임대주택 매각신고는 적법한 형식적 요건을 갖춘 분양전환신고서가 행정청에 도달하면 행정청의 수리 등 별도의 조치를 기다릴 필요 없이 신고의무를 이행한 것으로 되어 행정청이 매각신고를 반려하였다 하더라도 신고의 효력에는 아무런 영향이 없어 항고소송의 대상이 되는 행정처분이라고 할 수 없다고 할 것인바, 분양전환계획서 반려처분에 관한 무효확인 청구부분 및 취소청구부분은 부적법하여 각하한다. 임대사업지의 특별수선충당금 적립은 임대주택 분양전환신고의 요건이 아니어서 분양전환신고의 효력에 아무런 영향이 없다 할 것이므로 2차 및 3차 매각신고는 유효한 신고로서 위 신고 후 매각한 세대는 매각에 정당한 사유가 있다고 보아야 하므로 2차 및 3차 매각신고 후 매각된 세대에 대한 취득세 등 부과처분은 위법하므로 취소되어야 한다.

1. 이 사건 과세처분 및 반려처분의 경위

가. 원고는 2000년경 부동산임대사업을 하기 위하여

충남 연기군 금남면 용포리 320소재 토지 위에 전용면적 60㎡ 이하의 임대아파트(이하 ‘이 사건 아파트’라 한다) 913세대를 준공한 후 소유권보존등기를 마치면서

충청남도 도세감면조례 제15조 제1항에 의하여 이 사건 아파트 913세대에 관하여 취득세, 등록세 및 지방교육세를 모두 면제받았다.

나. 원고는 2004. 4. 27.경 피고에게 임대의무기간의 1/2이 경과하였고 임차인과 사이에 당해 임대주택의 분양전환에 합의하였음을 이유로 이 사건 아파트 913세대에 대하여 분양전환신고(이하 '이 사건 1차 매각신고‘라 한다)를 하면서 이 중 216세대에 대해서만 임차인과의 분양전환합의서를 제출하였다.

이에 대하여 피고는 2004. 5. 10.경 원고에게 분양전환합의서가 제출된 216세대에 대해서만 임대주택 분양전환신고가 수리되었음을 통보하였다.

다. 원고는 2004. 7. 22.경 피고에게 이 사건 1차 매각신고 수리통보를 받은 세대를 제외한 나머지 697세대 중 57세대에 대하여 분양전환합의서를 첨부하여 분양전환신고(이하 ‘이 사건 2차 매각신고’라 한다)를 하였다.

이에 대하여 피고는 2004. 7. 27.경 원고에게 이 사건 아파트 102동이 가압류되었으므로 등기부등본을 제출하고, 이 사건 아파트에 대한 특별수선충당금을 2004. 7월까지 납부하라는 내용의 보완요구를 하였다.

라. 원고는 2004. 9. 4.경 피고에게 위 나머지 697세대 중 이 사건 2차 매각신고 당시 신고된 6세대를 포함한 80세대에 대하여 분양전환합의서를 첨부하여 분양전환신고(이하 ‘이 사건 3차 매각신고’라 한다)를 하였다.

이에 대하여 피고는 2004. 9. 8.경 원고에게 이 사건 아파트에 대한 특별수선충당금 지연이자를 정산하라는 내용의 보완요구를 하였다.

마. 그 후 피고는 2006. 4. 11.경 원고에게 이 사건 아파트에 대한 특별수선충당금을 납부하고, 1차 매각승인된 216세대를 제외한 나머지 세대에 대한 매각자료를 제출할 것을 요구하였다.

바. 원고는 2006. 4. 13.경 피고에게 위 나머지 697세대에 대한 분양전환계획서를 첨부하여 임대의무기간이 경과되어 임차인에게 우선하여 분양전환을 하겠다는 내용의 분양전환신고(이하 ‘이 사건 분양전환신고’라 한다)를 하였다.

