납세자가 토지를 소유한 채 토지를 상가개발사업 부지로 제공하여 상가개발사업을 공동으로 시행하기로 약정하였을 뿐, 토지를 다른 기업에게 양도하였다거나 납세자에게 양도로 인한 소득이 있었다고 볼 수 없고 이를 인정할 만한 증거도 없다면, 토지에 대한 양도소득세 부과처분은 위법하고, 양도소득세의 존재를 전제로 하는 과세관청의 소득세할 주민세 부과처분 역시 부당하다.
1. 처분의 경위
피고 동울산세무서장은 원고가 2002. 5. 21. 울산 남구
삼산동 1526-9 대 496.5㎡를 34억 5,000만 원에, 2002. 6. 15. 같은 동
1526-10 대 330.1㎡를 20억 원에 매수하여(이하 위 각 부동산을 통틀어 ‘이 사건 토지’라고 한다) 상가개발사업을 진행하다가 2006. 5. 23. 이 사건 토지를 6,841,905,019원에
대창건설 주식회사(2008. 4. 18.
대창기업 주식회사로 상호변경되었다. 이하 주식회사를 표시할 때 ‘주식회사’ 기재는 모두 생략하기로 한다)로 양도하고 2007. 2. 13.까지 그 대금을 모두 지급받았다는 이유로 2007. 4. 20. 원고에 대하여 2007년 귀속 양도소득세 728,596,210원을 부과ㆍ고지하고 이와 함께 피고 울산광역시
중구청장을 대신하여 소득세할 주민세 72,859,620원을 부과ㆍ고지하였다.
[인정근거: 갑 제2호증의 1, 2, 을가 제1호증의 각 기재]
2. 처분의 적법 여부
가. 당사자의 주장
피고 동울산세무서장은 위와 같은 처분의 경위대로 원고가 이 사건 토지를 양도한 바 있으니, 원고에게 양도소득세 부과처분대로 양도소득세를 납부할 의무가 있다고 주장한다.
이에 대하여 원고는, ① 피고가 주장하는 것처럼 원고가 이 사건 토지를
대창기업에 양도한다는 내용의 사업양도양수계약서 및 양도대금을 정산하여 지급한다는 내용의 정산약정서가 작성된 적이 있으나 실제로는 그와 같은 서류에 나타난 것처럼 2006. 5. 23.부터 2007. 2. 13.경 사이에 이 사건 토지가 양도되지 않았고, ② 이 사건 토지는 원고의 남편
박동원의 소유이고 원고는 명의수탁자에 불과한 만큼 원고에게 양도소득세를 부과할 수도 없으며, ③ 설령 원고가
대창기업에 이를 양도한 행위가 있었다고 하더라도 양도차익도 없고, 양도소득세가 부과된 이후인 2007. 6. 26. 양도계약을 합의해제 하였으므로, 이 사건 양도소득세 부과처분은 취소되어야 한다.
나. 인정사실
1) 이 사건 토지는 2002. 6. 하순경 원고 앞으로 소유권이전등기가 경료되었는데, 그 매수대금 54억 5천만 원 중 42억 원은 이 사건 토지를 담보로 하여
중앙농업협동조합으로부터 대출받은 42억 원(원고 이름으로 대출받은 25억 원과
박동원 명의로 대출받은 17억 원의 합계)으로 지급되었고, 계약금을 비롯한 나머지 매수대금과 취득세, 등록세 등은 원고의 남편인
박동원의 자금으로 충당되었다.
2) 원고는 2002. 9. 26. 이 사건 토지에 지상 18층짜리 상가를 신축하는 내용의 건축허가를 받았는데, 2005. 1.경에 가서야 분양수입금을 공사대금에 우선 충당하는 조건으로 재명종합건설과 건축공사 도급계약을 체결한 바 있으나 분양이 제대로 이루어지지 않았고 이로 인하여 재명종합건설은 공사를 포기하였다.
