주택임대차보호법 제3조 제1항의 대항요건과 임대차계약증서상의 확정일자를 갖춘 임차인은 국세징수법에 의한 공매 시 부동산의 매각대금에서 후순위권리자 기타 채권자보다 우선하여 보증금을 변제받을 권리가 있다. 따라서 지방세법 제28조 제4항 및 국세징수법 제81조에 따라 임차인을 부동산 매각대금의 배분대상에 포함시켰어야 하므로, 임차인을 배분대상에서 제외한 행정청의 처분은 부당하다.

1. 처분의 경위

가. 서울특별시 마포구청장은 2000. 3. 12.

김윤희의 재산세 등 체납을 사유로

김윤희 소유의 서울

마포구 아현동 386-67 대 66㎡(이하 ‘이 사건 부동산’이라 한다)를 압류하고, 2005. 12. 19. 피고에게 이 사건 부동산의 공매 및 그 매각대금의 배분 대행을 의뢰하였다.

나. 원고는 2006. 1. 23. ‘자신이 이 사건 부동산에 관한 가압류채권자 겸 소액임차인임’을 근거로 피고에게 이 사건 부동산의 매각대금 중 임대차보증금 4,100만 원을 배분하여 줄 것을 요구하였다.

다. 피고는 2006. 9. 7. 이 사건 부동산을 9,650만 원에 매각한 후, 2006. 11. 28. 배분할 금액 96,653,446원(매각대금 및 예치이자의 합계)을 1순위 체납처분비 2,370,040원, 2순위 서울특별시 마포구청(세무과) 3,661,030원, 3순위로 서울특별시 마포구청(건축과) 39,876,440원으로 배분하고 남은 매각대금 50,745,936원은 이를 체납자인

김윤희에게 배분하는 한편 원고를 매각대금의 배분대상에서 제외하는 취지로 배분계산서를 작성하고, 같은 날 원고에게 이를 통지하였다(이하 ‘이 사건 처분’이라 한다).

라. 원고는 2006. 12. 4. 이 사건 처분에 대하여 서울특별시 마포구청장에게 이의신청을 하였으나 서울특별시 마포구청장은 2007. 1. 31. 위 이의신청을 기각하였고, 원고는 다시 2007. 4. 26. 이 사건 처분에 대하여 서울특별시장에게 심사청구를 하였으나 서울특별시장은 2007. 6. 18. 위 심사청구를 기각하였다.

【인정근거】 다툼 없는 사실, 갑 3, 4호증, 갑 6, 7호증의 각 1, 2(갑 6호증의 2는 을 1호증과, 갑 7호증의 2는 을 2호증과 각 같다)의 각 기재

2. 이 사건 처분의 적법 여부

가. 당사자의 주장

원고는, 자신이 이 사건 부동산 지상의 주택을 임차하여 주택임대차보호법 소정의 대항요건 및 확정일자를 갖추었으므로 임대차보증금에 대한 우선변제권을 가지고 있고 따라서 체납자인

김윤희에 앞서 이 사건 부동산의 매각대금을 배분받을 권리가 있는바, 이와 다른 전제에 선 이 사건 처분은 위법하다고 주장한다.

이에 대하여 피고는, 원고가 임차한 위 주택은 미등기 건물이므로 원고는 임대차보증금에 대한 우선변제권을 가지고 있지 아니하고, 설령 그렇지 않다고 하더라도 이는 이 사건 처분 이후에 대법원 판례가 변경된 데 따른 결과로서 이 사건 처분 당시의 사정이 아니므로 이 사건 처분의 적법 여부에 영향을 미칠 수 없다는 취지로 주장한다.

나. 관계 법령

별지 기재와 같다.

다. 판 단

(1) 주택임대차보호법상 대항요건 및 확정일자를 갖춘 임차인과 소액임차인은 임차주택과 그 대지가 함께 경매·공매될 경우뿐만 아니라 임차주택과 별도로 그 대지만이 경매·공매될 경우에도 그 대지의 환가대금에 대하여 우선변제권을 행사할 수 있다. 또한 어느 건물이 국민의 주거생활의 용도로 사용되는 주택에 해당하는 이상 비록 그 건물에 관하여 아직 등기를 마치지 아니하였거나 등기가 이루어질 수 없는 사정이 있다고 하더라도 다른 특별한 규정이 없는 한 같은 법의 적용대상이 된다고 해석함이 상당하다. 그런데 대항요건 및 확정일자를 갖춘 임차인과 소액임차인에게 우선변제권을 인정한

같은 법 제3조의2 및

제8조가 미등기 주택을 달리 취급하는 특별한 규정을 두고 있지 아니하므로, 위에서 본 대항요건 및 확정일자를 갖춘 임차인과 소액임차인의 임차주택 대지에 대한 우선변제권에 관한 법리는 임차주택이 미등기인 경우에도 그대로 적용된다고 보아야 할 것이다(

대법원 2007. 6. 21. 선고 2004다26133 전원합의체 판결 참조).

(2) 이 사건에 관하여 보건대, 먼저 갑 1, 2호증, 갑 7호증의 2의 각 기재 및 변론 전체의 취지에 의하면 ① 원고가 2001. 5. 8.

김윤희로부터 이 사건 부동산 지상의 근린생활시설 및 주택(지하 1층, 지상 3층) 연면적 141.63㎡(이하 ‘이 사건 건물’이라 한다) 중 201호 주택을 보증금 4,100만 원에 임차하고 같은 날 위 주택으로의 전입신고를 마치는 한편 위 임대차에 관한 계약서에 확정일자를 받아 그때부터 현재까지 위 주택에서 거주하여 온 사실, ② 이 사건 건물은 1993. 2. 23. 건축허가를 받은 미사용승인건물로서 현재까지 소유권보존등기가 마쳐지지 아니한 사실을 각 인정할 수 있는바, 앞에서 본 법리 및 위 인정사실에 의하면 원고는

주택임대차보호법 제3조 제1항의 대항요건과 임대차계약증서상의 확정일자를 갖춘 임차인으로서

같은 법 제3조의2 제2항에 따라 국세징수법에 의한 공매시 이 사건 부동산의 매각대금에서 후순위권리자 기타 채권자보다 우선하여 보증금을 변제받을 권리가 있다고 할 것이다.

이에 대하여 피고가 인용하는

대법원 2001. 10. 30. 선고 2001다39657 판결은 위

대법원 2007. 6. 21. 선고 2004다26133 전원합의체 판결에 의하여 변경되었으므로 이를 원용할 수 없고, 원고는 2001. 5. 8. 무렵 이미 위 우선변제권을 취득하였다고 할 것인바, 위와 같은 판례변경이 이 사건 처분 이후에 이루어졌다는 사정만 가지고 원고의 위 우선변제권 취득이 이 사건 처분 당시의 사정이 아니라고 할 수도 없으므로, 이와 다른 전제에 선 피고의 위 주장들은 모두 이유 없다.

(3) 따라서 피고로서는

지방세법 제28조 제4항 및

국세징수법 제81조에 따라 원고를 이 사건 부동산 매각대금의 배분대상에 포함시켰어야 할 것이므로, 원고를 그 배분대상에서 제외한 이 사건 처분은 위법하다고 할 것이다.

3. 결 론

그렇다면, 이 사건 처분의 취소를 구하는 원고의 청구는 이유 있으므로 이를 인용하기로 하여 주문과 같이 판결한다.