해당 미분양 아파트는 위탁자인 시행사들로부터 원고가 직접, 최초로 취득하였다고 판단되는 경우임에도, 지방세법 시행령 제223조의2 제3항의 감면대상에서 배제하여 취득세 등을 부과한 처분은 타당하지 않다.

1. 처분의 경위

가. 원고는 주식회사

가주건설(이하 ‘

가주건설’이라 한다)이

케이비부동산신탁(이하 ‘

케이비신탁’이라 한다)에 담보신탁한

대구 수성구 사월동 500 시지대성유니드아파트의 미분양 아파트(이하 ‘사월 미분양 아파트’라고 한다)와 주식회사

대아씨앤씨(이하 ‘

대아씨엔씨’라고 한다)가 주식회사

생보부동산신탁(이하 ‘

생보신탁’이라 한다)에 담보신탁한

대구 달서구 진천동 508 소재 진천역 대성스카이렉스의 미분양 아파트(이하 ‘진천 미분양 아파트’라고 한다, 이하 사월 미분양 아파트와 진천 미분양 아파트를 합하여 ‘이 사건 미분양 아파트’라고 한다)를 매입하기 위해 설립된

부동산투자회사법 제2조 제1호 다목에 따른 기업구조조정부동산투자회사이다.

나. 원고는 2009. 8. 10.,

케이비신탁으로부터 사월 미분양 아파트 122채를 매매대금 36,801,000,000원에,

생보신탁으로부터 진천 미분양 아파트 151채를 840,000,000원에 각 매입하였다.

다. 원고는 2009. 8. 13. 피고 대구광역시 수성구청장에게 사월 미분양 아파트에 관한, 같은 달 14. 피고 대구광역시 달서구청장에게 진천 미분양 아파트에 관한 각 취득세 및 등록세 신고서를 작성하면서 위 각 피고에게

조세특례제한법 제120조 제4항 제1호,

제119조 제6항 제1호에 따른 지방세감면을 한 지방세감면신청서를 각 제출하였다.

라. 원고의 감면신청에 따라, 피고 대구광역시 수성구청장은 2009. 8. 14. 원고에게 취득세 347,422,650원, 농어촌특별세 33,910,260원, 등록세 347,422,650원, 지방교육세 69,484,530원을, 피고 대구광역시 달서구청장은 같은 날 취득세 427,942,890원, 농어촌특별세 27,531,280원, 등록세 427,942,890원, 지방교육세 85,588,570원을 각 부과하였고(이하 ‘이 사건 각 처분’이라 한다), 원고는 위 각 세금을 같은 해 8. 17. 및 같은 해 9. 14.에 납부하였다.

[인정 근거] 다툼 없는 사실, 갑 제1호증의 1 내지 7, 갑 제3호증, 갑 제4 내지 6호증의 각 1, 2, 을가 제1호증, 을가 제2호증의 1, 2, 을가 제3호증, 을나 제1호증, 을나 제2호증, 을나 제3호증의 1, 2의 각 기재, 변론 전체의 취지.

2. 이 사건 처분의 적법 여부

가. 당사자의 주장 요지

(1) 원고의 주장

(가)

지방세법 제269조의2 제3항,

동법 시행령 제223조의2 제3항의 입법취지, 담보신탁의 의미 등을 고려할 때 비록 이 사건 미분양 아파트에 대하여 담보를 목적으로 각 신탁회사 앞으로 신탁등기가 경료되어 있다고 하더라도 실질적 소유자는 여전히 위탁자인 시행사들이다.

(나) 그러므로 이 사건 미분양 아파트는 위탁자인 시행사들로부터 원고에게 직접 최초로 처분된 것이 명백하여 취득세 등을 면제하여야 함에도, 원고에게 취득세 등을 부과한 이 사건 각 처분은 실질과세의 원칙 및 조세평등주의를 위반한 것으로 위법하다.

(2) 피고들의 주장

(가) 피고들 : 이 사건 분양아파트의 경우 등기부상 소유 명의가 수탁회사로부터 다시 원고에게 이전된 것이므로 사업주체로부터 직접 최초로 취득하는 미분양주택에 해당되지 않고, 특히 취득세 및 등록세 면제규정은 특별규정이므로 그 요건을 해석함에 있어서 엄격하게 해석하여야 할 것이므로 이 사건 처분은 적법하다.

