토지에 관하여 마쳐진 소유권이전등기가 사용일로부터 2년 이내에 말소되어, 토지의 소유권을 상실한 이상 현재까지도 토지상의 영농용 건물에서 영농을 하는 등으로 토지를 사용하고 있다고 하더라도, 구 지방세법 제266조 제7항 단서가 규정한 추징요건을 충족하였다고 할 것이므로, 취득세 처분은 정당하다.

1. 처분의 경위

가. 원고는 2005. 3. 9. 주택 및 아파트 건설사업의 시행 등을 영위할 목적으로 설립되었는데, 원고의 설립 당시 상호는

주식회사 우리가이었고, 2006. 6. 29.

주식회사 로드랜드개발로 변경되었다가 2012. 6. 20. 현재의 상호로 변경되었다.

나. 원고는 2008. 4. 21.부터 2009. 4. 17.까지 용인시 기흥구

중동 466-2 등 19필지 합계 253,507㎡(이하 ‘이 사건 토지’라고 한다)를 취득하였고, 2008. 5. 21.부터 2009. 4. 20.까지 취득가액 72,404,646,687원을 과세표준으로 하여 취득세 등 2,330,035,820원을 신고납부하였다.

다. 피고는 원고에 대한 세무조사 결과 원고가 이 사건 토지의 취득과 관련하여 컨설팅 수수료 등으로

주식회사 지에스아이앤디에게 지급한 60,000,000원,

강규식에게 지급한 300,000,000원,

주식회사 에스제이종합건설(이하 ‘

에스제이종합건설’이라고 한다)과

주식회사 로드랜드건설(이하 ‘

로드랜드건설’이라고 한다)에게 지급한 각 1,791,818,146원 합계 3,943,636,291원과 토지대금 신고누락액 198,553,313원 합계 4,142,189,604원(=3,943,636,291원 ＋ 198,553,313원)을 취득가액에서 누락하였다고 보고, 2010. 9. 15. 원고에 대하여 취득세 114,328,320원(가산세 포함), 농어촌특별세 11,432,770원(가산세 포함), 등록세 115,005,430원(가산세 포함), 지방교육세 21,423,600원(가산세 포함)을 부과하였다(이하 ‘이 사건 처분’이라고 한다).

라. 원고는 2010. 11. 29. 이 사건 처분에 불복하여 심판청구를 하였으나, 조세심판원은 2012. 2. 29. 원고의 심판청구를 기각하였다.

[인정근거] 다툼 없는 사실, 갑 제1호증의 1, 2, 갑 제2호증의 1 내지 10, 을 제1호증, 을 제2호증의 각 기재, 변론 전체의 취지

2. 이 사건 처분의 적법 여부

가. 원고의 주장

피고가 취득가액에 포함시킨 4,142,189,604원은 원고가 이 사건 토지상에서 실버타운의 건축과 관련하여 지출한 마케팅 비용이고, 이 사건 토지를 취득하는 매매계약이 체결되어 사업부지 선정과 매매대금 지급조건이 확정된 이후에 용역계약이 체결되었으므로, 이 사건 토지의 취득과 관련 없이 지출된 비용이다. 따라서 이와 다른 전제에 선 피고의 이 사건 처분은 실질과세의 원칙을 위반하여 위법하다.

나. 관계 법령

별지 기재와 같다.

다. 인정사실

(1) 토지매매계약의 체결 및 도시관리계획결정 등

(가) 원고는 용인시

구성읍 중리 산 100-5 일대에서 노인복지주택인 실버타운을 건축할 것을 계획하였고, 2005. 3. 23.

