부동산거래가격 검증체계에 의하여 그 적정성에 대한 검증이 이루어진 취득으로 볼 수 없고 취득세․등록세의 법적 성질 등에 비추어 보면, 지방세법 제111조 제5항 제5호는 검증체계가 없어 검증이 이루어지지 못한 경우에는 시가표준액을 과세표준으로 하겠다는 취지라고 해석함이 상당하므로 실제취득가액을 근거로 하는 실질과세원칙이 적용될 여지는 없다. 따라서 시가표준액을 과세표준으로 하여 취득세 등을 부과한 처분은 정당하다.

1. 처분의 경위

가. 원고는 2009. 9. 7.

우정화로부터 서울 서초구

방배동 2626-1 래미안아파트 상가동 지층 제비01호(이하 ‘이 사건 지하 점포’라 한다)를 매수하고 같은 해 9. 14. 자신의 명의로 소유권이전등기를 마쳤고, 2010. 8. 12.

김정아로부터 위

상가동 2층 제201호(이하 ‘이 사건 2층 점포’라 한다)를 매수하고 같은 해 8. 16. 자신의 명의로 소유권이전등기를 마쳤다.

나. 원고는 2009. 9. 9. 피고에게 이 사건 지하 점포의 실지거래가액을 180,000,000원으로 하여 위 점포에 대한 거래계약신고를 하고 같은 해 9. 14. 등록세 3,600,000원, 지방교육세 720,000원, 취득세 3,600,000원, 농어촌특별세 360,000원을 각 신고ㆍ납부하였고, 2010. 8. 12. 피고에게 이 사건 2층 점포의 실지거래가액을 115,000,000원으로 하여 위 점포에 대한 거래계약신고를 하고 같은 해 8. 13. 등록세 2,300,000원, 지방교육세 460,000원, 취득세 2,300,000원, 농어촌특별세 230,000원을 각 신고ㆍ납부하였다.

다. 피고는 2010. 10. 10. 원고에 대하여

지방세법(2010. 3. 31. 법률 제10221호로 개정되기 전의 것, 이하 같다) 제111조 제2항단서

제2호,

제130조 제2항 단서에 의하여 이 사건 지하 점포의 시가표준액인 434,529,287원(대지 358,150,000원 + 건물 76,379,287원)과 이 사건 2층 점포의 시가표준액인 144,516,960원(대지 117,192,000원 + 건물 27,324,960원)을 과세표준액으로 하여 이 사건 지하 점포에 대한 등록세 6,705,810원, 지방교육세 1,239,340원, 취득세 6,659,990원, 농어촌특별세 665,990원, 이 사건 2층 점포에 대한 등록세 718,130원, 지방교육세 131,800원, 취득세 713,170원, 농어촌특별세 71,310원을 각 추가로 고지하였다(이하 ‘이 사건 처분’이라 한다).

[인정근거] 다툼 없는 사실, 갑 제1호증의 1, 2, 갑 제2호증, 갑 제3 내지 5호증의 각 1, 2, 갑 제6호증, 갑 제7, 8, 10, 11호증의 각 1, 2, 갑 제9호증의 1 내지 4, 을 제1, 2호증의 각 기재, 변론 전체의 취지

2. 이 사건 처분의 적법 여부

가. 원고의 주장

(1) 원고는

공인중개사의업무및부동산거래신고에관한법률(이하 ‘공인중개사법’이라고 한다) 제27조에 따라 피고에게 이 사건 각 점포의 거래를 신고하고 신고필증을 교부받음으로써

동법 제28조에 따른 검증을 받았고, 그렇지 않다고 하더라도 원고가 이 사건 각 점포의 거래를 신고하였음에도 피고가 검증체계를 갖추지 못하여 검증을 하지 못한 것이므로 이 사건 각 점포의 거래에 대하여

공인중개사법 제28조에 따른 검증을 받은 것으로 보아야 한다. 따라서 이 사건 각 점포의 시가표준액이 아니라

지방세법 제111조 제5항 제5호에 기하여 사실상의 취득가격인 180,000,000원 또는 115,000,000원을 과세표준으로 하여야 함에도 이와 달리 보고 한 이 사건 처분은 위법하다.

(2) 원고가 실제 취득가액을 그대로 신고하였으므로 실질과세 원칙에 따라 실제 취득가액을 과세표준으로 하여야 함에도 이와 달리 보고 한 이 사건 처분은 위법하다.

나. 관계 법령

별지 기재와 같다.

