신탁보수료는 토지를 부동산신탁회사로부터 매수하기 위하여 지급한 직접비용으로서 토지의 취득가격에 포함된다고 할 것이다. 따라서 처분 중 토지 및 건물의 취득가격에 위 신탁보수료를 포함시킨 부분은 타당하나 위탁자들의 체납세금을 포함시킨 부분은 부당하다
1. 처분의 경위
가. 원고는 2009. 6. 25.
케이비부동산신탁 주식회사(이하 ‘
케이비부동산신탁’이라고 한다)로부터 광주 광산구
쌍암동 694-59 대 10986.2㎡(이하 ‘이 사건 토지’라고 한다)를 매수하여 취득하면서 취득가액 9,757,597,769원을 과세표준으로 하여 그 무렵 피고에게 취득세 등을 신고·납부하였다.
나. 원고와
진흥저축은행 주식회사,
경기저축은행 주식회사,
영남저축은행 주식회사 등(이하 원고와 위 회사들을 ‘원고 등’이라 한다)은 2011. 1. 14.
케이비부동산신탁으로부터 광주 광산구
우산동 1597-1 지상
키즈테마파크 건물(이하 ‘이 사건 건물’이라고 한다)을 매수하여 공동소유로 취득하면서 아래와 같이 각 취득가액을 과세표준으로 하여
원고 등
이 사건 건물 지분
취득가액
원고
47.62/100
10,395,446,000원
진흥저축은행
19.05/100
4,158,615,000원
경기저축은행
19.05/100
4,158,615,000원
영남저축은행
14.28/100
3,117,324,000원
그 무렵 피고에게 취득세 등을 신고·납부하였다.
원고 등
과세 대상
신고취득가액
누락액
원고
이 사건 토지
9,757,597,769원
신탁보수료 60,177,095원
체납세금 102,143,704원
합 계 162,320,799원
이 사건 건물
10,395,446,000원
체납세금 761,246,635원
진흥저축은행
이 사건 건물
4,158,615,000원
체납세금 304,530,626원
경기저축은행
4,158,615,000원
체납세금 304,530,626원
영남저축은행
3,117,324,000원
체납세금 228,278,075원
다. 피고는 2011. 6. 14. 원고 등에게, 이 사건 토지 및 건물의 취득과 관련하여 원고가
케이비부동산신탁에게 지급하기로 약정한 신탁보수료와 원고 등이
케이비부동산신탁에게 지급하기로 약정한 주식회사
로하스시티(이하 ‘
로하스시티’라고 한다)와 주식회사
이드존(이하 ‘
이드존’이라고 하고, 위 두 회사를 통칭하여 ‘위탁자들’이라고 한다)의 체납세금을 아래와 같이 취득가액에서 누락하여 신고·납부하였으므로 이를 추가하여 징수하겠다고 통보하였다.
라. 이에 원고 등은 2011. 7. 11.
광주광역시장을 상대로 과세전적부심사를 청구하였으나 2011. 8. 8. 모두 불채택 결정을 받았다.
마. 그 후 피고는 2011. 8. 12. 원고 등에게 누락한 금액에 대해 아래와 같이 추가로 취득세 등을 부과하였다(이하 ‘이 사건 각 처분‘이라고 한다).
원고 등
취득세
지방교육세
농어촌특별세
원고
28,425,690원
1,742,780원
1,895,030원
진흥저축은행
11,371,460원
697,180원
758,090원
경기저축은행
11,371,460원
697,180원
758,090원
영남저축은행
8,524,120원
522,600원
568,260원
[인정근거] 다툼 없는 사실, 갑 제1 내지 5호증(각 가지번호 포함, 이하 같다)의 각 기재, 변론 전체의 취지
2. 처분의 경위
가. 원고의 주장
위탁자들의 체납세금과
로하스시티의
케이비부동산신탁에 대한 신탁보수료는 아래와 같은 이유로 취득가격에 포함된다고 할 수 없으므로, 이와 다른 전제에 선 이 사건 처분은 위법하다.
