경매절차에서 몇 차례의 유찰을 거치는 경우의 낙찰가는 최초의 감정평가액보다 현저히 낮아지는 것이 보통이므로 낙찰가가 낮다고 하여 낙찰가를 시가와 동일한 것으로 단순 평가할 수는 없다고 할 것이며, 과세표준이 시가 합계액보다 낮으므로, 과세표준이 시가를 적절히 반영하지 못하여 현저히 불합리한 것으로 볼 여지가 없으므로 재산세 등의 부과처분은 타당하다.

1. 처분의 경위

아래 사실은 당사자 사이에 다툼이 없거나, 갑 제1호증, 갑 제2호증의 1, 2, 을 제1호증의 1, 2, 을 제2, 5호증의 각 기재에 변론 전체의 취지를 종합하여 인정할 수 있다.

가. 원고는 2002. 3. 6. 인천 남구

도화동 429-1 지상 18층 판매시설 및 업무시설 건물인

롯데월드타워 건물 중 제501호{전용면적 49.17㎡, 공용면적 52.58㎡(주차장 24.62㎡, 복도ㆍ화장실 23.55㎡, 전기ㆍ기계실 4.41㎡)} 및 제502호{전용면적 51.41㎡, 공용면적 54.97㎡(주차장 25.74㎡, 복도ㆍ화장실 24.62㎡, 전기ㆍ기계실 4.61㎡)}를 임의경매를 통하여 낙찰받아 재산세 부과기준일인 2006. 6. 1. 현재 위 부동산을 소유하고 있다.

나. 피고는 위 제501호의 시가표준액을 85,424,212원, 제502호의 시가표준액을 89,311,320원, 위 501, 502호에 부대한 수조 및 저유조의 시가표준액을 314,588원으로 각 결정하고, 그 합계인 175,050,120원에 지방세법 부칙(2005. 12. 31.) 제5조 제1호에 의한 적용비율 55/100를 곱하여 나온 96,277,566원을 과세표준으로 하여, 2006. 7. 10. 원고에 대하여 2006년 정기분 재산세 240,650원, 도시계획세 144,390원, 공동시설세 249,190원, 지방교육세 48,130원 합계 682,360원을 부과하였다(이하 ‘이 사건 부과처분’이라고 한다).

2. 이 사건 부과처분의 적법 여부

가. 원고의 주장

원고가 2002. 3. 6. 임의경매를 통하여 제501호, 502호를 낙찰받을 당시 합계 52,500,000원(각 26,250,000원)의 낮은 가격에 낙찰받은 점, 2005년, 2006년에는 제501호, 502호와 비교하여 더 좋은 층수에 있는 같은 면적의 구분건물이 18,000,000원에 낙찰된 사례도 있는 점 등에 비추어, 피고가 결정한 제501호, 502호의 시가표준액 합계 175,050,120원은 시가와 현저한 차이가 있는바, 이와 같이 시가를 적절히 반영하지 못하고 터무니 없이 높게 책정된 시가표준액을 기준으로 내려진 이 사건 부과처분은 위법하다.

나. 관련법령

별지 관련법령 기재와 같다.

다. 판 단

(1) 지방세법의 관련 규정에 의하면, 건축물에 대한 재산세의 과세표준은

지방세법 제111조 제2항의 규정에 의한 시가표준액으로 하는데(

법 제187조 제1항), 그 시가표준액은 매년 1월 1일 현재 시장ㆍ군수가 행정자치부장관이 정하는 기준에 따라 도지사의 승인을 얻어 결정하되, 그 산출방식은

소득세법 제99조 제1항 제1호 나목의 규정에 의하여 산정ㆍ고시하는 건물신축가격기준액에 건물의 구조별ㆍ용도별ㆍ위치별 지수, 건물의 경과연수별 잔존가치율, 건물의 규모ㆍ형태ㆍ특수한 부대설비 등의 유무 및 기타 여건에 따른 가감산율을 적용하도록 하고 있다(

법 제111조 제2항 제2호,

시행령 제80조 제1항 제1호,

같은 조 제3항). 다만, 2006년의 과세표준은 위와 같은 방식으로 결정된 시가표준액에 100분의 55를 곱하여 산정한 가액으로 한다(법 부칙 제5조 제1호).

