KILF 한국지방세연구원-지방세 법령정보시스템

2012구합7547(20120810)

재산세등부과처분취소

답변요지

사업이 건축심의단계를 통과하지 못하였고, 이후 기존의 사업계획변경 요구가 서울특별시에 의하여 받아들여지지 아니함으로써 토지상에 건축허가나 착공이 사실상 불가능한 상황이었다고 하더라도, 이는 토지에 부여되어 있는 공법상 규제 및 사업계획 변경에 따른 것에 불과하므로 재산세부과처분은 정당하다.

본문

1. 처분의 경위

가. 원고는 한국교직원공제회 외 22개의 금융회사, 건설회사 등이 개발사업을 목적으로 공동하여 출자하여 2009. 3. 26. 설립한 법인으로서

랜드마크빌딩을 신축하기 위하여 2009. 4. 7. 서울특별시로부터 상암택지개발사업지구 DMC 단지 F1, F2 토지 37,280㎡(이하 ‘이 사건 토지’)를 대금 3,600억원에 매수하는 계약(이하 ‘이 사건 매매계약’)을 체결하였다. 이 때 계약금 360억원은 계약의 체결과 동시에 지급하였고, 나머지 3,240억원은 5년간 10회에 걸쳐 분납하기로 하였다.

나. 원고는 위 계약금 및 분납금 2회(각 324억원)를 납부한 상태에서 이 사건 토지상의 건축 인허가 업무 진행을 위하여 2010. 3. 5. 서울특별시에 토지사용승락을 요청하였고, 2010. 3. 12. 서울특별시로부터 토지사용승인서(이하 ‘이 사건 사용승인서’)를 교부받았다.

다. 피고는 원고가 서울특별시와 이 사건 토지를 연부로 매매계약을 체결하고 그 재산의 사용권을 무상으로 부여받은 매수계약자에 해당하므로

지방세법(2010. 3. 31. 법률 제10221호로 전면개정되기 전의 것, 이하 같다) 제183조 제2항 제4호 소정의 재산세의 납세의무자에 해당한다고 보아, 2010. 9. 10. 원고에게 재산세 791,204,710원 및

지방세법 제235조의 2에 의한 도시계획세 221,607,320원,

지방세법 제260조의 2에 의한 지방교육세 158,240,940원의 각 부과처분을 하였다(이하 ‘이 사건 처분’).

라. 원고는 이에 불복하여 2010. 11. 30. 조세심판원에 심판청구를 제기하였으나, 조세심판원은 2011. 12. 6. 원고의 청구를 기각하였다.

[인정 근거] 다툼 없는 사실, 갑 제1, 2(가지번호 포함, 이하 같다) 내지 5호증의 각 기재, 변론 전체의 취지

2. 이 사건 처분의 적법 여부

가. 원고의 주장

재산세는 원칙적으로 과세대상 물건의 소유사실에 대하여 그 소유자에게 과세하는 조세라는 점에 비추어 보면, 그 예외가 되는

지방세법 제183조 제2항 제4호 소정의 ‘재산의 사용권을 무상으로 부여받는 경우’라 함은 당해 재산에 대한 전면적이고 실질적인 사용권능을 부여받은 것으로 엄격하게 해석하여야 한다. 비록 피고가 원고에게 이 사건 사용승인서를 교부해준 바 있으나, 이는 건축허가 신청을 위한 용도로 제한된 것에 불과하여, 서울특별시로부터 별도의 토지사용승인을 받지 않는 한 건축허가신청 외에 건축물의 건축 기타 어떠한 용도로도 이 사건 토지를 사용할 수 없으므로, 원고가 위 지방세법 규정에 의하여 이 사건 토지의 사용권을 무상으로 부여받은 경우에 해당한다고 볼 수 없다. 따라서 이와 다른 전제에서 이루어진 이 사건 처분은 위법하다.

나. 관계 법령

별지 기재와 같다.

다. 인정사실

1) 이 사건 매매계약서의 요지는 다음과 같다.

제3조 (개발기한)

① 원고는 본 계약 체결일로부터 3년 이내에 목적 용지에서의

‘랜드마크빌딩’ 건립공사에 착수하여야 하고, 본 계약 체결일로부터 6년 이내에 목적 용지의 개발을 완공하여야 한다.

