사업권을 양수하고 지급한 대금은 고양식사1구역 및 2구역 도시개발사업 지구 내 토지와는 별개의 권리를 취득하기 위하여 지급된 것으로, 이를 토지의 취득가격에 포함된다고 보아 취득세의 과세표준으로 삼을 수는 없으므로, 처분은 부당하다.

1. 처분의 경위

가.

프라임산업 주식회사(이하 ‘

프라임산업’이라고만 한다)는 1999. 7. 29. 고양시 일산동구

식사동 657-12 토지일원에서 도시개발사업을 위하여, 위 일원의 토지 소유자인

최수섭,

차경문과 사이에,

최수섭,

차경문이 위 지역에 관한 토지개발 추진위원회를 발족시키고

프라임산업이 위 일원의 토지를 3,155억 원에 매수하기로 하는 내용의 부동산 매매약정서를 작성하고, 도시개발사업을 추진하였다.

나.

프라임산업은 위와 같이 도시개발사업을 추진하면서, 위 토지를 하나의 개발사업으로 진행할 경우

국토해양부장관이 도시계획구역의 지정권자가 되어 시간이 지연될 것을 우려하여, 위 도시개발사업을 고양시 일산동구 식

사동 344 토지 일원의 998,094㎡를 대상으로 하는 고양식사1구역과, 같은 동 621 토지 일원의 236,124㎡를대상으로 하는 고양식사2구역으로 나누어 개발사업을 진행하였다.

다. 원고와

주식회사 청원건설(이하 ‘

청원건설’이라고만 한다)은 2002. 12.경 고양식사지구 도시개발사업에 원고 30%,

청원건설 70%로 사업참여지분을 정하여 공동으로 참여하는 것을 내용으로 하는 공동사업약정을 체결하고, 2002. 12. 28.

프라임산업으로부터 고양식사지구 도시개발사업(1구역과 2구역을 모두 포함한다)과 관련하여

프라임산업이 추진하여 온 기존의 부동산 매매약정, 사업추진약정 등 일체의 권한을 이전받기로 하는 내용의 사업권 이양에 관한 합의서를 작성하고, 원고가 24억 원,

청원건설이 56억 원을 각 출자하여 합계 80억 원을

프라임산업에게 지급하였다.

라. 한편, 원고는 2006. 12. 11.

청원건설로부터

청원건설이 고양식사2구역에서 추진하여 온 도시개발사업과 관련한 사업권을 100억 원에 양수하기로 하는 내용의 사업권양수도약정서를 체결하고,

청원건설에 100억 원을 지급하였고, 2006. 12. 28.

청원건설과 사이에

청원건설이 고양식사2구역에서 매입한 부동산을 3,897,037,1790원에 매입하는 것을 내용으로 하는 부동산매매계약을 체결하였다.

마. 원고는 2008.경 피고에게 고양식사1구역 및 2구역 내의 토지를 44,693,480,286원에 취득하였음을 이유로, 취득세 등을 신고·납부하였다.

바. 피고는 2010. 11. 19. 원고에게, 원고가 위와 같이

프라임산업,

청원건설에 사업권 양수비용으로 각 지급한 24억 원과 100억 원, 토지용역대금, 대출취급수수료, 토지매입중개수수료 등 합계 15,286,310,100원을 위 고양식사1구역 및 2구역 내 토지를 취득하는데 사용하였음에도 이를 누락하였다며, 주문 기재의 취득세, 농어촌특별세 등을 부과하는 이 사건 처분을 하였다.

[인정근거] 다툼 없는 사실, 갑 제1 내지 제9호증(가지번호가 있는 경우 각 가지번호 포함), 변론 전체의 취지

2. 이 사건 처분의 적법 여부

가. 원고의 주장

1) 원고가 고양식사구역 도시개발사업의 사업권을 양수받으면서 지급한 위 24억 원 및 100억 원은 사업권의 취득비용이고, 위 사업구역 내 토지의 취득비용으로 지급된 것이 아니므로, 위 금액을 이 사건 토지의 취득비용에 포함한 이 사건 처분은 위법하다.

