실제 매입가격이 정상적인 거래가격으로서 취득세 또는 등록세의 과세표준이 되었다는 점에 관하여는 인정할 아무런 자료가 없다. 따라서 이와 같은 전제에서 한 처분은 적법하다.

1. 처분의 경위

[인정근거] 다툼 없는 사실, 갑 제1 내지 14, 17, 26호증, 을 제7, 8호증의 각 기재, 변론 전체의 취지

가.

소외 김태문은 피고로부터

소외 용인개발 주식회사 소유의 용인시

남동 313 답 446㎡,

같은 동 314 답 3,180㎡,

같은 동 315 답 1,448㎡,

같은 동 산 118 임야 6,483㎡ 중 4,408㎡ 합계 9,482㎡에 관하여 2000. 1. 28. 주택부지조성을 위한 구 도시계획법(2002. 2. 4. 법률 제6655호로 전문개정되기 전의 것) 소정의 토지형질변경허가를, 2000. 9. 26. 8동의 주택건축을 위한 건축법 소정의 건축허가를 각 받고 이 사건 토지들을 주택부지로 조성하는 사업을 시행하다가, 2001년 12월 위 각 허가명의를 원고에게 이전하였다.

나. 이후 원고는 2002. 4. 1.경

소외 김태문으로부터 위 사업자의 지위를 양수하고, 2002. 12. 14.경

소외 용인개발 주식회사로부터 위 토지들 중 9,119㎡와 용인시

남동 318-1 답 364㎡ 중 79㎡ 합계 9,198㎡를 매수하여 위 사업을 시행하다가 2004. 3. 5. 피고로부터 위 당초 토지형질허가를 받은 토지들 중 일부분을 제외하고, 여기에 위 318-1 답 364㎡ 중 75㎡를 추가하는 내용의 국토의 계획 및 이용에 관한 법률 소정의 개발행위(토지형질변경)변경허가를 받았고(이하 위 토지들 중 위 변경허가에 의하여 주택부지조성사업의 목적물로 최종 확정된 부분을 ‘이 사건 토지들’이라 하고, 이에 대한 주택부지조성사업을 ‘이 사건 사업’이라 한다).

다. 원고는 2004년 4월말경까지 이 사건 사업의 시행을 완료한 다음 2004. 5. 4. 피고로부터 국토의 계획 및 이용에 관한 법률 소정의 준공검사를 받았다.

라. 피고는 이 사건 사업에 대한

개발이익환수에 관한 법률(이하, ‘개발이익환수법’이라 한다) 제5조 소정의 개발부담금(이하 ‘이 사건 개발부담금’이라 한다)으로 2004. 9. 30. 원고에 대하여 아래와 같이 산정된 573,808,080원을 부과하는 처분(이하 ‘이 사건 처분’이라 한다)을 하였다.

마. 피고는 이 사건 개발부담금을 산정함에 있어서, 부과개시시점지가(이하 ‘이 사건 부과개시시점지가’라 한다)는 위 당초 토지형질변경허가일인 2000. 1. 28.을 부과개시시점(이하 ‘이 사건 부과개시시점’이라 한다)으로 보아 이 사건 토지들의 2000. 1. 1. 기준 개별공시지가 합계액에 2000. 1. 1.부터 위 부과개시시점까지의 정상지가상승분을 합한 금액으로 하였고, 부과종료시점지가(이하 ‘이 사건 부과종료시점지가’라 한다)는 용인시토지평가위원회의 심의를 거쳐 위 준공검사일인 2004. 5. 4.을 부과종료시점으로 보아 비교표준지인 용인시

남동 313-9 대지의 공시지가를 기준으로

구 지가공시 및 토지 등의 평가에 관한 법률(2005. 1. 14. 법률 제7335호로 전문개정되기 전의 것) 제10조 제2항의 규정에 의한 비교표에 의하여 산정한 가액에 2004. 1. 1.부터 위 부과종료시점까지의 정상지가상승분을 합한 금액으로 하였으며, 개발비용(이하 ‘이 사건 개발비용’이라 한다)은

개발이익환수법 시행령 제10조 제5항 소정의 개발비용산정기관이 현장조사를 토대로 작성한 보고서에 기초하여 산정하였는데, 그 개발비용 산정내역은 아래와 같다.

2. 이 사건 처분의 적법 여부

가. 당사자의 주장

피고가 이 사건 처분이 관계법령에 따라 적법하게 이루어졌다고 주장함에 대하여 원고는 다음과 같은 점에서 이 사건 처분은 위법하다고 주장한다.