3) 원고는 2006. 5. 23. 이 사건 상가건축에 관한 도급계약을 해중건설과 체결하였고, 원고와 해중건설,
박동원 등은 이 사건 상가개발사업을 추진하기 위하여
신한은행으로부터 자금을 대출받기로 하고 이를 위하여
신한은행과 다음과 같은 내용의 대출 및 사업약정서를 작성하였다(이른바 프로젝트 파이낸싱을 위한 약정서이다).
대출및사업약정서
차주 겸 공동시행자 :
대창건설 주식회사(
대창기업)
공동시행자 겸 연대보증인 :
전영화(원고)
대주 : 주식회사
신한은행시공자 겸 연대보증인 :
해중건설 주식회사연대보증인 :
박동원,
대천산업 주식회사전 문
대창건설 주식회사는 상가개발사업과 관련하여, 사업부지 매입자금 및 공사비 등을 조달하기 위하여 원금총액 120억 원을 초과하지 않는 범위 내에서 대출하여 줄 것을
신한은행에게 요청하였는바, 대주는 이 약정에서 정한 조건으로 대출하고자 한다.
제2조 사업개요
1. 사업명: 울산광역시 남구
삼산동 상가 신축개발사업2. 공동시행자(건축주):
대창건설(주),
전영화3. 시공사:
(주)해중건설4. 사업부지: 울산광역시 남구
삼산동 1526-9.105. 대지면적/건축연면적: 205.05평/3,673.19평
제3조 대출약정
제2항 대출금 용도
차주는 대출금 중 65억 원을 사업부지 매입관련 타금융기관 대출금 상환 및 초기사업비(금융비용 포함) 지급용도로만 사용하여야 하며(타금융기관 대출금 49.5억 원 상환 및 법률자문비용, 신탁보수 등의 지급을 위하여 최초 인출자금은 55억 원을 한도로 하며, 나머지 10억 원은 설계감리비, 인허가 관련비용 등의 용도로 사용하여야 함), 나머지 55억 원을 공사비 지급용도로만 사용하여야 한다.
제8조 사업의 관리
제1항 업무역할 및 범위
(2) 차주 및 공동시행자
전영화는 다음과 같은 업무를 수행하여야 한다.
1. 본건 사업부지의 완전한 소유권 및 점유권 확보
제2항 건축허가
차주는 본건 대출금 최초 인출일 전까지 본건사업부지 소유자인
전영화와 공동으로 건축허가를 득하여야 한다.
제5항 분양
분양 업무의 책임과 권한은 차주에게 있다. 분양계약시 토지소유자
전영화는 분양대상물의 매도인으로서 분양계약서에 공동으로 날인하여야 한다.
제10조 담보
제2항 부동산담보신탁 우선수익권증서 교부
연대보증인
전영화는 차주의 피담보채무를 담보하기 위하여 본건 사업부지에 관하여
주식회사 한국토지신탁과 대주를 제1순위 우선수익자로 하는 부동산담보신탁계약을 체결하고, 대주에게 제1순위 우선수익권증서(우선수익금액: 168억 원)를 교부하여야 한다.
4) 원고는 위와 같이
신한은행으로부터 대출받는 과정에서 2006. 7. 11.경 상가신축에 대한 건축주 명의를
박동원이 대표이사로 있는
대창기업으로 변경한다고 신고하였고 이에 따라 건축주 명의가
대창기업으로 변경되었다.
5) 원고는 위와 같은 대출약정에 따라 2006. 7. 13. 이 사건 토지에 관하여 제1순위 수익자를
신한은행으로 하는 담보신탁계약을 체결하고 이 사건 토지를 한국토지신탁에 신탁하였다.
6) 그리고
대창기업에 지급된 최초 대출금 55억 원 중 49억 5,000만 원은 이 사건 토지와 관련된
중앙농업협동조합의 담보채무 49억 5,000만 원(대출금은 최초의 25억 원과 17억 원을 합한 42억 원이었으나 사업추진이 지연되면서 누적된 대출이자를 갚기 위하여 2006. 6. 24. 이 사건 토지를 담보로 하여 7억 5,000만 원을 추가로 대출받은 바 있다)의 변제에 사용되었다.
