 매각되지 아니한 경우는 비업무용 토지로 본다고 규정하고 있다.

㈏ 한편 구법 시행령은 1998. 7. 16. 대통령령 제15835호(이하 ‘개정 시행령’이라 한다) 로 개정되었는데, 개정 시행령 제84조의4 제1항 제1호는 법인이 토지를 취득한 날로부터 3년 이내에 정당한 사유 없이 법령 또는 당해 법인의 법인등기부상 목적사업으로 정하여진 업무에 직접 사용하지 아니하는 토지를 법인의 비업무용 토지로 보는 한편,같은 조 제2항 제7호에서 건설업을 영위하는 법인이 공사비의 대가로 취득한 토지인 경우 토지의 취득일로부터 3년 이내에 매각한 경우에만 비업무용 토지에서 제외하는 것으로 규정하였다. 이러한 개정 시행령은 구법 시행령에 비하여 유예기간이 3년으로 길어지고, 공사비의 대가로 취득한 토지의 경우 구법 시행령에서 인정하던 매각 지체에 있어서의 정당한 사유를 인정하지 아니한 것으로서, 그 부칙 제2항에 의하면 1998. 7. 1. 현재 종전의 규정에 의한 비업무용 토지의 유예기간이 경과하지 아니한 경우에도 적용되게 되어 있다.

㈐ 따라서 이 사건 토지 중 취득일이 1994. 11. 30. 및 1995. 12. 20.인 제1, 2, 3토지는 개정 시행령 시행 이전에 구법 시행령상의 유예기간인 2년이 이미 경과되어 구법 시행령이 적용되는 반면, 취득일이 1997. 12. 9.인 제4토지는 개정 시행령 시행 이후에 유예기간이 경과되어 개정 시행령 부칙 제2항에 의하여 개정 시행령이 적용되므로, 제4토지의 경우 이를 취득한 날로부터 3년 이내에 매각하지 못한 경우에는 개정 시행령 제84조의4 제2항 제7호에 의하여 비업무용 토지에서 제외될 여지는 없다고 할 것이다. 그런데, 갑 제2호증의 3, 갑 제4호증의 3의 각 기재에 변론의 전취지를 종합하면, 원고가 제4토지에 관하여 취득일로부터 3년이 경과한 이후인 2001. 9. 7.에 이르러 비로소 매매계약을 체결하고 2002. 1. 7. 그 매수인에게 소유권이전등기를 경료하여 준 사실을 인정할 수 있다.

㈐ 결국 법인의 비업무용 토지에 해당하는지 여부와 관련하여, 제1 내지 3토지는 구법 시행령 제84조 제1항 제1호에서의 고유목적에의 사용 지체에 대한 정당한 사유와 제4항 제5호에서의 매각 지체에 대한 정당한 사유의 존부가 각각 문제되는 반면, 제4토지는 개정 시행령 제84조 제1항 제1호에서의 고유목적에의 사용 지체에 대한 정당한 사유의 존부만이 문제가 되는 것이다.

⑵ 인정사실

앞에서 든 증거와 을 제2호증, 이 법원의 한국토지공사에 대한 사실조회결과를 종합하면 아래의 사실을 인정할 수 있고, 증인

정용인 ,

임성복의 각 증언은 위 인정에 방해가 되지 아니한다.

㈎ 제2 내지 제4토지는 피고가 시행하는 택지개발사업지구 내의 토지로 원고는 위 사업지구 내 일부공사에 시공사로 참여하여 피고로부터 공사비의 지급에 갈음한 대물변제조로서 위 각 토지를 피고로부터 취득하였다.