한편, 시장ㆍ군수가 위와 같은 요소들을 모두 참작하여 과세표준을 정하였다고 하더라도, 과세표준이 시가나 기타 사정에 비추어 현저하게 불합리한 것으로 인정되는 경우에는 그 과세표준의 결정 및 이에 기초한 과세처분은 위법한 것으로 보아야 할 것이나(

대법원 1997. 7. 8. 선고 95누17953 판결 참조), 그 불합리한 정도가 현저하지 않은 경우에는 과세표준의 결정 및 이를 기초로 한 과세처분이 위법하다고 할 수는 없다.

(2) 을 제1호증의 1, 2, 을 제2 내지 5호증의 각 기재 및 이 법원의 가산감정평가사사무소장에 대한 시가감정촉탁결과에 변론 전체의 취지를 종합하면, 피고는 국세청장이 2005. 12. 30.

소득세법 제99조 제1항 제1호 나목의 규정에 의하여 산정ㆍ고시한 건물신축가격기준액 470,000원/㎡에 구조지수 1.20(철골콘크리트조), 용도지수 1.25(사무실), 위치지수 1.06(건물부속토지가격 1,430,000원/㎡), 경과년수별 잔존가치율 0.776{= 1 - (0.016 × 경과년수 14년)}을 곱하여 산출한 금액 579,000원(1,000원 미만 버림)을 위 제501호, 502호에 대한 1㎡당 시가표준액으로 결정하고, 위 1㎡당 시가표준액 579,000원에 제501호의 면적 101.75㎡(= 전용면적 49.17㎡ ＋ 공용면적 52.58㎡) 및 가감산특례 1.45(7,560㎉ 이상의 중앙조절식 에어컨, 자동승강기, 11층 ~ 20층의 고층건물 각 0.15 가산)를 곱하여 산출한 85,424,212원을 제501호의 시가표준액으로 하고, 위 1㎡당 시가표준액 579,000원에 제502호의 면적 106.38㎡(= 전용면적 51.41㎡ ＋ 공용면적 54.97㎡) 및 가감산특례 1.45(7,560㎉ 이상의 중앙조절식 에어컨, 자동승강기, 11층 ~ 20층의 고층건물 각 0.15 가산)를 곱하여 산출한 89,311,320원을 제502호의 시가표준액으로 하며, 위 제501호, 502호에 부속된 수조 및 저유조의 시가표준액을 314,588원으로 하여 이를 합산한 175,050,120원을 최종 시가표준액으로 결정한 다음, 여기에 지방세법 부칙(2005. 12. 31.) 제5조 제1호의 적용비율 55/100를 곱하여 산정한 96,277,566원을 과세표준으로 하여 이 사건 부과처분을 한 사실, 재산세 과세기준일인 2006. 6. 1. 현재 대지지분을 포함한 제501호, 502호의 시가 합계는 138,000,000원(제501호 67,000,000원, 제502호 71,000,000원)인 사실을 각 인정할 수 있다.

(3) 위 인정사실에 의하면, 제501호, 502호의 시가 합계는 138,000,000원인 반면(다만, 제501호의 시가 67,000,000원, 제502호의 시가 71,000,000원에는 대지지분의 가치가 포함되어 있으나, 갑 제2호증의 1, 2의 각 기재에 의하면, 제501호의 대지지분은 9.338㎡/1671.6㎡, 제502호의 대지지분은 9.762㎡/1671.6㎡인 사실을 인정할 수 있으므로, 위 제501호, 502호의 시가에서 대지지분이 차지하는 비중은 미미하다고 할 것이다), 이 사건 부과처분의 과세표준은 96,277,566원으로서 위 시가 합계액의 약 69.7%에 불과하여 오히려 과세표준이 시가 합계액보다 낮으므로, 과세표준이 시가를 적절히 반영하지 못하여 현저히 불합리한 것으로 볼 여지가 없다. 또한, 경매절차에서의 낙찰가는 몇 차례의 유찰을 거치는 경우 최초의 감정평가액보다 현저히 낮아지는 것이 보통이므로 낙찰가가 낮다고 하여 이를 시가와 동일한 것으로 단순 평가할 수는 없다고 할 것이다. 따라서 96,277,566원을 과세표준으로 한 이 사건 부과처분은 적법하다.

3. 결 론

그렇다면, 원고의 이 사건 청구는 이유 없으므로 주문과 같이 판결한다.