다. 판단

(1) 법리

지방세법 제111조 제1항,

제2항,

제5항 제5호,

제130조 제1항,

제2항은 건축물 등의 취득세와 등록세의 과세표준은 취득자가 신고한 가액에 의하되, 그 신고가액이

지방세법 제111조가 정한 시가표준액에 미달하는 경우 그 시가표준액에 의하여야 한다고 규정하는 한편, 다만 이때에도

공인중개사법 제27조의 규정에 의한 신고서를 제출하여 같은 법 제28조의 규정에 의하여 검증이 이루어진 취득의 경우에는 그 신고가액을 과세표준으로 하도록 규정하고 있고,

공인중개사법 제27조 제1항,

제2항,

제28조는 부동산 거래당사자는 토지 또는 건축물에 대하여 거래가 있을 경우 실제 거래가액을 신고하여야 하고, 중개업자가 거래계약서를 작성ㆍ교부한 때에는 거래당사자의 신고에 불구하고 실제 거래가액을 신고하여야 하며, 신고를 받은 시장ㆍ군수ㆍ구청장은 신고내용을 확인한 후 신고필증을 신고인에게 즉시 교부하여야 하고, 한편,

국토해양부장관은 토지 및 주택의 가액 그 밖의 부동산가격정보를 활용하여 부동산거래가격 검증체계를 구축ㆍ운영하여야 하고, 시장ㆍ군수ㆍ구청장은 거래당사자 또는 중개업자의 부동산거래신고를 받은 때에는 부동산거래가격 검증체계에 의하여 그 적정성을 검증하여야 한다고 규정하고 있다.

위 각 규정의 문언내용과 입법취지 및

지방세법 제111조 제5항에 열거된 사유는 사실상의 취득가격에 의할 수 있는 제한적ㆍ한정적 요건에 해당하여 그에 열거된 요건을 갖추지 못한 경우에는 사실상의 취득가격을 과세표준으로 삼을 수 없는 점(

대법원 2006. 7. 6. 선고 2005두11128 판결 참조) 등을 종합해 보면, 토지 또는 건축물의 매매당사자가 공인중개사법에 의한 부동산거래신고를 하였다고 하더라도 부동산거래가격 검증체계에 의하여 신고내용의 적정성에 대한 검증이 이루어지지 않은 경우는

지방세법 제111조 제5항 제5호의 요건에 해당하지 않는다고 보아야 한다. 이는 국토해양부장관이 부동산거래가격 검증체계를 구축하지 아니함에 따라 부동산거래신고에 대한 적정성 검증이 이루어지지 아니한 경우에도 마찬가지로 적용되고, 이러한 해석이 헌법상의 평등원칙이나 재산권보장의 원칙에 반한다고 볼 수 없다(

대법원 2011. 7. 14. 선고 2010두29215 판결 참조).

(2) 인정사실

위 ‘처분의 경위’에서 든 증거에 을 제3 내지 6호증의 각 기재 및 당심 증인

김춘심의 서면에 의한 증언을 종합하면, 이 사건 지하 점포의 시가표준액은 434,529,287원이고 이 사건 2층 점포의 시가표준액은 144,516,960원인 사실, 원고는 공인중개사

김춘심의 중개를 통해 이 사건 지하 점포를 180,000,000원에 매수한 것으로 2009. 9. 7.자 매매계약서를 작성한 사실,

김춘심은 2009. 9. 9. 피고에게 원고가 이 사건 지하 점포를 180,000,000원에 매수하였다고 신고하였고 피고는 같은 해 9. 14. 위 신고내용을 확인하고 신고필증을 교부한 사실, 원고는 공인중개사

김춘심의 중개를 통해 이 사건 2층 점포를 115,000,000원에 매수한 것으로 2010. 8. 12.자 매매계약서를 작성한 사실,

김춘심은 2010. 8. 12. 피고에게 원고가 이 사건 2층 점포를 115,000,000원에 매수하였다고 신고하였고 피고는 같은 날 위 신고내용을 확인하고 신고필증을 교부한 사실,

국토해양부장관은 공인중개사법에 따라 토지와 주택에 대하여는 부동산거래관리시스템(Real Estate Trade Management System)이라는 부동산거래가격 검증체계를 구축하고 있으나 상가ㆍ오피스텔 등 기타 건축물의 경우에는 기초 가격정보가 없어 아직 검증체계를 구축하지 못한 사실, 이에 따라 피고는 원고의 위 각 신고가액에 대한 적정성을 검증하지 못한 채 원고에게 이 사건 각 점포의 거래에 대한 신고필증을 교부한 사실 을 인정할 수 있고, 반증이 없다.

