일반분양분 토지의 취득시기는 준공인가일이 아닌 조합원으로부터 신탁등기를 한 때라고 할 것이므로 취득에 대상과 시기를 잘못 인정하여 과세표준을 산정한 취득세 등의 부과처분은 부당하다.

1. 처분의 경위

가. 원고는

서울 송파구 문정동 1외 2필지87,912㎡(“이 사건 구토지”) 지상에 건축된 문정주공아파트의 재건축을 목적으로 결성된 재건축조합으로서 1999. 7. 8. 피고로부터

구 주택건설촉진법(2003. 5. 29. 법률 제6916호 주택법으로 전문개정되기 전의 것) 제44조에 따라 조합설립인가를 받았고, 도시 및 주거환경정비법에 따라 2003. 7. 28. 법인설립등기를 마쳤다.

나. 원고는 2000. 11.경부터 2001. 5.경까지 이 사건 구토지를 조합원으로부터 신탁 받아 원고 명의로 신탁을 원인으로 한 소유권이전등기를 마쳤으며, 제3자인 서덕수외 4인으로부터 1,584.70㎡를 취득하여 89,496.70㎡(이 사건 구토지 87.912㎡+1,584.70㎡) 지상에 공동주택(아파트) 1,696세대(조합원용 377세대, 일반분양용 1,319세대)를 완공한 후 2004. 9. 30. 준공인가를 받았다.

다. 원고가 이 사건 구토지 중 일반분양용 대지에 상응하는 부속토지 21,794.49㎡(“이 사건 일반분양분 토지”)에 대한 취득세를 자진신고납부하지 않자, 피고는 원고가 준공인가일인 2004. 9. 30.에 이 사건 일반분양분 토지를 취득하였는데도 취득세 등을 자신신고납부하지 않았다고 보아 2004. 12. 10. 원고에 대하여 시가표준액 68,652,643,500원{3,150,000원(2004. 1. 1.기준 개별공시지가)×21,794.49㎡}을 과세표준으로 한 취득세 1,373,052,870원과 가산세 290,675,280원 및 농어촌특별세 134,007,210원과 가산세 13,400,720원을 과세하였다(“이 사건 처분”).

라. 원고는 2005. 1. 28. 이의신청을 하였으나 2005. 5. 16. 기각되었고, 2005. 8. 12.자 심사청구 또한 2005. 9. 26. 기각되었다.

[인정 근거] 다툼 없는 사실, 갑 1호증, 갑 2호증의 1, 2, 갑 4호증, 을 1, 2호증의 각 기재, 변론 전체의 취지

2. 이 사건 처분의 적법 여부

가. 원고의 주장

(1) 이 사건 구토지에 관하여 조합원으로부터 원고 명의로 소유권이전등기를 한 등기원인은 신탁이고, 신탁으로 인한 소유권취득은 실질적인 소유권의 취득이 아니라 형식적인 취득에 불과하므로 취득세의 과세대상이 아니다.

(2)

지방세법 제110조 제1호 단서의 위헌성

지방세법 제110조 제1호 본문에 의하면, 신탁법에 의한 신탁재산의 취득은 취득세의 과세대상이 아닌데, 그 단서에 의해 유독 주택재건축조합과 조합원간의 신탁재산 취득을 비과세대상에서 제외한 것은 평등의 원칙에 위반되고, 대단위 토지소유자가 토지개발사업을 위해 부동산개발업자에게 자신의 토지를 신탁한 후 이를 일반분양하는 경우에 토지주와 개발업자간의 신탁등기에 대해서 비과세하는 것과 비교해 볼 때 불합리한 차별로 평등의 원칙에 위반되며, 헌법상 재산권보장 원칙에도 반한다.

(3) 원고가 이 사건 일반분양분 토지에 대한 취득세 납세의무를 진다고 하더라도, 토지의 취득시점은 일반적으로 잔금지급일 또는 등기한 때이므로 이 사건의 경우에도 취득시점을 신탁등기시로 보아야 한다. 따라서 준공인가일인 2004. 9. 30.에 취득한 것으로 본 이 사건 처분은 위법하다.

(4) 예비적으로 이 사건 취득세 납세의무의 존부에 관하여 세법해석상 견해의 대립이 있는 등 납세의무자가 그 의무를 알지 못하는 것이 무리가 아니므로 가산세를 부과한 것은 위법하다.

나. 관계법령

별지 관계법령 기재와 같다.

다. 판단

(1) 취득세의 과세대상인 “취득”인지 여부에 관한 판단

(가)

지방세법 제104조 제8호는 취득세의 과세대상인 취득의 의미에 대하여 “매매, 교환, 상속, 증여, 기부, 법인에 대한 현물출자, 건축, 개수, 공유수면의 매립, 간척에 의한 토지의 조성 등과 기타 이와 유사한 취득으로서 원시취득, 승계취득 또는 유상무상을 불문한 일체의 취득을 말한다”고 정의하고 있고,

지방세법 제105조 제2항은 부동산 등의 취득에 있어서 민법 등 관계 법령의 규정에 의한 등기등록 등을 이행하지 아니한 경우라도 사실상으로 취득한 때에는 이를 취득한 것으로 본다고 규정하고 있다.