주식회사 그린환경(이하 ‘

그린환경’이라고 한다)과 공동으로

성주이씨 총제공파 존자후손 용인종친회(이하 ‘

성주이씨 종친회’라고 한다)로부터 용인시

구성읍 중리 산 100-5 외 4필지 중 가족묘원 주위 토지를 제외한 토지를 62,000,000,000원에 매수하는 매매계약(이하 ‘이 사건 최초 계약’이라고 한다)을 체결하였는데, 원고와

그린환경은

성주이씨 종친회에게 계약 당일 1차 계약금 1,000,000,000원을, 매수토지에 대한 도시계획시설결정 후 2차 계약금 5,200,000,000원을, 계약체결일부터 14개월 15일 이내인 2006. 6. 7.까지 잔금 55,800,000,000원을 각 지급하기로 하였다.

(나) 원고는 용인시

구성읍 중리 산 100-5 일대에 건축될 실버타운 입주자들에게 의료서비스를 제공하기 위하여 2005. 2. 14.

연세대학교 의료원과 사이에 원고가 용인시

구성읍 중리 산 100-5 외 4필지 중 약 15,000평을

연세대학교병원의 부지로 무상제공하고,

연세대학교 의료원이 위 부지에

연세대학교병원을 신축하여 운영하며, 실버타운의 건축과 관련되는 인허가는 원고가, 병원신축과 관련되는 인허가는

연세대학교 의료원이 각자의 비용과 책임으로 진행하는 등의 약정을 체결하였다. 이후

연세대학교 의료원은 2005. 12. 29. 피고와 사이에 1,000병상 규모의 대형 전문종합요양의료기관의 설립운영과 관련된 협약을 체결하였다.

(다) 원고는 용인시의 담당 직원과 도시계획시설규모를 협의한 뒤 2006. 3. 17. 피고에게 용인도시계획시설(사회복지시설, 의료시설, 도로) 결정(변경) 신청을 하였고, 이후 원고와

연세대학교 의료원은 여러 차례에 걸쳐 도시관리계획 입안신청에 대한 보완서류를 제출하였다.

(라) 피고는 행정구역 명칭변경 및 등록전환 등으로 변경된 용인시 기흥구

중동 산 100-5 일원의 도시관리계획[용인도시계획시설(사회복지시설, 종합의료시설, 도로)]에 대하여 도시관리계획결정을 하고, 2008. 1. 11. 용인시 고시 제2008-20호로 이를 고시하였다.

(2) 새로운 토지매매계약의 체결

원고는 이 사건 최초 계약과 달리 실버타운의 사업부지를 단독으로 매수하고, 행정구역 명칭변경 및 등록전환 등으로 변경된 토지의 내역을 반영하며, 다른 토지도 추가로 매수하는 등으로 매매계약을 새로이 체결하였고, 2008. 4. 21.부터 2009. 4. 17.까지

성주이씨 종친회,

이병군,

강금화 등으로부터 이 사건 토지를 취득하였다.

(3) 원고와

로드랜드건설 사이의 용역계약의 체결 및

로드랜드건설의 제공용역 등

(가) 원고는 2006. 7. 3.

로드랜드건설과 사이에 ‘가칭 용인

동백 실버타운 건립사업 컨설팅’과 관련하여 원고의 인력과 조직력이 취약한 관계로

로드랜드건설이 인허가 행정, 사업과 관련된 전반적인 업무 진행, 토지자문 등의 용역업무를 제공하고, 부가가치세를 포함한 1,971,000,000원을 계약금액으로, 2006. 7. 3.부터 도시계획시설결정시까지를 계약기간으로 한 용역계약을 체결하였다.

(나)

로드랜드건설은 원고에게, 2006. 9.경 동백지구 실버타운 컨셉 및 수요예측을 위한 조사보고서(이하 ‘수요예측 보고서’라고 한다)를, 2007. 2.경 동백지구 실버타운 분양성 검토 조사보고서(이하 ‘분양성 보고서’라고 한다)를, 2007. 9.경 동백지구 실버타운 컨설팅 최종보고서(이하 ‘최종 보고서’라고 한다)를 각 제출하였고, 원고는 2008. 5. 29.

