부동산 중 건축물의 시가표준액은 건축물신축가격기준액에 건물의 구조별·용도별·위치별 지수 등을 고려하여 산정된 금액에 ‘시가표준액이 시가보다 높은 건물의 시가반영 차등 감산특례’를 적용하여 산정되었는바, 시가표준액은 위 관계법령에 따라 적절하게 산정된 것으로 보이고, 달리 시가표준액이 위법하게 산정되었음을 인정할 증거가 없으므로, 취득세 처분은 타당하다.

1. 처분의 경위

가. 원고의 부동산 취득

원고는 2008. 9. 25.

김인선으로부터 서울 영등포구

신길동 102-8 외 1필지 지상 신길우성상가동 제지하층 제9호(이하 ‘이 사건 부동산’)를 매수하고, 2008. 10. 2. 소유권이전등기 마침

나. 원고의 취득세 등 신고·납부(이하 ‘이 사건 각 처분’)

(1) 원고는 당초 이 사건 부동산 취득가액을 1억 6,000만 원으로 하여 취득세 등을 신고하였으나, 시가표준액에 미달된다는 피고의 안내에 따라 2008. 10. 2. 이 사건 부동산 취득가액을 시가표준액인 613,623,081원(= 토지 부분 519,172,500원 + 건축물 부분 94,450,581원)으로 하여 취득세 12,272,460원, 농어촌특별세 1,227,240원, 등록세 12,272,460원, 지방교육세 2,454,490원을 신고·납부

(2) 원고의 이의신청에 따른

서울특별시장의 시가표준액 재조사결정에 따라 피고는 2009. 1. 2. 이 사건 부동산 시가표준액을 547,507,674원(= 토지 부분 519,172,500원 + 건축물 부분 28,335,174원)으로 하여 취득세 10,950,150원, 농어촌특별세 1,095,010원, 등록세 10,950,150원, 지방교육세 2,190,030원으로 경정

[인정근거] 다툼 없는 사실, 갑 1 내지 3호증, 갑 5호증의 1, 2, 을 1, 2호증, 을 5호증의 1, 2의 각 기재, 변론 전체의 취지

2. 이 사건 각 처분의 적법 여부

가. 원고의 주장

(1) 원고는 이 사건 부동산을 시중 형성가격인 1억 6,000만 원에 취득하여 부동산거래신고를 하였을 뿐만 아니라 위 취득가액은 부동산등기부에도 기재되었다.

(2) 이와 같이 이 사건 부동산에 대한 사실상 취득가액이 객관적으로 증명되었음에도 피고는 이보다 약 3.5배 높게 책정된 시가표준액 547,507,674원을 과세표준으로 하여 이 사건 각 처분을 하였는바, 위 시가표준액은 이 사건 부동산의 객관적인 가치, 즉 시가를 제대로 반영하지 못한 것이다.

(3) 따라서 위 시가표준액을 기초로 한 이 사건 각 처분은 위법하다.

나. 관계법령

별지 관계법령 기재와 같다.

다. 인정사실

(1) 원고는 2008. 9. 25.

김인선으로부터 이 사건 부동산을 1억 6,000만 원에 매수하는 계약을 체결한 후 2008. 9. 30. 피고에게 공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률(이하 ‘공인중개사법’)

제27조 제1항에 따라 부동산거래신고를 하였다.

(2) 당시 부동산거래가격 검증체계는 공동주택(아파트, 연립, 다세대), 단독주택(단독, 다가구, 다중) 및 토지(전, 답, 임야 등 나대지)에 대하여만 구축되어 있을 뿐 이 사건 부동산과 같은 상가나 오피스텔 등 기타 건축물의 경우에는 기초가격정보가 없어 검증체계가 구축되어 있지 않았다. 따라서 피고는 이 사건 부동산이

공인중개사법 제28조에 따른 검증대상 부동산에 해당되지 않는다는 이유로 이 사건 부동산 거래가격의 적정성을 검증하지 않았다.

(3) 이 사건 부동산 중 토지 134.85㎡의 2008년도 개별공시지가는 385만 원/㎡으로

지방세법 제111조 제2항 제1호에 따른 위 토지의 시가표준액은 519,172,500원(= 134.85㎡ × 385만 원)이다.

(4) 피고는 아래와 같은 방법으로 이 사건 부동산 중 건축물 239.6㎡에 대하여 시가표준액을 산정하였다.

(가) 원고는 당초 이 사건 건축물의 시가표준액을 건축물신축가격기준액에 구조별·용도별·위치별 지수 등을 고려하여 산정된 94,450,581원으로 하여 취득세 등을 신고·납부하였다.

(나) 피고는 위 건축물 시가표준액이 시가보다 높다고 보고 시가표준액 대비 시가비율을 파악하기 위하여 2곳의 감정기관에 이 사건 부동산의 시가감정을 의뢰하였고, 이에 따라 2008. 12. 30.자 이 사건 부동산의 시가는 1억 6,000만 원과 1억 7,000만 원으로 감정되었다.

(다) 피고는 이 사건 부동산 시가를 위 감정평가 금액을 산술평균한 1억 6,500만 원으로 보고 행정자치부의 ‘2008년도 건물 및 기타 물건 시가표준액 조정기준’에 따라 신설된 ‘시가표준액이 시가보다 높은 건물의 시가반영 차등 감산특례’에 기하여 시가표준액 대비 시가비율(1억 6,500만 원/613,623,081원 = 26.88%)에 해당하는 감산율 70%를 적용하여 위 건축물의 시가표준액을 28,335,174원(= 94,450,581원 × 30%)으로 산정하였다.

