토지에 대한 1차 매매계약은 유동적 무효 상태에 있다가 토지가 토지거래허가구역에서 지정해제됨으로써 확정적으로 유효한 상태가 되었고, 납세의무자는 매도인들에게 매매대금을 전부 지급한 실질적 취득자에 해당하므로 이를 전제로 토지에 대한 취득세 등을 부과한 처분은 적법하다.

1. 처분의 경위 및 인정사실

가. 원고는 평택시

칠원동 359 외 64필지(상세내역은 별지1과 같다. 이하 ‘이 사건 토지’라 한다)를 포함하여 평택시 칠원동 약 19만 평 일대에 ‘수촌지구’ 공동주택건설사업을 진행하고 있는 회사로서 위 사업을 시행하기 위하여 2004. 3. 18. 설립된 회사이고, 원고의 실질적인 대표이사는

장현우이며, 형식적인 대표이사

이선영은

장현우의 처이다.

나. 원고는 수촌지구 공동주택건설사업을 추진하는 과정에서 2005년경부터 토지거래허가구역 내에 있던 이 사건 토지를 포함한 수촌지구 일대 토지에 대한 매매계약(이하 ‘1차 매매계약’이라 한다)을 체결하고 매도인들에게 잔금을 지급하였으나, 그 중 이 사건 토지에 관하여 매도인들과 사이에 매수인을

장현우로 하여 다시 매매계약을 체결한 다음(이하 ‘2차 매매계약’이라 한다)

장현우 앞으로 토지거래허가를 받은 후 소유권이전등기를 마쳤다.

다.

장현우는 이 사건 토지에 대한 소유권이전등기를 마친 후 2006. 12. 27.부터 2008. 5. 27.에 걸쳐 취득세 등 제세공과금을 자진신고납부하였는데, 그 제세공과금은 원고의 자금으로 납부되었다.

라. 평택세무서는 2008. 10. 14.

평택시장에게 원고가

부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률(이하 ‘부동산 실명법’이라 한다) 제3조를 위반한 혐의가 있다고 통보하였고, 피고는 그 사실을 조사한 후 원고와

장현우 사이에 명의신탁약정을 하였다는 이유로 2008. 12. 26. 원고에게 과징금 1,553,869,600원을 부과함을 통보하였다.

마. 원고는 위 과징금부과처분에 대하여 다투었으나, 2009. 10. 14. 수원지방법원 2009구합4907호로 원고의 청구가 기각되었으며 위 판결은 2009. 11. 13. 확정되었다. 한편, 위 소송에서 원고가 이 사건 토지를

장현우에게 명의신탁한 사실은 다툼이 없었다.

바. 원고는 사업승인을 받으면 농지 등의 취득 및 토지거래허가가 가능한데, 이 사건 토지는 2009. 1. 16.

농림수산식품부장관과 농지전용에 관한 합의가 이루어졌으며, 2009. 1. 30. 토지거래허가구역 지정이 해제되었고,

평택시장이 2008. 11. 7.

경기도지사에게 평택(수촌지구) 도시관리계획결정(변경) 승인신청한 결과 2009. 3. 10. 경기도고시 제2009-90호로 평택(수촌지구) 도시관리계획이 고시되었다.

사. 한편 이 사건 토지 중 큰 비중을 차지하는 토지 매도인 권태랑 소유의 평택시

칠원동 산 39-3 외 2필지에 관하여, 원고는 2005. 5. 17. 권태랑과 매매대금을 8,796,000,000원으로 정하여 1차 매매계약을 체결하고 2006. 12. 27. 권태랑에게 원고 명의로 잔금을 지급하였는데,

장현우는 2006. 12. 19. 권태랑과 매매대금 54억 원으로 정하여 2차 매매계약을 체결하였으며, 2차 매매계약서상 잔금 지급일은 실제의 잔금지급일 이전인 2006. 12. 21.이다.

