주택을 매수함에 있어 주택에 관한 임대사업자로서의 지위를 포괄적으로 승계하였다고 인정하기에 부족하고 그밖에 달리 이를 인정할 만한 아무런 증거가 없다면, 구 경상북고도세 감면조례 제13조 제2항을 적용받을 수 없다. 따라서 이러한 취지로 주택에 대한 취득세 및 지방교육세를 부과한 행정청의 처분은 정당하다.
1. 처분의 경위
다음 사실은 당사자 사이에 다툼이 없거나 갑 제1호증, 갑 제2호증의 1 내지 14, 갑 제3, 4, 5, 7, 8, 10, 12, 13, 14, 16, 18, 19, 20, 22, 24, 25, 26, 28, 29, 31, 33, 34, 35, 37, 39, 40, 42, 43호증, 을 제1호증의 1, 2, 3, 을 제2호증의 1, 2의 각 기재에 변론 전체의 취지를 모아 보면, 이를 인정할 수 있고, 달리 반증이 없다.
가. 원고는 2004. 8. 30. 피고에게
구 임대주택법(2005. 7. 13. 법률 제7598호로 개정되기 전의 것, 이하 ‘임대주택법’이라 한다.) 제2조 제4호 및
그 시행령(2005. 9. 16. 대통령령 제19051호로 개정되기 전의 것) 제6조 제2항 제4호 및
제7조 제1항의 각 규정에 따라 임대사업자등록을 마쳤고, 2005. 3. 25. 구미세무서장에게 주택임대사업에 관한 면세사업자등록을 마쳤다.
나. 원고는 2004. 8. 30. 및 2005. 3. 30. 임대사업용으로 대영건설 주식회사로부터 별지 추징내역표의 취득물건란 기재 각 주택 총 22세대(이하 ‘쟁점주택’이라 한다.)를 매입취득한 후 쟁점주택에 관하여 원고 앞으로 각 소유권이전등기를 마쳤는데,
구 지방세법(2005. 1. 5. 법률 제7332호로 개정되기 전의 것 및 2005. 1. 5. 법률 제7332호로 개정되어 2005. 12. 31. 법률 제7843호로 개정되기 전의 것, 이하 ‘지방세법’이라 한다.) 제9조 및
구 경상북도세감면조례(2005. 8. 1. 조례 제2883호로 개정되기 전의 것, 이하 ‘감면조례’라 한다.) 제13조 제1항 제1호의 각 규정에 따라 쟁점주택의 취득 및 그 소유권이전등기에 관한 취득세, 등록세 및 지방교육세를 면제받았다.
다. 원고는 2006. 4. 10.부터 그 해 12. 19.까지 사이에 별지 매각내역표의 각 기재와 같이
임대주택법 제2조 제4호및
그 시행령 제6조 제2항 제4호 및
제7조 제1항의 각 규정에 따라 임대사업자등록을 마친 임대사업자들인
장화자,
이명희,
박성옥,
송순경,
채경옥(이하 ‘
장화자 등’이라 한다.)에게 쟁점주택을 매각하였다.
라. 한편 피고는 2007. 3.경 감면조례에 의하여 각종 지방세를 감면받은 부동산에 대한 사용실태를 조사하였는데, 그 결과 원고가 전항과 같이 쟁점주택을 매각한 것은
임대주택법 시행령 제9조 제1항의 규정에 의한 임대의무기간 내에
같은 조 제2항에서 정한 경우가 아닌 사유로 임대 이외의 용도로 매각한 것으로서
감면조례 제13조 제2항 소정의 추징사유에 해당한다는 이유로 그 해 4. 10.
지방세법 제112조,
제121조 제1항,
제131조,
제150조의 2,
감면조례 제13조 제2항의 각 규정에 따라 원고로부터 쟁점주택의 취득 및 그 소유권이전등기에 관하여 면제하였던 취득세, 등록세 및 지방교육세를 추징하기로 한 다음, 원고에게 별지 추징내역표의 추징내역란 기재 각 취득세, 등록세 및 지방교육세를 부과하기로 하는 내용의 결정(이하 ‘이 사건 처분’이라 한다.)을 하고, 그 무렵 이를 원고에게 고지하였다.