(1) 이 사건 부과종료시점지가 산정의 위법

이 사건 토지들의 비교표준지인 용인시

남동 313-9 대지의 2004년 공시지가는 2003년에 대비하여 무려 52.38% 상승하였는데, 그 주변의 표준지들의 2004년 공시지가는 2003년에 대비하여 평균 20.88% 상승한 점, 피고가 이 사건 부과종료시점지가의 단가로 330,618원/㎡를 적용한 반면, 이 사건 토지들의 일부인

용인시 남동 314-11 외 11필지의 지목변경에 따른 취득세를 부과할 때에는 그 취득공시지가로 179,000원/㎡ 내지 196,000원/㎡를 적용한 점, 피고가 이 사건 부과종료시점지가를 산정함에 있어서 평균지가상승률로 2.40%를 적용한 반면, 이 사건 토지들과 같은 단지 내에 있는

용인시 남동 산 114-4 토지에 대한 부과종료시점지가를 산정함에 있어서는 평균지가변동률로 2004. 1. 1.부터 2004. 3. 31.까지는 1.80%, 2004. 4. 1.부터 2004. 6. 30.까지는 1.71%를 각 적용한 점 등에 비추어 볼 때, 피고는 이 사건 부과종료시점지가를 잘못 산정하는 위법을 범하였다고 할 것이다.

(2) 이 사건 부과개시시점지가 산정의 위법

원고는 이 사건 사업의 진행 도중에

소외 김태문으로부터 이 사건 사업자의 지위를 승계하면서 이 사건 토지들을 기발생 개발이익이 포함된 가격인 1,081,586,431원에 매입하였는바, 개발부담금 제도의 취지에 비추어 볼 때 원고에 대하여는 위 승계 이후에 발생한 개발이익에 대하여만 개발부담금을 부과하는 것이 상당하다 할 것이므로, 이 사건 부과개시시점지가는 위 매입가격인 1,081,586,431원으로 결정하여야 하고, 가사 그러하지 아니하더라도 원고에 대하여는 원고가 이 사건 토지들을 매입한 이후에 발생한 개발이익에 대하여만 개발부담금이 부과되어야 한다.

(3) 이 사건 개발비용 산정의 위법

(가) 주택부지조성 순공사비 :

①

소외 김태문과 원고는 총 3차에 걸친 공사(2차, 3차 공사는 각 그 전단계 공사의 하자를 보완하기 위한 것이었음)를 통하여 이 사건 사업을 시행하면서 주택부지조성 순공사비로 총 903,530,139원을 투입하였는데도, 피고는 이 중 3차 공사에 소요된 비용의 일부만을 주택부지조성 순공사비로 인정하는 위법을 범하였다.

② 가사 위 3차 공사 부분의 것만 주택부지조성 공사비로 인정하더라도, 피고는 토공사 중 잔토 4,336.15㎥에 대하여 0.7㎥ 백호우를 사용하여 15톤 덤프트럭에 적재한 것으로 보면서도 운반거리는 0km로 보는 모순을 범하고 있는 점에서, 피고가 산출한 주택부지조성 순공사비 96,813,547원은 잘못된 것이다.

(나) 진입도로 개설비용 : 이 사건 토지들을 위한 진입도로 개설비용으로 241,304,791원이 소요되었는데도, 피고는 이를 이 사건 개발비용에 포함시키지 않는 위법을 범하였다.

(다) 취득세 비용 : 원고는 이 사건 토지들 중의 일부인

용인시 남동 314-11 외 11필지 합계 5,041㎡)에 대하여 지목변경에 따른 취득세로 16,254,010원을 납부하였는데도, 피고는 이를 이 사건 개발비용으로 인정하지 않는 위법을 범하였다.

나. 관계법령

별지 관계법령 기재와 같다.