사. 피고는 원고의 이 사건 분양전환신고에 대하여 2006. 4. 18.과 같은 해 5. 22. 두차례에 걸쳐 원고에게 분양가격 산출근거서류, 하자보수완료확인서, 분양을 희망하지 않는 임차인 명단, 분양을 희망하지 않는 사실을 증명하는 서류 등을 제출하고 이 사건 아파트에 대한 특별수선충당금을 납부하라는 내용의 보완요구를 하였다.

아. 원고는 피고의 위 보완요구에 대하여 아무런 보완을 하지 않았고, 이에 피고는 2006. 6. 1. 원고가 이 사건 분양전환신고를 하면서 제출한 분양전환계획서를 반려하는 이 사건 반려처분을 하였다.

자. 그 후 피고는 2006. 9. 16. 원고에게 이 사건 아파트 중 352세대에 대하여 ‘임대의무기간 내에 정당한 사유 없이 매각하였다’는 이유로 위 면제세액에 가산세를 포함하여 청구취지 기재 각 세액을 추징하는 이 사건 과세처분을 하였다.

차. 원고가 피고에게 ① 2차 매각신고한 57세대는, 그 중 26세대가 신고 전에 이미 매각되었고, 28세대가 신고 후에 매각되었으며, 나머지 3세대는 매각이 되지 않았고, ② 3차 매각신고한 80세대 중 2차 매각신고 때 이미 신고된 6세대를 제외한 나머지 74세대는, 그 중 19세대가 신고 전에 매각되었고, 54세대가 신고 후에 매각되었으며, 나머지 1세대는 이 사건 과세처분 후에 매각되었다.

이 사건 과세처분 대상에는 2차 매각신고 후 매각된 23세대와 3차 매각 신고 후 매각된 44세대가 포함되어 있다.

[인정근거] 갑 1, 3, 4, 5호증, 을 1 내지 15, 17 내지 21, 23, 24, 26호증(각 가지번호 포함)의 각 기재, 변론 전체의 취지

2. 관계 법령

별지 관계 법령 기재와 같다.

3. 이 사건 반려처분 무효확인 청구 및 취소청구의 적법 여부

가. 원고 주장의 요지

피고가 원고의 이 사건 아파트에 대한 특별수선충당금 납부 보완 불이행을 이유로 이 사건 분양전환신고 당시 제출된 분양전환계획서를 반려한 이 사건 반려처분은 아무런 법적 근거 없이 이루어진 것으로서 무효이거나 위법하다.

따라서, 원고는 주위적으로 이 사건 반려처분의 무효확인을 구하고, 예비적으로 그 취소를 구한다.

나. 항고소송의 대상이 되는 행정처분이라 함은 행정청의 공법상의 행위로서 특정사항에 대하여 법규에 의하여 권리를 설정하고 의무를 명하며 기타 법률상 효과를 발생케 하는 등 국민의 권리의무에 직접적인 변동을 초래하는 행위를 말하는 것으로 상대방 또는 기타 관계자들의 법률상 지위에 직접적인 법률적 변동을 일으키지 아니하는 행위는 항고소송의 대상이 될 수 없다 할 것이므로, 먼저 피고가 원고의 분양전환계획서를 반려한 이 사건 반려처분이 항고소송의 대상이 되는 행정처분인지에 관하여 본다.

다. 임대주택법(이하 ‘법’이라 한다)은 임대주택의 건설을 촉진하기 위하여 조세감면 등의 지원을 하되, 그러한 지원을 받아 건설된 임대주택에 대하여는 임차인의 주거생활의 안정 등을 위하여 임대의무기간 내 매각을 제한하고(

법 제12조), 임대의무기간이 경과하더라도 임차인에게 우선하여 분양전환하도록 하고 있는바(

법 제15조), 이에 대한 관리감독을 위하여 임대사업자에게 매각신고 및 분양전환신고의무를 부여하고(

법 시행령 제9조,

제13조), 위 규정에 위반하여 임대주택을 매각하거나 분양전환하는 경우에는 형벌을 부과하도록 규정하고 있다(법 22조 제3호, 제5호).

