상가의 경우에도 사실상의 취득가격을 과세표준으로 삼기 위하여는 검증이 필요하다고 할 것이므로 검증체계가 없어 사실상의 취득가격의 검증이 이루어지지 못한경우에는 원칙으로 돌아가 시가표준액을 과세표준으로 하여야 할 것이다. 따라서 사실상의 취득가격인 신고가액이 아닌 시가표준액을 과세표준으로 하여 취득세 등을 부과한 처분은 타당하다.
1. 처분의 경위
다음 각 사실은 당사자 사이에 다툼이 없거나, 갑1, 2호증, 갑3호증의 1, 2의 각 기재에 의하여 인정할 수 있다.
가. 원고는 2006. 6. 13.경
서울 중랑구 신내동 657 신내아파트 제상가1동 2층 215호(이하 ‘이 사건 상가’라고 한다)를 매수한 다음, 2006. 6. 30. 매매를 원인으로 한 원고 명의의 소유권이전등기를 마쳤다.
나. 원고는 2006. 6. 30.경 피고에게
지방세법 제111조 제2항 본문,
제5항 제5호,
제130조 제2항 본문,
제3항에 의하여 실지거래가액이 60,000,000원이라고 신고하였으나, 피고는 원고로 하여금
지방세법 제111조 제2항 단서
제2호,
제130조 제2항 단서에 의하여 이 사건 상가의 과세시가표준액인 117,732,980원을 과세표준액으로 하고
지방세법 제131조 제1항 제3호 (2)목에 규정한 등록세율(1,000분의 20)로 계산한 등록세 및
같은 법 제260조의2,
제260조의3 제1항에 규정에 의한 지방교육세(등록세의 100분의 20)와
같은 법 제112조 제1항에 규정한 취득세율(1,000분의 20)로 계산한 취득세 및 농어촌특별세법 제5조 제1항 제6호에 규정에 의한 농어촌특별세(취득세의 100분의 10)를 신고납부하도록 하여 원고는 2006. 6. 30. 등록세 2,354,650원(=117,732,980원×20/1000), 지방교육세 470,930원(=2,354,650원×20/100)을, 2006. 7. 31. 취득세 2,354,650원(=117,732,980원×20/1000), 농어촌특별세 235,460원(=2,354,650원×10/100)을 신고납부하였다(지방세법 제72조 제1항에 의하여 원고가 신고납부한 때에 처분이 있었던 것으로 보고, 이를 ‘이 사건 처분’이라고 한다).
2. 당사자의 주장 및 판단
가. 당사자의의 주장
피고는
지방세법 제111조 제5항 제5호,
제130조 제3항, 구 공인중개사의업무및부동산거래신고에관한법률(2006 . 12. 28. 법률 제8120호로 개정되기 전의 것, 이하 ‘구 공인중개사법’이라고 한다) 제27조, 제28조 및 서울특별시 재무국 세무과 지침인 부동산실거래가신고및취등록세업무처리요령(이하 ‘서울시 세무과 지침’이라고 한다) 등을 근거로 구 공인중개사법에 의한 검증이 이루어진 취득에 대하여만 사실상의 취득가격을 과세표준으로 삼을 수 있는데 이 사건 상가의 경우 구 공인중개사법 및 서울시 세무과 지침에서 검증의 대상으로 규정하고 있지 아니하여 검증의 대상이 아니므로 사실상의 취득가격이 아닌 시가표준액을 과세표준으로 삼은 이 사건 처분은 적법하다고 주장한다.
이에 대하여, 원고는 ① 지방세법 및 구 공인중개사법의 관련규정은 검증의 대상을 제한하고 있지 아니함에도 불구하고 행정규칙에 불과한 서울시 세무과 지침에 의하여 이 사건 상가를 검증의 대상에서 제외시키는 것은 모법의 위임이 없는 것으로서 조세평등주의, 조세법률주의에 위반한다고 할 것이고, ② 이 사건 처분의 기초가 된 시가표준액의 산정은 취득 당시의 시가를 제대로 반영하지 못한 것이므로, 신고가액이 아닌 시가표준액을 과세표준으로 한 이 사건 처분은 위법하다는 취지로 주장한다.
나. 관계법령
별지 관계법령 기재와 같다.
다. 판단
(1) 이 사건 상가가 검증의 대상인지 여부
㈎
지방세법 제111조 제5항 제5호는
공인중개사법 제27조의 규정에 의한 신고서를 제출하여
같은 법 제28조의 규정에 의하여 검증이 이루어진 취득의 경우에는 사실상의 취득가격을 과세표준으로 하도록 규정하고 있고,
구 공인중개사법 제27조 제1항은 토지 또는 건축물에 대하여 거래가 있을 경우 거래당사자에게 신고의무를 부과하고 있고 제2항은 중개업자의 신고의무를 부과하고 있으며, 제28조 제1항은 건설교통부장관은 토지 및 주택의 가액 그 밖의 부동산가격정보를 활용하여 부동산거래가격 검증체계를 구축운영하여야 한다고 규정하고 있고 제2항은 시장군수구청장은 제27조의 규정에 의한 신고를 받은 때에는 부동산거래가격 검증체계에 의하여 그 적정성을 검증하여야 한다고 규정하고 있다.
위 규정에서 보듯이 지방세법 제111조 제2항 제2호에서 규정하고 있는 ‘토지 및 주택 외의 건축물’, 구 공인중개사법 제27조 제2항에서 규정하고 있는 ‘건축물’, 제28조 제1항에서 규정하고 있는 ‘그 밖의 부동산’의 범주에는 상가도 포함한다고 할 것이므로, 부동산거래가격 검증체계에 의한 검증의 대상에 상가 등 건축물도 포함된다고 할 것이다.
