신설 조합이 기존 조합의 조합원을 그대로 조합원으로 받아들였다고 하더라도, 부동산을 그 명의로 취득하였다가 신설 조합에 매각한 데에 정당한 사유가 있다고 볼 수 없으므로 처분은 적법하다.

1. 처분의 경위

갑 제1 내지 3호증, 갑 제7호증의 1 내지 180, 을 제1호증의 각 기재에 의하면 다음 사실이 인정된다.

가. 원고는 2001. 4. 17. 토목, 건축업, 주택건설업, 부동산임대 및 매매업 등을 목적으로 설립된 회사로, 2002. 1. 24.

주택건설촉진법 제6조에 의하여 주택건설사업자로 등록하였다.

나. 원고는 중동1지역 주택조합(이하 기존 조합이라고 한다)과 공동으로 주택을 건설하기로 하고 2002. 3. 11.부터 같은 해 8. 28.까지 사이에 서울

마포구 중동 27-31 외 102필지 토지 8,045㎡와 건물 8,994.1㎡ 등 180건의 별지 ‘과세대상 부동산 및 세액 표‘ ㈀란 기재 과세대상 부동산(이하 이 사건 부동산이라 한다)을 취득하여, 위 각 부동산에 관하여 원고 명의로 소유권이전등기를 경료하고,

지방세법 제131조 제1항 제3호 제2목 소정의 일반세율 30/1,000을 적용하여 산출한 등록세 643,684,580원, 지방교육세 128,736,890원을 신고, 납부하였다.

다. 원고는 2003. 10. 6. 마포중동 지역주택조합(이하 신설 조합이라고 한다)과 사이에 이 사건 부동산 중 이미 철거되어 멸실된 건물을 제외한 나머지 부동산을 매도하는 계약을 체결한 후, 같은 해 11. 14.경 위 나머지 부동산에 관하여 신설 조합 명의로 매매를 원인으로 한 소유권이전등기를 경료하여 주었다.

라. 그 후 원고는 2003. 12. 5.

지방세법 제138조 제1항 소정의 세율(일반세율의 3배, 이하 중과세율이라 한다)을 적용하여 산출한 등록세 및 교육세 중 원고가 이미 일반세율에 의하여 납부한 세액을 차감한 별지 표 ㈁, ㈂란 기재 등록세 1,292,325,180원, 지방교육세 258,465,010원, 합계 1,550,790,190원을 신고, 납부하였다(

지방세법 제72조 제1항에 의하면, 신고납부를 한 때에 처분이 있었던 것으로 본다. 이하 이 사건 처분이라 한다).

2. 처분의 적법 여부

가. 원고의 주장

첫째, 원고는 이 사건 주택건설사업과 관련하여 조합원 모집이 잘 되어 분양업무를 하지 않을 뿐 토지매입, 건물철거, 조합업무대행, 시공사 관리ㅊ감독업무를 수행하면서 신설 조합과 주택건설사업을 공동으로 진행하고 있는바, 이 사건 주택건설사업과 관련된 실질적 권리, 의무를 부담하면서 사업주체로서 이 사건 부동산을 주택건설사업에 직접 사용하고 있으므로 이 사건 부동산 취득에 중과세율을 적용하는 것은 법령의 취지에 부합하지 않을 뿐 아니라 실질과세원칙에도 위반된다.

둘째, 가사 원고가 이 사건 부동산을 주택건설사업에 직접 사용하지 않는다고 하더라도 원고가 이 사건 부동산을 취득할 당시 기존 조합의 해산이 예정되어 있어 어쩔 수 없이 원고 명의로 위 부동산에 관한 소유권이전등기를 경료하였고, 지역주택조합 사업의 경우 사업계획을 승인받기 위해서는 지역주택조합이 대상토지의 소유권을 취득하여야 하므로 원고가 이 사건 부동산을 신설 조합에 매각한 데에는 정당한 사유가 있다.

따라서 이 사건 부동산에 관한 원고 명의의 소유권이전등기는 등록세 중과 대상에 해당되지 아니함에도 불구하고, 이와 다른 전제에서 행하여진 이 사건 처분은 위법하다.

나. 관련 법령

별지 관련 법령 기재와 같다.

