토지거래계약 허가구역 내에 있는 토지를 매수하고 잔금을 지급한 후 토지거래계약 허가를 받거나 토지거래계약 허가구역에서 해제된 경우 사실상 토지를 취득한 시점은 토지거래허가를 받거나 토지거래허가구역에서 해제된 때라고 보아야 하므로, 취득세 처분은 부당하다.
1. 처분의 경위
가.
구성스윗닷홈 1차1지역 주택조합(이하 ‘제1차조합’이라 한다),
구성스윗닷홈 2차1지역 주택조합(이하 ‘제2차조합’이라 하고, 제1, 2차조합을 통틀어 언급하는 경우에는 ‘이 사건 각 조합’이라 한다)은 2006. 7. 12.
남광토건 주식회사(이하 ‘
남광토건’이라 한다)와 사이에 토지거래허가구역 내에 위치한 용인시 기흥구
마북동(이하 ‘마북동’이라 한다) 265-4 외 40필지 13,457㎡(이하 ‘제1토지‘라 한다), 마
북동 266-1 외 9필지 8,483㎡(당시
박영규 명의로 소유권이전등기가 마쳐져 있었는데, 이는 이 사건 각 조합이
박영규로부터 위 토지를 매수하였으나 아직 등기를 이전받지 않았기 때문인 것으로 보인다. 이하 ’제2토지‘라 한다),
마북동 264-1 외 4필지 3,640㎡(당시
박원빈 명의로 소유권이전등기가 마쳐져 있었다. 이하 ’제3토지‘라 하고, 제1, 2, 3토지를 통틀어 언급하는 경우에는 ’이 사건 각 토지‘라 한다)에 관하여 현장인수계약(이하 ’이 사건 현장인수계약‘이라 한다)을 체결하였는데, 그 주된 내용은 아래와 같다.
나. 이 사건 현장인수계약에 따라
남광토건이 이 사건 각 조합에게 지급하여야 하는 현장인수금액은 제반경비를 제외하고 378억 원으로 확정한다. 위 현장인수금액은
남광토건이 이 사건 각 조합의 조합원에게 직접 지급하기로 한다.
사. 이 사건 각 토지 중 이 사건 각 조합 명의와 조합원 개인 명의로 되어 있는 토지에 대해서는
남광토건 또는
남광토건이 지정하는 자의 명의로 소유권이전등기를 경료하기로 하며, 부동산등기부상 아직까지 조합이나 조합원 명의로 소유권이 이전되지 아니한 토지에 대한 소유권이전등기의 문제는
남광토건의 자체적인 부담으로
남광토건이 해결한다.
나. 원고(변경 전 상호 :
주식회사 남광하우스토리)는 2006. 8. 5.
남광토건과 사이에 가칭 용인 마북동
남광하우스토리 아파트 신축사업(이하 ‘이 사건 사업’이라 한다)에 관하여 사업약정(이하 ‘이 사건 약정’이라 한다)을 체결하였는데, 그 주된 내용은 아래와 같다.
[전문 -약정의 목적]
이 사건 약정은 이 사건 각 토지 소재지에 공동주택의 건립을 위해 설립된 이 사건 각 조합의 토지소유권 및 사업주체로서의 모든 권리, 의무를 이 사건 각 조합으로부터 2006. 7. 12. 이 사건 현장인수계약에 따라
남광토건이 인수하였는바, 이 사건 현장인수계약 사항에 규정된 토지소유권 및 사업주체의 지정에 있어 기본적 권리ㆍ의무 관계를 정함에 목적이 있다.
1.
남광토건은 이 사건 사업의 토지소유권 및 시행사로서의 사업권 일체의 주체를 원고로 지정한다.
2. 원고는 이 사건 사업의 시행사로서의 모든 권리를 가지며, 인ㆍ허가, 사용승인 등 시행사로서의 일체의 의무를 부담한다.
3. 원고는 이 사건 약정의 체결과 동시에 이 사건 사업의 시공사를
남광토건으로 선정하고 2006. 8. 31.까지 공사도급약정서를 체결한다.
다. 1) 원고는 이 사건 약정의 실행을 위하여 2006. 7. 12.부터 2006. 12. 28.까지 사이에 이 사건 각 조합에게 이 사건 현장인수계약에 따른 현장인수대금 378억 원 중 37,023,030,236원을 지급하였다.
2) 원고는 2006. 8. 14.경
남광토건과 사이에 이 사건 각 토지 지상에 공동주택 4개동 144세대(78평형) 등을 신축하는 공사에 관하여 공사금액을 27,731,000,000원으로 한 공사도급계약을 체결하였다.
