일반분양분 토지의 취득시기는 준공인가일이 아닌 조합원으로부터 신탁등기를 한 때라고 할 것이므로 취득에 대상과 시기를 잘못 인정하여 과세표준을 산정한 취득세 등의 부과처분은 위법하며, 신탁토지 중 일반분양용 토지의 신탁등기 당시 가액을 인정할 증거가 없어 정당한 세액을 산출할 수 없으므로 취득세 등의 부과처분 전체를 취소하여야 한다.

1. 처분의 경위

가. 원고는

서울 강동구 성내동 50-1외 5필지 3,109.6㎡(이하 이 사건 토지라고 한다) 지상 연립주택의 재건축을 목적으로 결성된 재건축조합으로 2003. 7. 9. 피고로부터 설립인가(2000. 5. 23. 설립인가를 받은

제일연립주택재건축조합과 2000. 7. 31. 설립인가를 받은

동서연립주택재건축조합이 통합됨)를 받고 법인설립등기를 마친 후 2003. 4. 11. 조합원들로부터 이 사건 토지를 신탁받아 2003. 5. 14. 주택건설사업계획승인을 받은 다음 2004. 11. 2. 이 사건 토지상에 재건축아파트 70세대(조합원분 35세대, 일반분양분 35세대, 이하 이 사건 아파트라고 한다)를 건축하여 준공인가를 받았다.

나. 피고는 2005. 8. 10. 조합원분 아파트의 부속토지(이하 이사건 조합원분 토지라고 한다)를 제외한 일반분양분 아파트의 부속토지 1,529.01㎡(이하 이 사건 일반분양분 토지라고 한다)에 대하여 준공인가 당시 시가표준 2,155,904,100원을 과세표준으로 하여 취득세 51,741,690원, 농어촌특별세 4,742,980원 합계 56,484,670원(가산세 포함)을 부과고지하였다(이하 이 사건 처분이라고 한다).

[인정근거]다툼 없는 사실, 갑 제2호증, 을 제1호증, 을 제2호증의 1, 2, 3의 각 기재, 변론 전체의 취지

2. 처분의 적법 여부

가. 원고의 주장

주택조합이 조합원으로부터 신탁재산인 토지를 취득하는 것은 실질적인 재산권에 대한 이전 없이 사업의 진행을 위하여 형식적으로 토지를 취득하는 것에 불과한데 지방세법의 관련규정이 신탁재산에 대하여 취득세를 비과세하면서 주택조합과 조합원간의 신탁재산에 대하여는 비과세하지 않도록 규정한 것은 합리적인 이유 없이 주택조합을 차별하는 것으로서 이 사건 처분의 근거가 된 지방세법의 규정은 헌법상의 평등원칙에 반하므로 이 사건 처분은 위법하다.

나. 관계법령

별지 기재와 같다.

다. 판단

(1) 이 사건 처분의 대상인 취득이 있었는지 여부

(가) 취득세를 납부할 의무는 취득세 과세물건을 취득하는 때에 성립하고, 이 때 취득이라 함은 원칙적으로 매매, 교환, 상속, 증여, 기부, 법인에 대한 현물출자, 건축, 개수, 공유수면의 매립, 간척에 의한 토지의 조성 등과 기타 이와 유사한 취득으로서 원시취득, 승계취득 또는 유상무상을 불문한 일체의 취득을 말한다(

지방세법 제29조 제1항 제1호, 제104호 제8호).

원고는 구 주택건설촉진법에 의하여 주무관청의 인가를 받아 설립된 주택재건축조합으로서 재건축사업을 목적으로 하는 별도의 사업주체에 해당하고, 이러한 재건축은 기존 공동주택의 구분소유자들이 재건축조합을 결성하여 자신들의 비용분담으로 기존 주택을 철거하고 그 대지 위에 새로운 공동주택을 건축한 뒤 그 건물의 구분소유권을 각 취득하는 것을 본질적인 내용으로 하고 있다. 그리고 주택재건축조합의 조합원은 조합의 재건축사업 목적 달성에 협력할 의무가 있고, 조합규약상 그 의무의 하나로 규정된 현물출자 의무는 조합의 재건축사업의 원활한 수행을 위하여 신탁 목적으로 조합원 소유의 토지를 조합에 이전할 의무를 포함하고 있다(

대법원 1997. 5. 30. 선고 96다23887 판결 참조).