(라) 이에 따라 피고는 위 28,335,174원을 위 건축물의 시가표준액으로 하여 원고가 당초 신고·납부한 취득세 등을 경정하였다.

[인정근거] 갑 1 내지 4호증, 을 4호증의 1, 2, 을 10호증의 각 기재, 변론 전체의 취지

라. 판단

(1) 과세표준

(가) 법리

원칙적으로 취득세·등록세는 재산의 이전이라는 사실 자체를 포착하여 거기에 담세력을 인정하고 세금을 부과하는 유통세이자 취득행위를 과세객체로 하여 세금을 부과하는 행위세로서 취득행위가 이루어진 경우 취득ㆍ등록 당시의 과세물건의 가치를 과세표준으로 하여 세금을 부과하는 조세이다. 그 과세표준은 취득을 위하여 실제로 지출한 금액이 아니라 취득재산의 객관적인 가치를 기준으로 설정되어야 하므로 취득자가 실제취득가액보다 낮은 가액을 신고하거나 객관적인 가치에 비하여 현저히 낮은 가액으로 재산을 취득하여 그대로 신고한 경우 또는 교환, 상속, 증여 등과 같이 실제취득가액이 나타나지 않는 취득의 경우에는 과세물건의 객관적인 재산가치를 파악하여 과세표준으로 삼아야 한다.

그러나 매번 객관적인 재산의 가치나 실지거래가액을 조사한다는 것은 조세행정상 심히 곤란할 뿐만 아니라 담당공무원의 능력이나 자세에 따라 납세의무자의 세 부담이 달라질 여지가 있어 오히려 실질적으로는 조세부담의 공평을 해칠 수 있다. 이에 따라 지방세법은 일정한 요건 아래에서 시가표준액을 과세표준으로 보되, 엄격한 검증이 이루어진 경우에 한하여 사실상의 취득가격을 과세표준으로 하도록 규정하고 있는 것이다. 이러한 규정이 조세평등주의나 실질적 조세법률주의에 반한다고 볼 수도 없다(

헌법재판소 1999. 12. 23. 선고 99헌가2 전원재판부 결정 참조).

(나) 판단

위와 같은 법리에 비추어 보면,

지방세법 제111조 제5항 제5호의 규정취지는 국토해양부장관이 공인중개사법에 따라 구축한 부동산거래가격 검증체계에 의하여 검증이 이루어진 취득의 경우에는 사실상의 취득가격으로 신고한 가액을 과세표준으로 하되, 이 사건과 같이 부동산거래가격 검증체계가 수립되지 않아 검증이 전혀 이루어지지 못한 경우에는 다시 원칙으로 돌아가 시가표준액을 과세표준으로 하겠다는 취지로 해석함이 상당하다.

따라서 원고가 당초 신고한 실지거래가액 1억 6,000만 원이 시가표준액에 현저히 미달하고, 부동산 거래 신고 당시 거래가액의 적정성에 대하여 검증을 받지 않은 이 사건 부동산에 대하여는 시가표준액을 과세표준으로 삼아야 한다.

(2) 시가표준액 산정의 적정성

(가) 이 사건 부동산 중 토지의 시가표준액

지방세법 제111조 제2항 제1호,

제130조 제2항 단서는 토지에 대한 신고가액이 시가표준액에 미달된 때에는 시가표준액을 과세표준으로 하되, 그 시가표준액은 부동산가격공시 및 감정평가에 관한 법률에 의하여 가격이 공시되는 토지의 경우 위 법에 의하여 공시된 가액으로 한다고 규정하고 있다.

위 인정사실과 같이 이 사건 부동산 중 토지에 대한 2008년도 개별공시지가는 385만 원/㎡으로서 위 규정에 따른 시가표준액은 519,172,500원(= 134.85㎡ × 385만 원)이다. 따라서 비록 위 토지에 대한 시가표준액이 시가보다 높다는 사정만으로 위 시가표준액이 위 토지의 객관적인 가치를 제대로 반영하지 못한 것으로서 위법하다고 할 수 없다.

(나) 이 사건 부동산 중 건축물의 시가표준액

지방세법 제111조 제2항 제2호,

제130조 제2항단서,

같은 법 시행령 제80조 제1항 제1호,

제3항에 의하면, 주택 외의 건축물에 대한 신고가액이 시가표준액에 미달된 때에는 시가표준액을 과세표준으로 하되, 그 시가표준액은 건축물신축가격기준액에 건물의 구조별·용도별·위치별 지수 등을 적용하여 시장·군수가 행정안전부장관이 정하는 기준에 따라 도지사의 승인을 얻어 결정한다고 규정하고 있다.

위 인정사실과 같이 이 사건 부동산 중 건축물의 시가표준액은 건축물신축가격기준액에 건물의 구조별·용도별·위치별 지수 등을 고려하여 산정된 금액에 ‘시가표준액이 시가보다 높은 건물의 시가반영 차등 감산특례’를 적용하여 산정되었는바, 위 시가표준액은 위 관계법령에 따라 적절하게 산정된 것으로 보이고, 달리 시가표준액이 위법하게 산정되었음을 인정할 증거가 없다.

(3) 소결 : 이 사건 각 처분은 적법하다.

3. 결론

원고의 청구는 이유 없으므로 기각한다.