① 피고는
케이비부동산신탁과 원고 등 사이에 체결된 매매계약 제5조의 “매매부동산에 대한 제세공과금 등(종합토지세, 재산세, 관리비, 기타 일체의 조세 및 공과금)은 그 발생일과 관계없이 원고 등이 부담하기로 하며 이에 대한 의무불이행으로 인하여
케이비부동산신탁에게 손해가 발생한 경우 원고 등은 이를 배상하기로 한다.”(이하 ‘이 사건 약정 조항’이라고 한다)라는 내용에 따라 이 사건 토지 및 건물에 대한 위탁자들의 체납세금도 위 제세공과금에 포함되어 원고 등이 지급하여야 할 일체의 비용으로서 과세표준이 되는 취득가격으로 산정하였으나, 위 체납세금의 납부의무자는
케이비부동산신탁이 아니라 위탁자들이고, 이 사건 약정 조항의 의미는 계약당사자인
케이비부동산신탁과 원고 등 사이에
케이비부동산신탁이 부담하는 제세공과금 등을 원고 등이 부담한다는 의미이지 위탁자들의 체납세금까지 원고 등이 지급하겠다는 의미로 해석할 수 없다.
② 또한 이 사건 토지와 관련된 신탁보수료는,
케이비부동산신탁이 이 사건 토지를 신탁 받아 보전·관리하는 업무의 대가로서 그 지급의무자가 위탁자인
로하스시티이므로, 이 사건 토지 자체의 취득에 관련된 비용으로 볼 수 없다.
나. 관계 법령
별지 기재와 같다.
다. 인정사실
1)
로하스시티는 이 사건 토지를 취득하기 위해 원고로부터 자금을 대출받는 한편
케이비부동산신탁과 사이에 이 사건 토지에 관하여 수탁자를
케이비부동산신탁으로, 우선수익자를 원고로 정하여 부동산담보신탁계약을 체결한 후 2007. 4. 25. 이 사건 토지에 관해 매매를 원인으로 소유권이전등기를 마친 다음, 같은 날
케이비부동산신탁에게 신탁을 원인으로 한 소유권이전등기를 마쳐 주었다.
2)
이드존은 이 사건 건물을 취득하기 위해 원고 등으로부터 자금을 대출받는 한편
케이비부동산신탁과 사이에 이 사건 건물에 관하여 수탁자를
케이비부동산신탁으로, 우선수익자를 원고 등으로 정하여 부동산담보신탁계약을 체결한 후 2009. 9. 18. 이 사건 건물에 소유권보존등기를 마친 다음, 같은 날 케
이비부동산신탁에게 신탁을 원인으로 한 소유권이전등기를 마쳐 주었다.
3)
로하스시티는 이 사건 토지에 관하여 2007년부터 2009년까지 재산세 합계 102,143,704원을 체납한 채 2009. 3. 27. 폐업하였고,
이드존은 이 사건 건물에 관하여 취득세 및 재산세 합계 1,598,585,960원(= 2009년도 취득세 1,388,517,010원 + 2009, 2010년도 재산세 210,068,950원)을 체납한 채 2010. 12. 31. 폐업하였다.
4) 원고는 2009. 6. 25.
케이비부동산신탁과 사이에 이 사건 토지에 관하여, 원고 등은 2011. 1. 14.
케이비부동산신탁과 사이에 이 사건 건물에 관하여, 각 이 사건 약정 조항을 포함하는 내용의 매매계약을 체결한 다음 소유권이전등기를 마쳤다.
5) 한편,
케이비부동산신탁이
로하스시티로부터 지급받을 이 사건 토지에 관한 신탁보수료는 60,177,095원이다.