따라서 재건축 시행과정에서 조합원이 그 소유인 토지지분에 관하여 재건축조합 명의로 신탁등기를 한다고 하더라도 그 실질은 출자자로서 출자의무의 이행을 한 것이고, 이는

지방세법 제104조 제8호가 규정한 ‘법인에 대한 현물출자’에 해당하여

지방세법 제105조 제1항에 의하여 취득세 납세의무가 발생되는 ‘취득’에 해당한다고 할 것이다.

(나)

지방세법 제110조 제1호는 일반적으로 신탁에 의한 신탁재산의 취득을 형식적인 소유권 취득으로 보아 취득세를 비과세하도록 규정하면서도 그 단서에서 ‘주택재건축조합과 조합원간의 신탁재산 취득’을 과세대상으로 규정하고 있다. 이는 주택재건축조합과 조합원 간의 재산 취득이 비록 그 형식을 신탁으로 하였다고 하더라도 이러한 재산 취득은 일반적인 신탁과는 달리 주택재건축이라고 하는 공동사업의 목적 달성을 위해서 주택재건축조합에 대한 현물출자 및 공동사업 완결 이후의 재산 청산, 즉 분양이라는 각 거래과정을 별도의 독립된 과세대상이 되는 취득으로 파악하고자 한 취지이다.

다만,

지방세법 제105조 제10항에 의하면 주택재건축조합이 당해 조합원용으로 취득하는 조합주택용 부동산은 그 조합원이 취득한 것으로 의제하고 있으므로, 주택재건축조합이 조합원용으로 신탁받은 토지 부분은 취득세 부과대상이 되는 취득으로 보지 않게 된다.

(다) 따라서 원고가 그 조합원들로부터 신탁받은 토지 중 일반분양한 아파트 대지에 상응하는 이 사건 일반분양분 토지 부분은 조합의 독자적인 사업용으로 취득한 것으로서 취득세의 과세대상이 된다고 할 것이므로, 이 사건 처분의 대상이 되는 취득이 없었다는 원고의 주장은 이유 없다.

(2)

지방세법 제110조 제1호 단서의 위헌 여부

지방세법 제110조 제1호는 신탁법에 의한 신탁재산의 취득에 대하여는 비과세하면서주택재건축조합 등과 조합원간의 신탁재산 취득은 비과세 대상에서 제외하고 있다.

앞서 본 바와 같이, 그 취지는 주택재건축조합과 조합원 간의 재산 취득이 비록 그 형식을 신탁으로 하였다고 하더라도 이러한 재산 취득은 일반적인 신탁과는 달리 주택재건축이라고 하는 공동사업의 목적 달성을 위해서 주택재건축조합에 대한 현물출자 및 공동사업 완결 이후의 재산 청산, 즉 분양이라는 각 거래과정을 별도의 독립된 과세대상이 되는 취득으로 파악하고자 한 것이라고 할 것이다. 그밖에 개발형신탁의 경우와 같이 신탁재산 취득의 형식을 갖추었다고 하더라도 수탁자가 그 신탁재산을 개발하여 타인에게 처분하는 등으로 이익을 향유하게 되는 경우에는 취득세를 부과함이 오히려 조세형평의 원칙에 부합한다고 할 것이다.

따라서 위 규정이 헌법의 평등원칙에 위배된다는 원고의 주장은 이유 없다.

(3) 이 사건 취득세 등의 세액 산출의 적법 여부

(가)

지방세법 제111조 제1항 본문은, 취득세의 과세표준은 ‘취득당시’의 가액으로 하도록 규정하고 있는바, 주택재건축조합이 조합원으로부터 신탁받은 토지는

지방세법 제105조 제10항의 조합원용으로 취득한 경우가 아닌 한 취득세의 과세대상이 되고, 이 사건의 경우와 같이 신탁에 의한 취득은 승계취득에 해당한다고 할 것이다.