다. 인정사실

(1) 원고는 2002. 2. 5. 서울 마포구

중동 47일대의 주택건설사업을 기존 조합과 공동으로 추진하고 있던

하나로공영 주식회사(이하

하나로공영이라고 한다)와 사이에, 원고가

하나로공영에게 금 3,172,066,677원을 지급하고 위

하나로공영이 매수한 토지를 비롯한 위 주택건설사업과 관련된 사업권 일체를 양수하는 내용의 ‘사업시행 업무 대행권 인수, 인계 확약’을 체결하면서, 기존 조합은 원고가

하나로공영을 대신하여 이 사업의 업무대행사 겸 일반분양지분에 대한 사업주체로서의 업무를 진행할 수 있도록 지원하고, 원고는 기존 조합의 지분에 대하여 확정분양가에 의거 아파트 1세대를 공급하며 기존 조합의 지분을 제외한 일반분양 지분의 손익은 원고의 책임 하에 원고의 수익으로 처리하기로 약정하였다.

(2) 원고와 기존 조합은 공동도급인으로 2002. 2. 5.

울트라건설 주식회사(이하

울트라건설이라 한다)와 사이에,

울트라건설에게

울트라아파트 신축공사를 44,361,420,000원(평당 2,000,000원)에 도급주기로 하는 내용의 공사도급계약을 체결하였다.

(3) 원고는 2002. 2. 19. 기존 조합 및 시공사인

울트라건설과 사이에 공동으로 위 주택조합아파트 건설사업을 추진하기로 하면서, 원고는 각종 인서울중앙지방법원허가 및 지역조합관리업무, 민원업무, 설계업무, 감리업무, 분양행정업무, 사업관련 행정 및 기타 업무를 수행하고,

울트라건설은 본사업의 시공자로서 설계 업무를 주관하고 군인공제회가 원고에게 대여하는 대여금의 상환을 연대보증하기로 약정하였다.

(4) 원고는 위 약정에 따라 군인공제회로부터 대여받은 돈으로 2002. 3. 11.부터 같은 해 8. 28.까지 사이에 사업부지 내의 부동산 중 180건의 이 사건 부동산을 매수하였고, 같은 해 3. 21.

수성산업 주식회사와 사이에 철거공사계약을 체결하였으며, 같은 해 4. 9. 기존 조합,

울트라건설과 함께 피고에게 주택건설사업계획승인을 신청하였다.

(5) 한편, 원고는 2002. 6. 11. 조합원

안현실과 사이에 ‘원고가 지역조합의 구성, 인가 및 사업승인 등의 사업시행을 대행하고, 조합원은 사업시행대행의 보수로 5,000,000원의 업무시행대행용역비를 지급하며, 원고는 조합원 분담금을 완납한 세대에게 아파트 1세대를 공급한다’는 내용의 조합원 가입계약을 체결하는 등 2002. 6.경까지 건축예정인 499세대에 육박하는 493명의 조합원을 모집하였다. 이에 따라 2002. 9.경 기존 조합은 해산되고 기존 조합원에 새로운 조합원을 추가한 신설 조합이 설립되었다.

(6) 원고는 2002. 10.경 사업승인신청, 주택조합설립인가 등 모든 사업상 권리를 신설 조합과

울트라건설에게 양도하고 사업권리 일체를 포기한다는 내용의 사업포기각서를 작성하였고, 신설 조합과

울트라건설은 같은 달 31. 피고에게 아파트 사업주체가 기존 조합, 원고,

울트라건설에서 신설 조합,

울트라건설로 변경되었다고 신고하였다.

(7) 피고는 2003. 6. 30. 신설 조합과

울트라건설을 공동사업주체로, 사용검사예정일을 2005. 12. 31.까지로 하여 서울

마포구 중동 25-3 외 112필지 대지면적 19,103㎡에 아파트 9동, 세대수 499세대를 건축하는 내용의 주택건설사업계획을 승인하였고, 같은 해 11. 14. 이 사건 부동산 중 멸실된 건물을 제외한 나머지 부동산에 관하여 신설 조합 명의로 소유권이전등기를 경료하여 주었고, 신설 조합과

울트라건설은 같은 해 12. 3. 피고에게 아파트착공을 신고하였다.