(나) 피고 대구광역시 수성구청장 : 설사 원고가 실질적으로 이 사건 아파트를 사업주체인

가주건설로부터 직접 최초로 취득한 것으로 볼 수 있다 하더라도 원고가 취득한 이 사건 아파트 중에는

지방세법 시행령 제223조의 2 제3항에서 규정하는 미분양주택이 아닌 것도 포함되어 있으므로, 적어도 이에 대한 취득세 등 부과처분은 적법하다.

나. 관계법령

별지 기재와 같다.

다. 인정 사실

(1)

가주건설은 시지 대성유니드 아파트의,

대아씨앤씨는 진천역 대성스카이렉스 아파트의 각 시행사들로 대성산업과 건설에 대한 도급계약을 체결하고 아파트 신축사업을 진행하였는데, 해당사업에서 대성산업의 채무불이행시 시행사들이 해당 채무를 인수하고 분양수익금으로 채무를 상환하는 이른바 ‘프로젝트 파이낸싱 방식’으로 부지매입비용 및 초기투자비 등으로 사용할 자금을 조달하였다.

(2) 그런데,

가주건설과

대아씨앤씨는 시지 대성유니드 아파트 및 진천역 대성스카이렉스 아파트의 분양율이 떨어져 각 차입금과 공사비 전액을 상환하지 못하였고, 이에 위 각 아파트 준공 후

가주건설은 사월 미분양 아파트를

케이비신탁에,

대아씨앤씨는 진천 미분양 아파트를

생보신탁에 각 차입금 및 미지급 공사비에 대한 담보목적으로 신탁하였다.

(3) 한편, 정부에서는 전 세계적 금융위기 및 건설경기의 불황으로 미분양 아파트가 증가하여 건설업체들이 시행사로부터 공사대금을 지급받지 못하여 도산될 위기에 처하자, 건설사의 유동성 부족으로 인한 흑자도산 문제를 해소하기 위하여 민간 주도의 미분양 아파트 기업구조조정 리츠(부동산투자회사) 제도를 도입하였는데, 이는 미분양 사업장의 시공사와 금융기관이 출자를 하여 설립한 기업구조조정부동산투자회사(

부동산투자회사법 제2조 제1호 다목에 의한 기업구조조정부동산투자회사)가 시공사와 금융사의 출자금과 차입금으로 시행사로부터 미분양 아파트를 매입하고, 이에 대하여 일정 기간이 경과한 후 대한토지주택공사 등에서 분양가의 70% 가량으로 매입을 확약하여 금융기관의 출자원금과 차입금 상환을 담보하는 방식의 제도이다.

(4) 원고는 대성산업의 출자금과 삼성증권이 모집한 펀드금액에 추가로 차입을 하여 국토해양부의 기업구조조정부동산투자회사 설립인가를 받은 후 앞서 본 바와 같이 2009. 8. 10. 이 사건 미분양 아파트를 매입하였다.

[인정 근거] 다툼 없는 사실, 갑 제1호증의 1 내지 7, 갑 제2 내지 4호증, 을가 제2호증의 1, 2, 을가 제3호증, 을나 제3호증의 1, 2의 각 기재, 변론 전체의 취지

라. 판단

(1)

지방세법 제110조 제1호,

제128조 제1호,

제183조 제2항 제5호의 규정에 의하면, 신탁법에 의한 신탁으로서 신탁등기가 병행되는 경우 위탁자로부터 수탁자에게 신탁재산을 이전하여도 취득세를 부과하지 않고, 위탁자로부터 수탁자에게 이전하는 경우의 재산권 취득의 등기등록에는 등록세를 부과하지 않으며, 수탁자명의로 등기등록된 신탁재산에 대하여 위탁자에게 재산세 납부 의무를 부과하는 등 신탁법에 의한 신탁재산 이전을 실질적인 소유권의 취득으로 보고 있지 않으며, 갑 제1호증의 기재 및 이 법원의 주식회사 대우건설에 대한 사실조회 결과에 의하면, 이 사건 미분양 아파트의 처분대금은 신탁재산의 처분비용 및 각종공과금, 우선수익권자들의 채권에 충당하고 남는 잔여금액이 있을 경우 이는 위탁자인 시행사에게 귀속되는 사실을 인정할 수 있는바, 이를 종합하여 보면 수탁자는 신탁재산의 형식적인 소유 명의만 갖는 것일 뿐, 실질적인 소유권은 여전히 위탁자에게 있다고 봄이 상당하다.