이와 같은 신탁에 의한 취득의 경우 그 취득시기에 관하여 특별규정이 없으므로, 취득시기를 규정한

지방세법 시행령 제73조 제1항에 따라 원칙적으로 사실상의 취득을 한 때를 취득시기로 보되, 그 권리이전이나 그 행사에 등기등록을 요하는 재산의 경우에는 위와 같은 취득시기 도래 여부를 불문하고 등기등록일에 취득한 것으로 보아야 할 것이다.

따라서 이 사건과 같이 주택재건축조합이 조합원으로부터 신탁받은 경우, 그것이 취득세의 부과대상이 되는 한, 그 토지에 대한 취득세 과세표준의 산정 기준이 되는 취득시기는 늦어도 당연취득일인 신탁등기를 한 날로 봄이 상당하다.

(나) 다만, 이렇게 보는 경우 문제가 되는 것은 조합원으로부터 주택재건축조합으로 신탁등기가 이루어질 당시에는 그 토지가 조합원용인지 일반분양용인지 구분이 되어 있지 않은 관계로 취득세를 신고납부 또는 부과할 수 없거나 그 시기가 불분명하다는 점이다.

그러나 주택재건축의 경우 “재건축조합설립 - 사업시행인가 - 분양신청 - 관리처분계획 - 착공 - 준공 - 분양처분 - 조합해산”이라는 절차를 거치면서 건축물 등에 대한 조합원용과 일반분양용의 구분이 구체화되어 간다고 할 수 있는바(재건축은 도시 및 주거환경정비법 제정 이전에는 구 주택건설촉진법에 의하여 규율되고 있었는데, 구법 당시에는 관리처분계획에 관한 규정이 없었고, 또 사업시행인가 대신 사업계획승인을 하고 있었다), 이러한 일련의 절차에서 조합이 신탁받은 토지에 대한 조합원용과 일반분양용의 구분은 조합원들로부터 분양신청을 받아 관리처분계획을 작성한 때에 구체적으로 정해지고 특별한 사정이 없는 한 관리처분계획에 따라 분양처분을 하게 되므로, 관리처분계획이 인가되어 그 효력이 발생하면 이 때에 조합원용과 일반분양용이 명확히 구분되어 취득세의 부과대상이 현실화되었다고 할 수 있다. 이는

지방세법 제107조에서 규정하고 있는 용도구분에 의하여 비과세되었다가 그 후에 용도대로 사용하지 아니하여 과세대상이 되는 경우와 유사한 경우라고 할 수 있는데, 이와 같은 경우

지방세법 제120조 제3항에 따라 부과대상이 된 날, 즉 관리처분계획인가처분의 효력이 발생하는 날(인가 고시일로부터 5일이 경과한 날)로부터 30일 이내에 신고납부를 하여야 한다고 할 것이다(그 후에 일부 변경이 있는 때에는 수정신고 등으로 해결할 수 있을 것이다). 설령 취득세 부과대상이 되는 시기를 관리처분계획인가 효력발생일이 아닌 다른 날로 보더라도 그 취득시기를 달리 볼 것은 아니다. 그리고 이러한 취득세의 부과제척기간은

지방세법 제30조의4 제1항에 따라 위 신고납부기한의 다음날부터 기산되어야 할 것이다.

(다) 결국 이 사건 취득세에서의 취득시기는 이 사건 신탁등기시인 2000. 11.경이 되고, 이 사건 토지 중 이 사건 일반분양분 토지에 관한 과세표준 역시 그 시점을 기준으로 하여 산정하여야 할 것이다. 그런데도 피고는 이 사건 처분을 함에 있어서 이 사건 아파트에 대한 준공인가일인 2004. 11. 2.의 가액을 기준으로 과세표준을 정하여 세액을 산출하였으므로, 이 사건 처분은 그 취득의 대상과 시기를 잘못 인정하여 과세표준을 산정하고 세액을 산출한 것으로서 위법하다. 따라서 원고의 셋째 주장은 이유 있다.

그런데 이 사건의 경우 제출된 자료만으로는 이 사건 토지 중 이 사건 일반분양분 토지의 신탁등기 당시 가액을 인정할 증거가 없어 정당한 세액을 산출할 수 없으므로 이 사건 처분 전체를 취소하기로 한다.

3. 결론

그렇다면, 원고의 청구는 이유 있어 인용한다.