주식회사에게 부동산 대금을 주변 시세보다 높게 책정하여 이익을 줄 만한 뚜렷한 사정도 보이지 않는 점, 주식회사는 사업과 관련한 각종 인허가 절차를 진행하여 위 사업의 가치를 상당부분 창출한 상태였고, 미래의 초과수익 가능성에 대한 권리인 사업권의 특성에 비추어 이에 대한 가치를 증빙서류에 의하여 모두 증명하는 것은 어려운 것으로 보이는 점 등을 종합하면, 대금은 사업과 관련된 사업권의 대가로 봄이 타당하다. 따라서 부과처분은 부당하다.

1. 처분의 경위

가. 원고는 2007. 10. 4. 주식회사

안츠디앤씨(이하 ‘

안츠디앤씨’)가 토지매입 및 인허가 등 사업추진 중이던 서울

강동구 천호동 447-17 일대 주상복합 신축공사(이하 ‘이 사건 사업’)와 관련한 사업권과 사업부지 중 일부인 아래 기재(지번만 표시)

같은 동 447-19 외 6필지 대지 1,044㎡ 및 그 지상 건물(이하 ‘이 사건 부동산’) 일체를 부동산대금 80억 5,200만 원, 사업권 인수대금 170억 4,800만 원 합계 251억 원에 매수하기로 하는 포괄적 사업양수도 계약(이하 ‘이 사건 계약’)을 체결하였다.

○

154-33 대 12㎡,

161-15 대 195㎡,

161-27 대 23㎡,

161-21 대 106㎡

○

447-18 대 291㎡,

447-19 대 298㎡,

447-20 대 119㎡

나. 원고는 2007. 10. 29. 이 사건 부동산을 취득한 후 2007. 11. 20. 80억 5,200만 원을 취득가액으로 하여 피고에게 취득세 등을 신고ㆍ납부하였다.

다. 피고는 사업권 인수대금 170억 4,800만 원 중

안츠디앤씨가 제출한 이 사건 사업 관련 증빙서류에 기재된 6,977,056,525원을 제외한 10,070,943,475원(이하 ‘이 사건 대금’) 역시 원고가 이 사건 부동산을 취득하기 위해 지출한 비용으로 보고, 2011. 8. 9. 원고에게 취득세 202,989,460원(가산세 포함), 농어촌특별세 49,032,870원, 등록세 202,951,520원(가산세 포함), 지방교육세 38,061,190원 합계 493,035,040원을 경정ㆍ고지(이하 ‘이 사건 처분’)하였다.

라. 원고는 이 사건 처분에 불복하여 2011. 8. 23. 조세심판원에 심판을 청구하였으나, 위 청구는 2012. 8. 31. 기각되었다.

[인정근거] 다툼 없는 사실, 갑 제10, 11호증, 을 제2, 3, 4, 9호증의 각 기재, 변론 전체의 취지

2. 이 사건 처분의 적법 여부

가. 원고의 주장

이 사건 대금은 이 사건 사업에 대한 사업권의 대가로 지급된 것일 뿐 이 사건 부동산에 대한 대가는 아니므로, 취득세 등의 과세표준이 될 수 없다. 이와 다른 전제에서 한 이 사건 처분은 위법하다.

나. 관계 법령

[지방세법(2010. 3. 31. 법률 제10221호로 전부개정되기 전의 것)]

제111조(과세표준)

① 취득세의 과세표준은 취득당시의 가액으로 한다. 다만, 연부로 취득하는 경우에는 연부금액으로 한다.

[지방세법 시행령(2010. 1. 1. 대통령령 제21975호로 개정되기 전의 것, 이하 같다)]

제82조의3(취득가격의 범위)

① 취득세의 과세표준이 되는 취득가격은 과세대상물건의 취득의 시기를 기준으로 그 이전에 당해 물건을 취득하기 위하여 거래상대방 또는 제3자에게 지급하였거나 지급하여야 할 일체의 비용[소개수수료, 설계비, 연체료, 할부이자 및 건설자금에 충당한 금액의 이자등 취득에 소요된 직접·간접비용(부가가치세를 제외한다)을 포함하되, 법인이 아닌 자가 취득하는 경우에는 연체료 및 할부이자를 제외한다]을 말한다. 다만, 매매계약서상의 약정금액을 일시급등의 조건으로 할인한 경우에는 그 할인된 금액으로 한다.

