재건축 사업이 종료될 무렵, 일반분양용 토지에 관하여 대지권 등기를 마칠 때, 그 등기 자체를 새로운 권리취득으로 보거나 혹은 이로써 위 토지에 관한 조합원들과 사이의 신탁관계의 종료와 새로운 권리 취득으로 보고 이를 과세대상으로 삼은 과세처분은 위법하다.

1. 과세처분의 경위

가. 원고는 1999. 10. 23.

서울 영등포구 당산동 11-1 등 2 필지 68,120.10㎡(이하, ‘이 사건 토지’라 한다) 지상에 건립된

강남맨션아파트의 재건축을 목적으로

구 주택건설촉진법(2002. 12. 30. 법률 제6852호로 개정되기 이전의 것) 제44조에 의하여 설립된 주택조합이다.

나. 원고는 2000. 10. 30. 조합원들로부터 이 사건 토지를 신탁 받아 원고 명의로 신탁등기를 마친 후, 공사에 착공하여 이 사건 토지 위에 아파트 1,391세대를 완공하고, 2003. 12. 30.경 피고로부터 사용검사를 받았다.

다. 원고는 2004. 1. 16. 이 사건 토지 중 조합원용 공동주택 852세대의 부속 토지를 제외한 일반분양용 공동주택 539세대의 대지권에 상응하는 부속 토지 28,164.79㎡(이하, ‘이 사건 일반분양용 토지’라 한다)에 관하여 과세표준액을 47,035,202,640원으로 하여 취득세 940,704,050원, 농어촌특별세 94,070,400원을 자진신고 하였다(이하, 자진신고를 ‘이 사건 과세처분’이라고 부른다).

라. 원고는 위 일반 분양용 아파트에 관하여 2004. 2. 27. 원고 앞으로 소유권보존등기를 경료하면서 이와 함께 이 사건 일반분양용 토지에 관한 대지권 등기를 마쳤다.

마. 원고는 2004. 3. 26.

서울특별시장에게 이 사건 과세처분에 대하여 이의신청을 하였으나, 2005. 4. 26. 기각되었고, 다시 행정자치부에 심사청구를 하였으나 2004. 8. 30. 또한 기각 되었다.

바. 한편, 원고는 위와 같이 자진 신고한 취득세 및 농어촌특별세를 2004. 7. 28. 납부하였다.

[인정근거] 다툼 없는 사실

2. 이 사건 과세처분의 적법 여부

가. 당사자의 주장

원고는, 일반분양용 토지에 관하여 2000. 10. 30. 신탁등기를 마침으로써 이미 취득세 비과세 대상이 되는 소유권을 취득하였고, 신탁재산의 수탁자는 신탁재산을 고유재산으로 하거나 이에 관하여 권리를 취득하지 못하며 원고가 일반분양용 토지에 관한 대지권 등기는 당초 이 사건 토지 등기부상 원고 명의의 신탁등기를 신축한 집합건물에 관한 소유권보존등기를 경료하는 과정에서 그대로 등재한 것에 불과하여 별도의 새로운 취득행위가 될 수 없으므로, 이 사건 과세처분은 존재하지 아니하는 취득행위에 대한 것으로 위법하다고 주장한다.

이에 대하여 피고는, 이 사건 과세처분은 원고가 재건축사업이 종료될 무렵 이 사건 토지에 대한 신탁관계를 종료하고 이 사건 일반분양용 토지에 관한 아파트 대지권을 새로이 취득한 것을 과세대상으로 한 것이고, 이 사건 일반분양용 토지에 관한 대지권은 이 사건 토지와는 형태, 지번, 면적 등이 다른 새로운 것으로서 원고가 이것을 원시 취득한 것이므로 이를 대상으로 한 이 사건 과세처분은 적법하다고 주장한다.

나. 관계 법령

별지 기재와 같다.

다. 판 단

(1) 대지권의 성질과 대지권 취득의 취득세 과세대상 여부

부동산등기법 제42조 제4항은 대지권은 ‘집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제2조 제6호의 대지사용권으로서 건물과 분리하여 처분할 수 없는 것’을 가리킨다고 규정하고, 집합건물의 소유 및 관리에 관한

법률 제2조 제6호는 대지사용권은 ‘집합건물의 구분소유자가 전유부분을 소유하기 위하여 건물의 대지에 대하여 가지는 권리’를 가리킨다고 규정하고, 제20조 제1항은 ‘구분소유자의 대지사용권은 그가 가지는 전유부분의 처분에 따른다.’고 규정하고 있다.

한편, 대지권 등기에 관한 부동산등기법의 규정을 보면,

부동산등기법 제57조 제1항은 ‘표시란에 등기를 함에는 신청서접수의 연월일, 신청서에 기재된 사항으로서 부동산의 표시에 관한 사항을 기재하여야 하며 구분건물에 대지권이 있을 때에는 그 권리의 표시에 관한 사항을 기재하고 등기관이 날인하여야 한다.’고 규정하고 있으며,

제57조의2 제1항은 ‘건물의 등기용지에 대지권의 등기를 한 때에는 그 권리의 목적인 토지의 등기용지 중 해당 구 사항 란에 대지권인 취지를 등기하여야 한다.’고 규정하고 있다(어떤 토지가 대지권의 목적이 된다고 하여 토지 등기부가 폐쇄되거나 건물과 토지가 합체되어 1개의 부동산이 되는 것이 아니며, 여전히 토지와 건물이 별개의 물건으로서 각각 권리의 객체가 된다).

