분양보증수수료를 건축물 자체의 가격은 물론 그 이외에 실제로 건축물 자체의 가격으로 지급되었다고 볼 수 있거나 그에 준하는 취득절차비용 등 간접비용에도 포함된다고 할 수 없음에도 불구하고 취득가격에 산입한 것은 부당하다. 따라서 취득세 및 등록세 등의 세액에서 분양보증수수료에 대하여 부과된 부분은 취소되어야 한다.

1. 처분의 경위

가. 향남면 아파트 건설 및 지방세 신고납부

⑴ 원고는 2008. 8. 29. 화성시 향남면 향남택지개발지구 1블럭에 공동주택 536세대 및 상가건물(이하 ‘제1건축물들’이라 한다)을 신축하여 취득한 후, 2008. 9. 24.

피고 화성시장에게 과세표준을 70,915,710,804원{원고가 위 건축물의 착공과 동시에 이를 일반에 분양하고자

대한주택보증 주식회사와 주택분양보증계약을 체결하고 납부한 분양보증수수료(이하 ‘분양보증수수료’라 한다) 623,719,580원 포함}으로 하여 산출한 취득세 1,418,314,210원, 농어촌특별세 874,490원, 등록세 567,325,670원, 지방교육세 113,465,130원을 신고하고, 2008. 9. 29. 위 세액을 납부하였다.

⑵ 이후 원고는 제1건축물들에 대한 취득 관련 비용을 정산하고 2008. 11. 24.

피고 화성시장에게 분양보증수수료 정산환급액 15,288,820원을 빼고, 공사비 정산 확정액을 반영한 과세표준 71,121,333,472원에 대하여 추가로 산출한 취득세 4,112,440원, 농어촌특별세 2,530원, 등록세 1,644,970원, 지방교육세 328,980원을 신고하고, 2008. 12. 1. 위 세액을 납부하였다(이하 위와 같은 신고납부행위에 따라 증액된 것으로 간주되는 과세처분을 ‘제1과세처분’이라 한다).

나. 석우동 아파트 건설 및 지방세 신고납부

⑴ 원고는 2008. 9. 26.

화성시 석우동 53에 공동주택 1,316세대와 상가건물(이하 ‘제2건축물들’이라 한다)을 신축하여 취득한 후, 2008. 10. 21.

피고 화성시 동부출장소장에게 분양보증수수료 2,181,548,090원을 포함한 134,413,819,168원을 과세표준으로 하여 산출한 취득세 2,688,276,380원, 농어촌특별세 138,146,090원, 등록세 1,075,310,540원, 지방교육세 215,062,100원을 신고하고, 2008. 10. 23. 위 세액을 납부하였다.

⑵ 이후

피고 화성시 동부출장소장은 2009. 3. 4. 분양보증수수료 정산환급액 100,796,180원을 빼고, 공사비 정산 확정액을 반영하여 제2건축물들에 대한 제2과세처분의 취득세를 2,682,816,060원으로, 농어촌특별세를 137,865,480원으로, 등록세를 1,073,126,420원으로, 지방교육세를 214,625,270원으로 감액경정하는 결정을 하였다(이하 감액된 지방세 과세처분을 ‘제2과세처분’이라 한다).

다. 위와 같이 신고ㆍ납부와 증액ㆍ감액 과정을 거친 결과, 제1과세처분과 제2과세처분의 세액은 별지 표1의 기재와 같게 되었다.

[인정근거] 다툼 없는 사실, 을 1, 2호증, 갑 4, 5호증(각 가지번호 포함)의 각 기재

2. 주장 및 판단

가. 원고의 주장

분양보증수수료를 취득세 및 등록세의 과세표준에 포함시켜, 취득세, 농어촌특별세, 등록세, 지방교육세의 세액을 산정한 것은 위법하다.

나. 관계법령

별지 관계법령의 기재와 같다.

다. 판 단

살피건대, ①

구 지방세법(2008. 12. 31. 법률 제9302호로 개정되기 전의 것. 이하 같다) 제111조 제5항 제3호,

제130조 제1항,

제3항,

구 지방세법 시행령(2010. 1. 1. 대통령령 제21975호로 개정되기 전의 것) 제82조의3 제1항을 종합하면, 취득세의 과세표준이 되는 ‘사실상의 취득가격’에는 과세대상물건의 취득 시기 이전에 거래상대방 또는 제3자에게 지급원인이 발생 또는 확정된 것으로서 당해 물건 자체의 가격은 물론, 그 이외에 실제로 당해 물건 자체의 가격으로 지급되었다고 볼 수 있거나, 그에 준하는 취득절차비용도 간접비용으로서 이에 포함된다고 할 것이지만, 그것이 취득의 대상이 아닌 물건이나 권리에 관한 것이어서 당해 물건 자체의 가격이라고 볼 수 없는 것이라면 과세대상물건을 취득하기 위하여 당해 물건의 취득시기 이전에 그 지급원인이 발생 또는 확정된 것이라도 이를 당해 물건의 취득가격에 포함된다고 보아 취득세 과세표준으로 삼을 수 없는 점(