라. 1) 제2차조합은 2007. 5. 4.
케이비(KB)부동산신탁 주식회사(이하 ‘
케이비부동산신탁’이라 한다)와 사이에 제1토지 및 그 지상 주택 3동에 관하여 위탁자를 제2차조합, 수탁자를
케이비부동산신탁, 수익자를
남광토건으로 정하여 부동산처분신탁계약을 체결하였고, 2007. 5. 7.경 제1토지에 관하여
케이비부동산신탁 명의로 신탁을 원인으로 한 소유권이전등기가 마쳐졌다.
2)
남광토건은 2007. 5. 4. 제2차조합에게 ‘제1토지의 매수예정자를
남광토건이 아닌 원고로 지정한다’고 통보하였다.
마. 1) 원고는 2008. 1.경
주식회사 모든아름건설(이하 ‘
모든아름건설’이라 한다),
주식회사 에버라이프건설(이하 ‘
에버라이프건설’이라 한다),
주식회사 헤이든건설(변경 전 상호 :
주식회사 천하제일건설, 이하 ‘
헤이든건설’이라 한다)과 사이에 이 사건 사업에 관한 사업양수도계약을 체결한 후 2008. 2.경 아래와 같은 내용의 합의서를 작성하였다.
1. 원고를 차주로 하여 금융권으로부터 차입금을 조달하되
모든아름건설,
에버라이프건설,
헤이든건설은 이에 대한 연대보증을 하기로 한다.
2. 원고 및
모든아름건설,
에버라이프건설,
헤이든건설은 원고 소유의 전필지를 감정평가 후 감정평가금액 비율로 제1항의 금융권 채무를 상환하기로 하며, 이에 대한 이자납입의무를 지기로 한다.
4. 제2항의 비율은 원고 26.90%,
헤이든건설 35.56%,
모든아름건설 15.41%,
에버라이프건설 22.13%로 한다.
2)
남광토건은 2008. 2. 12. 제2조합에게 ‘제1토지의 매수예정자를 당초와 달리 원고,
모든아름건설,
에버라이프건설,
헤이든건설로 변경지정한다’고 통보하였다.
바. 1) 원고는 2008. 1. 29.
기흥구청장으로부터 제1토지 중
마북동 265-4 외 8필지 2,632㎡(이하 ‘제1-1토지’라 한다)에 관하여 이용목적을 사업용{아파트(19세대) 분양}으로 하여 토지거래허가를 받고, 2008. 2. 13.
케이비부동산신탁과 사이에 제1-1토지 및 그 지상 주택 2동에 관하여 매매대금을 4,665,000,000원으로 정하여 부동산매매계약을 체결한 후 같은 날 원고 명의로 소유권이전등기를 마쳤으며, 제1-1토지의 취득과 관련하여 피고에게 취득세 등을 신고ㆍ납부하였다.
2)
모든아름건설은 2008. 2. 13.,
에버라이프건설,
헤이든건설은 2008. 1. 29.
기흥구청장으로부터 제1토지 중 제1-1토지를 제외한 나머지 토지에 관하여 이용목적을 사업용{아파트(19세대) 분양}으로 하여 토지거래허가를 받고, 2008. 2. 13.
케이비부동산신탁과 사이에 부동산매매계약을 체결한 후 소유권이전등기를 마쳤다.
사. 1) 제2토지의 소유명의자인
박영규가 2008. 8. 3.경 사망함에 따라 2008. 11. 12. 제2토지에 관하여
박영규의 상속인인
정봉조(3/19 지분),
박종순,
박종희,
박종옥,
박종란,
박종훈,
박종임,
박종금,
박종석(각 2/19 지분) 명의로 상속을 원인으로 한 소유권이전등기가 마쳐졌다.
2) 원고는 2008. 8. 8. ‘제1조합은
박영규로부터 제2토지를 매수한 후 매매대금을 지급하였고, 원고는
남광토건을 통하여 제2토지에 관한 모든 권리를 양수하였는데,
박영규가 위 양도ㆍ양수사실에 관하여 구두로 동의하였음에도 이후 동의 내지 승낙이 없었다고 다투어
박영규와 제1조합과 사이에 체결된 매매계약은 명시적 또는 묵시적으로 합의해제되었고, 원고는 제1조합으로부터
박영규에 대한 매매대금반환청구권 등을 양도받았다’고 주장하면서
박영규의 상속인인
정봉조,
박종순,
박종희,
박종옥,
박종란,
박종훈,
박종임,
박종금,
박종석을 상대로
서울중앙지방법원 2008가합77639호로 양수금 청구소송을 제기하였다.