㈏ 그런데 서울시 세무과 지침에는 가격검증은 거래물건유형이 공동주택(아파트, 연립, 다세대), 단독주택(단독, 다가구, 다중) 및 토지인 경우에만 실시한다고 규정하고있는바, 서울시 세무과 지침에 의하여 가격검증의 대상을 토지 및 주택으로 제한할 수 있는지 여부가 문제된다.
살피건대, 상위법령인 지방세법과 구 공인중개사법에는 검증의 대상인 부동산의 범위를 하위법령에서 정할 수 있도록 하는 위임규정을 두고 있지 않음에도 서울시 세무과 지침에서 검증의 대상인 부동산의 범위를 토지와 주택에 제한하는 것은 모법에 위임이 없는 것으로서 조세법률주의에 위반되어 무효라고 할 것이다.
㈐ 따라서 이 사건 상가도 부동산거래가격 검증체계에 의한 검증의 대상에는 포함된다고 할 것이다.
(2) 시가표준액을 과세표준으로 한 처분의 적법 여부
㈎
지방세법 제111조 제1항,
제2항,
제130조 제1항,
제2항은 취득세, 등록세의 과세표준을 취득등기 당시의 가액으로 하되, 그 취득등기 당시의 가액은 원칙적으로 신고가액에 의하도록 하고, 신고 또는 신고가액이 없거나 신고가액이 시가표준액에 미달하는 때에는 시가표준액에 의하도록 규정하고 있으므로, 이 사건과 같이 신고가액이 시가표준액이 미치지 못하는 경우에는 원칙적으로 시가표준액을 과세표준으로 하여 취득세 및 등록세를 산정하여야 할 것이다.
㈏ 그런데
같은 법 제111조 제5항 제5호,
제130조 제3항은 신고가액이 시가표준액에 미달한다고 하더라도
구 공인중개사법 제27조의 규정에 의한 신고서를 제출하여
동법 제28조의 규정에 의하여 검증이 이루어진 취득의 경우에는 사실상의 취득가격에 의하여 취득세, 등록세를 산정하도록 규정하고 있으므로, 위 규정에 따라 원고의 신고가액에 대하여 검증이 이루어졌는지 여부가 문제되는데, 을1호증의 기재 및 이 법원의 건설교통부장관에 대한 사실조회결과에 변론 전체의 취지를 종합하면 건설교통부장관은 토지와 주택에 대하여는 구 공인중개사법 제28조 제1항에 정하여진 검증체계를 구축하여 운영하고 있으나, 상가, 오피스텔 등 기타 건축물의 경우에는 기초 가격정보가 없어 아직 검증체계를 구축하지 못한 사실, 이에 따라 피고도 같은 법 제28조 제2항에 따라 원고의 신고가액에 대한 적정성을 검증하지 못한 사실을 인정할 수 있다.
㈐ 그렇다면 여기서 건설교통부장관이 구축한 검증체계가 없어 신고가액의 적정성을 검증할 수 없는 경우에 무엇을 과세표준으로 하여야 하는지 문제된다.
살피건대, 취득세등록세는 재산의 이전이라는 사실 자체를 포착하여 거기에 담세력을 인정하고 세금을 부과하는 유통세이자 취득행위를 과세객체로 하여 세금을 부과하는 행위세이고, 또한 취득세등록세는 취득자가 물건을 사용하거나 수익, 처분함으로써 얻을 수 있는 이익을 포착하여 부과하는 조세가 아니라 취득행위가 이루어진 경우 취득등록 당시의 과세물건의 가치를 과세표준으로 하여 세금을 부과하는 조세이다. 따라서 그 과세표준은 취득을 위하여 실제로 지출한 금액이 아니라 취득재산의 객관적인 가치를 기준으로 설정되어야 한다.
그런데 취득자가 취득재산의 가치를 반영하는 실제취득가액을 그대로 신고하는 때에는 그 신고가액을 객관적인 재산의 가치로 삼을 수 있으나, 만일 취득자가 허위로 낮은 가액을 신고하거나 객관적인 가치에 비하여 현저히 낮은 가액으로 재산을 취득하여 그대로 신고한 경우, 또는 교환, 상속, 증여 등과 같이 실제취득가액이 나타나지 아니하는 취득의 경우 과세물건의 객관적인 재산가치를 파악하여야 하나, 매번 객관적인 재산의 가치나 실지거래가액을 조사한다는 것은 조세행정상 심히 곤란할 뿐만 아니라 담당공무원의 능력이나 자세에 따라 납세의무자의 세부담이 달라지게 되며, 실지거래가액을 조작한 자들만 이득을 보게 될 여지도 있어 오히려 실질적으로는 조세부담의 공평을 해칠 수도 있다. 이에 따라 지방세법은 시가표준액을 도입하여 일정한 요건 아래에서 시가표준액을 과세표준으로 보되, 엄격한 검증이 이루어진 경우에 한하여 사실상의 취득가격을 과세표준으로 하도록 규정하고 있는 것이다.
따라서
지방세법 제111조 제5항 제5호 규정은 건설교통부장관이 구 공인중개사법에 따라 구축한 검증체계에 의하여 검증이 이루어진 취득의 경우에는 사실상의 취득가격을 과세표준으로 하되, 이 사건과 같이 검증체계가 없어 검증이 이루어지지 못한 경우에는 원칙으로 돌아가 시가표준액을 과세표준으로 하겠다는 취지로 해석함이 상당하다고 할 것이므로, 신고가액이 아닌 시가표준액을 과세표준으로 한 이 사건 처분은 적법하다고 할 것이다. 따라서 이를 다투는 원고의 주장은 받아들일 수 없다.
3. 결론
그렇다면 원고의 청구는 이유 없으므로 이를 기각하기로 하여 주문과 같이 판결한다.
프린트