경매가 사법상 매매와 유사하기는 하나 그 법적 성격과 효과에 차이가 있으며, 특히 국가(법원)가 개입함으로써 취득가액의 객관적 보증이라는 질적 차이가 발생하는 점, ‘개인 간에 유상거래’에 경매를 포함하는 것으로 해석할 경우 헌법합치적 법률해석의 관점에서 제기되는 문제점 등을 종합하면, 법률조항이 정한 ‘개인 간에 유상거래를 원인으로 취득, 등기하는 주택’에는 실거래가 신고제도의 도입으로 세부담이 증가하지 않는 ‘경매로 인하여 취득, 등기하는 주택’이 포함되지 않는 것으로 해석하는 것이 엄격해석의 원칙에 부합하는 해석이라고 할 것이다.

1. 처분의 경위

원고는

서울 관악구 남현동 602-157 101호(“이 사건 주택”)를 서울중앙지방법원 부동산임의경매(2005타경22710)에서 낙찰받아 2006. 6. 2. 낙찰대금을 완납하고, 같은 날 피고에게 낙찰금액 296,600,000원을 과세표준으로 하여 지방세법상 각 세율을 적용하여 산출한 취득세 5,932,000원, 농어촌특별세 593,200원, 등록세 5,932,000원, 지방교육세 1,186,400원을 신고ㆍ납부(위 각 세금의 부과처분을 “이 사건 각 처분”이라고 한다.)했다.

[인정 근거] 갑 1, 2, 3호증, 을 1호증의 각 기재

2. 처분의 적법 여부

가. 당사자의 주장

(1) 원고의 주장

구 지방세법 제273조의2(2006. 9. 1. 법률 제7972호로 개정되기 전의 것, “이 사건 법률조항”)에 의하면, 개인 간에 유상거래를 원인으로 취득·등기하는 주택에 대한 취득세는

제112조 제1항의 규정에 의한 세율을 적용하여 산출한 세액의 100분의 25를 경감하고, 등록세는

제131조 제1항 제3호 (2)목의 규정에 의한 세율을 적용하여 산출한 세액의 100분의 50을 경감해야 하므로, ‘개인 간의 유상거래’를 원인으로 주택을 취득한 원고도 이 사건 법률조항에 따라 취득세 5,932,000원의 부과처분 중 4,449,000원을 초과하는 부분, 농어촌특별세 593,200원의 부과처분 중 444,900원을 초과하는 부분, 등록세 5,932,000원의 부과처분 중 2,966,000원을 초과하는 부분, 지방교육세 1,186,400원의 부과처분 중 593,200원을 초과하는 부분을 모두 취소해야 한다.

(2) 피고의 주장

경매는 공법상 처분의 성격을 띠고 있어 ‘개인 간 유상거래’에 해당한다고 볼 수 없을 뿐만 아니라, 이 사건 법률조항은 2006. 1. 1.부터 부동산거래의 실거래가 신고가 의무화됨에 따라 거래세의 기준인 과세표준액이 기준시가에서 실거래가로 변경되어 개인 간의 주택거래에서 과세표준의 상승폭만큼 거래세율을 하향조정하지 않으면 조세부담이 크게 늘어나는 점을 고려하여 신설된 것으로, 위와 같이 담세자의 담세능력과 조세부담의 형평성을 고려하여 세율을 감경한 위 조항의 입법취지에 비추어 보면, 기존에도 실거래가를 기준으로 취득세 및 등록세를 부과하여 오던 경매, 공매 또는 법인과의 거래 등의 경우에는 위 감경조항에서 정한 ‘개인 간 유상거래’로 볼 수 없으므로, 원고들에 대하여 이 사건 법률조항을 적용하지 않은 이 사건 각 부과처분은 적법하다.

나. 관계법령

별지 기재와 같다.

다. 판단

(1) 조세감면요건의 해석 원칙

조세법률주의의 원칙상 과세요건이거나 비과세요건 또는 조세감면요건을 막론하고 조세법규의 해석은 특별한 사정이 없는 한 법문대로 해석해야 하고, 합리적 이유 없이 확장해석하거나 유추해석해서는 안되며, 특히 감면요건 규정 가운데에 명백히 특혜규정이라고 볼 수 있는 것은 엄격하게 해석하는 것이 조세 공평의 원칙에도 부합한다(

대법원 2004. 5. 28. 선고 2003두7392 판결 등 참조).

엄격해석의 원칙에 의하면, 필연적으로 조세법의 해석에서 문리해석을 그 근간으로 하게 되지만, 아무리 문리해석에 충실하여 법문대로 해석한다고 하여도 문언의 개념은 상대적이고, 조세법은 수시로 변하는 다양한 경제현상을 규율대상으로 하며 여러 가지 경제정책적 목적과 사회보장적 목적을 수행하고 있으므로, 그 해석과정에서 모호하고 의심스러운 상황이 발생하는 것을 피할 수는 없다.