[인정근거] 다툼 없는 사실, 갑 제1, 4, 5, 6호증, 을 제2 내지 5호증의 각 기재, 변론 전체의 취지
라. 판단
1)
구 지방세법(2009. 5. 21. 법률 제9685호로 개정되기 전의 것) 제111조 제5항 제3호는 취득세의 과세표준에 관하여, ‘법인장부 중 대통령령이 정하는 것에 의하여 취득가격이 입증되는 취득에 대하여는 사실상의 취득가격에 의한다’고 규정하고,
같은 조 제7항은 ‘위 제5항의 규정에 의한 취득세의 과세표준이 되는 가격에 관하여는 대통령령으로 정한다’고 규정하고 있으며,
구 지방세법 시행령(2009. 6. 26. 대통령령 제21565호로 개정되기 전의 것) 제82조의3 제1항 본문은 ‘취득세의 과세표준이 되는 취득가격은 과세대상물건의 취득의 시기를 기준으로 그 이전에 당해 물건을 취득하기 위하여 거래상대방 또는 제3자에게 지급하였거나 지급하여야 할 일체의 비용[소개수수료, 설계비, 연체료, 할부이자 및 건설자금에 충당한 금액의 이자 등 취득에 소요된 직접·간접비용(부가가치세를 제외한다)을 포함하되, 법인이 아닌 자가 취득하는 경우에는 연체료 및 할부이자를 제외한다]을 말한다’고 규정하고 있고,
구 지방세법(2011. 3. 29. 법률 제10469호로 개정되기 전의 것) 제10조 제5항 제3호,
제7항,
구 지방세법 시행령(2010. 12. 31. 대통령령 제22605호로 개정되기 전의 것) 제18조 제1항에서도 마찬가지로 규정되어 있다.
위 각 규정에서 말하는 ‘취득가격’에는 과세대상물건의 취득 시기 이전에 거래상대방 또는 제3자에게 지급원인이 발생 또는 확정된 것으로서 당해 물건 자체의 가격(직접비용)은 물론 그 이외에 실제로 당해 물건 자체의 가격으로 지급되었다고 볼 수 있거나(취득자금이자, 설계비 등) 그에 준하는 취득절차비용(소개수수료, 준공검사비용 등)도 간접비용으로서 이에 포함된다 할 것이나, 그것이 취득의 대상이 아닌 물건이나 권리에 관한 것이어서 당해 물건 자체의 가격이라고 볼 수 없는 것이라면 과세대상물건을 취득하기 위하여 당해 물건의 취득시기 이전에 그 지급원인이 발생 또는 확정된 것이라도 이를 당해 물건의 취득가격에 포함된다고 보아 취득세 과세표준으로 삼을 수 없다(
대법원 1996. 1. 26. 선고 95누4155 판결 등 참조).
2) 이러한 법리에 따라 위 체납세금과 신탁보수료가 이 사건 토지 및 건물의 취득가격에 포함되는지 여부를 차례로 판단한다.
① 위탁자들의 체납세금
앞서 본 바와 같이 이 사건 약정조항에서 매매부동산에 대한 제세공과금 등(종합토지세, 재산세, 관리비, 기타 일체의 조세 및 공과금)은 그 발생일과 관계없이 원고 등이 부담하기로 하며 이에 대한 의무불이행으로 인하여
케이비부동산신탁에게 손해가 발생한 경우 원고 등은 이를 배상하기로 한다고 규정되어 있기는 하나, 앞서 본 인정사실과 앞서 든 각 증거 및 제1심 법원의
케이비부동산신탁에 대한 사실조회 결과에 변론 전체의 취지를 더하여 알 수 있는 다음과 같은 사정들, 즉 계약당사자인 원고 등과
케이비부동산신탁은 이 사건 약정조항의 취지가 매도인인
케이비부동산신탁에게 제세공과금 등이 부과될 경우 이를 원고 등에게 부담시켜 매도인을 면책시키기 위한 것이고 위탁자들의 체납세금까지 원고 등에게 부담시키려는 의사는 없었다고 밝히고 있으며, 그 밖에 원고 등과
케이비부동산신탁 사이에 위탁자들의 체납세금을 매매대금에 반영하기로 하였다고 인정할 만한 아무런 증거도 없는 점, 위탁자들의 체납세금을 수탁자인
케이비부동산신탁이 납부할 의무가 없는데다가[
구 지방세법(2009. 5. 21. 법률 제9685호로 개정되기 전의 것) 제183조 제2항 제5호,
구 지방세법(2011. 3. 29. 법률 제10469호로 개정되기 전의 것) 제107조 제2항 제5호에 의하면 신탁법에 의하여 수탁자명의로 등기·등록된 신탁재산의 경우에는 위탁자에게 재산세 납부의무가 있다] 이 사건 토지나 건물에 체납세금을 위한 어떠한 보전처분도 되어 있지 않은 상황에서 원고 등과
케이비부동산신탁이 매매계약을 체결하면서 계약당사자가 아닌 위탁자들의 체납세금까지 매매대금에 포함시킬 아무런 이유가 없는 점 등에 비추어 보면, 이 사건 약정조항은 매도인인
케이비부동산신탁에게 이 사건 토지 및 건물의 매매로 인하여 제세공과금 등이 부과될 경우 이를 원고 등에게 부담시키기 위한 것이라고 해석함이 상당하고, 따라서 위탁자들의 체납세금은 이 사건 토지 및 건물의 취득가격에 포함된다고 볼 수 없다.