[주택법(2007. 10. 17. 법률 제8657호로 개정되기 전의 것, 이하 같다)]

제16조 (사업계획의 승인)

① 대통령령이 정하는 호수 이상의 주택건설사업을 시행하고자 하는 자 또는 대통령령이 정하는 면적 이상의 대지조성사업을 시행하고자 하는 자는 사업계획승인신청서에 주택과 부대시설 및 복리시설의 배치도, 대지조성공사설계도서 등 대통령령이 정하는 서류를 첨부하여 시·도지사(국가·대한주택공사 및 한국토지공사가 시행하는 경우와 대통령령이 정하는 경우에는 건설교통부장관을 말한다. 이하 이 조 및 제17조에서 같다)에게 제출하고 그 사업계획승인을 얻어야 한다. 다만, 주택외의 시설과 주택을 동일건축물로 건축하는 경우 등 대통령령이 정하는 경우에는 그러하지 아니하다.

②

제1항의 규정에 의하여 주택건설사업계획의 승인을 얻고자 하는 자는 당해 주택건설대지의 소유권을 확보하여야 한다. 다만, 다음 각 호의 1에 해당하는 경우에는 그러하지 아니하다.

1.

「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제49조의 규정에 의한 지구단위계획(이하 "지구단위계획"이라 한다)의 결정(

제17조 제1항 제5호의 규정에 의하여 의제되는 경우를 포함한다)이 필요한 주택건설사업으로서 당해 대지면적의 100분의 80 이상을 사용할 수 있는 권원을 확보한 경우

제18조의2 (매도청구 등)

①

제16조 제2항 제1호의 규정에 의하여 사업계획승인을 얻은 사업주체는 당해 주택건설대지 중 사용할 수 있는 권원을 확보하지 못한 대지(건축물을 포함한다. 이하 이 조 및

제18조의3에서 같다)의 소유자(지구단위계획구역 결정고시일 10년 이전에 당해 대지의 소유권을 취득하여 계속 보유하고 있는 자를 제외한다. 이 경우 대지의 소유기간 산정 시 대지소유자가 직계비속·직계존속 및 배우자로부터 상속으로 소유권을 취득한 경우에는 피상속인의 소유기간을 합산한다)에게 그 대지를 시가에 따라 매도할 것을 청구할 수 있다. 이 경우 매도청구 대상이 되는 대지의 소유자와 사전에 3월 이상의 기간동안 협의하여야 한다.

다. 인정사실

1) 이 사건 계약의 주요 내용은 다음과 같다(“갑”은

안츠디앤씨, “을”은 원고를 지칭함).

제2조(목적사업의 정의)

“본계약”에서 양도양수의 대상이 되는 “목적사업”이라 함은 아래 사업을 의미한다.

ㆍ 사업명칭 :

강동구 천호동 주상복합아파트 신축공사(가칭)

ㆍ 사업부지 : 서울

강동구 천호동 447-17 외 20필지

ㆍ 대지면적 : 10,278.7㎡ / 사업면적 : 10,087㎡

ㆍ 공사규모 : 연면적 82,421.78㎡ / 아파트 254세대 및 비주거시설 24,820.726㎡

제3조(사업부지 소유권 및 매수권의 양도양수)

① “갑”은 “을”에게 “목적사업” 시행에 필요한 사업부지 중 “갑” 소유인 서울

강동구 천호동 447-19 외 6필지상의 토지 및 건물(지적면적 : 1,044㎡)의 소유권 일체를 양도하고, “을”은 이를 양수한다.

제4조(사업권의 양도양수)

① “갑”이 “목적사업”의 실현을 위해 행한 모든 인ㆍ허가와 관련하여 “갑”이 이미 취득하였거나 향후 취득 예정인 다음 각 호의 모든 권리는 “을”에게 양도된다.

