도시개발사업의 부지는 그 지상에 건축을 할 수 있게 된 시점에 그 현황이 건물의 건축이 가능한 대지로 변경되었다 할 것이므로, 토지의 과세표준을 산정하면서 그 현황을 대지로 평가한 부분은 타당하고, 담당공무원의 착오로 인하여 토지에 대한 재산세 납부의무자를 정정하여 부과한 처분은 수시부과의 요건에 해당하는 것으로 정당한 처분이다.

1. 처분의 경위

가. 원고는 고양시 일산동구

식사동 344 일원(이하 ‘이 사건 사업구역’이라 한다)의 각 토지소유자들을 조합원으로 하는 도시개발사업조합으로, 2004. 11. 2. 고양시장으로부터 조합설립인가를 받아 이 사건 사업구역에서 환지방식의 도시개발사업을 진행하고 있다.

나. 원고는 2007. 8. 22. 이 사건 사업구역에 관하여 환지예정지를 지정하고, 각 조합원들에게 통보하였다.

다. 피고는 2010. 5. 14. 원고에게 이 사건 사업구역에 대한 환지계획에 따라 체비지 또는 보류지로 지정된 토지 439,854.6㎡ 중 284,545.4㎡(이하 ‘이 사건 토지’라 한다)에 관하여, ① 2008년도분 재산세 666,976,590원, 도시계획세 212,568,720원, 지방교육세 133,395,310원, ② 2009년도분 재산세 713,989,740원, 도시계획세 214,169,000원, 지방교육세 142,797,940원을 각 부과하는 이 사건 처분을 하였다.

[인정근거] 다툼 없는 사실, 갑 1 내지 6호증(가지번호가 있는 경우 각 가지번호 포함), 을 1 내지 3호증, 변론 전체의 취지

2. 이 사건 처분의 적법 여부

가. 원고의 주장

1) 원고는 이 사건 토지의 소유자가 아니므로, 이에 대한 재산세를 납부할 의무가 없다.

2) 피고는 이 사건 토지의 현장확인을 하지 않은 채 공부상의 지목에 따라 재산세 과세표준을 산정하였는데, 이는 현황부과의 원칙에 위배되어 이 사건 처분은 위법하다. 또한, 이 사건 토지에는 확정예정지번이 부여되지 않았기 때문에, 종전의 토지이용상황을 기준으로 재산세가 부과되어야 함에도 대지를 기준으로 재산세를 부과한 이 사건 처분은 위법하다.

3) 피고의 이 사건 처분은 재산세의 수시부과 요건에 해당하지 않음에도 수시부과가 이루어진 것으로 위법하고, 이 사건 토지에 대한 재산세가 부과되지 않을 것이라는 원고의 신뢰를 침해하였다.

4) 피고는 이 사건 토지 중 75,658㎡를 종합합산과세대상으로 구분하여 이 사건 처분을 하였는데, 시행자가 도시개발사업에 공여하는 토지에 대해서는 분리과세를 하여야 하므로, 이 사건 처분은 위법하다.

나. 관계법령

별지 관계법령 기재와 같다.

다. 판단

1) 납세의무자가 아니라는 주장에 관한 판단

구 지방세법(2010. 3. 31. 법률 제10221호로 전부개정되기 전의 것, 이하 같다) 제183조 제1항,

제2항 제6호는, 재산세 과세기준일 현재 재산을 사실상 소유하고 있는 자가 원칙적으로 재산세를 납부할 의무가 있고, 다만 도시개발법에 의하여 시행하는 환지방식에 의한 도시개발사업의 시행에 따라 환지계획에서 환지로 정하지 아니하고 체비지 또는 보류지로 정한 경우에는 사업시행자가 재산세를 납부할 의무가 있다고 규정하고 있다.

따라서 원고는 도시개발사업의 시행자로서 체비지 및 보류지인 이 사건 토지에 대한 재산세를 납부할 의무가 있으므로, 원고의 위 주장은 이유 없다.

2) 현황부과 원칙에 위배되었다는 주장에 관한 판단

을 6호증의 기재에 변론 전체의 취지를 종합하면, 위 도시개발사업의 시공사인 주식회사 신삼호가 2007. 11.경 원고를 비롯한 사업시행자에게 도시개발사업과 관련한 착공신고서를 제출한 사실을 인정할 수 있고, 위 인정사실에 의하면 이 사건 토지를 비롯한 위 도시개발사업의 부지는 그 지상에 건축을 할 수 있게 된 위 시점에 그 현황이 건물의 건축이 가능한 대지로 변경되었다 할 것이므로, 이 사건 처분 중 이 사건 토지의 과세표준을 산정하면서 그 현황을 대지로 평가한 부분은 적법하다.

원고는 이 사건 토지에 확정예정지번이 부여되지 않은 이상 개별공시지가 산정지침에 따라 종전의 지목을 기준으로 공시지가를 산정하여야 한다고 주장하나, 이 사건 토지의 현황이 위와 같이 착공신고서가 제출된 시점에 대지로 변경된 사실은 앞서 본 것과 같고, 나아가 국토해양부장관이 정하는 개별공시지가 산정지침에는 ‘택지개발사업지구 또는 주거환경정비사업지구 기타 대규모 개발사업지구내의 토지로서 확정예정지번이 부여되기 전의 토지는 종전의 이용상황을 당해 사업목적의 나지로 기재하며, 기타 토지특성도 확정예정지번이 부여된 도면 등에 의해 조사하여 기재한다.’라고 규정하고 있으나, 위와 같은 산정지침은 개별공시지가를 산정하기 위하여 작성된 일응의 내부적인 기준에 불과한 것으로, 원고가 도시개발사업의 인가를 위하여 제출한 도면과 관리처분계획에 의하여 토지의 특성을 파악할 수 있게 되고 사업구역 내의 토지에 관하여 블록ㆍ롯트 지번이 부여된 이상 이 사건 토지에 확정예정지번이 부여된 것에 준하여 그 현황에 따라 개별공시지가를 산정한 것이 위 지침에 위배된 것이라 할 수도 없다.