②
케이비부동산신탁에 대한 신탁보수료
지방세법에서는 취득세의 과세표준은 일반적으로 과세시가표준액에 의하나, 법인장부에 의하여 취득가액이 입증되는 경우에는 그 장부상 가액을 사실상의 취득가액으로 보아 이에 의하도록 하고 있는데, 이와 같이 법인의 경우에 개인과는 달리 장부상 가액에 의하도록 규정한 것은 법인은 객관화된 조직체로서 일반적으로 거래가액을 조작할 염려가 없어 그 장부상 가액의 신빙성이 인정된다는 이유에서인바, 특별히 그 취득가액을 조작하였다고 인정되지 아니하는 한 그 장부상의 가액은 실제의 취득가액을 나타내는 것이라 할 것이다(
대법원 1992. 5. 8. 선고 91누9701 판결 등 참조)
이 사건에 관하여 보건대, 갑 제6호증의 1, 을 제1호증의 각 기재에 변론 전체의 취지를 종합하면,
로하스시티와
케이비부동산신탁 사이에 체결된 이 사건 토지에 관한 부동산담보신탁계약서 제21조 제1항에서는 “신탁계약 및 처분절차와 관련하여 발생된 비용과 신탁보수”를 수탁자가 신탁부동산을 환가한 처분대금에서 최우선 순위로 정산하도록 규정하고 있는 사실, 원고의 고정자산 대장에는 이 사건 토지의 취득가액으로 위 신탁보수료 60,177,095원을 포함하여 9,817,774,864원(= 신고취득가액 9,757,597,769원 + 신탁보수료 60,177,095원)으로 기재되어 있는 사실을 각 인정할 수 있는바, 위 인정사실에 의하면
케이비부동산신탁은 이 사건 토지를 처분하면서 그 매매대금에서 최우선하여
로하스시티로부터 지급받을 신탁보수료를 정산할 수 있는 권리가 있고, 그에 따라 신탁보수료 60,177,095원을 매매대금에 포함하여 이 사건 토지를 원고에게 매도하였다고 봄이 상당하므로, 위 신탁보수료는 원고가 이 사건 토지를
케이비부동산신탁으로부터 매수하기 위하여 지급한 직접비용으로서 이 사건 토지의 취득가격에 포함된다고 할 것이다.
3) 따라서 피고의 이 사건 처분 중 이 사건 토지 및 건물의 취득가격에 위 신탁보수료를 포함시킨 부분은 적법하나 위탁자들의 체납세금을 포함시킨 부분은 위법하다고 할 것이고, 그에 따라 원고에게 각 부과할 이 사건 취득세, 지방교육세, 농어촌특별세의 각 정당세액을 다시 계산하면 취득세 2,542,750원, 지방교육세 158,190원, 농어촌특별세 169,150원인 사실은 당사자 사이에 다툼이 없으므로, 결국 피고가 원고에 대하여 한 취득세 28,425,690원의 부과처분 중 2,542,750원을 초과한 부분, 지방교육세 1,742,780원 중 158,190원을 초과한 부분, 농어촌특별세 1,895,030원 중 169,150원을 초과한 부분은 각 위법하여 취소되어야 한다.
3. 결론
그렇다면, 원고의 이 사건 청구는 위 인정 범위 내에서 이유 있어 이를 인용하고, 나머지 청구는 이유 없어 이를 기각할 것인바, 제1심 판결은 이와 일부 결론을 달리하여 부당하므로, 피고의 항소를 받아들여 제1심 판결을 위와 같이 변경하기로 하여 주문과 같이 판결한다.
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