3) 위 법원은 2009. 5. 26. ‘원고에게,
정봉조는 963,157,894원,
박종희,
박종옥은 상속재산의 범위 내에서 각 642,105,263원,
박종순,
박종란,
박종훈,
박종임,
박종금,
박종석은 각 642,105,263원 및 이에 대한 지연손해금을 지급한다’는 등의 내용의 조정에 갈음하는 결정을 하였고, 위 결정은 2009. 6. 13. 그대로 확정되었다.
아. 원고는 2007. 8. 1.경
기흥구청장으로부터 제3토지에 관하여 원고의 직원인
황정화 명의로 토지거래허가를 받고, 2007. 8. 8. 황정화 명의로 소유권이전등기를 마친 후 제3토지의 취득과 관련하여 피고에게 취득세 등을 신고ㆍ납부하였다.
자. 제1, 2토지는 2009. 1. 30. 토지거래허가구역에서 해제되었다.
차. 피고는 원고에 대한 세무조사결과 원고가 2006. 7. 12.부터 2006. 12. 28.까지 사이에 이 사건 각 조합에게 이 사건 현장인수계약에 따른 현장인수대금 378억 원 중 37,023,030,236원을 지급함으로써 2006. 12. 28. 이 사건 각 토지를 사실상 취득하였음에도 취득세 등을 신고ㆍ납부하지 않은 것으로 판단하고 2010. 5. 25. 과세예고통지를 거친 후 2010. 10. 14. 원고에게 취득세 1,301,062,160원 및 농어촌특별세 89,136,040원을 부과(이하 ‘이 사건 부과처분’이라 한다)하였다.
카. 원고는 이 사건 부과처분에 불복하여 2011. 1. 3. 조세심판원에 심판청구를 하였으나, 2012. 3. 28. 기각되었다.
[인정근거] 다툼 없는 사실, 갑 제1 내지 4호증, 갑 제5호증의 1, 2, 3, 갑 제6호증, 갑 제7호증의 1 내지 5, 갑 제8호증의 1 내지 4, 갑 제9, 10호증, 갑 제11호증의 1, 2, 3, 갑 제12호증, 갑 제13호증의 1, 2, 을 제1, 2호증의 각 기재, 변론 전체의 취지
2. 이 사건 부과처분의 적법 여부
가. 원고의 주장
이 사건 부과처분은 아래와 같은 사유 등으로 위법하다.
1) 원고가 2006. 12. 28. 이 사건 각 토지를 사실상 취득하였다고 하기 위해서는 이 사건 각 토지에 관한 매매계약을 체결하고, 그 매매대금을 지급하여야 하며, 토지거래허가를 받는 등 토지 소유권 취득의 실질적 요건을 갖추어야 한다. 그런데 원고는 2006. 12. 28. 당시
남광토건을 대리하여 이 사건 각 조합에게,
남광토건과 이 사건 각 조합 사이에 체결된 이 사건 현장인수계약에 따른 현장인수대금 중 일부를 지급함으로써
남광토건으로부터 장차 토지거래허가를 받아 이 사건 각 토지를 취득할 수 있는 권리를 부여받았을 뿐 이 사건 각 토지 소유권 취득의 실질적 요건을 갖추지 아니하였다. 따라서 원고는 2006. 12. 28. 이 사건 각 토지를 사실상 취득하였다고 볼 수 없다.
2) 제1토지 중 원고가 취득한 토지 부분은 제1-1토지에 불과한데 이 부분에 관하여는 취득세 등을 신고ㆍ납부하였고, 나머지 토지 부분은 원고가 그 토지 부분을 취득할 수 있는 권리를
모든아름건설,
에버라이프건설,
헤이든건설에게 양도하였으므로 원고에게는 취득세 등을 신고ㆍ납부할 의무가 없다.
3) 제2토지의 경우
박영규의 상속인들의 계약 위반을 이유로 하여 제2토지에 관한 매매계약이 해제됨에 따라 소급하여 무효로 되었으므로, 원고로서는 제2토지를 취득한 사실이 없다 할 것이어서 제2토지의 취득과 관련한 취득세 등을 신고ㆍ납부할 의무가 없다.
4) 제3토지의 경우 원고는 황정하에게 명의신탁하였는데, 부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률에 의하여 위 명의신탁약정은 무효이므로, 원고로서는 제3토지를 취득하였다고 할 수 없어 제3토지의 취득과 관련한 취득세 등을 신고ㆍ납부할 의무가 없다.
나. 관계 법령
별지 기재와 같다.