이때 행정청이 매각신고나 분양전환신고를 수리하는 절차가 이행되어야만 신고의 법적 절차가 완료된다면 그 신고수리행위나 수리거부행위는 항고소송의 대상이 되는 행정처분으로서의 성격을 갖게 된다고 할 수 있을 것이지만,

법 제22조 제3호,

제5호의 벌칙규정은 매각신고나 분양전환신고 자체를 하지 아니한 경우에 당연히 적용되는 규정이지, 피고가 신고를 수리하였는지의 여부에 따라 그 적용 여부가 달라지지 않는다고 할 것이고, 그밖에 행정청의 신고수리 여부에 따라 임대사업자의 법률상 지위에 어떤 변동을 초래하게 한다고 볼 만한 규정이나 그 신고에 대하여 행정청이 실질적인 심사를 하여 수리 여부를 결정하도록 하는 규정을 찾아볼 수 없다.

따라서 이러한 경우에는 임대주택법상 적법한 형식적 요건을 갖춘 분양전환신고서 또는 분양전환계획서가 행정청에 도달하면 신고의무를 이행한 것으로 되어 행정청의 수리 등 별도의 조치를 기다릴 필요 없이 임대주택을 매각 또는 분양전환할 수 있고, 설사 행정청이 매각신고 또는 분양전환신고를 ‘수리거부’ 내지 ‘반려’하였다고 하더라도, 신고의 효력에는 아무런 영향이 없고, 행정청의 조치가 상대방이나 관계자들의 법률상 지위에 아무런 직접적인 법률적 변동을 일으키지 아니하므로, 이를 항고소송의 대상이 되는 행정처분이라고 할 수 없다{다만, 이 사건의 경우 을 19, 20호증의 각 기재에 변론 전체의 취지를 더하면 원고는 분양전환신고를 함에 있어 첨부하도록 규정된 서류, 즉 분양전환가격 산출근거서류, 분양을 희망하지 아니하는 임차인 명단, 분양포기확인서 등 분양받기를 희망하지 아니하는 사실을 증명하는 서류 등(

법 시행규칙 제4조)을 첨부하지 않은 채 이 사건 분양전환신고를 하였고, 피고의 보완요구에도 이를 보완하지 않은 사실을 인정할 수 있는바, 위 인정사실에 의하면 이 사건 분양전환신고는 형식적 요건을 갖추지 아니한 신고로서 그 효력이 발생하지 않는다고 할 것이다}.

라. 따라서, 이 사건 소 중 이 사건 반려처분에 관하여 주위적으로 무효확인을 구하거나 예비적으로 그 취소를 구하는 부분은 항고소송의 대상이 될 수 없는 행위를 대상으로 한 것으로서 부적법하다.

4. 이 사건 과세처분의 적법 여부

가. 원고의 주장

(1) 원고의 이 사건 2차 및 3차 매각신고는 피고의 수리 여부와 관계없이 신고 자체로 그 효과가 발생하고, 설사 이 사건 2차 및 3차 매각신고가 행정청의 수리를 요하는 것이어서 이에 대한 피고의 반려처분이 행정처분이라고 하더라도 특별수선충당금 미납을 이유로 원고의 매각신고를 반려할 수는 없으므로 이 사건 과세처분 중 2차 및 3차 매각신고 후 매각한 세대에 대한 과세부분은 위법하다.

(2) 임대의무기간 5년이 경과한 경우에는 분양전환신고 없이 매각할 수 있으므로 이 사건 아파트 중 사용승인일인 2000. 12. 29.부터 5년이 경과한 뒤 2005. 12. 30. 매각한 102동 204호, 1104호에 대한 과세부분은 위법하다.

나. 판단

(1) 이 사건 2차 및 3차 매각신고 후 매각한 세대에 대한 과세부분에 대한 판단

(가) 임대사업자는 임대개시 후 당해 주택의 임대의무기간의 1/2이 경과된 경우로서 임대사업자와 임차인이 당해 임대주택의 분양전환에 합의하여 임대사업자가 분양전환계약 10일 전까지 법 시행규칙 소정의 분양전환신고서에 표준임대차계약서 사본 및 분양전환가격의 산출근거를 기재한 서류를 첨부하여 시장군수 또는 구청장에게 신고하면 임차인에게 분양전환할 수 있다(

법 제12조 제3항,

법 시행령 제9조 제2항 제3호,

동조 제6항,

법 시행규칙 제3조의2).