따라서 엄격해석의 원칙을 취하더라도 조세법률주의가 지향하는 법적 안정성 및 예측가능성을 해치지 않는 범위 내에서 입법의 동기, 취지 및 그에 따른 헌법합치적해석을 하는 것은 불가피하다.

(2) 이 사건 법률조항의 입법연혁 및 그 입법취지

(가)

구 지방세법(2005. 12. 31. 법률 제7843호로 개정되기 전의 것, “구 지방세법”) 제273조의2(사실상 취득가격이 입증되지 아니하는 개인 간 유상거래로 부동산을 취득하여 소유권이전등기를 경료하는 경우 등록세를 25% 경감하는 내용의 규정)를 신설한 취지는, 2005년도부터 부동산 관련 세제를 합리적으로 개선하기 위하여 주택에 대한 시가표준액 산정방식이 ‘원가’ 기준에서 ‘시가’ 기준으로 전환되면서 주택에 대한 취득세 등의 시가표준액이 상향조정되었고, 이에 따라 부동산 취득시 관행상으로 시가표준액에 근접하여 신고하는 개인 간 거래의 경우 세부담의 급격한 증가가 예상됨에 따라 등록세의 25%를 경감해 주도록 하기 위함이었다. 그리고 경감대상을 ‘사실상 취득가격이 입증되지 아니하는 개인 간의 유상거래’로 한정하여 구 지방세법 제111조 제5항의 규정에 의하여 사실상 취득가격이 입증되는 거래(공매방법에 의한 취득 등)를 제외한 것은, 사실상 취득가격이 입증되는 거래의 경우 이미 시가기준으로 신고가 이루어지고 있으므로 시가표준액이 상향조정되더라도 세부담이 증가하지 않을 것으로 보았기 때문이었다.

(나) 그 후 위 감면 조항은 이 사건 법률조항(개인 간에 유상거래를 원인으로 취득등기하는 주택에 대하여 취득세의 25%, 등록세의 50%를 경감하는 내용의 규정)으로 개정되었다. 그 취지는 부동산 거래시장에서 거래와 관련된 세금회피를 위하여 이중계약서를 작성함에 따라 거래가격이 왜곡되고 과세불공평이 야기되는 문제점을 없애고자 2006년도부터 ‘부동산 실거래가 신고제도’를 도입하면서 실거래가 신고에 따른 거래세 부담완화를 위하여 취득세와 등록세의 경감규정을 두게 된 것이고, 경감대상을 ‘개인 간에 유상거래를 원인으로 취득등기하는 주택’으로 한정한 것은 사실상 취득가격이 입증되는 취득(공매방법에 의한 취득 등)의 경우 해당 취득가격이 공공기관으로부터 인정된 것으로 제도적으로 그 신빙성이 상당 정도 보장되어 객관적 자료로서 종전에도 실거래가로 신고가 이루어지고 있어 실거래가 신고제도가 도입되더라도 세부담이 증가하지 않을 것이라고 보았기 때문이다.

또한, 이 사건 법률조항에서 ‘사실상 취득가격이 입증되지 아니하는’이라는 문구가 삭제된 이유는, 부동산 실거래가 신고제도가 도입되면서

지방세법 제111조 제5항 제5호(개인 간의 거래라도「공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률」의 규정에 의하여 신고하고 검증이 이루어진 취득도 사실상 취득가격으로 인정하는 규정)의 신설에 따라, 2006년도부터 개인 간의 주택거래도 지방세법상 사실상 취득가격이 입증되는 거래로 규정되었다고 하더라도 개인 간의 주택거래의 경우에는 계속하여 감면의 필요성이 있는 것이므로 이를 감면대상에 포함하기 위하여 삭제한 것일 뿐, 종전부터 사실상 취득가격으로 신고가 이루어지고 있어 실거래가 신고제도 도입으로 세부담이 증가되지 않는 ‘경매로 인한 취득’을 포함하기 위한 것은 아니었다.

(3) ‘개인 간에 유상거래’에 대한 해석상 경매가 포함되는지 여부

(가) 지방세법은 이 사건 법률조항에서 정하고 있는 ‘개인 간에 유상거래’에 관하여 별도의 정의규정을 두고 있지 않을 뿐 아니라, 이 사건 법률조항에서 사용하고 있는 ‘개인’이나 ‘거래’라는 용어 또한 전형적인 법률용어는 아니므로 이 사건 법률조항은 그 입법취지에 입각하여 관련법규 상호간에 조화를 통한 헌법합치적 해석을 해야 한다.