7) 한편 ‘이 사건 토지의 소유권을 비롯한 이 사건 상가개발사업권 일체를 원고가
대창기업에 양도하고
대창기업은 토지대금 5,625,078,000원을 상가 분양개시 전에 지급하고 토지대금 외에 사업에 소요되었던 비용을 사업 준공 전에 지급하기로 한다’는 내용의 2006. 5. 23.자 원고와
대창기업 명의의 계약서가 존재하며(갑 제28호증), 원고의 이 사건 토지 취득 자금원천에 관한 조사를 시작으로 이루어진 원고에 대한 세무조사 과정에서 2007. 2.경 ‘원고가 이 사건 상가개발사업을
대창기업에 양도한 건으로 토지대금 중 49억 5,000만 원이 지급되었음을 확인하고, 잔금 1,891,905,019원(토지소유권을 비롯한 사업권 양도대금을 6,841,905,019원으로 하여 여기에서 먼저 지급된 49억 5,000만 원을 공제하고 남은 금액이다)을 분양공고 이전에
대창기업이
전영화에게 지급하기로 합의한다’라는 내용으로 2007. 2. 13.자 원고와
대창기업 명의의 정산합의서(갑 제30호증의 1)가 작성되었으며, 같은 날에 정산금 1,891,905,019원이 계좌이체로
대창기업으로부터
전영화에게 송금되었다(다만, 이 돈은 곧바로
박동원의 계좌로 이체되었다).
8) 그후
피고 동울산세무서장이 위와 같은 사업양도약정서와 정산합의서 등을 근거로 원고 소유의 이 사건 토지가 6,841,905,019원에
대창기업에 양도되었음을 처분사유로 하여 이 사건 양도소득세를 부과ㆍ고지하자, 원고는 이에 대응하여 이 사건 토지를 양도한다는 내용이 포함된 이 사건 상가개발사업 양도계약을 해제한다는 내용의 ‘삼산동 사업 공동시행 약정서’와 정산금 1,891,905,019원이
대창기업에 반환되었다는 내용의
대창기업 대표이사
박동원 명의의 영수증과 송금확인서가 작성되었음을 이유로 이 사건 양도소득세 부과처분의 취소를 구하는 심판청구를 하였다.
9) 한편
신한은행은 이 사건 상가개발사업에 관하여 2008. 8. 13. 추가로 30억 원을
대창기업에 대출하여 주었고 2008. 11. 4. 이 사건 상가건물이 완공되었으며, 원고는 2009. 4. 13. 이 사건 토지에 관하여
한국토지신탁앞으로 한 신탁 등기를 말소시킨 다음 이 사건 토지를 5,652,078,000원에 2009. 3. 13.
대창기업에 매도하였음을 원인으로
대창기업 앞으로 소유권이전등기를 경료하여 주었고, 위와 같은 매도가액을 양도가액으로 신고하면서 양도소득세 2,448,000원과 주민세 244,800원을 납부하였다.
[인정근거: 갑 제1 내지 9호증, 갑 제17 내지 34호증, 갑 제45호증의 1, 갑 제52 내지 56호증, 을가 제1, 15, 16, 19호증의 각 기재]
다. 판단
1)
피고 동울산세무서장은 원고가 2006. 5. 23. 이 사건 토지를
대창기업에 양도하였고 2007. 2. 13.까지 양도대금 6,841,905,019원이 완제되었음을 사유로 원고에 대하여 양도소득세 부과처분을 하였는바, 과연 원고가
피고 동울산세무서장이 주장하는 시기에 이 사건 토지를 양도하였는지 여부에 관하여 살펴본다.
2) 앞서 본 인정사실에서 알 수 있는 다음과 같은 사정만을 본다면, 원고가 이 사건 토지를
피고 동울산세무서장이 주장하던 시기에
대창기업에 양도한 것으로 볼 수도 있다.