다. 판단

(1) 이 사건 부과종료시점지가 산정의 위법 여부

구 개발이익환수법(2005. 1. 14. 법률 제7335호로 개정되기 전의 것) 제10조 제1항의 규정에 의하면, 부과종료시점지가는 부과종료시점 당시의 부과대상토지와 이용상황이 가장 유사한 표준지의 공시지가를 기준으로

구 지가공시 및 토지 등의 평가에 관한 법률(2005. 1. 14. 법률 제7335호로 전문개정되기 전의 것) 제10조 제2항의 규정에 의한 비교표에 의하여 산정한 가액에 당해 연도 1월 1일부터 부과종료시점까지의 정상지가상승분을 합한 가액으로 산정하는 것으로서, 부과종료시점지가를 산정함에 있어서 인근 표준지들의 공시지가 평균상승률을 적용한다거나 취득세 과세표준 산정의 보충적 기준이 되는 개별공시지가를 적용하여야 할 아무런 근거가 없고, 이 사건 토지들의 지목이 대 또는 도로인 반면 용인시

남동 산 114-4 토지의 지목이 위와는 달리 임야인 이상 피고가 용인시

남동 산 114-4토지에 대한 부과종료시점지가를 산정함에 있어서 이 사건 토지들에 대한 이 사건 부과종료시점지가를 산정할 때와는 다른 평균지가변동률을 적용하였다 하더라도 피고의 이 사건 부과종료시점지가 산정에 어떠한 위법이 있다고 보기는 어려우므로, 이 부분 원고의 주장은 이유 없다.

(2) 이 사건 부과개시시점지가 산정의 위법 여부

(가)

개발이익환수법 제10조 제3항 제5호,

개발이익환수법 시행령 제9조 제5항 제1호의 규정에 의하면 실제 매입가격을 기준으로 하여 부과개시시점지가를 산정하기 위하여는 ‘부과개시시점 이전에 매입하였어야 하고, 당해 실제 매입가격이 정상적인 거래가격으로서 취득세 또는 등록세의 과세표준이 된 경우’라야 하는데, 원고는 앞서 본 바와 같이 이 사건 부과개시시점인 2000. 1. 28. 이후인 2002. 12. 14.경에 이 사건 토지들을 매입하였을 뿐만 아니라 그 실제 매입가격이 정상적인 거래가격으로서 취득세 또는 등록세의 과세표준이 되었다는 점에 관하여는 이를 인정할 아무런 자료가 없다.

(나) 그리고

개발이익환수법 제6조 제1항 제3호는 ‘개발사업 완료 전에 사업시행자의 지위가 승계된 경우 그 지위를 승계한 자가 개발부담금을 납부할 의무가 있다’고 규정하고 있는바, 이는 원칙적으로 개발이익이 실질적으로 귀속되는 자에게 개발부담금을 부과하여야 하나, 개발사업이 승계된 경우 그 승계시까지 발생한 개발이익과 승계 후에 발생한 개발이익을 가려내는 것이 쉽지 아니한 점을 고려하여 마련된 규정으로서 개발사업의 승계 당사자들 사이에 개발이익 및 개발부담금의 승계에 관한 약정이 불가능하였다는 특별한 사정이 없는 한 예외 없이 적용되어야 할 것인데(

대법원 2002. 4. 12. 선고 2000두2655 판결 참조),

소외 김태문과 원고 사이에 개발이익 및 개발부담금의 승계에 관한 약정이 불가능하였다는 점에 대한 아무런 주장ㆍ입증이 없다.

(다) 따라서 이 부분 원고의 주장 또한 이유 없다.

(3) 주택부지조성 순공사비 산정의 위법 여부

(가) 원고가 이 사건 처분시까지 그 주장하는 바와 같은 주택부지조성 순공사비에 관한 정확한 근거자료를 제출하지 못한 점에 비추어 볼 때, 갑 제15, 16, 20 내지 25호증의 각 기재와 증인

최동필의 증언만으로는 이 사건 사업 중 주택부지조성 순공사비로 총 903,530,139원이 소요되었다는 점을 인정하기에 부족하고, 달리 증거가 없다. (나) 가사 이 부분 원고의 주장에 따르더라도

소외 김태문과 원고는 이 사건 사업을 시행하는 과정에서 3차에 걸쳐 공사를 하였고, 그 중 2차, 3차 공사는 각 그 전단계 공사의 하자를 보완하기 위한 것이었다는 것인바, 개발비용으로 인정되는 비용은 사업시행자가 지출한 비용 중 실제 사업대상 토지의 편익 또는 가치의 증가를 가져온 것에 한정된다(

대법원 2002. 1. 22. 선고 99두8923 판결 등 참조)는 점에 비추어 볼 때, 원고가 1ㆍ2차 공사의 주택부지 조성공사비에는 이 사건 토지들의 최종적인 가치증가에 기여한 비용과 그와 무관하게 소요된 비용이 혼재되어 있다 할 것인데 양자를 객관적으로 가려낼 아무런 자료가 없으므로, 이 사건 사업 중 주택부지조성 순공사비로 총 903,530,139원이 소요되었다는 원고의 주장은 어느모로 보나 받아들일 수 없다.