아. 원고는

장현우 명의로 소유권이전등기가 마쳐진 이 사건 토지에 관하여 원고가 실제 매도인에게 지불한 매매대금과 동일한 금액으로

장현우로부터 매수하는 내용의 부동산 매매계약서를 날짜의 기재없이 작성하여

장현우 및 원고의 날인을 마쳐두었으며, 원고의 회계장부에 이 사건 토지를 원고 소유의 유형자산으로 계상하고 있다.

자. 피고는 2009. 1. 30. 이 사건 토지가 토지거래허가구역에서 해제되자 원고가 이 사건 토지를 확정적으로 취득가능하다는 이유로 이 사건 토지를 실질적으로 취득하였다고 보아 2009. 2. 18. 원고에게 이 사건 토지에 대한 취득세를 신고 납부하도록 안내서를 발송하였고, 원고는 2009. 2. 26. 이 사건 토지에 대한 취득가액을 80,131,881,728원으로 자진신고하였다. 이에 피고는 2009. 2. 26. 원고에게 취득세 및 이에 대한 가산세 합계 1,778,767,500원과 농어촌특별세 및 이에 대한 가산세 합계 177,876,740원 총계 1,956,644,240원을 2009. 3. 2.까지 납부하라는 내용의 자납용 고지서를 교부하였다.

차. 그러나 원고가 위 금액을 납부하지 아니하자 피고는 2009. 5. 13. 원고에게 취득세 및 이에 대한 가산세 합계 1,813,384,470원과 농어촌특별세 및 이에 대한 가산세 합계 181,338,430원을 부과하였다(상세 내역은 별지 1과 같다. 이하 ‘이 사건 처분’이라 한다).

【인정근거】다툼 없는 사실, 갑 제1 내지 3, 6, 7호증(일부 가지번호 포함, 이하 같다), 을 제1 내지 33호증의 각 기재, 증인 박종찬의 증언, 변론 전체의 취지

2. 이 사건 처분의 적법여부

가. 원고의 주장

(1) 원고는 이 사건 토지를 포함한 평택시 칠원동 일대에서 도시개발사업 방식에 의한 공동주택건설사업을 추진하고자 이 사건 각 토지를 그 소유자들로부터 매수하였다. 당시 원고는 이 사건 각 토지가 토지거래허가구역 안에 있어 도시개발구역으로 지정되기 전에는 법인인 원고 앞으로 소유권이전등기를 마칠 수 없었으므로, 매도인들에게 계약금만 지급하면서 중도금과 잔금은 도시개발사업 실시계획인가가 난 후에 지급하기로 약정하였다.

(2) 그런데 위 도시개발사업이 지연되고 인근 부동산시세가 폭등하자 매도인들이 대금의 인상을 요구하거나 토지를 타에 이중으로 매도하려고 하여 다툼이 생겼다.

(3) 그러던 중 어느 매도인이 원고를 상대로 매매계약무효확인을 청구한 소송에서 이 사건 각 토지에 대한 매수인명의를 원고의 실제 사주인

장현우로 변경하는 매매계약을 체결하여 소유권을 이전하도록 하는 내용의 강제조정 결정이 내려져 확정되었다.

(4) 이에 따라 원고는 이 사건 각 토지의 매도인들과 사이에 매수인을

장현우로 한 각 매매계약을 다시 체결하고 토지거래계약허가를 얻어

장현우 앞으로 이 사건 각 토지에 관한 소유권이전등기를 마쳤는데, 당시 1차 매매계약은 매도인들과 원고 사이에 토지거래허가를 받지 않기로 함으로써 확정적으로 무효가 되었으므로, 원고는 이 사건 토지를 실질적으로 취득한 바가 없고, 따라서 이 사건 처분은 취소되어야 한다.

나. 관계법령

별지2 기재와 같다.

