1) 토지에 다세대주택의 건축을 위한 건축허가를 받은 것만으로는 주택건설에 착공하였다고 볼 수 없다.2) 등록된 주택건설사업자로 하여금 주택건설을 촉진함으로써 대도시 내의 주택이 없는 국민의 주거생활의 안정을 도모하고 주거수준의 향상을 기하는 데 있으므로 토지를 3년 이내에 매각한 데 정당한 사유가 없다.

1. 이 사건 처분의 경위

가. 원고는 1995. 12. 27. 주택건설 및 신축판매업 등을 목적으로 설립된 법인인바, 1997. 11. 29. 인천

부평구 청천동 396-33 대 291.7㎡ 및 위

같은 동 396-34대 292.5㎡(이하 ‘이 사건 토지’라 한다)를 금 398,000,000원에 주택건설용으로 취득하여

구 지방세법(1998. 12. 31. 법률 제5615호로 개정되기 전의 것, 이하 구 지방세법이라 한다) 제131조 제1항 제3호 (2)목의 세율에 의해 산출한 등록세 금 11,940,000원과 교육세 금 2,388,000원을 신고, 납부한 후 1997. 12. 6. 원고 명의로 소유권이전등기를 경료하였다.

나. 그 후, 원고는 1998. 11. 18.

한국토지공사에게 이 사건 토지를 매각하는 내용의 매매계약을 체결하고 1998. 12. 9.

한국토지공사 명의로 소유권이전등기를 경료하였는데, 피고는 2000. 9. 15. 원고가 정당한 사유 없이 이 사건 토지를 취득한 후 3년 이내에 주택건설사업에 착공하지 아니하였고, 주택건설사업에 직접 사용하지 아니한 채 매각하였다고 보아, 원고 명의의 위 소유권이전등기에 대하여

구 지방세법 제138조 제1항의 중과세율을 적용하여 산출한 등록세 및 교육세 중 원고가 이미 일반세율에 의하여 납부한 세액을 차감한 등록세 금 57,312,000원 및 교육세 금 10,507,200원을 각 부과하는 처분(이하 ‘이 사건 처분’이라 한다)을 하였다.

【인정증거】갑1, 2호증, 갑3, 4, 5호증의 각 1, 2, 갑11호증의 1, 2, 을1, 2호증, 을3호증의 1, 2, 을4 내지 9호증, 을10호증의 1, 2, 변론 전체의 취지

2. 이 사건 처분의 적법여부

가. 원고의 주장

원고는 첫째 원고는 이 사건 토지에 다세대주택 2개동을 건축하기 위하여 관할구청의 건축허가를 받고 건축준비를 한 이상 이 사건 토지를 취득한 후 3년 이내에 착공하였다고 보아야 하므로 이 사건 처분은 위법하고, 둘째 원고가 이 사건 토지를 매각한 것은 당시 IMF사태로 인한 주택분양의 부진 및 금융기관의 대출금 상환압력 등 긴박한 경영상태의 악화로 부채상환을 위한 것으로 그 매각에 정당한 사유가 있으므로, 이 사건 처분은 위법하다고 주장한다.

나. 관계 법령

구 지방세법

제131조 (부동산등기의 세율) ① 부동산에 관한 등기를 받을 때에는 다음 각 호의 표준세율에 의하여 등록세를 납부하여야 한다.

3. 제1호 및 제2호 이외의 원인으로 인한 소유권의 취득

(2) 기타: 부동산 가액의 1,000분의 30

제138조 (대도시 지역 내 법인등기 등의 중과) ① 다음 각 호의 1에 해당하는 등기를 하는 때에는 그 세율을

제131조 및

제137조에 규정한 당해 세율의 5배로 한다. 다만, 대통령령이 정하는 업종과 법인이 사원에게 분양 또는 임대할 목적으로 취득하는 대통령령이 정하는 주거용 부동산에 관한 등기에 대하여는 그러하지 아니하다.