제4조 (지정용도)

① 목적용지 지상 건축물의 지정용도는 숙박 및 업무시설, 문화 및 집회시설 등 사업계획에서 제시한 DMC 유치시설이 입주하여 시설로 사용하는 것을 말한다.

② 원고는 목적용지의 건축물을 사업계획서상의 본 사업과 관련된 공사의 완공일로부터 최소 5년의 기간 동안 연건축면적의 최소 50% 이상을 당초 지정된 용도로 사용하여야 하고, 나머지 면적은 ‘상암택지개발사업지구 DMC지구단위계획’에서 정한 용도로 사용하여야 한다.(이하 생략)

제7조 (목적용지의 사용승낙)

① 원고가 매매대금 완납 이전이라도 목적용지를 지정용도에 따른 개발을 위하여 토지사용승낙을 요청하는 경우 서울특별시는 조성공사 진척 상황 등 현장여건을 감안하여 토지사용을 승낙할 수 있고, 토지사용승낙일로부터 토지관리책임은 원고에게 있다.

제15조 (소유권이전)

① 서울특별시는 원고로부터 제5조의 규정에 의하여 산출한 매매대금을 전액 정산(지연손해금 포함)하고 지적 및 등기공부 정리 후에 원고에게 목적용지의 소유권을 이전한다.

제18조 (조세, 공과금의 부담)

본 계약 체결일 이후 목적용지의 원고에 대한 사용승낙일 이후 발생하는 일체의 조세 및 공과금은 서울특별시의 명의로 부과되는 것이라 하더라도 이를 원고의 부담으로 한다.

2) 원고는 2010. 3. 5. 이 사건 토지의 건축 인허가 업무를 진행하기 위하여 이 사건 매매계약서 제7조를 근거로 제시하면서 서울특별시장에게 토지사용승낙을 요청하였다(갑 제4호증).

3) 서울특별시장은 2010. 3. 12. 원고에게 아래와 같은 내용으로 된 이 사건 사용승인서를 송부하였다(갑 제5호증).

[토지사용 승인서]

사용부지 및 면적 : 이 사건 토지 37,280㎡

토지 용도 : 랜드마크빌딩 건립

토지사용인 : 원고

사용 용도 : 건축허가 신청에 한함

준수사항

- 이 사건 매매계약서에 의거 토지사용 승낙일로부터 토지관리책임은 원고에게 있음.

- 관련법규, 매매계약서, 상암택지개발지구 택지개발 및 실시계획승인 조건, 지구단위계획 지침을 준수할 것

하단부 : 상기 토지의 사용을 승인함

2010. 3. 12. 서울특별시장 (인)

4) 한편, 위 랜드마크빌딩이 신에너지 및 재생에너지 개발이용보급 촉진법(이하 ‘신재생에너지법’) 제12조 제2항 제3호, 같은 시행령 제16조 제1항에 의하여 신재생에너지 설비를 의무적으로 설치하여야 하는 건축물에 해당하는 관계로 원고는 같은 시행령 제17조 제1항에 따른 신재생에너지 설비의 설치계획서를 제출할 의무가 있었다. 원고는 이에 따라 지열에너지 설비의 설치계획서를 작성하기 위하여 2010. 3. 17.

지하수법 제9조의 4 제1항에 의하여 이 사건 토지 중 특정 좌표 부분에 대한 굴착행위(굴착 깊이 200미터, 굴착 지름 150mm)를 신고하였고(당시 위 신고서에 이 사건 사용승인서를 첨부하였다), 2010. 4. 6.부터 같은 달 8.까지 이 사건 토지에 대한 지중 열전도도 등을 측정하였다. 원고는 위 결과를 토대로 2010. 8.경 신재생에너지센터에 지열에너지설비의 설계 기술 검토를 신청하였다.

5) 원고는 2010. 7. 28. 서울특별시에 랜드마크빌딩에 대한 건축심의를 신청하여 건축심의가 진행되었으나, 서울특별시 건축심의위원회는 2010. 12.경 부지 내 건폐율 등을 이유로 재심의결정을 내렸다.