위와 같은 법 규정 등에 비추어 볼 때, 대지권은 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 혹은 부동산등기법에 의하여 창설된 별개의 물권이 아니고 집합건물의 대지에 관하여 구분소유자들이 갖고 있는 소유권, 지상권, 전세권, 임차권 등 권리를 가리키는 것이되, 어떤 토지가 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 소정의 대지권 성립 요건을 갖추면 그 때부터는 그 권리의 처분을 전유부분과 분리하여 할 수 없도록 하고 이를 등기부에 공시하기 위하여 대지권이라는 별도의 이름으로 부르는 것이라고 보아야 한다.

따라서 토지상에 집합건물이 존재하고 구분소유자가 당해 토지를 사용할 수 있는 권리가 있으며 건물과 분리하여 처분할 수 없다는 일체불가분성(구분소유자들 사이에 별다른 규약이 없으면 집합건물의 소유 및 관리에 관한

법률 제20조 제2항에 의하여 당연히 일체불가분성은 갖추어 진다고 본다)을 갖추면 토지 소유권 등이 대지권으로서 성립하는 것이지, 대지권 등기에 의하여 종전 토지 소유권 등과는 별개의 권리로서 대지권이 창설되는 것이 아니므로, 집합건물에 대하여 대지권 등기를 한 것이 종전 토지 소유권과는 별개의 권리를 취득한 것으로서

지방세법 제105조 제1항 상의 ‘부동산의 취득’에 해당한다고 할 수 없다.

(2) 신탁관계의 종료 및 대지권 대상인 토지의 새로운 취득 여부

원고가 재건축 사업이 종료될 무렵 원고 앞으로 이 사건 일반분양용 토지에 관하여 대지권 등기를 마칠 때 이에 관한 조합원들과 사이의 신탁관계가 종료되어 이를 새로이 취득한 것으로 보아야 할 것인지 여부에 관하여 본다.

살피건대, ① 이 사건 토지가 신탁재산인 이상 이 사건 일반분양용 토지도 신탁재산으로 보아야 하는 점, ② 신탁재산으로서 대지에 대한 소유권을 갖고 있던 원고가 그 지상에 집합건물을 신축하고 아울러 그 부지에 관하여 원고 앞으로 대지권 등기를 마쳤다고 하여 이로써 종래 신탁에 기한 소유권과 다른 별개의 권리를 취득한 것이라고 볼 수 없는 점, ③ 원고는 소속 조합원들로부터 이 사건 토지에 관하여 재건축 사업을 위한 토지신탁을 받았는바, 위 신탁내용에는 이 사건 토지 상에 집합건물을 건축하고 그 중 일부를 일반에 분양하여 그 수익금을 사업비의 일부에 충당한다는 뜻이 포함되어 있으므로 그 당연한 결과로 해당 집합건물 대지권의 처분 권한까지 신탁 받았다고 할 것이고, 따라서 원고가 집합건물의 일부 구분소유권을 일반에 분양할 때 그 대지권에 관하여 위와 같이 이미 신탁 받은 처분 권한 이외에 다른 어떤 권리를 취득할 필요가 없는 점, ④재건축조합과 조합원들 사이의 토지신탁관계는 재건축 사업을 모두 종료하여 그에 대한 청산이 마쳐진 이후에야 종료되는 것인데, 유독 일반분양분 집합건물의 대지권 부분에 대해서만 대지권 등기 시에 신탁관계가 종료되는 것으로 볼 근거가 희박한 점, ⑤

지방세법 제110조 제1호에 의하면 주택조합이 조합원으로부터 토지를 신탁 받은 경우 취득세 납세의무가 성립하는데, 일반분양분 집합건물의 대지권 등기 시 다시 취득세를 부과할 수 있다면 주택조합은 재건축과 관련하여 동일한 토지에 대하여 2회에 걸쳐 취득세를 납부해야 하는 점 등을 종합하여 보면, 원고가 재건축 사업이 종료될 무렵 원고 앞으로 이 사건 일반분양용 토지에 관하여 대지권 등기를 마쳤다고 하여 신탁관계의 종료와 함께 새로이 권리를 취득한 것으로 볼 수 없다.

(3) 소결론

따라서 원고가 재건축 사업이 종료될 무렵 원고 앞으로 이 사건 일반분양용 토지에 관하여 대지권 등기를 마칠 때, 그 등기 자체를 새로운 권리취득으로 보거나 혹은 이로써 위 토지에 관한 조합원들과 사이의 신탁관계의 종료와 새로운 권리 취득으로 보고 이를 과세대상으로 삼은 이 사건 과세처분은 위법하다.

3. 결 론

그렇다면, 원고의 청구는 이유 있으므로 이를 인용한다.