1. 대통령령으로 정하는 대도시(이하 이 조에서 "대도시"라 한다)내에서의 법인의 설립(설립 후 5년 이내에 자본 또는 출자액을 증가하는 경우를 포함한다)과 지점 또는 분사무소의 설치에 따른 등기

3. 대도시내에서의 법인의 설립과 지점 또는 분사무소의 설치 및 대도시내로의 법인의 본점․주사무소․지점 또는 분사무소의 전입에 따른 부동산등기와 그 설립․설치․전입 이후의 부동산등기

구 지방세법시행령(1998. 12. 31. 대통령령 제15982호로 개정되기 전의 것, 이하 구 지방세법시행령이라 한다)

제101조 (대도시내 법인 중과세의 예외) ①

법 제138조 제1항 단서의 규정에서 "대통령령으로 정하는 업종"이라 함은 다음 각 호에 해당하는 업종을 말한다.

5. 해외건설촉진법의 규정에 의하여 면허받은 해외건설업(당해연도에 해외건설실적이 있는 경우의 해외건설에 직접 사용하는 사무실용 부동산에 한한다) 및

주택건설촉진법 제6조의 규정에 의하여 건설교통부에 등록된 주택건설사업(주택건설용으로 취득․등기하는 부동산에 한하며, 부동산을 취득한 후 3년 이내에 주택건설에 착공하는 경우에 한한다)

② 제1항의 규정에 의한 업종을 영위하는 자가 당해 업종에 사용하기 위하여 취득한 재산을 그 등기 또는 등록일로부터 정당한 사유 없이 1년(제1항 제5호의 규정에 의한 주택건설사업의 경우는 3년)이 경과할 때까지 당해 업종에 직접 사용하지 아니하는 경우와 다른 업종을 겸용하는 경우의 그 겸용부분에 대하여는

법 제138조 제1항 본문의 규정을 적용한다.

제102조 (대도시내 법인등 중과세의 범위와 적용기준) ①

법 제138조 제1항 제1호에서 "대통령령으로 정하는 대도시"라 함은

수도권정비계획법 제6조의 규정에 의한 과밀억제권역(공업배치및공장설립에관한법률의 적용을 받는 산업단지를 제외한다)을 말한다.

②

법 제138조 제1항 제3호에서 "법인의 설립과 지점 또는 분사무소의 설치 및 대도시내로의 법인의 본점․주사무소․지점 또는 분사무소의 전입에 따른 부동산등기"라 함은 당해 법인 또는 지점 등이 그 설립․설치․전입(수도권의 경우 서울특별시외의 지역에서 서울특별시내로의 전입은 대도시내로의 전입으로 본다. 이하 이조에서 같다)이전에 취득하는 일체의 부동산 등기를 말하며, "그 설립․설치․전입 이후의 부동산등기"라 함은 법인 또는 지점 등이 설립․설치․전입 이후 5년 이내에 취득하는 업무용․비업무용 또는 사업용․비사업용을 불문한 일체의 부동산등기를 말한다. 이 경우 일체의 부동산등기에는 공장의 신설․증설, 공장의 승계취득, 당해 대도시내에서의 공장의 이전 및 공장의 업종변경에 따르는 부동산취득등기를 포함하며, "지점 등"이라 함은 행정자치부령이 정하는 사무소 또는 사업장을 말한다.

수도권정비계획법

제6조 (권역의 구분 및 지정) ① 수도권 안에서의 인구 및 산업의 적정배치를 위하여 수도권을 다음과 같이 구분한다.

1. 과밀억제권역 : 인구 및 산업이 과도하게 집중되었거나 집중될 우려가 있어 그 이전 또는 정비가 필요한 지역

② 과밀억제권역․성장관리권역 및 자연보전권역의 범위는 대통령령으로 정한다.

구 수도권정비계획법시행령(1998. 2. 20. 대통령령 제15650호로 개정되기 전의 것)

제9조 (권역의 범위)

법 제6조의 규정에 의한 과밀억제권역․성장관리권역 및 자연보전권역의 범위는 별표 1과 같다.

