기업회계기준에 따르면 주택분양보증수수료는 건물의 취득원가로 회계 처리하는 것이 아니라 판매비와 일반관리비로 처리하고 있는 점 등을 종합하여 보면 주택분양보증수수료는 아파트 자체의 가격은 물론 그 이외에 실제로 아파트 자체의 가격으로 지급되었다고 볼 수 있거나 그에 준하는 취득절차비용 등 간접비용에도 포함된다고 할 수 없어 과세관청이 이를 취득가격에 산입한 것은 부당하다.

1. 처분의 경위

가. 원고는 주택건설업, 건축공사업 등을 목적으로 하는 법인으로, 2007. 11. 28. 부산 부산진구

부암동 66-51 지상 건축물 97,584.24㎡(

쌍용스윗닷홈스카이아파트, 이하 ‘이 사건 아파트’라고 한다)를 신축하여 취득한 후, 피고에게 이 사건 아파트의 취득가액을 92,732,352,154원으로 신고하고 취득세, 등록세 등을 납부하였다.

나. 부산광역시는 원고에 대한 세무조사 결과 이 사건 아파트의 취득가액에서 차입금 이자 2,170,739,726원과 주택분양보증수수료 1,825,392,666원의 합계 3,996,132,392원이 누락된 것으로 보았고, 피고는 이를 반영하여 2008. 8. 13. 원고에게 취득세 77,905,100원, 등록세 38,887,430원, 지방교육세 7,161,540원을 추가로 부과하였다(이하 ‘이 사건 처분’이라고 한다).

다. 원고는 2008. 10. 15. 조세심판원에 차입금 이자와 주택분양보증수수료는 아파트 취득에 소요된 비용이 아니라는 이유로 심판청구를 하였으나, 2009. 4. 7. 기각되었다.

[인정근거] 다툼 없는 사실, 갑 제1호증, 을 제1 내지 3호증의 각 1, 2의 각 기재, 변론 전체의 취지

2. 이 사건 처분의 적법 여부

가. 원고의 주장

1) 원고는

서면제일차하우스스토리 주식회사로부터 차입한 450억 원을 회사의 일반운영자금으로 사용하였고, 이 사건 아파트를 신축하는데 사용하지 않았으므로 위 차입금에 대한 이자를 신축비용으로 볼 수 없음에도 이를 포함하여 취득세 등을 산정한 이 사건 처분은 위법하다.

2) 주택분양보증수수료는 이 사건 아파트의 신축과 동시에 이를 일반에 분양하고자

대한주택보증 주식회사와 주택분양보증계약을 체결하고 납부한 주택분양보증수수료로서 이는 이 사건 아파트를 판매하기 위하여 지출하는 비용이고 이 사건 아파트를 취득하기 위하여 지출하는 비용이 아님에도 이를 포함하여 취득세 등을 산정한 이 사건 처분은 위법하다.

나. 인정사실

1) 원고는 2006. 12. 26.

서면제일차하우스스토리 주식회사로부터 이 사건 아파트와 관련하여 450억 원을 차입하였고, 2006.12. 27. 위 차입금에 대한 3개월분 이자로 712,602,739원을, 2007. 3. 27. 위 차입금에 대한 12개월분 이자로 3,510,000,000원을 지급하였다.

2) 원고는 위 450억 원을 차입한 이후 외주비로 320억 원을 지출하였고, 당시 원고가 다른 공사를 하고 있지 않았다.

[인정근거] 앞서 든 증거

다. 판단

1) 차입금 이자에 관하여

위 인정사실에 따라 원고가 당시 다른 공사를 하고 있지 않았음에도, 320억 원을 외주비로 지급하였다면 이는 이 사건 아파트 건설에 사용된 비용으로 봄이 상당하고, 달리 이를 인정할 증거가 없다. 따라서 원고가 지급한 이자를 차입금에 대한 외주비 비율로 안분계산한 2,170,739,726원은 이 사건 아파트의 취득에 소요되는 비용이라 할 것이고, 원고의 1) 주장은 이유 없다.

