임대아파트중 일부를 다른 임대사업자에게 양도하고, 그 매매계약서에 임대사업자로서의 지위 승계를 명시하지 않았다고 하더라도, 이는 임대주택법 시행령 제9조 제2항의 규정에 따라 면제된 취득세 등을 추징할 사유에 해당하지 않는다. 따라서 행정청의 취득세 부과처분은 부당하다.
이 유
1. 처분의 경위
가.
주식회사 한남토건(이하 ‘한남토건’이라 한다)은 임대주택법상 임대사업자로서
아산시 염치읍 방현리 442소재
한남프레시앙 임대아파트를 건설하여 2002. 10. 30.경부터 임대사업을 하였다. 원고는 2004. 7. 15. 한남토건으로부터 위 임대아파트 중 480세대(이하 ‘이 사건 임대아파트’라 한다)를 취득하여 임대사업을 계속하였다.
나. 피고는, 원고가 이 사건 임대아파트를 취득한 것이 임대할 목적으로 공동주택을 최초로 분양받은 경우에 해당하는 것으로 보고,
충청남도 도세 감면 조례(2006. 4. 20. 조례 제3193호로 개정되기 전의 것, 이하 ‘도세감면조례’라고 한다) 제12조 제1항을 적용하여 취득세, 등록세 및 지방교육세를 면제하였다.
다. 원고는 2004. 11. 22. 이 사건 임대아파트 중 75세대를
주식회사 에스에프에이(이하 ‘에스에프에이’라 한다)에게 매각하고 2005. 3. 7. 소유권이전등기를 마쳐주었으나(이하 ‘1차 매각’이라 한다), 그 매매계약서에
에스에프에이가 원고의 임대사업자로서의 지위를 승계한다는 뜻을 표시하지는 않았다. 에스에프에이는 이미 2004. 11. 12. 사무소 소재지인 창원시에 임대사업자로 등록하고 임대사업을 하던 회사로서, 위 1차 매각에 의하여 75세대의 임대아파트를 인수한 후 계속 이를 임대사업에 제공하고 있다.
라. 원고는 2005. 5. 20.경 이 사건 임대아파트 중 59세대에 관하여 피고에게 임대주택분양전환 신고를 한 후, 2005. 5.경부터 같은 해 12.경까지 그 임차인들에게 거주 세대를 분양전환의 형식으로 매각하였다(이하 ‘2차 매각’이라 한다).
마. 원고는 2005. 11. 10. 경부터 시작하여 이 사건 임대아파트 중 다른 35세대에 대해서도 임차인들에게 분양전환의 형식으로 매각하였으나, 이에 관하여는 사전에 분양전환신고가 이루어지지 않았다(이하 ‘3차 매각’이라 한다).
바. 원고는 이 사건 임대아파트 중 1 내지 3차에 걸쳐 매각된 위 169세대 외에 별도로 31세대를 매각하였다. 피고는 위 200세대(=169세대 + 31세대)의 매각이
임대주택법시행령(2005. 9. 16. 대통령령 제19051호로 개정되기 전의 것, 이하 같다) 제9조 제1항각호에서 정한 임대의무기간 내에,
같은 조 제2항에 따라 대통령령이 정하는 경우가 아닌 사유로 공동주택을 매각한 경우에 해당한다는 이유로, 2007. 8. 3.
도세감면조례 제12조 제2항의 추징 규정에 의거하여 원고에게 취득세 310,009,140원, 등록세 391,650,000원 및 지방교육세 71,800,000원 합계 773,459,140원을 부과하였다. 그 중 1 내지 3차 매각 169세대에 관한 부과내역은 다음과 같다.
1차매각
(75세대)
2차매각
(59세대)
3차매각
(35세대)
합계
취득세
118,743,000
91,524,340
53,699,800
263,967,140
등록세
146,868,750
115,536,750
68,538,750
330,944,250
지방교육세
26,925,000
21,181,000
12,565,000
60,671,000
합계
292,536,750
228,242,090
134,803,550
655,582,390
(단위 원)
사. 원고는 이에 불복하여 2007. 8. 9. 행정자치부장관에게 심사청구를 하였고, 그 결과 위 31세대에 대한 취득세 등 부과 부분은 취소되었으나, 이 사건 1 내지 3차 매각분에 대한 취득세 등 부과 부분은 그대로 유지된 결과, 2007. 11. 26. 당초의 세금을 취득세 264,007,140원, 등록세 330,944,250원 및 지방교육세 60,671,000원, 합계 655,622,390원으로 경정하는 결정이 내려졌다(이하 감액된 상태의 처분을 ‘이 사건 처분’이라 한다).