2) 원고가 위 도시개발사업 지구 내의 토지를 취득하기 위하여 지급한 대출수수료 중 약 810,000,000원은 기존 대출금을 상환하기 위하여 지출된 것으로, 이 사건 토지의 취득과 무관한 비용이므로, 위 대출수수료도 이 사건 처분의 과세표준에서 제외되어야 한다.

나. 관계법령

별지 기재와 같다.

다. 판단

1) 원고가 사업권 양도양수비용으로 지급한 금액이 도시개발사업지구 내 토지 취득의 비용으로 지출한 것에 해당하는지 여부

가)

구 지방세법(2010. 1. 1. 법률 제9924호로 개정되기 전의 것) 제111조 제5항 제3호,

제7항,

구 지방세법 시행령 (2010. 1. 1. 대통령령 제21975호로 개정되기 전의 것) 제82조의3 제1항 본문 규정에서 말하는 ‘취득가격’에는 과세대상물건의 취득 시기 이전에 거래상대방 또는 제3자에게 지급원인이 발생 또는 확정된 것으로서 당해 물건 자체의 가격(직접비용)은 물론 그 이외에 실제로 당해 물건 자체의 가격으로 지급되었다고 볼 수 있거나(취득자금이자, 설계비 등) 그에 준하는 취득절차비용(소개수수료, 준공검사비용 등)도 간접비용으로서 이에 포함된다 할 것이나, 그것이 취득의 대상이 아닌 물건이나 권리에 관한 것이어서 당해 물건 자체의 가격이라고 볼 수 없는 것이라면 과세대상물건을 취득하기 위하여 당해 물건의 취득시기 이전에 그 지급원인이 발생 또는 확정된 것이라도 이를 당해 물건의 취득가격에 포함된다고 보아 취득세 과세표준으로 삼을 수 없다(

대법원 1996. 1. 26. 선고 95누4155 판결,

2010.12.23. 선고 2009두12150 판결 등 참조).

나) 일반적으로 사업권이란 자산과 구별되는 관련 허가·인가 등 법률상의 지위 또는 신용·명성·거래선과 같은 영업상의 이점을 의미한다 할 것이고, 위와 같은 사업권은 양도·양수되는 토지 등 물건과 별도로 적절한 평가에 의하여 유상으로 거래될 수 있는 자산에 해당한다고 봄이 상당하다.

그러므로 살피건대,

프라임산업이 1999. 7. 29. 고양식사구역 내의 토지소유자인

최수섭,

차경문과 사이에,

최수섭,

차경문이 고양시 일산동구

식사동 657-12일원에 토지개발 추진위원회 발족시키고,

프라임산업이 위 일원의 토지를 3,155억 원에 매수하기로 하는 내용의 부동산 매매약정서를 작성한 사실은 앞서 본 것과 같고, 갑 제3호증, 제4호증, 제5호증의 1, 2, 제6호증, 제8호증의 2, 제9호증의 각 기재에 변론 전체의 취지를 종합하면,

프라임산업은 이후

최수섭,

차경문이 대표가 된 식사동토지개발추진위원회에 20억 원과 3억 원을 각 대여하면서 위 위원회로 하여금 도시개발사업구역 내 소유자들과 부동산매매계약을 체결하도록 한 사실, 원고와

청원건설이 2002. 12. 28.

프라임산업과 사이에서 작성한 사업권이양에 관한 합의서에는

프라임건설이 해 온 기존의 부동산 매매약정, 사업추진약정 등 일체의 권한을 이전받기로 하되, 본 계약 체결후 6개월 이내에 전체 사업대상부지의 30% 이상 토지에 관한 매매계약을 체결하지 못하는 경우와, 3년 이내에 도시개발사업 개발계획승인을 얻지 못한 경우에는 원고와

청원건설이 위 약정을 해제할 수 있도록 한 사실, 원고는 위와 같은 약정 이후 고운농장 등으로부터 위 도시개발사업지구 내에 있는 토지등 소유자와 사이에 별도의 부동산매매계약을 체결하기도 한 사실, 원고와

청원건설은 2002. 12. 28.

