KILF 한국지방세연구원-지방세 법령정보시스템

2007구합123(20070920)

취득세등부과처분취소

답변요지

건물의 시가표준액은 관계법령에 따라 적정하게 결정되었으며, 이러한 시가표준액이 납세자에게 현저히 불합리하게 산정되었다고 볼 증거가 없다면, 시가표준액을 과세표준으로 하여 취득세를 부과한 행정청의 처분은 정당하다.

본문

1. 처분의 경위

다음과 같은 사실은 당사자 사이에 다툼이 없거나, 갑 제1호증 내지 제4호증의 3, 을 제1호증의 1 내지 6의 각 기재에 변론 전체의 취지를 종합하면 이를 인정할 수 있다.

가. 원고들은 2006. 9. 12. 부산

남구 광안동 200-3대 487.7㎡ 및 그 지상 상가 건물을 각 2분의 1 지분 비율로 매수한 후 다음달 4. 피고에게

공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률(이하 공인중개사법이라고 한다) 제27조 제1항에 따라 실제 거래가격으로 2,250,000,000원을 신고하였다.

나. 원고들은 2006. 10. 12.경 위 각 부동산에 관하여 그들 명의로 소유권이전등기를 하면서 위와 같이 신고한 거래가격인 2,250,000,000원을 과세표준으로 하여 취득세와 농어촌특별세, 등록세 및 지방교육세 등을 신고하였으나, 피고가 위 금액이 아닌 위 각 부동산의 시가표준액인 2,804,097,031원(토지 2,145,880,000원, 건물 658,217,031원)을 과세표준으로 하여 취득세 등을 신고하라고 하자, 같은 날 위 시가표준액을 과세표준으로 하여 산정한 취득세 56,081,940원, 농어촌특별세 5,608,190원, 등록세 56,081,940원, 지방교육세 11,216,380원을 각 신고하고, 등록세 및 지방교육세는 같은 날, 취득세 및 농어촌특별세는 2006. 11. 13. 각 납부하였다(

지방세법 제72조 제1항은 신고납부의 경우 신고납부를 한 때 처분이 있었던 것으로 본다고 규정하고 있으므로, 이 사건에서는 등록세와 지방교육세에 관하여는 2006. 10. 12., 취득세와 농어촌특별세에 관하여는 2006. 11. 13. 각 부과처분이 있었던 것으로 보고, 이하에서는 위 각 부과처분을 이 사건 처분이라고 한다).

2. 처분의 적법 여부

가. 관련 법령

지방세법

제111조 (과세표준)

① 취득세의 과세표준은 취득 당시의 가액으로 한다. (이하 생략)

② 제1항의 규정에 의한 취득 당시의 가액은 취득자가 신고한 가액에 의한다. 다만, 신고 또는 신고가액의 표시가 없거나 그 신고가액이 다음 각호에 정하는 시가표준액에 미달하는 때에는 그 시가표준액에 의한다.

1. 「부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률」에 의하여 가격이 공시되는 토지 및 주택에 대하여는 동법에 의하여 공시된 가액. (이하 생략)

2. 제1호 외의 건축물과 선박ㆍ항공기 그 밖의 과세대상에 대하여는 거래가격, 수입가격, 신축ㆍ건조ㆍ제조가격 등을 참작하여 정한 기준가격에 종류ㆍ구조ㆍ용도ㆍ경과연수 등 과세대상별 특성을 감안하여 대통령령이 정하는 기준에 따라 지방자치단체의 장이 결정한 가액

⑤ 다음에 게기하는 취득(증여·기부 그 밖의 무상취득 및 「소득세법」 제101조 제1항의 규정에 의한 거래로 인한 취득을 제외한다)에 대하여는 제2항 단서 및 제3항의 규정에 불구하고 사실상의 취득가격 또는 연부금액에 의한다.

5. 「공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률」 제27조의 규정에 의한 신고서를 제출하여 동법 제28조의 규정에 의하여 검증이 이루어진 취득

제130조 (과세표준)

① 부동산ㆍ선박ㆍ항공기ㆍ자동차 및 건설기계에 관한 등록세의 과세표준은 등기ㆍ등록 당시의 가액으로 한다.

② 제1항의 규정에 의한 과세표준은 조례가 정하는 바에 의하여 등기ㆍ등록자의 신고에 의한다. 다만, 신고가 없거나 신고가액이 제111조 제2항 각호의 규정에 의한 시가표준액에 미달하는 경우에는 시가표준액을 과세표준으로 한다.

③ 제111조 제5항의 규정에 해당하는 경우에는 제2항의 규정에 불구하고 동조 동항의 규정에 의한 사실상의 취득가액을 과세표준으로 한다. (이하 생략)

제260조의2 (납세의무자) 지방교육의 질적 향상에 필요한 지방교육재정의 확충에 소요되는 재원을 확보하기 위하여 이 법의 규정에 의한 등록세(제196조의2의 규정에 의한 자동차의 등록에 대한 등록세를 제외한다), 레저세, 주민세균등할, 재산세, 비영업용 승용자동차(비영업용 기타 승용자동차를 포함한다)에 대한 자동차세[국가, 지방자치단체 및 「초ㆍ중등교육법」에 따라 학교를 경영하는 학교법인(목적사업에 직접 사용하는 자동차에 한정한다)을 제외한다] 및 담배소비세의 납세의무자는 지방교육세를 납부할 의무를 진다.

제260조의3 (과세표준과 세율)

① 지방교육세는 다음 각호의 1의 과세표준에 해당 세율을 곱하여 계산한 금액을 그 세액으로 한다.