㈏ 원고는 피고와 사이에 피고가 조성하여 공급하는 택지개발사업지구내 토지인 제2 내지 제4토지에 관한 각 매매계약(을 제1호증의 1 내지 3, 이하 ‘이 사건 매매계약’이라 한다)을 체결함에 있어 그 위치․면적․용도 및 매매대금을 특정하여 계약을 체결하였고, 다만 준공후 지적 및 토지공부 정리결과 면적의 증감이 있는 경우에는 그 증감분에 대하여 계약체결 당시의 매각단가에 의하여 정산하기로 하였는데, 그 주요 내용은 다음과 같다. ① 피고는 목적 용지의 용도{제3토지(중심상업지역), 제2토지(준주거지역), 제3토지(일반 상업지역)}를 지정하고 원고가 잔금납부일로부터 3년 이내에 지정 용도로 사용할 것을 승낙한다. ② 원고가 목적용지를 지정기일내에 지정용도에 사용하지 아니하거나 다른 목적으로 사용한 때, 원고가 지정용도로 사용하기 전 피고의 동의 없이 타인에게 양도 또는 임대하였을 때는 이 사건 매매계약을 해제할 수 있다. 피고는 목적용지에 대한 이전등기시 환매기간을 5년으로 하는 환매특약등기를 하여 위 계약해제사유가 발생하는 경우 제3자에게 양도된 이후에도 환매권을 행사할 수 있으나, 원고가 목적용지를 지정기일 내에 지정용도의 사용에 착수한 경우에는 원고의 요청에 따라 환매특약등기를 말소하여야 한다. ③ 원고는 사업준공 전 피고로부터 토지사용승낙을 받아 건축행위등의 토지를 사용함에 있어 피고의 사업지구내 공공시설물을 파손하는 경우 원상복구 또는 손해배상책임을 부담한다.

㈐ 그런 한편 해당 매매계약시 토지의 위치와 면적이 특정된 관계로 원고는 제3토지 지상에 피고로부터 승인을 받아 196㎡ 규모의 현장사무실을 설치하였고, 나머지 부분은 식당, 창고 등의 무허가 건물의 부지 및 공사 자재 등을 쌓아 두는 야적장 부지로 활용하였다.

㈑ 그리고 제1토지는 피고가 시행하는 토지구획정리사업지구 내의 체비지로서 원고는 체비지인 제1토지를 위 사업 시행자인 피고로부터 공사비의 대가로 그 위치․면적을 특정하여 취득하였다.

㈒ 제2 내지 4토지는 1999. 5. 13. 택지개발사업이 완료되어 원고는 1999. 10. 29. 위 각 토지에 대한 소유권이전등기를 경료하였으나, 체비지인 제1토지는 현재까지 토지구획정리사업이 완료되지 못하여 원고 명의로 소유권이전등기를 마치지 못하였다. 원고는 2001. 9. 7.부터 2001. 12. 8.까지 사이에 제2 내지 4토지를 모두 매각하였다.

⑶ 판 단

㈎ 구법 시행령 및 개정 시행령(이하 ‘법 시행령’이라 한다) 제84조의4 제1항 제1호 소정의 ‘정당한 사유’란 원칙적으로 법령에 의한 금지․제한 등 법인이 마음대로 할 수 없는 외부적인 사유를 뜻하고, 법인의 내부적인 사유는 목적사업에 사용하기 위한 정상적인 노력과 추진을 다하고도 시간적인 여유가 없어 법인의 과실 없이 그 기간을 넘긴 경우에 한하여 정당한 사유로 인정된다(

대법원 2001. 9. 28. 선고 2001두4351 판결 등 참조)고 할 것이므로, 그러한 장애사유가 있음을 알았거나 설사 몰랐다고 하더라도 조금만 주의를 기울였다면 그러한 장애사유의 존재를 쉽게 알 수 있었던 상황에서 토지를 취득하여 유예기간을 도과한 경우에는 정당한 사유가 인정될 수 없다고 할 것이고, 이러한 법리는

구법 시행령 제84조4 제4항 제5호 소정의 매각 지체에 있어서의 ‘정당한 사유’를 판단함에 있어서도 마찬가지라고 할 것이다.

㈏ 위 인정사실에 의하면, 원고는 제2 내지 제4토지를 피고로부터 매수함에 있어 위각 토지를 지정용도에 따라 사용하여야 하고 지정용도의 사용에 착수하기 전 제3자에게 양도한 경우에는 계약해제의 불이익을 당할 수 있다고 약정하였음에 비추어 원고는 위 각 토지를 건축물 부지로 사용할 목적으로 취득하였다고 볼 수 있음에도 불구하고 원고는 그 취득일로부터 구법 시행령 및 개정 시행령 제84조의4 제1항 제1호 소정의 유예기간(제2, 3토지: 1년, 제4토지: 3년)이 경과하도록 제3토지 중 현장사무실로 사용하는 면적을 제외하고는 피고로부터 건축공사 등에 착수하지 아니하였고, 제1토지의 경우에도 달리 볼 자료가 없으므로, 결국 원고가 제1 내지 4토지를 법 시행령 제84조의4 제1항 제1호 소정의 유예기간 이내에 사용하지 못한 데 정당한 사유가 있다고 할 수 없다(

대법원 1998. 1. 23. 선고 97누7907 판결 참조).