프라임산업으로부터 위와 같이 사업권이양에 관한 약정을 한 이후 공동으로 사업을 진행하던

디에스디삼호 주식회사,

주식회사 신안건설과 각자 고양식사구역 사업지구 내에 있는 토지들을 매수하여 왔는데, 원고는 2006. 12. 11.

청원건설로부터

청원건설이 고양식사2구역에서 추진하여 온 도시개발사업과 관련한 사업권을 100억 원에 양수하기로 하는 내용의 사업권양수도약정을 하고, 같은 달 28.

청원건설이 고양식사2구역에서 매입한 고양시 일산동구

식사동 445-7 토지 일원 6,457.5㎡를 3,897,037,1790원에 매입하는 것을 내용으로 하는 부동산매매계약을 체결한 사실을 인정할 수 있다.

위 인정사실에 의하면, 원고와

청원건설은 2002. 12. 28.

프라임산업으로부터 위 회사가 고양시 일산동구

식사동 657-12 토지 일원에서 도시개발사업을 추진하면서 얻은 신용·명성·거래선과 같은 영업상의 이점과 사업 시행 등에 있어 가질 수 있는 우선적인 지위 등을 위 도시개발사업지구 내의 토지와 별도로 양수하였고, 원고는 2006. 12. 11.

청원건설로부터 위 회사가 고양식사2구역에서 도시개발사업을 추진하면서 얻은 신용·명성·거래선과 같은 영업상의 이점 등을 공동시행사인

디에스디삼호 주식회사와

주식회사 신안건설에 우선하여,

청원건설이 고양식사2구역 내에 소유하고 있는 토지와 별도로 양수하였다고 봄이 상당하다.

따라서 원고가

프라임산업이나

청원건설로부터 위와 같이 사업권을 양수하고 지급한 대금은 고양식사1구역 및 2구역 도시개발사업 지구 내 토지와는 별개의 권리를 취득하기 위하여 지급된 것으로, 이를 위 토지의 취득가격에 포함된다고 보아 취득세의 과세표준으로 삼을 수는 없다 할 것이므로, 결국 이 사건 처분은 위법하다.

다) 한편, 원고가 위와 같이

프라임산업이나

청원건설로부터 위 도시개발사업의 사업권을 양수하고 위 회사들에게 각 지급한 양수대금 24억 원 및 100억 원을 모두 진정한 사업권 양수대금으로 인정할 수 있는지 여부에 관하여 보건대, 갑 제3 내지 제9호증(가지번호가 있는 경우 각 가지번호 포함)의 각 기재, 변론 전체의 취지를 종합하여 인정할 수 있는 다음과 같은 사정에 의하면, 원고가 각 사업권 양수대금으로 지급하였다는 위 각 금액에는 위 각 도시개발사업지구 내에 있는 토지의 취득대금이 일부 포함된 것으로 봄이 상당하여, 이를 모두 진정한 사업권 양수대금으로 지급된 것이라고 할 수는 없다.

① 원고와

청원건설이 2002. 12. 28.

프라임산업으로부터 고양식사구역 도시개발사업에 관한 사업권을 양수하면서 작성한 약정서에는,

프라임산업이 체결한 기존의 부동산매매약정까지 그대로 승계하는 것으로 기재되어 있는데, 원고와

청원건설이 위와 같이 승계한 부동산매매약정과 관련하여 기지급된 대금 등을 위 약정서와 별도로 지급한 사실이 없어, 원고가 지급한 위 24억 원에는

프라임산업이 기존 부동산매매약정에 따라 지급한 토지 대금이 일부 포함되어 있는 것으로 봄이 상당하다.

② 원고는 2006. 12. 11.

청원건설로부터 고양식사2구역에 대한 사업권을 100억 원에 양수하는 약정을 한 후, 같은 달 28.

