건축물 중 원시취득에 해당하는 일반분양분 아파트를 제외한 나머지 부분은 추징해야 할 취득세의 과세표준에 포함되지 아니하므로, 실제로 보유한 1세대당 건축물의 시가표준액을 과세표준으로 하여 계산한 정당한 취득세를 초과하는 부분은 취소되어야 한다.

이 유

1. 처분의 경위

가. 원고들 외 4인(이하, 이들을 통틀어 ‘공동건축주들’이라고 한다)은

서울 중랑구 면목동 472-8 소재

강호연립의 소유자이거나 같은 동 472-9, 472-15, 472-46, 472-47 토지(이하, 위 5필지를 통틀어 ‘이 사건 토지’라고 한다) 등 소유자로서 위 각 지상의

강호연립 및 주택을 철거하고 위 토지 위에 주상복합아파트를 신축하기로 약정한 후 공동건축주로서 피고로부터 건축허가를 받았다.

나. 공동건축주들은 2003. 1. 15.

아람종합건설 주식회사(이하, ‘소외 회사’라고 한다)1)1) 소외 회사는 당초 시공사에 불과하였으나, 추후 강호연립 1세대를 양수하여 공동건축주들 중 1인이 되었고, 이에 따라 건축허가도 변경되었다.

와 사이에, 공동건축주들이 제공하는 이 사건 토지 지상에 주상복합아파트(이하, ‘이 사건 건축물’이라고 한다)를 신축하는 공사에 관하여 아래와 같은 내용의 시행 및 시공계약(이하, ‘이 사건 계약’이라고 한다)을 체결하였다.

제4조(사업시행의 방법)

① 공동건축주들은 소외 회사에 이 사건 토지를 제공하되, 이 사건 건축물 중 아파트를 대물로 공급받는다.

② 소외 회사는 공동건축주들이 제공한 이 사건 토지에 공사비 등을 투자하여 이 사건 건축물을 시공하고, 공동건축주들에게 이 사건 토지에 대한 대물변제 명목으로 위 건축물 중 아파트를 제공하며, 잔여 아파트 및 상가는 일반분양하여 공사비 및 사업경비에 충당한다.

제5조(토지제공 및 대물변제 기준)

② 공동건축주들이 소유한 이 사건 토지에 대한 대물변제기준은 아파트 전용면적 25~25.7평 사이이다.

제9조(공부정리 및 제세공과금의 처리) 이 사건 토지에 대한 권리 정리, 이 사건 건축물 준공 후 공동건축주들이 입주할 아파트에 관한 소유권보존등기는 공동건축주들의 책임과 비용으로 처리하고, 일반분양분 아파트 및 상가의 소유권보존등기비용 및 기타 공부 정리는 소외 회사의 책임과 비용으로 처리한다.

다. 한편, 소외 회사는 2005. 12.경 이 사건 건축물 신축공사를 중단하였고(당시 이사건 건축물의 토목공사, 철골 및 콘크리트 공사는 완료되고 내장공사가 진행중으로 위 건축물의 완공률은 92% 이상이었다), 이에 소외 회사로부터 이 사건 건축물을 분양받은 수분양자들과 원고들이 나머지 신축공사를 진행하여 지하 4층, 지상 12층, 연면적 14,927.73㎡, 근린생활시설․판매시설 및 아파트 54세대로 구성된 위 건축물을 완공하였다.

라. 그 후 소외 회사의 채권자 122명이 서울북부지방법원 2006카합249호로 소외 회사의 이 사건 건축물의 전유부분 중 1/24 지분에 관하여 처분금지가처분신청을 하였고 위 법원이 2006. 7. 21. 이를 인용하는 결정을 함에 따라, 2006. 7. 31. 공동건축주들이 위 건축물의 전유부분 중 각 1/24 지분을 공유하는 내용으로 소유권보존등기가 경료되었다.

마. 한편, 피고는 공동건축주들이 2007. 4. 4. 이 사건 건축물에 관한 임시사용승인을 받고도 취득신고를 하지 아니하자 원고들에 대하여,

지방세법(2007. 7. 20. 법률 제8540호로 개정되기 전의 것) 제105조 제2항,

같은 법 시행령(2007. 7. 23. 대통령령 제20183호로 개정되기 전의 것) 제73조 제4항,

농어촌특별세법 제3조 제5호에 따라 별지 제1목록 기재와 같이 납세의무자인 공동건축주들별 과세표준액 385,113,569원(=이 사건 건축물의 시가표준액 9,242,725,670원 ÷ 24)을 적용하여 산출한 취득세 및 농어촌특별세 부과처분(이하, 이들을 통틀어 ‘이 사건 각 처분’이라고 한다)을 하였다.

바. 이에 원고들은 이 사건 각 처분에 불복하여 2007. 9. 3. 서울특별시장에게 이의신청을 하였으나 2007. 10. 15. 각 이의신청을 기각하는 결정을 받았고, 그 후 2008. 1. 10. 조세심판원에 심판청구를 하였으나 2008. 6. 25. 각 심판청구를 기각하는 결정을 받았다.