[별표1] 과밀억제권역․성장관리권역 및 자연보전권역의 범위(제9조 관련)

과밀억제권역 -- ․인천광역시[강화군, 옹진군, 서구 검단동, 남동유치지역을 제외한다]

다. 판단

(1)

구 지방세법 제138조 제1항 제3호,

구 지방세법시행령 제101조 제1항 제5호,

제2항,

제102조 제2항의 각 규정에 의하면, 법인이 대도시 내에서 설립 또는 지점설치 등 이후 5년 이내에 취득하는 일체의 부동산등기는 등록세 중과대상이 되지만,

주택건설촉진법 제6조의 규정에 의하여 등록된 주택건설사업자가 주택건설용으로 취득․등기하는 부동산을 취득 후 3년 이내에 ‘주택건설에 착공한 경우’에는 등록세 중과대상에서 제외되며, 그 유예기간 내에 착공하지 못하였다 하더라도 거기에 ‘정당한 사유’가 있으면 역시 중과대상에서 제외되는 것으로 규정되어 있다.

(2) 그러므로, 먼저 원고가 이 사건 토지를 취득한 후 3년 이내에 ‘주택건설에 착공한 경우’에 해당하는지 여부에 관하여 본다.

구 지방세법시행령 제101조 제1항 제5호의 ‘주택건설에 착공하는 경우’라 함은 실제 주택건설공사에 착수한 경우만을 말하고 그 착공을 위하여 건축허가를 받거나 착공에 필요한 준비작업을 하고 있는 경우까지 포함한다고 볼 수는 없다.

그런데, 갑12호증, 을12호증의 1 내지 4, 을13호증의 1, 2, 3의 각 기재에 변론 전체의 취지를 종합하면, 원고는 1997. 12. 19.경 이 사건 토지에 다세대주택 2동을 건축하기 위하여 피고에게 건축허가신청을 하여 건축허가를 받은 사실, 그러나 원고는 1998. 12.경 건축경기 침체를 이유로 피고에게 착공연기신청을 하여 피고로부터 1999. 2. 20.까지를 기한으로 착공연기승인을 받았고, 1999. 3. 19. 2차로 다시 착공연기신청을 하여 피고로부터 1999. 9. 20.까지를 기한으로 착공연기승인을 받은 사실, 한편 원고는 위 착공연기신청을 하기 전인 1998. 11. 18. 한국토지공사에게 이 사건 토지를 금 248,010,000원에 매도하는 내용의 계약을 이미 체결한 후 1998. 12. 9. 한국토지공사에게 소유권이전등기를 경료하여 준 사실을 인정할 수 있는바, 위와 같이 원고가 단순히 이 사건 토지에 다세대주택의 건축을 위한 건축허가를 받은 것만으로는 주택건설에 착공하였다고 볼 수 없을 것이므로, 원고의 위 주장은 이유없다.

(3) 다음으로, 원고가 이 사건 토지를 취득한 후 3년 이내에 주택건설에 착공하지 못한 데에 대하여 ‘정당한 사유’가 있는지 여부에 관하여 본다.

여기서 '정당한 사유'라 함은 법령에 의한 금지․제한 등 그 법인이 마음대로 할 수 없는 외부적인 사유는 물론, 고유업무에 사용하기 위한 정상적인 노력을 다하였음에도 시간적인 여유가 없어 유예기간을 넘긴 내부적인 사유도 포함하고, 나아가 그 정당사유의 유무를 판단하는 데에는 중과의 입법취지를 충분히 고려하면서 당해 법인이 영리법인인지 아니면 비영리법인인지 여부, 토지의 취득 목적에 비추어 고유목적에 사용하는 데 걸리는 준비기간의 장단, 고유목적에 사용할 수 없는 법령상․사실상의 장애사유 및 장애정도, 당해 법인이 토지를 고유업무에 사용하기 위한 진지한 노력을 다하였는지 여부, 행정관청의 귀책사유가 가미되었는지 여부 등을 아울러 참작하여 구체적인 사안에 따라 개별적으로 판단하여야 할 것이다(

대법원 1999. 2. 24. 선고 97누3132 판결의 취지 참조).