청원건설로부터

청원건설이 소유한 위 2구역 내 토지 6,457.5㎡를 ㎡당 약 598,834원으로 계산한 금액인 3,897,037,179원에 매수하였는데, 이는 원고가 2006. 5. 3. 고양시 일산동구

식사동 688-3 답 외 3필지 2,754㎡를 ㎡당 약 1,119,229원에 매수하고, 같은 해 6. 9. 같은 동 산122-1 임야 3,452㎡를 ㎡당 약 907,445원에 매수한 것에 비하여 현저히 저렴한 금액에 해당하는 점에 비추어 볼 때, 원고가

청원건설에 사업권 양수대금으로 지급한 100억 원에는 원고가 취득한 토지 대금이 일부 포함되어 있는 것으로 봄이 상당하다(한편, 이 사건 처분과 같이 원고가

청원건설에게 지급한 100억 원을 모두 위 토지의 취득가액에 해당한다고 할 경우, 원고는 위 토지를 ㎡당 약 2,152,077원에 매수한 것으로 되어 기존의 매매계약보다 현저히 높은 금액으로 매수한 것이 된다).

라) 따라서 원고의 고양식사1구역 및 2구역 내의 토지 소유권 취득은 원고의 법인장부에 의하여 취득가액이 입증되는 경우에 해당하지 않으므로, 지방세법 제111조 제2항 단서에 따라 원고가 신고한 취득가액에 따라 취득세를 부과하거나, 원고가 신고한 가액이 시가표준액에 미달하는 때에는 시가표준액에 의하여 취득세를 부과하여야 할 것이다.

2) 원고가 지출한 대출수수료가 도시개발사업지구 내 토지 취득의 비용으로 지출한 것에 해당하는지 여부

앞서 본 것과 같이 취득가격에는 과세대상물건의 취득 시기 이전에 거래상대방 또는 제3자에게 지급원인이 발생 또는 확정된 것으로서 당해 물건 자체의 가격(직접비용)은 물론 그 이외에 실제로 당해 물건 자체의 가격으로 지급되었다고 볼 수 있거나(취득자금이자, 설계비 등) 그에 준하는 취득절차비용(소개수수료, 준공검사비용 등)도 간접비용으로서 이에 포함된다 할 것이나, 과세대상물건의 취득 이후 그 물건을 취득하면서 발생한 대출금을 다른 대출 등으로 상환하는 과정에서 발생하는 수수료 등은 과세대상물건의 취득 당시 지급원인이 발생되었거나 발생이 확정적으로 예상되는 경우가 아니면 취득가격에 포함된다고 할 수는 없다.

갑 제15호증, 제16호증의 1, 2의 각 기재에 의하면, 원고가 2005. 9. 27.

신한캐피탈로부터 420억 원을 대출받아,

조흥은행에 321억 원,

벽산건설 주식회사에 38억 1,000만 원의 장기차입금을 상환한 사실을 인정할 수 있으나, 위와 같은 장기차입금의 상환이 원고가 기존에 고양식사구역 도시개발사업 지역 내의 토지를 취득하기 위하여 대출받은 대출금의 상환을 위하여 이루어진 것이라는 점과 위 대출로 인하여 발생한 취급수수료가 8억 1,000만 원에 이른다는 점을 인정할 아무런 증거가 없으므로, 원고의 이 부분 주장은 이유 없다(원고는 예비적으로 위 대출취급수수료 중 6억 9,300만 원이 1차 대출금의 변제를 위하여 발생한 수수료에 해당한다거나, 3억 2,100만 원이 원고가 도시개발사업구역 내 토지의 소유권을 취득한 후 발생한 대출금의 수수료에 해당한다는 이유로 이 사건 처분의 과세표준에서 제외되어야 한다고 주장하나, 원고의 위 주장을 인정할 증거가 없다).

3. 결론

그렇다면, 원고의 이 사건 청구는 이유 있어 이를 모두 인용하기로 하여 주문과 같이 판결한다.