2. 이 사건 처분의 적법 여부
가. 당사자의 주장
피고는 이 사건 처분이 관계법령에 따른 처분으로서 적법하다고 주장한다.
이에 대하여 원고는 아래와 같은 사유로 이 사건 처분은 위법하여 취소되어야 한다고 주장하고 있다.
⑴ 원고가 임대사업자인 장화자 등에게 앞서 본 바와 같이 쟁점주택을 매각하면서 장화자 등과의 사이에 장화자 등은 원고로부터 쟁점주택에 관한 원고의 임대사업자로서의 지위를 포괄적으로 승계하기로 하는 내용의 특약을 하였다.
⑵ 원고는 쟁점주택에 관하여 장화자 등 앞으로 각 소유권이전등기를 마치는 과정에 피고에게 쟁점주택에 관한 매매계약서를 제출하면서 전항의 특약사항이 기재된 서면도 함께 제출하였다.
⑶ 원고는
장화자 등에게 임대사업용인 쟁점주택을 매각하면서 장화자 등과 사이에 그 각 매매계약서를 작성함과 동시에
임대주택법 제12조 제2항의 규정에 따라
장화자 등이 원고로부터 쟁점주택에 관한 원고의 임대사업자로서의 지위를 승계한다는 내용의 특약을 명시적으로 기재한 서류를 작성한 다음, 피고에게 그 서면을 쟁점주택에 관한 매매계약서와 함께 제출하였으므로, 원고가 쟁점주택을 매각한 것은
임대주택법 시행령 제13조 제2항 소정의 추징사유에 해당하지 않는다.
⑷ 따라서 피고의 이 사건 처분은 원고의 쟁점주택의 취득 및 그 소유권이전등기에 관하여 법령상 취득세, 등록세 및 지방교육세의 추징사유가 없음에도 불구하고 원고로부터 이를 추징한 처분으로서 위법하다.
나. 관계법령
별지 기재와 같다.
다. 인정사실
다음 사실은 당사자 사이에 다툼이 없거나 갑 제6, 7, 9, 10, 11, 15, 16, 17, 21, 22, 23, 27, 28, 30, 31, 32, 36, 37, 38, 41호증, 을 제3호증의 1 내지 9, 을 제4호증의 1 내지 7의 각 기재에 변론 전체의 취지를 모아 보면, 이를 인정할 수 있고, 이에 반하는 듯한 갑 제46호증의 기재는 이를 믿기 어려우며, 갑 제44, 45호증, 갑 제47, 48, 49호증의 각 1, 2의 각 기재만으로는 위 인정을 뒤집기에 부족하고, 그 밖에 달리 반증이 없다.
⑴ 원고는 처분의 경위에서 본 바와 같이 임대사업자인
장화자 등에게 쟁점주택을 각 매각하면서 장화자 등과의 사이에 각 아래와 같은 내용이 담긴 ‘특약사항’이라는 서면(이하 ‘이 사건 특약서면’이라 한다.)을 작성하였다.
①
장화자 등은 원고로부터 쟁점주택을 매수함에 있어 쟁점주택에 관한 원고의 임대사업자로서의 모든 지위와 의무를 승계한다.
②
장화자 등은 원고의 국민은행에 대한 쟁점주택의 임대주택매입자금에 관한 대출금채무를 승계한다.
③ 원고는
장화자에 대하여는 2009. 12. 6.과 그 달 18.까지,
이명희에 대하여는 그 달 6.까지,
박성옥에 대하여는 그 해 11. 29.까지,
송순경에 대하여는 그 해 8. 31.까지,
채경옥에 대하여는 그 해 12. 10.까지 각 쟁점주택에 관한 임대료를 전액 보장하여 주고, 건축주(원고)가 관리하는 임대관리사무실에서 임대물건인 쟁점주택의 임대 및 그 관리를 대행한다.