로드랜드건설에게 용역대금 1,971,000,000원을 지급하였다.

(다) 수요예측 보고서는 동백지구 실버타운 개발과 관련하여 실버타운 규모의 적정성, 실버타운의 컨셉 개발, 동백지구 실버타운의 수요 예측 등을 조사한 뒤 비교적 작은 평형대로 실버타운을 구성할 필요가 있고, 실버타운을 아파트형으로 개발하되 일부 주상복합형과의 복합형태도 고려할 필요가 있으며, 총 평당 분양가는 9,000,000원 정도가 적정하는 등의 조사결과를 제시하였다. 또한, 수요예측 보고서는 사업을 1차, 2차로 나누어 1차 사업시 500세대 규모의 아파트형 실버타운을 개발한 뒤 2차 사업시 시설형태를 재검토하는 것을 포함하여 실버타운의 평형 및 주거공간 등을 제안하였다.

(라) 분양성 보고서는 사업지현황과 관련하여 동백지구의 아파트 시세, 부동산 시장 동향, 실버타운의 시장분석, 경쟁사가 인근 지역에서 운영하는 실버타운과의 비교 등을 분석하였고, 마케팅 방안과 관련하여 마케팅의 주요전략, 단계별 주요 업무 및 업무목표 등을 포함한 단계별 마케팅 방안을, 분양대금의 선납할인, 모든 분양청약자 및 분양계약자의 분양소개 인센티브의 제공 등을 포함한 특화전략을, 분양인원의 운용계획 및 인건비 내역 등을 포함한 인력운용계획 등을 분석하였다. 또한, 분양성 보고서는 동백지구 실버타운의 장점과 단점을 분석하였고, 평형별 적정 분양가를 제안하였다.

(마) 최종 보고서는 시니어 산업의 발전전망, 동백지구 부동산 현황, 수요자 분석 등을 포함한 사업환경에 대한 내용을, 시니어주택의 성공사례와 실패사례, 동백지구 실버타운과 유사한 사례 등을 포함한 사례분석에 대한 내용을, 동백지구 실버타운의 조감도, 건축 개요도, 건물 배치도, 부대시설 배치계획 등을 포함한 사업개요에 대한 내용을, 상품개발 방안, 특화방안 사례조사, 동백지구 실버타운의 특화방안 등을 포함한 상품개발 방안에 대한 내용을, 평형별 구성비율, 다른 실버타운의 주거시설의 배치사례 등을 포함한 주거시설 계획에 대한 내용 등과 관련된 최종적인 내용을 분석, 제안하였다.

(4) 원고와

에스제이종합건설 사이의 용역계약의 체결 및

에스제이종합건설의 제공용역 등

(가) 원고는 2007. 3. 1.

에스제이종합건설과 사이에 ‘가칭 용인

동백 실버타운 건립사업 컨설팅’과 관련하여

에스제이종합건설이 동백지구 사업과 관련하여 토지자문, 컨설팅, 무연고 묘지확인, 사업 인허가 등에 대한 자문을 제공하고, 원고는

에스제이종합건설에게 부가치세를 포함한 1,971,000,000원을 용역대금으로 지급하며, 계약기간을 2007. 3. 1.부터 2007. 12. 31.까지로 한 용역계약을 체결하였다.

(나)

에스제이종합건설은 원고에게

중동 실버타운 프로젝트 타당성 보고서(이하 ‘타당성 보고서’라고 한다)와

용인동백 노인복지주택 개발 전략 보고서(이하 ‘전략 보고서’라고 한다)를 각 제출하였고, 원고는 2008. 4 22.

에스제이종합건설에게 용역대금 1,971,000,000원을 지급하였다.