가. 사립학교이전계획 동의안 원안가결(서울특별시교육위원회)

나. 학교신축 및 이전계획허가(서울특별시교육청)

다. 도시관리계획변경 자문완료(강동구 도시계획위원회) 및 강동구청 도시 관리계획 변경입안

라. 서울특별시 도시계획상임기획단등 관련부처 협의완료

마. 도시관리계획(천호ㆍ고덕 제1종지구단위계획)변경 심의 원안가결(서울특별시도시건축공동위원회)

바. 도시관리계획(천호ㆍ고덕 제1종지구단위계획)변경 결정(서울특별시)

사. 본계약 체결이후 취득하게 될 “목적사업”과 관련된 제반 인허가사항

아. 기타 “목적사업” 시행에 필요한 시행자로서의 모든 권리

제6조(부동산 및 사업권 양수도대금)

① “을”이 “본계약” 제3조, 제4조의 권리를 이전받는 대가로 “갑”에게 지급해야 할 부동산 및 사업권 양수도대금은 총 이백오십일억원(25,100,000,000원, 부동산 양수도금액 : 8,052,000,000원, 사업권 양수도금액 : 17,048,000,000원)으로 한다.

② 상기 ①항의 부동산 양수도금액에는 “갑”이 임차인으로부터 수령한 임차보증금의 반환 채부를 “을”이 승계하는 것으로 하며, “을”은 부동산 및 사업권 양수도대금 지급시 임차보증금을 제외하고 “갑”에게 지급토록 한다.

2)

농협중앙회코엑스기업금융지점장은

가람동국감정평가법인 주식회사에 이 사건 부동산 중 토지부분을 비롯하여 이 사건 사업과 관련된 19필지의 토지에 대한 감정평가를 의뢰하였는데, 감정 결과 이 사건 토지 가격은 1㎡당 920만 원으로 평가되었다.

3) 원고는 이 사건 계약 이행 후 80억 5,200만 원을 재고자산인 건설용지에, 사업권 인수대금 170억 4,800만 원을 무형자산인 영업권으로 계상하여 회계처리하였다.

4) 이 사건 토지에 인접한 부동산의 거래 가격은 다음과 같다.

지번

면적(㎡)

매매일

매매대금(천원)

총액

3.3㎡당 대금

가동 지하층 01호

41.43

2006. 11. 25.

195,000

15,559

가동 201호

41.43

2006. 10. 11.

208,000

16,597

가동 202호

41.43

2007. 7. 9.

270,000

21,544

나동 지하층 02호

42.30

2006. 12. 8.

220,000

17,193

나동 101호

40.51

2006. 9. 11.

130,000

10,609

나동 2층

82.80

2007. 11. 30.

440,000

17,567

가) 서울 강

동구 천호동 164-70 다세대주택

나) 학교법인

현강학원 부지(서울

강동구 천호동 447-37 대 2,736㎡ 외 11필지 8,719㎡) 및 그 지상 교사(원고 2009. 3. 3. 공매 취득) : 420억 원

다)

동신중학교 신축사업부지 내 사유지 보상가격(2008. 9.)

⑴ 서울

강동구 천호동 447-40 도로 7㎡ : 4,305만 원

⑵ 서울

강동구 천호동 447-39 도로 15㎡ : 9,225만 원

라) 원고가 2011. 5. 3. 매수한 국유재산

서울

강동구 천호동 159-3 전 7㎡ : 52,945,100원

5) 원고는

안츠디앤씨가 이 사건 계약 제4조 제1항 각 호와 같이 추진한 이 사건 사업에 대한 사업권을 양수한 후 2011. 3. 29. 피고로부터 이 사건 사업과 관련한 건축허가를 받았다.