(2) 위 인정사실 및 다음과 같은 사정 즉, ① 원고가 이 사건 미분양아파트를 취득한 것은 미분양 아파트가 증가하여 건설업체들이 시행사로부터 공사대금을 지급받지 못하여 도산될 위기에 처하자, 서민의 주거생활 안정 도모 및 건설사의 유동성 부족으로 인한 흑자도산 문제를 해소하기 위하여 유동성을 지원하려는 정부의 정책에 따른 것인 점, ②

케이비신탁과

생보신탁은 이 사건 미분양 아파트를 실질적으로 취득한 것이 아니며, 이 사건 미분양 아파트의 실질적인 소유권은 여전히 사업주체이자 위탁자인

가주건설과

대아씨앤씨에 있다고 할 것인 점, ③

지방세법 제269조의 2 제3항은 서민의 주거생활 안정을 도모하고 기업에 유동성을 지원하기 위하여

부동산투자회사법 제2조 제1호 다목에 따른 기업구조조정부동산투자회사가 대통령령에 따라 직접 취득하는 주거용 건축물 및 그 부속토지에 대하여는 한시적으로 취득세와 등록세를 면제함으로써 미분양부동산으로 인한 건설사들의 유동성 위기 문제를 해결하고자 하는 데 그 입법취지가 있는 점 등을 종합하여 보면, 원고의 이 사건 미분양 아파트의 취득은 비록 형식적으로는 수탁자로서 등기명의자인 신탁회사로부터 취득하였다 하더라도 실질적으로는

지방세법 시행령 제223조의2 제3항이 규정하는 ‘사업주체로부터 미분양 아파트를 직접 최초로 취득한 경우’에 해당한다고 볼 것이다.

(3) 따라서 이 사건 미분양 아파트에 대한 취득세와 등록세를 면제하여야 함에도 불구하고, 피고들이 이 사건 각 처분을 한 것은 실질과세원칙을 위반한 것으로 위법하다. 또한 이 사건 각 취득세 및 등록세 부과가 위법한 이상, 등록세액을 과세표준으로 하는 이 사건 각 지방교육세의 부과 및 이 사건 각 취득세 및 등록세와 함께 면제되어야 하는 이 사건 각 농어촌특별세의 부과도 위법하다.

(4) 피고 대구광역시 수성구청장의 원고가 취득한 이 사건 미분양 아파트 중에는

지방세법 시행령 제223조의 2 제3항에서 규정하는 미분양주택이 아닌 것도 포함되어 있다는 주장에 관하여 보건대, 을가 제4호증의 1, 2, 을가 제5호증의 1 내지 4의 각 기재에 의하면,

가주건설이 2008. 7. 4. 피고 대구광역시 수성구청장에게 미분양주택 현황을 같은 해 6. 11. 현재 97세대로 신고하여 같은 해 7. 7. 대구광역시 수성구로부터 미분양주택확인서를 발급받은 사실, 구 대구광역시세 감면조례 제16조 제5항에서는 시장군수구청장으로부터 미분양주택확인서를 발급받은 미분양주택에 한하여 이를 최초로 분양받아 취득하는 경우 그 취득세 등을 75% 경감한다고 규정하고 있는 사실은 인정되나,

지방세법 시행령 제223조의 2 제3항에서 규정하는 미분양주택이 위 조례와 같이 시장군수구청장이 미분양주택확인서를 발급한 미분양주택에 제한된다고 보기 어렵고, 갑 제9, 12, 13, 15, 16, 22, 23, 26, 27, 29 내지 32호증의 각 1 내지 4, 갑 제10, 14, 18, 20, 25, 34, 35호증의 각 1, 2, 갑 제11, 17, 19, 33호증의 각 1 내지 6, 갑 제21, 24, 28호증의 각 1 내지 3의 각 기재에 의하면, 2008. 6. 11. 이후 2009. 8. 10.까지 사월미분양아파트 중 27세대에 관한 분양계약이 추가로 해제되어 2009. 8. 10. 당시에는 미분양아파트가 122세대인 사실을 인정할 수 있으므로, 위 피고의 주장 역시 이유 없다.

(5) 그러므로 이 사건 미분양 아파트가 사업주체로부터 직접 최초로 취득하는 미분양주택에 해당되지 않음을 전제로 한 이 사건 각 처분은 위법하다 할 것이고, 원고의 이 사건 청구는 모두 이유 있다.

3. 결론

원고의 청구를 모두 인용한 제1심 판결은 정당하고, 피고들의 항소는 이유 없으므로 이를 모두 기각한다.