대법원 1996. 1. 26. 선고 95누4155 판결 참조), ②

주택법 시행령 제106조 제1항 제1호 가목에 의하면, 주택분양보증은 사업주체가 파산 등의 사유로 분양계약을 이행할 수 없게 된 경우 수분양자들에게 당해 주택의 분양의 이행 또는 입주금의 환급을 책임지는 보증인데, 이는 사업주체의 신축건물 취득을 보증하기 위한 제도가 아니라 수분양자들의 신축건물의 취득, 즉 사업주체의 수분양자에 대한 분양계약 이행을 보증하기 위한 제도인 점, ③

주택공급에 관한 규칙 제7조 제1항에 의하면, 주택분양보증을 받는 것은 사업주체가 착공과 동시에 입주자를 모집하기 위하여 필요한 요건 중의 하나인데, 이러한 요건을 갖추지 못하였다고 하여 사업주체가 건물 신축에 착공할 수 없거나 신축 건물을 취득할 수 없는 것이 아니고, 다만 착공과 동시에 분양을 할 수 없게 될 뿐이며, 위 규정에서는 착공과 동시에 입주자를 모집하기 위하여는 주택분양보증을 받을 것과 아울러 주택이 건설되는 대지의 소유권을 확보하도록 하고 있는데, 만일 착공과 동시에 입주자를 모집하는 경우 주택분양보증을 받기 위한 비용을 건물의 취득가격에 포함되는 것으로 보게 되면, 같은 이유로 주택이 건설되는 대지의 소유권 확보를 위한 비용도 건물의 취득가격에 포함시켜야 한다는 부당한 결과가 발생하는 점, ④ 위 규정에 의하면, 사업주체가 20세대 미만의 공동주택을 건축하는 경우 그 착공과 동시에 입주자를 모집하는 때에는 주택분양보증을 받을 필요가 없게 되어 있고,

같은 규칙 제7조 제2항,

제6항에서는 일정한 건축공정에 달한 후에 입주자를 모집하는 경우나 사업주체가 국가ㆍ지방자치단체로서 그 착공과 동시에 입주자를 모집하는 경우에는 주택분양보증계약을 체결하지 않아도 되도록 규정하고 있는데, 다른 조건이 모두 동일하다면, 그 착공과 동시에 입주자를 모집하기 위하여 주택분양보증계약을 체결하여 신축한 건물이 위와 같은 경위로 신축된 건물보다 그 객관적인 거래가격이 더 높게 평가되어야 한다거나 실제로 더 높게 평가된다고는 볼 수 없고, 그럼에도 불구하고 분양보증수수료를 취득가액에 포함시킨다면, 취득당시의 과세물건의 가치를 과세표준으로 하여 세금을 부과하는 조세인 취득세에 있어서, 시가표준액이 재산의 객관적 가치, 즉 시가를 적절히 반영하지 못하여 조세평등주의나 실질적 조세법률주의에 위반될 여지가 있는 점(

헌법재판소 1999. 12. 23.자 99헌가2 결정 참조), ⑤ 주택분양보증을 통하여 착공과 동시에 분양을 함으로써 실제 지급받은 분양대금 중 직접 건설자금에 충당한 금액만이

구 지방세법 시행령 제82조의3 제1항에서 의미하는 '건설자금에 충당한 금액'이라고 할 수 있고, 또 그 분양대금이 건설자금에 충당되었다고 하더라도 주택분양보증 수수료 자체가 건설자금에 충당한 금액에 대한 이자의 성격을 갖는 것이 아니므로, 주택분양보증 수수료를 ‘건설자금에 충당한 이자’로 볼 수 없는 점, ⑥

구 지방세법 제82조에 의하여 준용되는

국세기본법 제20조의 기업회계 존중의 원칙상 특별한 사정이 없는 한 과세관청은 일반적으로 공정ㆍ타당하다고 인정되는 기업회계의 기준 또는 관행을 존중하여야 할 것인데, 일반적으로 인정된 기업회계 기준에 따르면 주택분양보증 수수료는 건물의 취득원가로 회계처리하는 것이 아니라 판매비와 일반관리비로 처리하고 있는 점 등의 사정에 비추어 보면, 분양보증수수료는 건축물 자체의 가격은 물론 그 이외에 실제로 건축물 자체의 가격으로 지급되었다고 볼 수 있거나 그에 준하는 취득절차비용 등 간접비용에도 포함된다고 할 수 없음에도 불구하고, 피고가 이를 취득가격에 산입한 것은 위법하다.

따라서 제1, 2과세처분 중 각 분양보증수수료에 대하여 부과된 취득세, 농어촌특별세, 등록세, 지방교육세 부분은 위법하여 취소되어야 할 것인바, 취소되어야 할 세액은 별지 표2의 각 기재 금액과 같다. 결국 별지 표1의 제1, 2과세처분 중 별지 표3의 각 금액을 초과하는 부분을 취소하기로 한다.

3. 결 론

그렇다면, 원고의 청구는 이유 있으므로 이를 인용하기로 하여 주문과 같이 판결한다.