그런데, 원고가 1997. 11. 29. 다세대주택을 건축하기 위하여 이 사건 토지를 취득한 후 1997. 12. 6. 원고 명의로 소유권이전등기를 경료하고, 1997. 12. 19. 피고로부터 다세대주택 2동의 건축을 위한 건축허가를 받은 사실은 앞서 본 바와 같고, 갑6 내지 9호증, 갑10호증의 1, 2의 각 기재, 제1심 법원의

주택은행 부천지점에 대한 사실조회결과 및 원고대표자본인신문결과에 변론 전체의 취지를 종합하면, 원고는 1997. 12. 26. 위 다세대주택의 건축비에 조달한다는 명목으로 주식회사

한국주택은행에게 이 사건 토지에 관하여 근저당권설정등기를 경료하고 위 은행으로부터 금 270,000,000원을 변제기 1998. 10. 30.로 정하여 대출을 받았으나 앞서 본 바와 같이 다세대주택건설에 착공하지 아니하여 위 대출금을 건축비로 실제 사용하지 아니한 사실, 그런데 원고는 1997.말경 초래된 IMF 경제위기의 여파로 주택분양이 극히 부진할 것이 예상되고, 1998. 3.경까지 원고가 부담하고 있던 금융권 부채가 금 1,544,000,000원, 그 외의 사채가 금 1,253,000,000원에 달하여 금융비용이 날로 증대하는 데다가 금융기관의 대출금에 대한 상환독촉으로 1998. 11. 18.

한국토지공사에게 당초 매입가에 미달한 금 248,010,000원에 매각한 사실, 원고는 한국토지공사로부터 받은 이 사건 토지의 매각대금을 위

한국주택은행으로부터 빌린 대출금의 변제에 사용한 사실을 인정할 수 있다.

그러나, 원고가 이 사건 토지에 다세대주택의 건축을 위한 건축허가를 받은 것 외에 위 다세대주택의 건축을 위하여 별다른 노력을 기울이지 아니하였고, 당초 건축비 조달을 위하여

한국주택은행으로부터 대출받은 금원도 위 다세대주택의 신축에 전혀 사용하지 아니하였다는 점, 원고는 이 사건 토지를 취득일로부터 1년도 채 지나지 않은 상태에서 매각하였고, 그 매각동기도 단지 원고 자신의 과다한 부채로 인한 금융비용의 증가 및 향후 분양의 어려움이 예상되었기 때문이라는 점,

구 지방세법시행령 제101조 제1항 제5호에서

주택건설촉진법 제6조 소정의 건설부에 등록된 주택건설사업자에 대하여 그 등록세의 중과를 배제하도록 예외규정을 두고 있는 것은 일정한 자격요건을 갖추고 연간 일정한 호수 이상의 주택건설실적이 있는 자에 대하여 건설부에 등록을 하게 한 다음 그 등록된 주택건설사업자로 하여금 주택의 건설기준이나 규모, 주택의 공급조건, 방법 및 절차에 관하여 엄격한 기준을 설정하여 이를 준수하게 하는 등의 규제를 함과 아울러 주택건설을 촉진함으로써 대도시 내의 주택이 없는 국민의 주거생활의 안정을 도모하고 그 주거수준의 향상을 기하는 데 있다는 점에 비추어 볼 때, 원고가 주장하는 사유만으로는 이 사건 토지를 3년 이내에 매각한 데에 대하여 정당한 사유가 있다고 볼 수는 없으므로, 원고의 위 주장도 이유없다.

3. 결론

그렇다면, 이 사건 처분이 위법함을 전제로 그 취소를 구하는 원고의 청구는 이유없으므로 이를 기각할 것인바, 이와 결론을 같이한 제1심 판결은 정당하고 원고의 항소는 이유없으므로 이를 기각하기로 하여 주문과 같이 판결한다.