(나) 이 사건의 경우, 원고가 이 사건 2차 및 3차 매각신고 당시 관계서류를 모두 갖추어 제출한 사실은 당사자 사이에 다툼이 없고, 앞서 본 바와 같이 위 임대주택 매각신고는 적법한 형식적 요건을 갖춘 분양전환신고서가 행정청에 도달하면 행정청의 수리 등 별도의 조치를 기다릴 필요 없이 신고의무를 이행한 것으로 되어 행정청이 매각신고를 반려하였다 하더라도 신고의 효력에는 아무런 영향이 없으므로, 이 사건 2차 및 3차 매각신고는 유효한 신고로서 위 신고 후 매각한 세대는 그 매각에 정당한 사유가 있다고 보아야 하고, 따라서 이 사건 과세처분 중 이 사건 2차 및 3차 매각신고 후 매각된 세대에 대한 과세부분은 위법하므로 취소되어야 한다.

이에 대하여 피고는, 임대사업자인 원고가 특별수선충당금을 적립하여야 할 의무가 있음에도 이 사건 2차 및 3차 매각신고 당시 이 사건 아파트에 대한 특별수선충당금을 적립하지 않았기 때문에 위 각 매각신고는 효력이 없다는 취지로 주장하므로 살피건대, 특별수선충당금 적립은 임대주택 분양전환신고의 요건이 아니어서 특별수선충당금 적립 여부는 분양전환신고의 효력에 아무런 영향이 없다 할 것이므로, 피고의 위 주장은 더 살필 필요 없이 이유 없다.

(2) 임대의무기간이 경과하였는지 여부에 대한 판단

임대주택법 규정에 의하면 이 사건 아파트는 ‘임대개시일’부터 5년이 경과하면 매각할 수 있으나, 임차인의 주거생활의 안정 등 임대주택법의 입법취지에 비추어 볼 때 위 임대개시일은 임차인의 실제 입주일을 의미한다고 보아야 할 것이고 이 사건 아파트의 사용승인일을 임대개시일로 볼 수는 없다.

그런데 이 사건 아파트 중 102동 204호, 1104호에 관한 임대개시일로서의 실제 입주일이나 임대의무기간 5년이 경과하였다는 점에 관한 원고의 입증이 없으므로, 원고의 이 부분 주장은 이유 없다.

(3) 이 사건 과세처분의 정당한 세액에 관하여

이 사건 2차 및 3차 매각신고 후 매각된 세대 중 67세대가 이 사건 과세처분의 대상에 포함된 사실은 앞서 본 바와 같고, 을 23, 24, 26, 27호증의 각 기재에 변론 전체의 취지를 더하면 위 67세대에 대하여 부과된 세액은 별지 추징현황표 기재와 같이 취득세 41,822,150원, 등록세 16,728,800원, 지방교육세 3,107,750원인 사실을 알 수 있는바, 위 각 금액은 이 사건 과세처분에서 공제되어야 하므로, 결국 이 사건 과세처분 중 취득세 170,322,910원(212,145,060원 - 41,822,150원)을 초과하는 부분, 등록세 68,129,030원(84,857,830원 - 16,728,800원)을 초과하는 부분, 지방교육세 12,631,150원(15,738,900원 - 3,107,750원)을 초과하는 부분은 각 위법하여 취소되어야 한다.

5. 결론

그렇다면, 이 사건 소 중 2006. 6. 1.자 분양전환계획서 반려처분에 관한 무효확인 청구부분 및 취소청구부분은 부적법하여 모두 각하하고, 이 사건 과세처분 취소청구는 위 인정범위 내에서 이유 있어 인용하고 나머지 청구는 이유 없어 기각하기로 하여 주문과 같이 판결한다.