[인정근거] 다툼 없는 사실, 갑 1, 3, 5호증, 을 1, 2, 3, 5, 6호증(가지번호가 있는 경우 각 가지번호 포함)의 각 기재, 변론 전체의 취지
2. 처분의 적법여부
가. 당사자의 주장
(1) 원고의 주장
㈎ 1차 매각과 관련하여, 원고는 다른 임대사업자인 에스에프에이에게 임대아파트를 매각하였으므로,
임대주택법시행령 제9조 제2항 제1호에 의하여
도세감면조례 제12조 제2항의 추징사유에 해당하지 않는다.
㈏ 2차 매각과 관련하여, 이 사건 임대주택은 건설임대주택으로서 임대개시일로부터 5년의 임대의무기간이 적용되고, 원고는 종전 임대사업자인
한남토건이 임대를 개시한 날부터 기산하여 그 임대의무기간의 1/2이 경과한 후 59세대를 분양전환 하였으므로, 이는
임대주택법시행령 제9조 제2항 제3호의 적용을 받아
도세감면조례 제12조 제2항의 추징사유에 해당되지 않는다.
㈐ 3차 매각과 관련하여, 원고가 시장·군수·구청장에게 미리 신고하지 않고 분양전환한 절차상 하자가 있기는 하나, 실질에 있어
임대주택법시행령 제9조 제2항 제3호가 요구하는 모든 요건을 갖춘 정당한 분양전환이었으므로, 도세감면조례의 제정취지에 비추어 볼 때 이러한 절차상 하자만을 이유로 감면된 세액을 추징할 수는 없다.
(2) 피고의 주장
㈎ 1차 매각의 매매계약서에 임대사업자 지위 승계가 명시되지 않았으므로, 이는
임대주택법(2005. 7. 13. 법률 제7598호로 개정되기 전의 것, 이하 같다) 제12조 제1항 단서 및 임대주택법시행령 제9조 제2항에 적합한 매매라고 보기 어렵다.
㈏ 원고는 매입임대사업자이므로 그 임대의무기간은 임대를 개시한 2004. 7. 15.부터 3년간이나, 의무기간의 1/2이 경과하지 않은 2005. 5.부터 2005. 12.사이에 2차 매각에 의하여 59세대를 분양 전환하였으므로, 이는
임대주택법 제12조 제1항 단서 및
임대주택법시행령 제9조 제2항에 적합한 매매가 아니다.
㈐ 3차 매각에 의하여 분양 전환된 35세대도 위 ㈏항에서와 같이 임대의무기간 3년의 1/2이 경과하지 않은 상태에서 분양전환 되었을 뿐만 아니라 사전신고도 없었으므로, 이 역시
임대주택법 제12조 제1항 단서 및
임대주택법시행령 제9조 제2항에 적합한 매매라고 보기 어렵다.
㈑ 따라서, 원고는 이 사건 임대아파트 중 169세대를 임대주택법 시행령 제9조 제2항이 정한 경우가 아닌 사유로 매각하였으므로, 도세감면조례 제12조 제2항의 추징규정에 의거 감면한 취득세와 등록세 및 지방교육세를 추징한 이 사건 처분은 적법하다.
나. 관계 법령
별지 관계 법령 기재와 같다.
다. 판단
(1) 1차 매각 75세대에 대한 추징의 가부
㈎
도세감면조례 제12조는
제1항에서 임대주택법에 의한 임대사업자가 임대할 목적으로 공동주택을 건축주로부터 최초로 분양받은 경우에는 당해 공동주택에 대하여 취득세와 등록세를 면제하도록 규정하면서,
제2항에서
임대주택법 시행령 제9조 제1항의 규정에 의한 임대의무기간 내에 위
시행령 제9조 제2항의 규정에서 정한 경우가 아닌 사유로 임대 외의 용도로 사용하거나 매각하는 경우에는 면제받은 취득세와 등록세를 추징하도록 규정하고,
임대주택법시행령 제9조 제2항 제1호에서는 임대의무기간 내에 매각이 가능한 경우로 ‘다른 임대사업자에게 매각하는 경우’를 규정하고 있다.