즉, 원고와
대창기업 사이에 작성된 2006. 5. 23. 사업양도약정서가 존재하며 여기에는 원고가 이 사건 토지를 포함한 이 사건 사업권 일체를
대창기업에 양도한다는 점,
대창기업은 이 사건 토지대금으로 5,625,078,000원을 상가 분양개시 전에 지급하고 토지대금 외에 사업에 소요되었던 비용을 사업 준공 전에 지급한다는 점이 기재되어 있고, 위와 같은 약정에 맞추어
대창기업이 최종 지급할 잔금을 1,891,905,019원으로 정산하는 내용의 2007. 2. 13.자 정산합의서가 존재하며, 실제
대창기업이
신한은행으로부터 대출받은 돈 중 49억 5,000만 원이 이 사건 토지의 담보대출금 변제에 사용되었고 정산금 1,891,905,019원은
대창기업으로부터 원고의 예금계좌로 이체되었다. 그리고 2006. 7.경 이 사건 상가개발사업에 관련된 상가의 건축주 명의가
대창기업으로 변경되었다.
3) 그러나, 앞서 본 인정사실에 변론 전체의 취지를 보태어 인정되는 다음과 같은 사정 즉, ① 원고,
박동원,
대창기업, 해중건설,
신한은행 등이 이 사건 상가개발사업에 관한 대출약정 과정에서 작성한 2006. 7. 13.자 사업 및 대출약정서에 의하면, 원고는 이 사건 토지의 소유자 지위에서 공동시행자로 약정에 참여하면서 이 사건 상가건축과정에서 계속 소유자의 지위를 유지하기로 하였고, 상가를 분양하는 단계에서도 상가공급자로 날인하도록 하고 있으며,
신한은행의 대출금 중 49억 5,000만 원은 이 사건 토지에 관한 기존 근저당권자인
중앙농업협동조합의 대출금 변제에 사용될 뿐이고 나머지 대출금도 주로 공사비로 용처가 지정되어 있으며
전영화에게 토지대금으로 지급될 부분은 없고, 다만
신한은행 대출금 120억 원에 대한 담보를 위하여 이 사건 토지를
토지신탁회사에 담보신탁하기로 하였던 점을 분명하게 알 수 있는 점, ② 원고는 위와 같은 약정에 따라 이 사건 상가건축이 진행되는 동안 이 사건 토지를
한국토지신탁에 신탁하여 두었던 점, ③ 그리고 이 사건 상가건축이 완공된 다음인 2009. 4.경에 이르러서야 신탁등기를 말소하고 건축주인
대창기업에 소유권이전등기를 경료하여 주었던 점 등을 보면, 원고는 2006. 7. 13.
대창기업과의 사이에 원고가 이 사건 토지를 소유한 채 이 사건 토지를 상가개발사업 부지로 제공하여 상가개발사업을 공동으로 시행하기로 약정하였을 뿐, 원고가 2006. 5. 23. 내지 2007. 2. 13.경까지 사이에 이 사건 토지를
대창기업에 양도하였다거나 원고에게 양도로 인한 소득이 있었다고 볼 수 없고, 달리 이를 인정할 만한 증거도 없다(앞서 본 여러 사정에 비추어 보면, 이 사건 토지는 상가건물이 완공된 다음에 양도된 것이라고 봄이 상당하다).
4) 따라서 원고가 2006. 5. 23. 이 사건 토지를 6,841,905,019원에
대창기업으로 양도하기로 약정하고 2007. 2. 13.까지 사이에 그 대금을 지급받아 양도차익을 얻었음을 처분사유로 하는
피고 동울산세무서장의 이 사건 양도소득세 부과처분은 위법하고, 양도소득세의 존재를 전제로 하는 피고 울산광역시
중구청장의 소득세할 주민세 부과처분 역시 위법하다고 볼 것이다.
3. 결 론
그렇다면, 원고의 피고들에 대한 이 사건 청구는 이유 있어 이를 모두 인용할 것인바, 제1심 판결은 이와 결론을 같이하여 정당하므로, 피고들의 항소는 이유 없어 이를 모두 기각하기로 하여 주문과 같이 판결한다.
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