㈐ 그리고 체비지의 양수인은 인도 또는 점유 이외에 사업시행자가 관리하는 체비지 대장에 등재 등의 공시방법을 통해 제3자에게 대항할 수 있을 뿐만 아니라 당해 토지에 관하여 물권 유사의 사용수익권을 취득하였다가 환지처분 공고일 다음날에 당해 토지에 대한 소유권을 원시취득할 수 있으므로(

대법원 1998. 10. 23. 선고 98다36207 판결;

1995. 3. 10. 선고 93다57964 판결 등 참조) 환지처분 이전이라도 체비지인 제1토지의 양도가 전혀 불가능하지는 아니하였고, 또 원고가 제2 내지 제3토지를 취득할 당시 위 각 토지가 택지개발사업지구 내의 토지로서 사업완료 이전에 지정용도에 따라 피고로부터 사용승인을 받아 건축물의 부지로 사용할 수는 있으나 이를 제3자에게 매도할 수 없음을 알고 있었던 이상, 사업이 완료되지 아니하여 소유권이전등기를 할 수 없었다는 사정만으로는 원고가 제1 내지 제3토지를

구법 시행령 제84조의4 제4항 제5호 소정의 2년 유예기간 내에 매각하지 못한 데 정당한 사유가 있다고 할 수 없으며, 그 외의 원고 주장과 같은 사유 역시 위 구법 시행령 규정에서의 매각 지체에 대한 정당한 사유가 되지는 못한다(

대법원 2001. 3. 24. 선고 2001두427 판결 등 참조).

나.

구법 시행령 제84조의4 제3항 제5호 소정의 지상정착물의 범위

⑴

구법 시행령 제84조의4 제3항 제5호에서 지상정착물의 부속토지로서 그 지상정착물의 바닥면적에 용도지역별 적용배율(상업지역은 3배)을 곱하여 산정한 면적을 초과하는 토지는 법인의 비업무용 토지로 규정하고 있는데, 여기서 말하는 지상정착물은 원칙적으로 적법한 건축물을 가리키고, 그렇지 아니한 건축물의 경우에는 행정법규상의 절차 지연으로 인하여 관련 허가 등을 얻지는 못하였지만 사후 시정이 가능한 경우이거나 사소한 행정법규 위반이 있는 정도인 경우는 포함될 여지가 있으나, 아예 관련 허가 등의 신청절차를 이행하지 아니한 채 무단 건축 등으로 행정법규상 철거 또는 시정명령의 대상이 되는 임시적․불법적 사용의 경우는 포함될 수 없다고 할 것이다(

대법원 1997. 11. 14. 선고 97누7936 판결;

1994. 11. 4. 선고 94누248 판결;

1984. 4. 10. 선고 83누237 판결;

1982. 9. 14. 선고 82누110 판결 등 참조).

⑵ 그런데 앞서 본 사실관계에 의하더라도 원고가 제3토지 지상에 피고로부터 승인을 받아 현장사무실 196㎡ 설치한 이외에는 달리 앞서 본 지상정착물에 해당하는 건축물이 있었다고 볼 수 없고, 증인

임성복의 증언만으로는 원고가 위 현장사무실 외에 임시적․불법적이 아닌 지장정착물을 제3토지 상에 별도로 설치하는 등으로 사용하여 왔다고 단정하기에 부족하고, 달리 이 점을 인정할 자료가 없다.

4. 결론

그렇다면 어느 모로 보나 제1 내지 4토지는 법인의 비업무용 토지에서 제외될 수 없다고 할 것이므로, 이와 다른 전제에서 이 사건 처분의 취소를 구하는 원고의 청구는 이유 없어 이를 기각하고, 소송비용은 패소자인 원고가 부담하도록 정하여 주문과 같이 판결한다.