㈏
임대주택법 제12조 제2항에서는 임대주택을 매각하는 매매계약서에 임대주택을 매입하는 자가 임대주택을 매각하는 자의 임대사업자로서의 지위를 승계한다는 뜻을 명시하여야 한다고 규정하고 있음에도, 이 사건 1차 매매의 매매계약서에서
에스에프에이가 원고의 임대사업자로서의 지위를 승계한다는 뜻을 명시하지 않은 사실은 다툼이 없다. 그러나 ① 앞서 본 바와 같이
임대주택법시행령 제9조 제2항 제1호에 의하면 임대의무기간이라도 다른 임대사업자에게는 매각이 허용되는데, 원고는 이 사건 임대아파트 75세대를
임대주택법 제6조에 의하여 임대사업자로 등록한 에스에프에이에게 매각하여 위 요건을 충족하는 점, ②
임대주택법 제12조 제2항에 의하여 임대주택을 매각하는 경우에는 그 매매계약서에 임대사업자로서의 지위 승계를 명시하여야 하고,
같은 법 제22조 제3호에서는 그와 같은 절차를 거치지 않은 경우 형사처벌까지 하도록 규정하고 있으나, 도세감면조례에서는 임대사업자의 지위를 승계하는 경우를 임대의무기간 준수 위반으로 인한 추징 대상에서 제외하고 있을 뿐, 그 매매계약서에 반드시 지위승계를 명시할 것을 별도의 요건으로 규정하고 있지 않은 점, ③ 조세법률주의의 원칙상 과세요건이거나 비과세요건 또는 조세감면요건을 막론하고 조세법규의 해석은 특별한 사정이 없는 한 법문대로 해석할 것이고, 합리적 이유 없이 확장해석하거나 유추 해석하는 것은 허용되지 아니하는 점 등의 사정을 종합하여 보면, 원고가 1차 매매에 의하여 이 사건 임대아파트 75세대를 다른 임대사업자에게 양도하고, 그 매매계약서에 임대사업자로서의 지위 승계를 명시하지 않았다고 하더라도, 이는 면제된 취득세 등을 추징할 사유에 해당하지 않으므로, 이와 다른 전제에 선 피고의 주장은 이유 없다.
㈐ 따라서 1차 매각분 75세대에 대한 취득세, 등록세, 지방교육세의 추징 부분은 위법하다.
(2) 2차 매각 59세대에 대한 추징의 가부
㈎ 이 사건 임대아파트의 성질
임대주택법 제2조에 의하면, 임대주택이라 함은 임대목적에 제공되는 건설임대주택 및 매입임대주택을 말하고, 건설임대주택이라 함은 임대사업자가 임대를 목적으로 건설하여 임대하는 주택(제2호 가목)과
주택건설촉진법 제6조의 규정에 의하여 등록한 주택건설사업자가
동법 제33조의 규정에 의한 사업계획승인을 얻어 건설한 주택 중 사용검사 시까지 분양되지 아니한 주택으로서 제6조의 규정에 의한 임대사업자등록을 마치고 건설교통부령이 정하는 바에 따라 임대하는 주택(제2호 나목)을 말하며, 매입임대주택이라 함은 임대사업자가 매매 등에 의하여 소유권을 취득하여 임대하는 주택(제3호)을 말한다고 규정하고 있다.
이 사건 임대아파트는 앞서 본 바와 같이 임대사업자인 한남토건이 임대를 목적으로 건설하여 임대에 제공하였으므로, 이는
임대주택법 제2조 제2호에서 정한 건설임대주택에 해당한다.