(다) 타당성 보고서는 실버타운 개발계획에 대한 Project Financing 결정을 위한 사업성 검토를 목적으로 하고, 대지의 위치, 용도, 규모, 면적 및 건축면적, 건폐율, 연면적 등과 관련된 사업의 개요 등에 대한 내용을, 전국 연령별 고령자 추이, 서울시 고령자의 거처별 종류, 교통환경, 입지조건 등을 포함한 개발환경에 대한 내용을, 노인복지시설의 현황, 실버타운의 특성 및 유형 등을 포함한 실버사업 환경에 대한 내용을, 실버타운의 운영사례, 분양사례, 실수요가 가장 많은 평형분석과 가격체계 등을 포함한 실버사업 사례에 대한 내용을,

서울시니어스타워,

노블카운티,

골든벨리 엠버스,

서울시너어스 분당타워,

강서시니어스 타워의 평형별 세대수 비율을 검토하여 산정한 적정 분양가에 대한 내용을, 예상 사업수지를 토대한 산출한 투자수익율이 24.25%에 이를 것이라는 사업타당성에 대한 내용을 각 분석, 제안하였다.

(라) 전략 보고서는 다른 실버타운의 벤치마킹 사례와 수요발굴의 구체적인 방안 등을 포함한 마케팅 방안에 대한 내용을, 현관, 거실, 부엌 및 식당, 침실 등으로 구분한 실버타운의 설계기준 등을 포함한 댁내 시설계획에 대한 내용을, 주차장, 의료지원시설, 공용식당 등을 포함한 공용부 시설계획에 대한 내용을, 생활비서 서비스, 가사도우미 등의 생활편의 서비스계획의 수립 및 서비스 제공형태에 따른 예상 서비스 비용에 대한 내용을, 분양자와 입주자 관리방안 등을 각 분석, 제안하였다.

[인정근거] 다툼 없는 사실, 갑 제1호증의 2, 갑 제3호증 내지 갑 제10호증, 갑 제12호증, 갑 제13호증, 갑 제14호증의 1, 2, 갑 제15호증, 갑 제16호증의 1 내지 3, 갑 제17호증, 갑 제20호증 내지 갑 제24호증, 을 제7호증, 을 제8호증의 각 기재, 갑 제19호증의 1, 2의 각 영상, 변론 전체의 취지

라. 판단

구 지방세법(2010. 3. 31. 법률 제10221호로 개정되기 전의 것) 제111조 제1항은 취득세의 과세표준은 취득 당시의 가액으로 한다고 규정하고 있고,

구 지방세법 시행령(2010. 10. 1. 대통령령 제21975호로 개정되기 전의 것) 제82조의3 제1항 본문은 취득세의 과세표준이 되는 취득가격은 과세대상물건의 취득의 시기를 기준으로 그 이전에 당해 물건을 취득하기 위하여 거래상대방 또는 제3자에게 지급하였거나 지급하여야 할 일체의 비용{소개수수료, 설계비, 연체료, 할부이자 및 건설자금에 충당한 금액의 이자 등 취득에 소요된 직접간접비용(부가가치세를 제외한다)을 포함하되, 법인이 아닌 자가 취득하는 경우에는 연체료 및 할부이자를 제외한다}을 말한다고 규정하고 있다. 위 각 규정에서 말하는 취득가격에는 과세대상물건의 취득시기 이전에 거래상대방 또는 제3자에게 지급원인이 발생 또는 확정된 것으로서 당해 물건 자체의 가격(직접비용)은 물론 그 이외에 실제로 당해 물건 자체의 가격으로 지급되었다고 볼 수 있거나(취득자금이자, 설계비 등) 그에 준하는 취득절차비용(소개수수료, 준공검사비용 등)도 간접비용으로서 이에 포함된다고 할 것이나, 그것이 취득의 대상이 아닌 물건이나 권리에 관한 것이어서 당해 물건 자체의 가격이라고 볼 수 없는 것이라면 과세대상물건을 취득하기 위하여 당해 물건의 취득시기 이전에 그 지급원인이 발생 또는 확정된 것이라도 이를 당해 물건의 취득가격에 포함된다고 보아 취득세 과세표준으로 삼을 수 없다(

대법원 2011. 1. 13. 선고 2009두22034 판결 등 참조).