(나) 법원의 주도하에 이루어지는 경매도 그 법적 성격은 소유자(경매 목적물의 소유자)와 매수인(종래의 낙찰자) 사이의 사법상 매매와 유사한 성질을 갖고 있으나, 매도인과 매수인 사이에 직접적인 의사합치에 의하여 이루어지는 일반적인 개인 간 거래와는 달리 법원이 주도하여 물건을 매도하고 그 경매가격의 형성에 소유자의 개인적 의사가 반영될 여지가 없으며, 그 소유권이전도 법률의 규정에 의해서 이루어지는 등 공법상 처분으로서의 성질도 갖고 있을 뿐 아니라, 특히 취득세 과세표준의 기준인 취득가액이 객관적으로 입증될 수 있는 거래이므로 그 법적 성격을 일반적인 개인 간의 매매와는 달리 볼 여지가 충분히 있다. 조세법적 측면에서도 경매에 의한 재화의 공급 또는 양도에 대하여 당사자 간의 계약을 통해 이루어지는 일반적인 매매와 마찬가지로 부가가치세 또는 양도소득세를 부과하더라도, 그 과세객체는 부가가치세의 경우 재화의 공급에 따른 부가가치, 양도소득세의 경우 양도차익으로 취득세의 과세객체인 취득시의 가액과는 다르기 때문에, 부가가치세 또는 양도소득세를 부과할 때 개인 간의 매매와 경매를 동일시한다고 하여 취득세 등 다른 조세에 대해서도 같게 해석해야 하는 것은 아니다. 경매도 사법상 매매와 유사한 성질을 갖고 있지만, 국가(법원)가 개입함으로써 취득가액이 객관적으로 보증되는 질적 차이가 발생하므로, 취득세를 부과할 때는 경매를 사법상 매매와 달리 취급할 필요성이 생긴다.

(다) 특히 이 사건 법률조항의 감경 대상에 경매로 인한 취득이 포함된다고 해석하는 경우에는, 법인이나 국가 등으로부터 개인이 주택을 취득하는 경우에 왜 거래세를 감경하지 않는지를 설명하기 어렵고, 위와 같은 차별적 대우에 대한 정당한 사유가 없는 한 이러한 규정(또는 해석)은 평등의 원칙에 어긋나는 것으로서 헌법에 합치되지 않으며, 경매의 경우 경매물건의 소유자가 개인이건 법인이건 간에 경매물건을 취득하려고 하는 사람에게는 아무런 차이가 없는데도, 우연히 경매 물건의 소유자가 개인인 경우에는 거래세를 감경받을 수 있고, 그 소유자가 법인인 경우에는 거래세를 감경받을 수 없다고 한다면, 이러한 결과를 용납해야 할 정당한 사유가 없는 한 그 결과를 가져온 규정(또는 해석)은 평등의 원칙에 어긋난다. 이와 같이 이 사건 법률조항의 감경대상에 경매로 인한 취득을 포함하는 해석은 인접조항을 위헌이라고 보아야 하는 해석을 동반하므로 헌법합치적 법률해석의 관점에서 수용하기 어렵다. 그리고 “개인 간에”라는 문구가 삭제된 현행

지방세법 제273조의2의 개정규정의 취지는 특혜대상을 개인에서 모든 거래당사자로 확대한 것일 뿐 위헌적 규정을 합헌적으로 고치기 위한 것은 아니었다.

따라서

구 지방세법 제273조의2규정의 신설취지와 이 사건 법률조항의 개정취지, 경매도 사법상 매매와 유사하기는 하나 그 법적 성격과 효과에 차이가 있으며, 특히 국가(법원)가 개입함으로써 취득가액의 객관적 보증이라는 질적 차이가 발생하는 점, ‘개인 간에 유상거래’에 경매를 포함하는 것으로 해석할 경우 헌법합치적 법률해석의 관점에서 제기되는 문제점 등을 종합하여 보면, 이 사건 법률조항이 정한 ‘개인 간에 유상거래를 원인으로 취득등기하는 주택’에는 실거래가 신고제도의 도입으로 세부담이 증가하지 않는 ‘경매로 인하여 취득등기하는 주택’이 포함되지 않는 것으로 해석하는 것이 엄격해석의 원칙에 부합하는 해석이고, 위와 같은 해석은 다른 것은 다르게 취급하는 것으로 평등의 원칙에 위반된다고 볼 수 없다.

결국, 이 사건 주택의 취득등기에 대하여 신고납부한 이 사건 취득세, 농어촌특별세, 등록세, 지방교육세의 각 세액은 정당하고, 위 각 세액이 경감되어야 한다는 취지의 원고의 주장은 받아들일 수 없다.

3. 결론

그렇다면, 피고의 이 사건 각 처분은 적법하므로 그 취소를 구하는 원고의 청구는 모두 이유 없어 이를 받아들이지 않는다.