다. 판단

취득세는 사실상의 취득행위를 과세객체로 하여 부과하는 행위세로서 그에 대한 조세채권은 취득행위라는 과세요건사실이 존재함으로써 등기·등록 여부와는 상관없이 발생하므로

지방세법 제105조 제2항은 부동산의 취득에 있어서 민법 등 관계 법령의 규정에 의한 등기 등을 이행하지 아니한 경우라도 사실상 취득한 때에는 이를 취득한 것으로 본다고 규정하고 있으며, 위 규정 소정의 사실상 취득이란 일반적으로 등기와 같은 소유권 취득의 형식적 요건을 갖추지는 못하였으나 대금의 지급과 같은 소유권 취득의 실질적 요건을 갖춘 경우를 말한다(

대법원 2003. 10. 23. 선고 2002두5115 판결 등 참조).

살피건대, 앞서 본 증거들에 의하여 인정되는 다음과 같은 점들, 즉, ① 원고가 이 사건 토지의 매매대금 뿐만 아니라,

장현우 명의로 소유권이전등기가 마쳐진 이후 발생한 취득세까지 모두 납부한 점, ② 이 사건 토지 중 권태랑 소유의 토지에 관하여는

장현우 명의의 2차 매매계약이 이루어진 이후에도 원고의 자금으로 잔금이 지급된 점, ③ 원고는 권태랑과의 2차 매매계약시 실제 매매대금보다 낮은 금액을 매매대금으로 기재한 소위 다운계약서를 작성함으로써 취득세, 등록세 등 제세공과금을 회피하려고 시도한 점, ④ 2차 매매계약서는 등기를 이전받기 위하여 법무사 사무실에서 작성하는 소위 등기용 매매계약서인 점, ⑤ 원고는 이 사건 토지에 관하여

장현우가 매수한 가격으로 원고가 다시 매수하는 내용의 계약을 미리 체결해 놓았으며, 원고의 장부에서도 이 사건 토지를 자산으로 계상하고 있는 점, ⑥ 원고는 수촌지구 공동주택개발사업을 추진하고 있고, 위 사업의 진행을 위해 이 사건 토지가 반드시 필요한 점, ⑦ 원고가 수촌지구 일대 토지들에 관하여 매도인들과 사이에 많은 분쟁을 겪은 것은 사실이나, 이 사건 토지는 그러한 분쟁과는 무관한 점, ⑧ 원고가 이 사건 토지 외의 다른 토지와 관련하여 매도인과 분쟁 중 2007. 6. 7. 수원지방법원 평택지원으로부터 매수인 명의를

장현우로 하여 소유권이전등기를 마치라는 내용의 강제조정결정문을 받기는 하였으나, 원고는 이미 그 전에 이 사건 토지에 관하여

장현우 명의로 소유권이전등기를 마치기 시작하였던 점, ⑨ 원고는 명의신탁을 하였다는 이유로 부과받은 과징금부과처분의 취소를 구하는 소송에서

장현우에게 이 사건 토지를 명의신탁한 사실은 다투지 아니하였던 점 등에 비추어 보면, 원고는 이 사건 토지를 매수하였으나 도시개발사업이 지연되고 인근 부동산시세가 폭등하자 매도인들이 대금의 인상을 요구하거나 토지를 타에 이중으로 매도하려고 하여 다툼이 생겼고 원고로서는 토지거래허가 및 농지취득자격증명의 취득이 어려운 상태가 되자 원고 명의가 아니라 원고의 대표이사인

장현우에게 이 사건 토지를 명의신탁하였음을 넉넉히 인정할 수 있으며, 이와 달리 원고와 매도인들과 사이에 2차 매매계약서를 작성하면서 1차 매매계약에 관하여는 더 이상 토지거래허가를 받기 않기로 하였다는 원고의 주장은 받아들이지 아니한다.

따라서, 이 사건 토지에 대한 원고와 매도인들 사이의 1차 매매계약은 유동적 무효 상태에 있다가 2009. 1. 30. 이 사건 토지가 토지거래허가구역에서 지정해제됨으로써 확정적으로 유효한 상태가 되었고, 원고는 매도인들에게 매매대금을 전부 지급한 실질적 취득자에 해당하므로, 원고에게 이 사건 토지에 대한 취득세 등을 부과한 이 사건 처분은 적법하다.

3. 결론

그렇다면 원고의 청구는 이유 없으므로, 이를 기각하기로 하여 주문과 같이 판결한다.