(8) 신설 조합과

울트라건설 사이에 2004. 2. 20. 체결된 공사도급계약의 변경계약(갑 제34호증)에 의하면, 공사대금을 49,357,149,000원(평당 2,220,000원)으로 증액하고, 신설 조합은 위 공사대금을 조합원분담금으로 지급하며,

울트라건설이 공사기간 내에 공사를 완성하지 못하고 지연한 경우 지체상금을 신설 조합에게 지급하고, 신설 조합은

울트라건설이 ① 정당한 사유 없이 약정한 착공기일을 경과하고도 공사에 착수하지 않을 때, ② 준공기일 내에 공사를 완성할 가능성이 없음이 명백한 때, ③ 계약조건 위반으로 인하여 계약의 목적을 달성할 수 없다고 인정되는 때에는 계약을 해제 할 수 있다고 약정하였다. 한편 위 변경계약서에 원고는 사업시행대행사로 표시되어 있다.

【인정 근거】 앞서 든 각 증거, 갑 제3 내지 5호증, 갑 제12, 13호증, 갑 제15 내지 17호증, 갑 제21, 25호증, 을 제4호증의 1, 2, 을 제5호증의 1 내지 4, 을 제6호증, 을 제8, 9호증의 각 기재, 변론의 전취지

라. 판단

(1) 사업주체 여부 및 실질과세원칙 위반 여부

관련 법령에 의하면, 법인이 대도시 내에서의 법인설립 이후 5년 이내에 취득하는 일체의 부동산등기에 관하여는 원칙적으로 등록세의 중과 대상으로 되고, 등록세는 재산권 기타 권리의 취득, 이전, 변경 또는 소멸에 관한 사항을 공부에 등기 또는 등록하는 경우 그 등기 또는 등록행위 자체를 과세물건으로 하는 조세로서, 그 등기 또는 등록의 유서울중앙지방법원무효나, 실질적인 권리귀속 여부 또는 법인이 그 부동산을 실제 취득할 의사가 있었는지 여부와 관계없이 과세대상이 된다(

대법원 1996. 7. 26. 선고 95누14885 판결,

대법원 1987. 7. 7. 선고 87누191 판결 등 참조).

한편 대도시 내에서의 법인설립, 부동산취득 등에 대하여 등록세를 중과하면서 그 예외의 하나로

주택건설촉진법 제6조 소정의 등록된 주택건설사업자가 주택건설용으로 취득서울중앙지방법원등기하는 부동산에 한하여 그 등록세 중과를 배제하도록 한 취지는, 일정한 자격요건을 갖추고 연간 일정한 호수 이상의 주택건설 실적이 있는 자에 대하여 등록을 하게 한 다음 그 등록된 주택건설사업자로 하여금 주택의 건설기준이나 규모, 주택의 공급조건, 방법 및 절차에 관하여 엄격한 기준을 설정하여 이를 준수하게 하는 등의 규제를 함과 아울러 주택건설을 촉진함으로써 대도시 내의 주택이 없는 국민의 주거생활의 안정을 도모하고 그 주거수준의 향상을 기하는 데 있다(

대법원 1995. 6. 16. 선고 95누2395 판결 참조).

이 사건의 경우, 위 인정사실에 나타난 바와 같이, 당초 원고는 조합의 업무대행사 겸 일반분양 지분에 대한 사업주체로서 이 사건 주택건설사업에 관여하였는데, 예상과 달리 조합원 모집이 잘 되어 일반분양 지분이 없게 되자 2002. 10.경 사업상 권리를 신설 조합과

울트라건설에게 양도하고 사업권리 일체를 포기한다는 사업포기각서를 작성한 점, 위 포기각서 작성 이전에는 원고가 기존 조합 또는 신설 조합과 공동사업시행자로 표시되었으나 포기각서 작성 이후에는 사업시행자로 신설 조합만 표시되고 원고는 시행대행사 또는 업무대행사로 표시되고 있는 점, 이 사건 부동산 매각 후 변경된 공사도급계약에 의하면 신설 조합이

울트라건설에 대한 공사대금 지급의무를 부담할 뿐 원고가 공사대금 지급의무를 부담한다고 볼 수 없는 점, 원고가 이 사건 주택건설사업에 일부 관여하고 있기는 하나 이는 세대당 업무추진비 5,000,000원을 지급받고 사업시행대행사로서 업무를 수행하는 것으로 볼 수 있는 점 등에 비추어 볼 때, 원고는 적어도 2002. 10.경 사업포기각서를 작성하고 같은 달 31. 그가 배제되는 사업주체 변경 신고를 한 이후에는 사업주체로서의 지위를 상실하였다고 볼 것이다.