6) 원고는 부동산 경기의 침체로 기존의 사업계획대로 130층 이상의

랜드마크빌딩을 건축할 경우 사업성이 희박하다고 판단하여, 위 빌딩건물의 층고를 70층으로 낮추고 주거용도 비율을 높이는 것으로 사업계획을 변경하여 줄 것을 서울특별시에 요청하였으나, 서울특별시는 이를 받아들이지 아니하였다.

7) 원고는 2011. 5. 4. 서울특별시에 건축 인허가 중단으로 이 사건 사용승인서와 관련된 토지사용승인을 철회해줄 것을 요청하였고, 서울특별시는 2011. 5. 26. 원고에 대한 토지사용승인을 철회하였다.

8) 원고가 이 사건 매매계약에 의한 분납금의 납부를 중단하자, 피고는 2012. 6. 1. 원고의 매매대금 납무의무 불이행 등을 이유로 이 사건 매매계약의 해제를 통보하였다.

[인정 근거] 다툼 없는 사실, 갑 제2 내지 8, 10 내지 13호증, 을 제1, 2호증의 각 기재, 변론 전체의 취지

라. 판단

지방세법 제185조 제1항 본문에서는 국가나 지방자치단체의 소유에 속하는 재산에 대하여 재산세의 비과세를 원칙으로 하고 있으나, 같은 항 단서 및 제2호에서

지방세법 제183조 제2항 제4호의 규정에 의하여 매수계약자에게 납세의무가 있는 재산을 과세대상으로 삼고 있다. 한편,

지방세법 제183조 제1항은 재산세 과세기준일1)1)

지방세법 제190조에 의하면 재산세의 과세기준일은 매년 6월 1일이다.

현재 재산을 사실상 소유하고 있는 자를 재산세 납세의무자로 규정하고 있으나,

제2항 제4호는 국가나 지방자치단체 등과 재산세 과세대상 재산을 연부로 매매계약을 체결하고 그 재산의 사용권을 무상으로 부여받은 경우 그 매수계약자를 그 재산의 사실상 소유 유무와 관계 없이 별도로 납세의무자로 규정하고 있다. 위 지방세법 규정은 매수인의 재산에 대한 사실상 소유 시점을 어떻게 잡느냐에 따라 재산세의 납세의무자가 달라질 뿐 매도인이나 매수인 중 어느 누군가에게 재산세를 부과할 수 있는 일반인들 사이의 거래와는 달리, 비과세대상인 국가나 지방자치단체의 소유의 재산을 매수인이 대금 완납에 장기간이 소요되는 연부로 매수계약을 체결하고 그 재산에 대하여 매매계약의 목적에 따른 사용권을 무상으로 부여받았음에도 매매대금을 완납하지 않았다는 이유만으로 해당 재산을 비과세상태로 오랜 기간 방치하는 것은 부당하다는 정책적 고려에서 일반적인 경우에 비하여 재산세의 과세 시점을 앞당기려는 취지로 해석된다. 특히 이 사건과 같이 건축물을 신축하기 위한 토지매수계약에 있어서 ‘무상으로 사용권을 부여받은 경우’라 함은 매수인이 별도의 대가 없이 자신의 책임 하에 해당 토지를 관리하면서 건축물 착공을 위한 절차를 진행하기 위하여 해당 토지를 사용할 수 있는 사법(私法)상의 권능을 확보하는 것으로 족하다고 보아야 하고, 착공행위 등 실제 토지 사용이 이루어졌는지 여부는 불문한다고 할 것이다.

2) 위와 같은 법리에 위 인정사실 및 변론 전체의 취지에 의하여 인정되는 아래와 같은 사정들을 종합하여 보면, 원고는 2010. 3. 12. 이 사건 사용승인서를 교부받은 시점에 이 사건 토지의 사용권을 무상으로 부여받았다고 봄이 상당하다.

① 원고는 이 사건 토지의 사용승인을 요청하면서 그 근거로서 이 사건 매매계약서 제7조를 적시하였고, 이 사건 사용승인서의 ‘준수사항’에서도 위 제7조에서 언급된 바와 같이 위 사용승낙일로부터 이 사건 토지에 대한 관리책임2)2) 여기서 말하는 토지의 관리책임이란 토지를 점유할 수 있는 권한과 책임을 의미하는 것으로 보인다.