3) 수시부과의 요건에 해당하지 않고 원고의 신뢰를 침해한다는 주장에 관한 판단

구 지방세법 제191조 제2항은 과세대상의 누락, 위법 또는 착오 등으로 인하여 이미 부과한 세액을 변경하거나 수시부과하여야 할 사유가 발생한 때에는 재산세를 수시로 부과징수할 수 있다고 규정하고 있다.

갑 7호증의 기재에 변론 전체의 취지를 종합하면, 피고는 2008. 9. 8. 이 사건 토지의 등기부상 소유자이던

디에스디삼호 주식회사에 대하여 이 사건 토지에 대한 재산세를 부과하였다가, 환지예정지 지정으로 인하여

디에스디삼호 주식회사가 아닌 원고가 이 사건 토지의 납세의무자임을 확인하고, 2010. 5. 14. 이 사건 처분을 한 사실을 인정할 수 있는데, 위 인정사실에 의하면 피고 담당공무원의 착오로 인하여 이 사건 토지에 대한 재산세 납부의무자를 정정하여 부과한 이 사건 처분은 수시부과의 요건에 해당하는 것으로 적법한 처분이라 할 것이고, 또한 피고가 정기 재산세 부과시에 원고에게 이 사건 토지에 대한 재산세납부를 고지하지 않았다는 사정만으로, 원고에게 피고가 이 사건 토지에 대한 재산세를 부과하지 않을 것이라는 정당한 신뢰가 발생하였다고 할 수도 없으므로, 원고의 이 부분 주장도 이유 없다.

4) 분리과세하여야 한다는 주장에 관한 판단

가) 토지에 대한 재산세의 분리과세제도는 정책적 고려에 따라 중과세 또는 경과세의 필요가 있는 토지에 대하여 예외적으로 별도의 기준에 의하여 분리과세함으로써 종합합산과세에서 오는 불합리를 보완하고자 하는 것으로서,

구 지방세법 시행령(2010. 12. 30. 대통령령 22586호로 개정되기 전의 것, 이하 같다) 제132조 제4항 제24호 규정에서 ‘도시개발사업에 공여하는 주택건설용 토지’를 분리과세대상으로 규정한 입법취지는 도시개발사업의 시행자가 도시개발사업을 보다 효율적으로 수행할 수 있도록 하기 위하여 공익적인 목적으로 사용되는 토지를 종합합산과세표준에서 제외하여 예외적으로 저율의 분리과세를 함으로써 조세부담을 경감하여 주는 데 있는 것으로 보인다.

구 지방세법 제182조 제1항 제3호 라목과 위 시행령의 규정 내용 및 그 입법취지 등을 종합하여 보면, 분리과세대상인 ‘도시개발사업에 공여하는 주택건설용 토지’라 함은 주택부지만을 의미하는 것이 아니라 주택건설에 필수불가결하게 수반되는 토지를 포함하는 것으로 봄이 상당하다.

나) 도시개발사업에 의한 환지계획에 따라 환지로 지정되지 아니하고 체비지 및 보류지로 지정된 토지는 도시개발사업을 위한 필요경비의 마련, 규약ㆍ정관ㆍ시행규정 또는 실시계획에서 정하는 목적 등의 실행 또는 집행을 위하여 그 예정이 도시개발사업에 필수불가결하게 수반되는 토지라 할 것이고, 위와 같이 그 용도가 공익적인 목적에 제한되어 있어 사업시행자가 위 목적 외에 다른 용도로 사용하여 수익을 올릴 수도 없는 점, 체비지의 매각대금은 당해 사업 이외에 다른 목적으로 사용하지 못하고 그 집행 잔액이 있더라도 이는 지방자치단체에 설치된 특별회계에 귀속되게 되는 점, 실제로 체비지 및 보류지로서 종합합산과세대상에 포함된 이 사건 토지 중 일부는 비록 기부채납이 예정된 토지는 아니지만 초등학교, 중학교, 고등학교의 각 부지 및 공공청사용지라는 공익목적을 위하여 제공되어 있고, 일부는 문화집회시설로 이용될 예정에 있으며, 주택의 건축이 가능한 준주거지역으로 지정되어 있는 토지 부분도 있는 점 등에 비추어 보면, 위와 같은 체비지 및 보류지인 이 사건 토지는

구 지방세법 시행령 제132조 제4항 제24호에서 정한 재산세 분리과세대상인 ‘도시개발사업에 공여하는 주택건설용 토지’에 해당한다고 봄이 상당하다.

다) 피고가 이 사건 처분을 하면서 별지 종합합산과세 내역과 같이 이 사건 토지 중 75,567.6㎡를 분리과세 대상이 아닌 종합합산과세 대상으로 구분하여 재산세를 부과한 사실은 당사자 사이에 다툼이 없으므로, 결국 이 사건 처분은 위와 같은 법리에 비추어 위법하다.

3. 결론

그렇다면, 원고의 이 사건 청구는 이유 있어 이를 인용하기로 하여 주문과 같이 판결한다.