2) 주택분양보증수수료에 관하여

구 지방세법시행령(1993. 12. 31. 대통령령 제14041호로 개정되기 전의 것) 제82조의3에서 말하는 '취득가격'에는 과세대상물건의 취득 시기 이전에 거래상대방 또는 제3자에게 지급원인이 발생 또는 확정된 것으로서 당해물건 자체의 가격(직접비용)은 물론 그 이외에 실제로 당해물건 자체의 가격으로 지급되었다고 볼 수 있거나(취득자금이자, 설계비 등) 그에 준하는 취득절차비용(소개수수료, 준공검사비용 등)도 간접비용으로서 이에 포함된다 할 것이나, 그것이 취득의 대상이 아닌 물건이나 권리에 관한 것이어서 당해물건 자체의 가격이라고 볼 수 없는 것이라면 과세대상물건을 취득하기 위하여 당해물건의 취득시기 이전에 그 지급원인이 발생 또는 확정된 것이라도 이를 당해물건의 취득가격에 포함된다고 보아 취득세과세표준으로 삼을 수 없다(

대법원 1996. 1. 26. 선고 95누4155 판결 참조).

살피건대, ①

구「주택건설촉진법 시행령」(2002. 12. 5. 대통령령 제17793호로 개정되기 전의 것) 제43조의5 제1항 제1호 가목에 따르면, 주택분양보증은 사업주체가 파산 등의 사유로 분양계약을 이행할 수 없게 되는 경우 수분양자들에게 당해 주택의 분양(사용검사를 포함한다)의 이행 또는 입주금의 환급을 책임지는 보증으로서, 사업주체의 신축건물 취득을 보증하기 위한 제도가 아니라 사업주체의 수분양자에 대한 분양계약(판매계약) 이행을 보증하기 위한 제도인 점, ②

구「주택공급에 관한 규칙」(2003. 6. 27. 건설교통부령 제361호로 개정되기 전의 것) 제7조 제1항에 따르면, 주택분양보증을 받는 것은 사업주체가 착공과 동시에 입주자를 모집하기 위하여 필요한 요건 중의 하나로서 위 요건을 갖추지 못하였다고 하여 사업주체가 신축건물을 취득할 수 없는 것이 아니고, 다만 착공과 동시에 분양을 할 수 없게 될 뿐인 점 등에 비추어 주택분양보증수수료는 그 본질에 있어 주택 분양을 위한 비용이라 할 수 있는 점, ③ 주택분양보증을 통해 착공과 동시에 분양을 하여 그 분양대금을 미리 지급받는다고 하더라도 주택분양보증수수료 자체를 건설자금에 충당한 금액에 대한 이자로 보기는 어려운 점, ④ 일반적으로 인정된 기업회계기준에 따르면 주택분양보증수수료는 건물의 취득원가로 회계 처리하는 것이 아니라 판매비와 일반관리비로 처리하고 있는 점 등 여러 사정을 종합하여 보면, 주택분양보증수수료는 이 사건 아파트 자체의 가격은 물론 그 이외에 실제로 이 사건 아파트 자체의 가격으로 지급되었다고 볼 수 있거나 그에 준하는 취득절차비용 등 간접비용에도 포함된다고 할 수 없어 피고가 이를 취득가격에 산입한 것은 위법하다.

따라서 이 사건 처분 중 차입금 이자 2,170,739,726원만을 취득가격에 포함하여 별지와 같이 산정한 취득세 40,484,770원, 등록세 16,193,910원, 지방교육세 3,238,780원을 초과하는 부분을 취소하기로 한다.

3. 결론

그렇다면, 원고의 이 사건 청구는 위 인정범위 내에서 이유 있어 이를 인용하고, 나머지 청구는 이유 없어 이를 기각하기로 하여 주문과 같이 판결한다.