다. 판단
토지거래계약 허가구역 내에 있는 토지를 매수하고 잔금을 지급한 후 토지거래계약 허가를 받거나 토지거래계약 허가구역에서 해제된 경우 사실상 토지를 취득한 시점은 토지거래허가를 받거나 토지거래허가구역에서 해제된 때라고 보아야 한다. 따라서 원고가 토지거래허가를 받지 아니한 채 2006. 7. 12.부터 2006. 12. 28.까지 사이에 이 사건 각 조합에게 이 사건 현장인수계약에 따른 현장인수대금 378억 원 중 37,023,030,236원을 지급한 것만으로 2006. 12. 28. 이 사건 각 토지를 취득하였다고 판단하여 이루어진 이 사건 부과처분은 위법하므로, 원고의 나머지 주장에 관하여 더 나아가 살필 필요 없이 이 사건 부과처분은 취소되어야 한다. 그 이유는 아래와 같다.
1)
구 지방세법(2010. 3. 31. 법률 제10221호로 전부개정되기 전의 것, 이하 같다) 제105조 제2항에 의하면 부동산 취득에서 민법 등 관계법령 규정에 의한 등기 등을 이행하지 않은 경우라도 사실상 취득한 때에는 이를 취득한 것으로 본다고 규정하고 있는바, ‘사실상 취득’이란 등기와 같은 소유권 취득에 관한 형식상 요건을 갖추지는 못하였으나 대금 지급과 같은 소유권 취득을 위한 실질상 요건을 갖춘 경우를 말하며(
대법원 2001. 2. 9. 선고 99두5955 판결 참조), 국토의 계획 및 이용에 관한 법률상 토지거래허가구역 안에 있는 토지에 관한 매매계약 등 거래계약은 관할 관청의 허가를 받아야만 효력이 발생하고 허가를 받기 전에는 물권적 효력은 물론 채권적 효력도 발생하지 아니하여 무효이다. 매수인이 대금을 전액 지급하였다 하더라도 토지거래허가를 받지 아니한 상태에서는 소유권이전청구도 하지 못하므로 토지를 취득한 것이 아니다(소유권이전청구를 할 수 있는데도 형식상 요건인 소유권이전청구를 하지 않는 것과 다르다).
2) 매매계약이 토지거래허가를 받지 아니하여 무효인 상태에 있다면 그 대금 전액이 먼저 지급되었다 하더라도 아직은 취득세의 과세대상인 취득이 존재하지 않으므로 매수인에게 취득세의 신고ㆍ납부의무가 발생하였다고 할 수 없고, 토지거래허가를 받거나 토지거래허가구역에서 해제된 이후에야 취득세의 과세대상인 취득이 인정되어 취득세 부과가 가능하므로, 이 경우
구 지방세법 제120조 제1항에서 취득세 신고ㆍ납부의무의 발생일로 정한 ‘취득한 날’은 그 계약이 확정적으로 유효하게 된 토지거래허가일 또는 토지거래허가구역 해제일로 보는 것이 타당하다.
3)
구 지방세법 제120조 제1항은 취득세 과세물건을 취득한 자는 그 취득한 날부터 30일 이내에 그 과세표준액에
제112조의 규정에 의한 세율을 적용하여 산출한 세액을 대통령령이 정하는 바에 의하여 신고하고 납부하여야 한다고 규정하고 있다. 그런데 잔금을 지급한 날을 취득시기로 보는 경우, 매수인은 토지거래허가를 받을 수 있는지가 확실하지 않은 상태에서 취득세를 신고ㆍ납부하여야 하는 결론에 이르게 되어 부당하다. 또한 사실상 과세관청은 토지거래허가를 받게 된 이후 취득시기를 잔금지급일로 보아 소급하여 과세하게 될 것인데, 잔금을 지급한 날과 토지거래허가를 받게 된 날이 5년 이상 차이가 나는 경우에는 제척기간 도과로 취득세 부과처분을 할 수 없게 된다는 점에서도 부당하다(
대법원 2003. 7. 8. 선고 2001두9776 판결 등 참조).
4)
소득세법 제105조 제1항 제1호에서는 토지거래허가구역에 있는 토지를 양도할 때 토지거래허가를 받기 전에 대금을 청산한 경우에는 그 허가일이 속하는 달의 말일부터 2개월 이내에 양도소득세과세표준 예정신고를 하도록 규정하고 있다. 취득세의 경우에도 토지거래허가를 받은 날을 기준으로 취득세를 신고하도록 하는 것이 위 소득세법 규정의 취지와 맞다.
3. 결론
그렇다면, 원고의 이 사건 청구는 이유 있으므로 이를 인용하기로 하여, 주문과 같이 판결한다.
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