또한, 원고가 주택건설사업용으로 이 사건 부동산을 취득하였다가 공사 착공에도 이르지 아니하고 이를 매각한 이상, 앞서 살펴 본 등록세 중과 및 등록세 과세 대상 법리에 비추어 볼 때, 매각된 부동산의 당초 취득에 대하여 등록세를 중과하는 것이 실질과세의 원칙에 위반된다고 볼 수도 없다.

따라서, 원고의 위 주장은 이유 없다.

(2) 정당한 사유의 존부

지방세법 시행령 제101조 제1항 제5호,

제2항의 ‘정당한 사유’라 함은 법령에 의한 금지ㆍ제한 등 그 법인이 마음대로 할 수 없는 외부적인 사유는 물론, 고유업무에 사용하기 위한 정상적인 노력을 다하였음에도 시간적인 여유가 없어 유예기간을 넘긴 내부적인 사유도 포함하고, 나아가 그 정당사유의 유무를 판단하는 데에는 중과의 입법취지를 충분히 고려하면서 당해 법인이 영리법인인지 아니면 비영리법인인지 여부, 토지의 취득목적에 비추어 고유목적에 사용하는 데 걸리는 준비기간의 장단, 고유목적에 사용할 수 없는 법령상ㆍ사실상의 장애사유 및 장애정도, 당해 법인이 토지를 고유업무에 사용하기 위한 진지한 노력을 다하였는지 여부, 행정관청의 귀책사유가 가미되었는지 여부 등을 아울러 참작하여 구체적인 사안에 따라 개별적으로 판단하여야 하며(

대법원 1998. 11. 27. 선고 97누5121 판결 참조), 토지의 취득자가 그 자체의 자금사정이나 수익성의 문제 등으로 고유업무에 직접 사용하기를 포기한 경우는 이에 포함되지 아니한다(

대법원 1997. 6. 27. 선고 96누16810 판결 참조).

이 사건에서, 원고는 수도권정비계획법상의 과밀억제권역인 서울특별시 내에서 2002. 1. 24. 설립되었고, 그 설립 이후 5년 이내인 2002. 3. 11.부터 같은 해 8. 28.까지 사이에 이 사건 부동산에 관하여 소유권이전등기를 경료한 사실은 앞서 본 바와 같으므로, 위 관련 법령이 정하는 예외사유에 해당하지 아니하는 한 등록세가 중과된다고 할 것인바, 원고가 이 사건 부동산을 취득 후 3년 이내에 당해 업종에 직접 사용하였거나 2년 이상 당해 업종에 직접 사용하지 아니하고 매각한 데에 정당한 사유가 있어

지방세법시행령 제101조 제1항 제5호,

제2항 소정의 예외사유에 해당하는지에 대하여 살펴보기로 한다.

살피건대, 원고가 구 주택건설촉진법 및 주택법 소정의 등록사업자로서 지역조합과 공동으로 주택건설사업을 시행하는 과정에서 사업 시행에 사용되는 토지 등을 취득하게 되었다면 설사 원고가 지역조합이나 조합원을 대행하여 토지 매수 등의 업무를 하더라도 원고의 지분에 해당하는 부분은 그 명의로 취득하고 지역조합 지분에 해당하는 부분은 조합 명의로 취득하여야 할 것이며, 만약 지역조합의 지분에 돌아 갈 토지를 원고 명의로 취득하고 사후에 지역조합에 넘기는 것을 용인한다면 이는 법이 금하는 명의신탁을 인정하는 것과 마찬가지 결과를 낳으므로 허용될 수 없을 것인바, 이러한 사정에 비추어 보면 신설 조합이 기존 조합의 조합원을 그대로 조합원으로 받아들였다고 하더라도 원고가 이 사건 부동산을 그 명의로 취득하였다가 신설 조합에 매각한 데에 정당한 사유가 있다고 볼 수 없다.

따라서, 원고의 위 주장도 이유 없다.

3. 결론

그렇다면, 원고의 청구는 이유 없으므로 이를 기각하기로 하여 주문과 같이 판결한다.