원고가

로드랜드건설과 사이에 ‘가칭 용인

동백 실버타운 건립사업 컨설팅’과 관련하여

로드랜드건설이 인허가 행정, 사업과 관련된 전반적인 업무 진행, 토지자문 등의 용역업무를 제공하는 용역계약을 체결하였으나,

로드랜드건설은 원고에게 원고가 추진하는 동백지구 실버타운의 개발과 관련하여 실버타운의 건물 배치 등과 관련된 사업개요, 실버타운의 마케팅 및 상품개발 방안, 실버타운의 평형별 구성비율 및 적정 분양가 등과 같은 실버타운의 건축, 분양 및 마케팅과 관련된 용역을 제공하였을 뿐 용역계약에 명시된 인허가 행정, 토지자문 등과 같은 용역을 제공하지는 않았다. 또한, 원고가

에스제이종합건설과 사이에 ‘가칭 용인

동백 실버타운 건립사업 컨설팅’과 관련하여

에스제이종합건설이 동백지구 실버타운 건축사업과 관련하여 토지자문, 컨설팅, 무연고 묘지확인, 사업 인허가 등에 대한 자문을 제공하는 내용의 용역계약을 체결하였으나,

에스제이종합건설은 원고에게 원고가 추진하는 동백지구 실버타운의 개발과 관련하여 실버타운 개발계획에 대한 Project Financing 결정을 위한 사업성 검토, 마케팅 방안, 실버타운의 설계기준 및 시설계획, 생활편의 서비스계획의 수립 및 예상 소요 비용 등과 관련되는 용역을 제공하였을 뿐 용역계약에 명시된 토지자문, 무연고 묘지확인, 사업 인허가 등에 대한 자문과 같은 용역을 제공하지는 않았다.

따라서 원고가

로드랜드건설과

에스제이종합건설에게 지급한 부가가치세를 제외한 용역대금 각 1,791,818,146원은 원고가 추진하는 동백지구 실버타운의 전반적인 개발과 향후 마케팅 등을 위한 것으로서 이 사건 토지 자체의 가격으로 지급되었거나 그에 준하는 취득절차비용으로 볼 수는 없으므로, 위 각 용역대금은 이 사건 토지의 취득과 관련하여 취득세 과세표준에서 제외되어야 한다.

마. 소결론

피고의 이 사건 처분은 원고가 컨설팅 수수료 등으로 주식회사

주식회사 지에스아이앤디에게 지급한 60,000,000원,

강규식에게 지급한 300,000,000원 및 토지대금 신고누락액 198,553,313원을 이 사건 토지의 취득과 관련하여 취득세 과세표준에 포함시켜야 하는지에 대하여 살펴 볼 필요 없이 위법하다. 한편, 과세처분 취소소송에 있어 처분의 적법 여부는 정당한 세액을 초과하느냐의 여부에 따라 판단되는 것으로서, 당사자는 사실심 변론종결시까지 객관적인 조세채무액을 뒷받침하는 주장과 자료를 제출할 수 있고, 이러한 자료에 의하여 적법하게 부과될 정당한 세액이 산출되는 때에는 그 정당한 세액을 초과하는 부분만 취소하여야 할 것이고 전부를 취소할 것이 아니지만(

대법원 1992. 7. 24. 선고 92누4840 판결 등 참조), 이 사건 토지의 취득과 관련하여 취득세 과세표준과 세액을 산정하기 위하여 필요한 객관적인 자료가 제출되지 아니하여 정당한 세액을 산출할 수 없는 이상 이 사건 처분 전부를 취소한다.

3. 결론

그렇다면, 원고의 청구는 이유 있어 이를 인용하기로 하여, 주문과 같이 판결한다.