⑵ 한편 원고는 별지 매각내역표의 신고일란 기재 각 일자에 피고에게 공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률 제27조 및 그
시행규칙 제17조의 각 규정에 따라 쟁점주택의 매각에 관한 부동산거래계약신고를 하면서 쟁점주택에 관한 매매계약서를 제출하였다. 그런데 원고가 그 당시 피고에게 이 사건 특약서면을 제출하였다고 인정할 만한 자료는 전혀 찾아 볼 수 없다.
라. 판단
⑴ 관련 규정
㈎ 임대주택법 및 그 시행령의 관련 규정
임대주택법(이하 ‘법’이라 한다.) 제12조는,
제1항에서 “임대주택은 대통령령이 정하는 기간(이하 ‘임대의무기간’이라 한다)이 경과되지 아니하면 이를 매각할 수 없다. 다만, 임대사업자간의 매매 등 대통령령이 정하는 경우에는 그러하지 아니하다.”고,
제2항에서 “임대주택을 매각하는 매매계약서에는 임대주택을 매입하는 자가 임대주택을 매각하는 자의 임대사업자로서의 지위를 승계한다는 뜻을 명시하여야 한다.”고 각 규정하고 있고, 그 시행령(이하 ‘영’이라 한다.)
제9조는,
제1항 제5호에서 “
법 제12조 제1항 본문에서 ‘대통령령이 정하는 기간’이라 함은 매입임대주택의 경우 당해 임대주택의 임대개시일로부터 3년을 말한다.”고 규정하고 있고,
제2항에서 “
법 제12조 제1항 단서에서 ‘대통령령이 정하는 경우’라 함은 다음 각호의 경우를 말한다.”고 규정하면서 그 제1호에서 그 경우의 하나로 ‘다른 임대사업자에게 매각하는 경우’를 들고 있다.
㈏ 지방세법 및 감면조례의 각 관련 규정
지방세법은,
제7조 제1항에서 “지방자치단체는 공익상 기타의 사유로 인하여 과세를 부적당하다고 인정할 때에는 과세하지 아니할 수 있다.”고,
제9조에서 “
제7조 및 제8조의 규정에 의하여 지방자치단체가 과세면제, 불균일과세 또는 일부과세를 하고자 할 때에는 행정자치부장관의 허가를 얻어 당해지방자치단체의 조례로써 정하여야 한다.”고 각 규정하고 있다.
한편
감면조례 제13조는,
제1항 제1호에서 “
법 제2조 제4호에 의한 임대사업자가 전용면적 60㎡ 이하의 공동주택을 취득하는 경우에는 취득세와 등록세를 면제한다.”고,
제2항에서 “영
제9조 제1항의 규정에 의한 임대의무기간 내에 같은 조 제2항의 규정에서 정한 경우가 아닌 사유로 임대 이외의 용도로 사용하거나 매각하는 경우에는 감면된 취득세와 등록세를 추징한다.”고 각 규정하고 있다.
⑵
감면조례 제13조 제2항소정의 추징사유의 적용범위
전항에서 본 바와 같이 임대주택을 매각하는 매매계약서에 임대주택을 매입하는 자가 임대주택을 매각하는 자의 임대사업자로서의 지위를 승계한다는 뜻을 명시하도록 규정하고 있는
법 제12조 제2항의 입법취지는 임대주택의 매각과 관련된 법률관계를 명확히 하여 임대사업자의 부도 등으로 인한 임차인의 재산상 피해를 미연에 방지하고자 하는 데 있다. 그러므로
법 제12조 제2항소정의 “임대주택을 매입하는 자가 임대주택을 매각하는 자의 임대사업자로서의 지위를 승계한다.”는 의미는 그 입법취지를 고려할 때 매각대상이 된 해당 임대주택에 관한 권리의무가 그 동일성을 유지하면서 임대사업자인 매각인으로부터 임대사업자인 매수인에게로 포괄적으로 승계되는 이른바 사업의 전부 또는 일부의 양도를 의미한다고 할 것이다.