취득세는 본래 재화의 이전이라는 사실 자체를 포착하여 거기에 담세력을 인정하고 부과하는 유통세의 일종으로서 취득자가 재화를 사용ㆍ수익ㆍ처분함으로써 얻을 수 있는 이익을 포착하여 부과하는 것이 아니므로, 취득자가 실질적으로 완전한 내용의 소유권을 취득하는가의 여부와 관계없이 사실상의 취득행위 자체를 과세객체로 한다(

대법원 1995. 1. 24. 선고 94누10627 판결,

2004. 11. 25. 선고 2003두13342 판결등 참조).

따라서 취득세의 부과대상이 되는 부동산의 취득은 원칙적으로 소유권이전의 형식에 의한 부동산 취득의 모든 경우를 포함한다(

대법원 2002. 5. 28. 선고 2002두2079 판결,

2002. 6. 28. 선고 2000두7896 판결 등 참조).

(나) 원고는 기존 공동주택의 재건축을 목적으로

구 주택건설촉진법 제44조 제1항의 규정에 의하여 설립된 재건축조합인데, 이러한 재건축은 기존 공동주택의 구분소유자들이 재건축조합을 결성하여 자신들의 비용분담으로 기존 주택을 철거하고 그 대지 위에 새로운 공동주택을 건축한 뒤 그 건물의 구분소유권을 각 취득하는 것을 본질적인 내용으로 하고 있다. 그리고 재건축조합의 조합원은 조합의 재건축사업 목적 달성에 협력할 의무가 있고, 조합규약상 그 의무의 하나로 규정된 현물출자 의무는 조합의 재건축사업의 원활한 수행을 위하여 신탁 목적으로 조합원 소유의 토지를 조합에 이전할 의무를 포함하고 있다(

대법원 1997. 5. 30. 선고 96다23887 판결 참조).

한편, 원고와 같은 재건축조합은

구 주택건설촉진법 제44조 제1항에 의하여 주무관청의 인가를 받아 설립된 단체로, 재건축사업을 목적으로 하는 별도의 사업주체에 해당한다.

(다) 재건축 시행과정에서 조합원이 그 소유인 토지지분에 관하여 재건축조합 명의로 신탁등기를 한다고 하더라도 그 실질은 출자자로서 출자의무의 이행을 한 것이고, 다만,

지방세법 제105조 제10항은 “

도시 및 주거환경정비법 제16조 제2항의 규정에 의한 주택재건축조합이 당해 조합원용으로 취득하는 조합주택용 부동산(공동주택과 부대·복리시설 및 그 부속토지를 말한다)은 그 조합원이 취득한 것으로 본다”고 규정함으로써 정책적 목적 달성을 위하여 재건축조합이 당해 조합원용으로 취득하는 조합주택용 부동산의 ‘취득’은 납세의무가 발생하는 ‘취득’에서 제외시키고 있을 뿐이다.

(라) 따라서 원고는 이 사건 일반분양분 토지를 형식상으로 뿐만 아니라 실질상으로도 ‘취득’하였다고 보아야 한다.

(2)

지방세법 제110조 제1호 단서의 위헌 여부에 관한 판단

지방세법 제110조 제1호는 신탁법에 의한 신탁재산의 취득에 대하여는 비과세하면서, 다만, 주택재건축조합과 조합원간의 신탁재산 취득은 비과세 대상에서 제외하여 차별하고 있다.

일반적으로 신탁사업의 경우 신탁이익의 귀속자는 신탁자 내지 수익자이고 수탁자의 이익향수는 금지되어 있다는 점(

신탁법 제29조 참조)을 중시하여 그 취득의 형식성을 근거로 비과세대상으로 하고 있음에 반하여, 주택재건축조합이 건축한 주택을 일반분양하는 것은 주택재건축조합 자신의 사업으로서 그에 의하여 발생하는 이익은 우선 주택재건축조합에 귀속되는 것이므로(

대법원 2005. 6. 10. 선고 2003두2656 판결 등 참조), 법률적으로나 경제적 실질에 있어서나 오로지 타인의 사무를 처리하는 통상적인 신탁과는 그 성질을 달리한다. 또한 도시개발법에 의한 도시개발사업과 도시 및 주거환경정비법에 의한 주택재개발사업 및 도시환경정비사업은 주택재건축조합에 의한 주택재건축사업과 그 목적이나 성격이 같다고 할 수 없고, 환지계획에 의한 토지 취득, 관리처분계획에 의한 토지 및 건축물의 취득이나 사업시행자의 체비지 또는 보류지의 취득 또한 주택재건축조합의 일반분양용 토지 취득과는 그 취득의 성격이나 형식이 같다고 할 수 없다. 따라서

지방세법 제110조 제1호단서는 평등의 원칙에 위반되지 않고, 원고의 재산권을 침해하지도 않는다.