[인정근거 : 다툼 없는 사실, 갑 제1호증, 제3호증, 제4호증의 1, 2, 을 제1 내지 6호증의 각 기재, 변론 전체의 취지]

2. 이 사건 각 처분의 적법 여부

가. 원고들의 청구원인의 요지

원고들은 이 사건 계약에 따라 이 사건 토지 매매대금의 대물변제 명목으로 신축된 이 사건 건축물 중 아파트 1세대씩을 받기로 하였을 뿐이므로, 위 건축물 중 나머지 세대(이하, ‘일반분양분’이라고 한다)의 원시취득자는 소외 회사이고 따라서 원고들이 이 사건 건축물 전체를 지분별로 원시취득하였음을 전제로 한 이 사건 처분은 위법하다.

나. 관련법령

별지 관련법령 기재와 같다.

다. 판단

원고들이 이 사건 건축물 전체를 지분별로 원시취득하였는지 여부에 관하여 살피건대, 일반적으로 자기의 노력과 재료를 들여 건물을 건축한 사람은 그 건물의 소유권을 원시취득하는 것이고, 다만 도급계약에 있어서는 수급인이 자기의 노력과 재료를 들여 건물을 완성하더라도 도급인과 수급인 사이에 도급인 명의로 건축허가를 받아 소유권보존등기를 하기로 하는 등 완성된 건물의 소유권을 도급인에게 귀속시키기로 합의한 것으로 보여질 경우에는 그 건물의 소유권은 도급인에게 원시적으로 귀속되나, 단지 채무의 담보를 위하여 채무자가 자기 비용과 노력으로 신축하는 건물의 건축허가 명의를 채권자 명의로 하였다면 이는 완성될 건물을 담보로 제공하기로 하는 합의로서 법률행위에 의한 담보물권의 설정에 다름 아니므로, 완성된 건물의 소유권은 일단 이를 건축한 채무자가 원시적으로 취득한 후 채권자 명의로 소유권보존등기를 마침으로써 담보목적의 범위 내에서 채권자에게 그 소유권이 이전된다고 보아야 한다(

대법원 1990. 4. 24. 선고 89다카18884 판결,

1992. 3. 27. 선고 91다34790 판결 등 참조).

돌이켜 이 사건에 관하여 보건대, ① 이 사건 계약체결 당시 소외 회사가 원고들로부터 이 사건 토지를 제공받는 대신 이 사건 건축물의 완공시 원고들에게 위 건축물 중 아파트 1세대씩을 위 토지의 매매대금 명목으로 대물변제하기로 하면서 이를 제외한 일반분양분을 분양하여 공사비 및 사업경비로 충당하여 시공하고 이에 대한 제세공과금 및 세금도 일체 부담하기로 약정한 사실은 위에서 본 바와 같고, 갑 제4호증의 1, 2, 제9호증의 각 기재와 변론 전체의 취지를 종합하면, ② 소외 회사는 이 사건 건축물 중 일반분양분에 관하여 단독으로 분양계약을 체결하고 그 분양대금도 소외 회사 명의의 계좌로 입금받는 등 독자적으로 관리한 사실을 인정할 수 있는바, 위 인정사실에 의하면, 이 사건 건축물 중 일반분양분에 대하여는 수급인인 소외 회사가 전적으로 소유하기로 하되 다만 이 사건 토지에 대한 매매대금을 담보하기 위하여 건축허가 명의만을 원고들로 한 것에 불과하므로, 위 건축물 중 일반분양분은 이를 건축한 소외 회사가 원시취득한 것으로 봄이 상당하다(소외 회사가 공사를 중단할 당시 이 사건 건축물의 완공률이 92%에 이른 사실은 위에서 본 바와 같으므로, 위 건축물은 공사가 중단된 시점에서 이미 사회통념상 독립한 건물이라고 볼 수 있는 형태와 구조를 갖추고 있었다고 할 것이고 따라서 그 후 원고들이 나머지 공사를 하여 위 건축물을 완공하였다고 하더라도 위 건축물 중 일반분양분은 소외 회사가 원시취득한다고 할 것이다).

따라서 이 사건 건축물 중 원고들이 소유하기로 한 아파트 1세대씩 합계 20세대를 제외한 나머지 부분은 추징해야 할 취득세의 과세표준에 포함되지 아니하므로, 이와 같은 전제하에서 실제로 보유한 원고들 1세대당 건축물의 시가표준액을 과세표준으로 하여(총과표 1,847,335,305원) 원고들이 납부하여야 할 정당한 취득세를 계산하면 별지 제2목록 취득세액란 기재와 같다(이에 따라 원고들에게 부과된 농어촌특별세 역시 원고들이 국민주택 규모 이하의 주거용건물을 취득한 것으로 되어 농어촌특별세법 제4조에 의하여 비과세 대상이다).

3. 결론

그렇다면, 원고들의 청구는 이 사건 각 처분 중 별지 제2목록 취득세액란 기재 세액을 초과하는 부분의 취소를 구하는 범위 내에서 이유 있어 이를 각 인용하고, 나머지 청구는 이유 없어 이를 각 기각하기로 하여, 주문과 같이 판결한다.