(3) 원고의 첫 번째 주장에 대한 판단

위와 같은 법리에 비추어 보건대, 위 인정사실에 의하면 이 사건 오피스텔의 취득은 공인중개사법 제28조의 규정에 따른 부동산거래가격 검증체계에 의하여 그 적정성에 대한 검증이 이루어진 취득으로 볼 수 없다고 할 것이므로,

지방세법 제111조 제5항 제5호의 요건에 해당하지 않는다고 봄이 상당하고, 이는

국토해양부장관이 부동산거래가격 검증체계를 구축하지 아니함에 따라 부동산거래신고에 대한 적정성 검증이 이루어지지 아니한 경우에도 마찬가지로 적용된다고 할 것이다.

따라서 이 사건 신고가액이 아닌 시가표준액을 과세표준으로 한 피고의 이 사건 처분은 적법하고 이와 다른 전제에 있는 원고의 위 주장은 받아들일 수 없다.

(4) 원고의 두 번째 주장에 대한 판단

살피건대, 설령 원고의 주장과 같이 이 사건 지하 점포의 실제 취득가액이 180,000,000원이고, 이 사건 2층 점포의 실제 취득가액이 115,000,000원이라고 하더라도(위에서 든 증거들에 의하면 원고의 주장이 허위로 보이지는 않는다), 취득세ㆍ등록세는 재산의 이전이라는 사실 자체를 포착하여 거기에 담세력을 인정하고 세금을 부과하는 유통세이자 취득행위를 과세객체로 하여 세금을 부과하는 행위세이고, 취득자가 물건을 사용하거나 수익, 처분함으로써 얻을 수 있는 이익을 포착하여 부과하는 조세가 아니라 취득행위가 이루어진 경우 취득ㆍ등록 당시의 과세물건의 가치를 과세표준으로 하여 세금을 부과하는 조세이므로, 그 과세표준은 취득을 위하여 실제로 지출한 금액이 아니라 취득재산의 객관적인 가치를 기준으로 설정되어야 한다.

그런데 취득자가 취득재산의 가치를 반영하는 실제취득가액을 그대로 신고하는 때에는 그 신고가액을 객관적인 재산의 가치로 삼을 수 있으나, 만일 취득자가 허위로 낮은 가액을 신고하거나 객관적인 가치에 비하여 현저히 낮은 가액으로 재산을 취득하여 그대로 신고한 경우, 또는 교환, 상속, 증여 등과 같이 실제취득가액이 나타나지 않는 취득의 경우 과세물건의 객관적인 재산가치를 파악하여야 하나, 매번 객관적인 재산의 가치나 실지거래가액을 조사한다는 것은 조세행정상 심히 곤란할 뿐만 아니라 담당공무원의 자의적 해석에 따라 납세의무자의 세부담이 달라지거나 실지거래가액을 조작한 자들만 이득을 보게 될 여지가 있어 오히려 실질적으로는 조세부담의 공평을 해칠 수도 있고, 시가라는 것은 객관적으로 항정되어 있는 것이 아니라 그때 그때의 수급사정에 따라 늘 변동하는 것임에 비하여 과세관청인 피고로서는 일정한 기준을 두어야 할 과세기술상의 필요성도 있다. 이에 따라 지방세법은 시가표준액을 도입하여 일정한 요건 아래에서 시가표준액을 과세표준으로 보되 엄격한 검증이 이루어진 경우에 한하여 사실상의 취득가격을 과세표준으로 하도록 규정하고 있는 것이다.

위와 같은 취득세ㆍ등록세의 법적 성질, 조세부담의 공평, 과세기술상의 필요성 등에 비추어 보면,

지방세법 제111조 제5항 제5호는

국토해양부장관이 공인중개사법에 따라 구축한 검증체계에 의하여 검증이 이루어진 취득의 경우에는 사실상의 취득가격을 과세표준으로 하되 이 사건과 같이 검증체계가 없어 검증이 이루어지지 못한 경우에는 검증체계의 구축책임이 피고에게 있는지 여부와 관계없이 원칙으로 돌아가 시가표준액을 과세표준으로 하겠다는 취지라고 해석함이 상당하다고 할 것이므로, 이 사건에 있어서 원고가 주장하는 바와 같은 실제취득가액을 근거로 하는 실질과세원칙이 적용될 여지는 없다.

따라서 신고가액이 아닌 시가표준액을 과세표준으로 한 이 사건 처분은 결국 적법하다고 할 것이다. 원고의 위 주장도 이유 없다.

3. 결론

그렇다면, 원고의 청구는 이유 없어 이를 기각할 것인바, 제1심 판결은 이와 결론을 같이하여 정당하므로 원고의 항소를 기각하기로 하여, 주문과 같이 판결한다.