[인정근거] 다툼 없는 사실, 갑 제1 내지 8호증, 을 제5, 8호증의 각 기재, 변론 전체의 취지

라. 판단

사실상의 취득가격의 범위에 관하여 규정하고 있는

지방세법 시행령 제82조의3 제1항은 "취득세의 과세표준이 되는 취득가격은 과세대상물건의 취득의 시기를 기준으로 그 이전에 당해 물건을 취득하기 위하여 거래상대방 또는 제3자에게 지급하였거나 지급하여야 할 일체의 비용[소개수수료, 설계비, 연체료, 할부이자 및 건설자금에 충당한 금액의 이자등 취득에 소요된 직접·간접비용(부가가치세를 제외한다)을 포함하되, 법인이 아닌 자가 취득하는 경우에는 연체료 및 할부이자를 제외한다]을 말한다.(단서생략)"고 규정하고 있고, 여기서 말하는 '취득가격'에는 과세대상 물건의 취득 시기 이전에 지급원인이 발생 또는 확정된 것으로서 당해 물건 자체의 가격은 물론 그 이외에 실제로 당해 물건 자체의 가격으로 지급되었다고 볼 수 있거나 그에 준하는 취득절차비용도 간접비용으로서 이에 포함된다 할 것이나, 다만 그것이 과세대상 물건이 아닌 다른 물건이나 권리에 관하여 지급된 것이라면 이는 '취득가격'에 포함되지 아니한다(

대법원 1997. 12. 26. 선고 97누10178 판결 등 참조).

위 법리에 비추어 이 사건에 관하여 보건대, 앞서 본 인정사실과 변론 전체의 취지에 의하여 인정할 수 있는 다음과 같은 사정, 즉 ① 원고와

안츠디앤씨는 이 사건 계약서에 이 사건 부동산 대금과 사업권 인수대금을 명확히 구분하여 기재하였던 점, ② 채권자인

농협중앙회가 위 부동산 중 토지에 대한 감정평가를 의뢰하여 객관적인 토지 대금을 조사하였고, 이를 바탕으로 계약에서 정한 부동산 대금은 계약 당시 주변 부동산의 시세에 비추어 적정한 것으로 보이는 점, ③ 피고의 주장과 같이 이 사건 대금이 이 사건 부동산 대금에 포함되는 것으로 보게 되면{(10,070,943,475원+8,052,000,000원)÷1,044㎡≒17,359,141원/1㎡(57,285,166원/3.3㎡)}, 이는 계약 당시 주변 부동산의 시세보다 약 3배에 이르게 되는바, 사업자로서 주택법 상 매도청구권을 행사하여 이 사건 부동산을 확보할 수도 있었던 원고로서는 위와 같이 높은 가격에 위 부동산을 매수할 이유가 없었던 점, ④ 원고가

안츠디앤씨와 특수관계에 있는 자라는 자료가 없고, 달리 원고가

안츠디앤씨에게 부동산 대금을 주변 시세보다 높게 책정하여 이익을 줄 만한 뚜렷한 사정도 보이지 않는 점, ⑤

안츠디앤씨는 이 사건 사업과 관련한 각종 인허가 절차를 진행하여 위 사업의 가치를 상당부분 창출한 상태였고, 미래의 초과수익 가능성에 대한 권리인 사업권의 특성에 비추어 이에 대한 가치를 증빙서류에 의하여 모두 증명하는 것은 어려운 것으로 보이는 점 등을 종합하면, 이 사건 대금은 이 사건 부동산에 대한 대가가 아니라 이 사건 사업과 관련된 사업권의 대가로 봄이 타당하다(피고는 원고가

안츠디앤씨의 채무를 전액 인수하고 나머지 대금을 지급함으로써 일체의 권리를 양수하기로 한 점에 비추어 이 사건 대금은 이 사건 부동산 취득을 위해 지급한 비용으로 보아야 한다고 주장하나, 대금의 지급방법에 따라 그 성격이나 목적을 구별할 수는 없는 것이므로 피고의 위 주장은 받아들이지 않는다). 따라서 원고의 주장은 이유 있고, 이와 다른 전제에서 한 이 사건 처분은 위법하다.

3. 결론

그렇다면, 원고의 이 사건 청구는 이유 있어 이를 인용하기로 하여, 주문과 같이 판결한다.