피고는, 임대사업자인 원고가 한남토건으로부터 이 사건 임대아파트를 매입하여 임대에 제공하였으므로, 이 사건 임대아파트는 건설임대주택이 아닌 매입임대주택에 해당한다고 주장하나,
임대주택법 제12조 제2항에서 임대주택을 다른 임대사업자에게 매각하는 경우 임대주택을 매입하는 자가 임대주택을 매각하는 자의 임대사업자로서의 지위를 승계하도록 하고 있는 점, 임대주택법 제15조 제1항에서 임대의무기간 경과 후 대통령령이 정하는 건설임대주택을 분양 전환하는 경우 일정한 무주택 세대주인 임차인에게 우선 분양하도록 규정하고 있는데, 당초의 건설임대주택을 다른 임대사업자가 매입하였다고 하여 그 임대주택의 성격이 건설임대주택에서 매입임대주택으로 변경된다고 하면, 경우에 따라서는 최소한 5년 이상인 건설임대주택의 임대의무기간을 매입임대주택의 3년 정도로 낮추는 결과를 초래할 수 있으므로, 오히려 그 임대의무기간의 제한을 회피할 여지를 주게 되어 부당한 점 등의 사정을 종합하여 보면, 임대사업자가 건설임대주택을 다른 임대사업자에게 매각하였다고 하여 그 임대주택이 건설임대주택에서 매입임대주택으로 성격이 변경되는 것은 아니라고 할 것이므로, 이 사건 임대아파트가 매입임대주택에 해당된다는 피고의 주장은 받아들이지 아니한다.
㈏ 임대의무기간의 1/2 경과 여부
이 사건 임대아파트는
임대주택법시행령 제9조 제1항 제4호에 의하여 임대개시일로부터 5년간 임대의무기간의 제한을 받는 건설임대주택이고,
한남토건이 2002. 10. 30.경부터 이 사건 임대아파트를 임대하기 시작하였음은 앞서 본 바와 같으므로, 원고가 이 사건 임대아파트 59세대를 분양전환하기 시작한 2005. 5경에는 그 임대의무기간의 1/2이 이미 경과하였음이 명백하다.
㈐ 따라서 이 사건 임대아파트 중 59세대를 임대의무기간의 1/2이 경과하기 전에 분양 전환하였음을 이유로 이에 대하여 면제된 취득세 등을 추징한 부분은 위법하다.
(3) 3차 매각 35세대에 대한 추징의 가부
임대주택법시행령 제9조 제2항 제3호에서는
제1항 제4호 또는
제5호에 해당하는 임대주택으로서 임대개시 후 당해 주택의 임대의무기간의 2분의 1이 경과된 경우로서 임대사업자와 임차인이 당해 임대주택의 분양전환에 합의하여 건설교통부령이 정하는 바에 따라 임대사업자가 시장·군수 또는 구청장에게 ‘신고’한 후 임차인에게 분양 전환하는 경우 임대의무기간 내라도 임대주택을 매각할 수 있도록 규정하고 있다. 그런데 원고가 이 사건 임대아파트 중 35세대를 3차 매각함에 있어 위 규정에 따른 신고를 하지 아니한 사실은 당사자 사이에 다툼이 없으므로, 결국 원고의 위 3차 매각은
임대주택법시행령 제9조 제1항의 규정에 의한 임대의무기간 내에
같은 법 시행령 제9조 제2항의 규정에서 정한 경우가 아닌 사유로 매각한 경우에 해당되고, 법문의 엄격 해석을 요하는 조세법률주의의 요청에 비추어 그 위반내용이 절차적 사항에 관한 것이라 하여 이를 달리 볼 수 없다.
따라서
도세감면조례 제12조 제2항에 의거 3차 매각분 35세대에 대한 취득세 등을 추징한 처분은 적법하고, 이를 다투는 원고의 주장은 이유 없다.
(4) 소결
1, 2차 매각 134세대에 대한 취득세 210,267,340원(= 118,743,000원 + 91,524,340원), 등록세 262,405,500원(= 146,868,750원 + 115,536,750원), 지방교육세 60,671,000원(= 26,925,000원 + 21,181,000원)의 각 부과처분은 위법하므로, 이 사건 처분 중 취득세 264,007,140원1)1) 1 내지 3차 매각에 대한 취득세의 합계는 263,967,140원이 되어야 함에도 원고의 심사청구에 따른 2007. 11. 26.자 경정결정에서 이를 264,007,140원으로 경정한 것은 계산착오에 의한 것으로 보이므로, 그 초과액 40,000원 부분도 함께 취소한다.
의 부과처분 중 나머지 53,699,800원을 초과하는 부분, 등록세 330,944,250원의 부과처분 중 나머지 68,538,750원을 초과하는 부분 및 지방교육세 60,671,000원의 부과처분 중 나머지 12,565,000원을 초과하는 부분을 각 취소하기로 한다.
3. 결 론
원고의 청구는 위 인정범위 내에서 이유 있으므로 일부 인용한다.
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