따라서 위와 같은 법리에 따라
법 제12조 제1항,
제2항과 영 제9조 제1항,
제2항 및
감면조례 제13조 제2항을 종합적으로 살펴보면, 종전 임대사업자가 임대의무기간 내에 다른 임대사업자에게 임대주택을 매각하는 경우라고 하더라도 그 매각이 해당 임대주택에 관한 종전 임대사업자의 사업 전부 또는 그 일부를 양도하는 경우에 해당되지 아니하는 경우에는
감면조례 제13조 제2항이 적용된다고 해석함이 상당하다.
⑶ 이 사건 처분의 적법성에 관한 판단
앞서 본 인정사실에 의하면, 원고는
장화자 등에게 쟁점주택을 양도하면서
장화자 등과의 사이에 “
장화자등이 원고로부터 쟁점주택을 매수함에 있어 쟁점주택에 관한 원고의 임대사업자로서의 모든 지위와 의무를 승계한다.”는 취지가 담긴 이 사건 특약서면을 작성하였다. 그러나 다른 한편으로 만일
장화자등이 원고로부터 쟁점주택을 매수하면서 쟁점주택에 관한 원고의 임대사업자로서의 지위를 포괄적으로 승계하였다면, 원고가
장화자 등에 대하여 쟁점주택에 관한 임대료를 보장하거나 쟁점주택의 임대 및 그 관리를 대행할 이유가 전혀 없음에도 불구하고, 앞서 인정한 사실에 의하면 이 사건 특약서면에 원고가 장화자 등에게 일정 기한까지 쟁점주택에 관한 임대료를 전액 보장하고, 또 원고가 관리하는 임대관리사무실에서 쟁점주택의 임대 및 그 관리를 대행하기로 한다는 취지가 기재되어 있는 점과 원고가 피고에게 공인중개사의 업무 및
부동산 거래신고에 관한 법률 제27조 및
그 시행규칙 제17조의 각 규정에 따라 쟁점주택의 매각에 관한 부동산거래계약신고를 하면서 쟁점주택에 관한 매매계약서만 제출하였을 뿐이고, 그 당시 피고에게 이 사건 특약서면을 제출하였다고 인정할 만한 자료는 전혀 찾아 볼 수 없는 점 등에 비추어 이 사건 특약서면에
장화자 등이 원고로부터 쟁점주택에 관한 원고의 임대사업자로서의 지위를 승계한다는 취지가 기재되어 있다는 점만으로는 장화자 등이 원고로부터 쟁점주택을 매수함에 있어 쟁점주택에 관한 원고의 임대사업자로서의 지위를 포괄적으로 승계하였다고 인정하기에 부족하고, 그밖에 달리 이를 인정할 만한 아무런 증거가 없다.
따라서 원고가 쟁점주택에 대한 임대의무기간 내에 장화자 등에게 쟁점주택을 매각하였는데,
장화자 등이 그 당시 원고로부터 쟁점주택에 관한 원고의 임대사업자로서의 지위를 포괄적으로 승계하였다고 인정할 수 없다는 이유에서 원고로부터 쟁점주택의 취득 및 그 소유권이전등기에 관하여 면제하였던 취득세, 등록세 및 지방교육세를 추징하기로 한 피고의 이 사건 처분은 적법하고, 앞서 본 바와 같은 이유로 이 사건 처분이 위법하다는 원고의 주장은 이를 받아들일 수 없다.
3. 결론
그렇다면 이 사건 처분이 위법하다는 이유로 그 취소를 구하는 원고의 이 사건 청구는 이유가 없으므로 이를 모두 기각하기로 하여 주문과 같이 판결한다.
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