(다) 피고가 위 잔토 운반비용을 인정하지 않은 것은 원고가 위 잔토 운반에 관한 증빙서류를 제출하지 않은 데에 기인한 점(갑 제26호증의 기재), 원고가 이 사건 변론종결일 현재까지도 위 잔토 운반에 관한 증빙서류를 제출하지 못하고 있는 점 등에 비추어 볼 때, 피고가 위 잔토 운반비용을 인정하지 않은 것에 어떠한 위법이 있다고 볼 수 없다.

(라) 따라서 이 부분 원고의 주장 또한 이유 없다.

(4) 진입도로 개설비용을 이 사건 개발비용에 포함시켜야 하는지 여부

(가) 갑 제26, 28, 29, 30, 31호증의 각 기재, 갑 제32, 33호증의 각 일부 기재와 증인

최동필의 일부 증언에 변론 전체의 취지를 종합하면, ① 개발 전 이 사건 토지들은 기존 도로에서 약 700m 떨어져 있는 맹지였던 사실, ② 이 사건 토지들을 위한 진입도로(이하 ‘이 사건 진입도로’라 한다)의 개설에 관하여

소외 임홍규,

김태문 등 인근 주택부지의 개발업자 8인은 1999. 1. 6.경

소외 임홍규가 이 사건 진입도로 개설공사를 시행하고, 나머지 주택부지 개발업자들은 그에 소요된 공사비용을 그 각 개발면적에 따라 안분하기로 하는 내용의 약정을 한 사실, ③ 그에 따라

소외 임홍규가 1999. 3. 26.경 토지형질변경허가를 받아 이 사건 진입도로를 개설하여 1999. 11. 8.경 준공검사를 받은 다음 이를 피고에게 기부채납한 사실, ④ 이에

소외 김태문이 위 약정에 따라 2001. 9. 20.경 이 사건 진입도로 개설비용 중 153,734,396원을 분담하기로 하고 위 금액을

소외 임홍규에게 지급한 사실을 각 인정할 수 있는바, 위 인정사실들에 의하면,

소외 김태문이 이 사건 진입도로의 개설비용으로 지출한 위 153,734,396원은 이 사건 토지들의 편익 또는 가치의 증가를 가져온 비용으로서 이 사건 개발비용에 포함된다고 할 것이다.

(나) 한편 원고는

소외 김태문이 이 사건 진입도로의 개설비용으로 지출한 금액이 위 153,734,396원이 아니라 241,304,791원이라고 주장하나, 이에 부합하는 듯한 갑 제32, 33호증의 각 일부 기재와 증인

최동필의 일부 증언은 모두 이 사건 소송 중에 현출된 증거자료들로서 원고가 이 사건 처분 당시는 물론 이 사건 소제기일 당시까지도 이 사건 진입도로의 개설비용으로 위 153,734,396원을 주장하였던 점(갑 제26호증의 기재, 당원에 현저한 사실)에 비추어 볼 때, 이를 그대로 믿기 어렵고 달리 이를 인정할 증거가 없으므로, 원고의 위 주장은 받아들일 수 없다.

(다) 따라서 이 부분 원고의 주장은 위 인정범위 내에서만 이유 있고, 나머지 부분은 이유 없다.

(5) 취득세 비용을 이 사건 개발비용에 포함시켜야 하는지 여부

원고가 주장하는 위 취득세 비용은 이 사건 토지들의 편익 또는 가치 자체의 증가에 기여한 비용으로 볼 수 없으므로(

대법원 1998. 3. 24. 선고 96누15077 판결 등 참조), 더 나아가 살필 필요 없이 이 부분 원고의 주장은 이유 없다.

(6) 이 사건 정당한 개발부담금

소외 김태문이 이 사건 진입도로의 개설비용으로 지출한 위 153,734,396원을 이 사건 개발비용에 산입하면, 개발비용은 323,526,215원(위 169,791,819원 + 위 153,734,396원)이 되고, 이에 따라 이 사건 정당한 개발부담금을 산정하면 아래와 같이 535,374,483원이 되므로, 이 사건 처분 중 위 535,374,483원을 초과하는 부분은 위법하다.

3. 결론

그렇다면 원고의 이 사건 청구는 위 인정 범위 내에서 이유 있어 이를 인용하고 나머지 청구는 이유 없어 이를 기각하기로 하여, 주문과 같이 판결한다.