을 원고에게 부여하고 있는 점 등에 비추어 이 사건 사용승인서는 이 사건 매매계약서 제7조에 의한 토지사용승인을 의미하는 것으로 보인다. 그런데 위 계약서 제7조에 의한 토지사용승낙은 이 사건 매매계약의 목적이 되는 개발행위를 위한 토지사용승낙에 해당하므로, 앞서 언급한 바와 같이 건축물 착공을 위한 절차를 진행하기 위하여 토지를 무상으로 사용할 수 있는 사법상의 권능에 준하는 것으로 보인다.

② 원고는 이 사건 사용승인서의 사용 용도가 ‘건축허가 신청’으로 제한되어 있으므로, 이 사건 사용승인서는

건축법 제11조 제1항, 같은

시행령 제9조 제1항, 같은

시행규칙 제6조 제1항 제1의 2호 소정의 건축허가신청서류로 기능하는 것에 불과할 뿐, 원고가 이 사건 토지에 관한 건축허가를 받아 공사에 착공하는 등 실제로 토지사용을 하기 위해서는 별도로 토지사용승인을 받아야 한다고 주장한다. 그러나 원고는 이 사건 사용승인서를 교부받은 이후 이에 근거하여 이 사건 토지의 특정 지점에 대한 굴착행위를 실시하는 등 이 사건 토지를 실제 부분적으로 사용하기도 하였던 점3)3) 원고는 위 굴착행위는 건축허가신청의 전제가 되는 행위에 불과하다고 주장하나, 위 행위는

신재생에너지법 시행령 제17조 제1항 소정의 설치계획서를 제출하기 위한 행위로서 단순히 건축허가신청에 종속된 행위로 볼 수 없다.

, 이 사건 사용승인서에서도 이 사건 토지 위에서의 건축행위가 이루어질 것을 전제로 ‘관련 법규나 지구단위계획 지침의 준수’를 요구하고 있는 점, 이 법원의 서울특별시장에 대한 사실조회결과에 의하더라도, ‘이 사건 사용승인서의 발급목적은 건축공사 착수 등 이 사건 토지상의 건축과 관련한 사용권을 부여하기 위한 것이고, 별도의 토지사용승낙을 받을 필요가 없다’고 회신하고 있는 점, 이 사건 사용승인서의 ‘건축허가신청용’이라는 기재는 건축물 신축을 위한 일련의 절차가 건축허가신청으로부터 시작되는 것에 따른 예시적 표현에 불과한 것으로 보이는 점 등의 제반 사정에 비추어, 이 사건 사용승인서는 단순히 건축허가신청용 서류로서의 기능만 가진 것으로 보기는 어렵다.

③ 이 사건 매매계약서 제18조에 의하더라도, 이 사건 토지의 사용승낙이 이루어진 이후에는 원고가 이 사건 토지와 관련한 일체의 조세를 부담할 것을 예정하고 있다.

④ 통상 고층빌딩의 경우 ‘사업계획 수립→ 관할관청 인허가→ 사업구역 내 지구단위계획 수립 → 환경교통영향평가 및 건축심의 → 건축허가 → 착공 → 준공’의 절차를 거치게 되는데, 원고의 사업이 건축심의단계를 통과하지 못하였고, 이후 기존의 사업계획변경 요구가 서울특별시에 의하여 받아들여지지 아니함으로써 이 사건 토지상에 건축허가나 착공이 사실상 불가능한 상황이었다고 하더라도, 이는 이 사건 토지에 부여되어 있는 공법상 규제 및 원고의 사업계획 변경에 따른 것에 불과하고, 이 사건 토지를 건축 목적으로 사용할 수 있는 원고의 사법적 권능과는 별개의 문제이다.

3) 이와 같이 2010년 재산세 과세기준일(2010. 6. 1.) 당시 원고에게

지방세법 제183조 제2항 제4호 소정의 재산세 납세의무가 성립하였다고 보는 이상, 이 사건 처분은 적법하다. 따라서 원고의 주장은 이유 없다.

3. 결론

그렇다면, 원고의 청구는 이유 없으므로 이를 기각하기로 하여, 주문과 같이 판결한다.