(3) 이 사건 일반분양분 토지의 취득시기에 관한 판단

(가)

지방세법 제111조 제1항 본문은, 취득세의 과세표준은 ‘취득당시’의 가액으로 하도록 규정하고 있고, 이 사건의 경우와 같이 신탁에 의한 취득은 승계취득에 해당한다.

이와 같은 신탁에 의한 취득의 경우 그 취득시기에 관하여 특별규정이 없으므로, 취득세의 취득시기를 규정한

지방세법 시행령 제73조 제1항에 따라 원칙적으로 사실상의 취득을 한 때를 취득시기로 보되, 그 권리이전이나 그 행사에 등기등록을 요하는 재산의 경우에는 위와 같은 취득시기 도래 여부를 불문하고 등기등록일에 취득한 것으로 보아야 한다.

따라서 이 사건과 같이 주택재건축조합이 조합원으로부터 신탁받은 경우, 그것이 취득세의 부과대상이 되는 한, 그 토지에 대한 취득세 과세표준의 계산 기준이 되는 취득시기는 늦어도 당연취득일인 신탁등기를 한 날로 보아야 한다.

(나) 다만, 이렇게 보는 경우 조합원으로부터 주택재건축조합 앞으로 신탁등기가 이루어질 당시에는 그 토지가 조합원용인지 일반분양용인지 구분이 되어 있지 않아서 취득세를 신고납부 또는 부과할 수 없거나 그 시기가 불분명하다는 문제가 있다.

주택재건축의 경우 “재건축조합설립 - 사업시행인가 - 분양신청 - 관리처분계획 - 착공 - 준공 - 분양처분 - 조합해산”이라는 절차를 거치면서 건축물 등에 대한 조합원용과 일반분양용의 구분이 구체화되어 가는데(재건축은 도시 및 주거환경정비법 제정 이전에는 구 주택건설촉진법에 의하여 규율되고 있었는데, 구법 당시에는 관리처분계획에 관한 규정이 없었고, 또 사업시행인가 대신 사업계획승인을 하고 있었다), 이러한 일련의 절차에서 조합이 신탁받은 토지에 대한 조합원용과 일반분양용의 구분은 조합원들로부터 분양신청을 받아 관리처분계획을 작성한 때에 구체적으로 정해지고 특별한 사정이 없는 한 관리처분계획에 따라 분양처분을 하게 되므로, 관리처분계획이 인가되어 그 효력이 발생하면 그때에 조합원용과 일반분양용이 명확히 구분되어 취득세의 부과대상이 현실화되었다고 할 수 있다. 이는

지방세법 제107조에서 규정하고 있는 용도구분에 의하여 비과세되었다가 그 후에 용도대로 사용하지 않아 과세대상이 되는 경우와 유사한 경우라고 할 수 있는데, 이와 같은 경우

지방세법 제120조 제3항에 따라 부과대상이 된 날, 즉 관리처분계획인가처분의 효력이 발생하는 날(인가 고시일로부터 5일이 경과한 날)로부터 30일 이내에 신고납부를 해야 하고(그 후에 일부 변경이 있는 때에는 수정신고 등으로 해결할 수 있다.), 따라서 취득세의 부과제척기간은 지방세법 제30조의4 제1항에 따라 위 신고납부기한의 다음날부터 기산해야 한다.

(다) 결국 이 사건 취득세에서의 취득시기는 이 사건 신탁등기일인 2000. 11.경부터 2001. 5.경이 되고, 이 사건 일반분양분 토지에 관한 과세표준 역시 그 시점을 기준으로 하여 계산해야 한다. 그런데도 피고는 이 사건 처분을 할 때 준공인가일인 2004. 9. 30.의 가액을 기준으로 과세표준을 정하여 세액을 산출하였으므로, 이 사건 처분은 그 취득의 대상과 시기를 잘못 인정하여 과세표준을 산정하고 세액을 산출하여 위법하다.

(4) 이 사건 처분의 과세객체

이 사건 처분의 과세객체는 피고가 이 사건 처분을 하면서 작성한 ‘취득세 조사서(을 제2호증)’에 기재된 대로 원고가 준공인가일인 2004. 9. 30.에 이 사건 일반분양분 토지를 취득한 행위이다. 따라서 이 사건 처분의 위법 여부는 원고가 과연 준공인가일인 2004. 9. 30.에 이 사건 일반분양분 토지를 취득하였는지 여부에 달려 있는데, 위에서 보았듯이 원고가 이 사건 일반분양분 토지를 취득한 시기는 조합원으로부터 원고 명의로 신탁등기를 한 때이므로, 이 사건 처분은 이 사건 처분의 과세객체인 2004. 9. 30.에 원고의 토지 취득행위가 존재하지 않아 위법하다.

3. 결 론

그렇다면, 피고의 이 사건 처분은 위법하고, 그 취소를 구하는 원고의 이 사건 주위적 청구는 이유 있어 이를 받아들인다.