1. 이 법의 규정에 의하여 납부하여야 할 등록세액 : 100분의 20

농어촌특별세법

제5조 (과세표준과 세율)

① 농어촌특별세는 다음 각호의 과세표준에 대한 세율을 곱하여 계산한 금액을 그 세액으로 한다.

6. 지방세법에 의하여 납부하여야 할 취득세액 : 100분의 10

공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률(2006. 12. 28. 법률 제8120호로 개정되기 전의 것)

제27조 (부동산거래의 신고)

① 거래당사자(매수인 및 매도인을 말한다. 이하 이 조에서 같다)는 토지 또는 건축물의 매매에 관한 거래계약서를 작성한 때에는 부동산의 실제 거래가격 등 대통령령이 정하는 사항을 거래계약의 체결일부터 30일 이내에 당해 토지 또는 건축물 소재지의 관할 시장ㆍ군수 또는 구청장에게 공동으로 신고하여야 한다.

② 중개업자가 제26조 제1항의 규정에 의하여 거래계약서를 작성ㆍ교부한 때에는 제1항의 규정에 불구하고 당해 중개업자가 제1항의 규정에 의한 신고를 하여야 한다.

제28조 (부동산거래 신고가격의 검증 등)

① 건설교통부장관은 공정하고 투명한 부동산거래질서를 확립하기 위하여 제27조의 규정에 의하여 신고를 받은 부동산거래내용 및 「부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률」에 의하여 공시된 토지 및 주택의 가액 그 밖의 부동산가격정보를 활용하여 부동산거래가격 검증체계를 구축ㆍ운영하여야 한다.

② 시장ㆍ군수 또는 구청장은 제27조의 규정에 의한 신고를 받은 때에는 제1항의 규정에 의한 부동산거래가격 검증체계에 의하여 그 적정성을 검증하여야 한다.

나. 당사자의 주장

(1) 원고들의 주장

(가) 이 사건 처분은 시가표준액을 과세표준으로 한 것이어서 위법하다.

즉 지방세법의 관련규정은 취득세 및 등록세의 과세표준은 신고가액에 의하고, 다만 신고가액이 시가표준액에 미달하는 경우에는 시가표준액에 의하되 이러한 경우에도 공인중개사법의 규정에 따라 거래신고를 하여 거래가격의 적정성을 검증받은 때에는 신고가격에 의하도록 규정하고 있고, 원고들은 공인중개사법에 따라 거래신고를 하였으므로, 피고로서는 취득세 및 등록세 등의 부과처분을 함에 있어 원고들이 신고한 거래가격의 적정성을 검증한 후 원고들의 신고가격을 과세표준으로 하여야 함에도 이와 같은 검증절차를 거치지 아니한 채 시가표준액을 과세표준으로 하여 이 사건 처분을 하였다.

만약 이 사건 건물과 같은 상가건물에 관하여 건설교통부장관이 검증체계를 마련하지 아니하여 거래가격의 적정성에 대한 검증이 불가능하다고 한다면, 이는 건설교통부장관의 위법한 부작위로 인한 것이므로, 이를 이유로 신고가격이 아닌 시가표준액을 과세표준으로 할 수는 없다.

따라서 시가표준액을 과세표준으로 한 이 사건 처분은 위법하다.

(나) 시가표준액의 결정 자체가 위법하다.

즉 이 사건 토지에 대한 개별공시지가와 이 사건 건물에 대한 시가표준액은 시가를 현저히 초과하는 것이어서 시가표준액의 결정 자체가 위법하므로, 이에 기초한 이 사건 처분은 위법하다.

(2) 피고의 주장

원고들이 신고한 거래가격이 시가표준액에 미달하고, 이 사건 건물과 같은 상가건물에 대하여는 거래가격의 적정성 여부를 검증할 수 있는 검증체계가 마련되어 있지 아니하여 검증을 할 수 없으므로 원고들에 대한 취득세 및 등록세의 과세표준은 시가표준액으로 하여야 하고, 또 이 사건 부동산에 대하여 결정된 시가표준액도 적정하므로, 시가표준액을 과세표준으로 한 이 사건 처분은 적법하다.

다. 판단

(1) 시가표준액을 과세표준으로 한 처분의 적법 여부

앞서 본 바와 같이

지방세법 제111조 제1항,

제2항,

제130조 제1항,

제2항은 취득세, 등록세의 과세표준을 신고가액에 의하되, 신고가액이 시가표준액에 미달하는 때에는 시가표준액에 의하도록 규정하고 있고, 원고들의 신고가격은 2,250,000,000원으로 이 사건 부동산의 시가표준액인 2,804,097,031원에 미달하므로, 이 사건에 있어 취득세액 및 등록세액의 과세표준은 원칙적으로 시가표준액에 의하여야 할 것이다.

한편,

같은 법 제111조 제5항 제5호,

제130조 제3항은 신고가액이 시가표준액에 미달하는 경우에도

공인중개사법 제27조의 규정에 따라 행정관서에 실제 거래가격을 신고하여

같은 법 제28조의 규정에 의하여 거래가격의 적정성에 대한 검증이 이루어진 때에는 취득세, 등록세의 과세표준을 사실상의 취득가액에 의하도록 규정하고 있고, 원고들이 공인중개사법 제27조의 규정에 따라 주무관청인 피고에게 거래가격을 신고하였음에도 이 사건 건물과 같은 상가건물에 관한 검증체계가 아직 구축되어 있지 아니하여 피고가 원고들이 신고한 거래가격의 적정성 여부를 검증하지 못한 사실은 원, 피고가 변론에서 명백히 다투지 아니하여 이를 자백한 것으로 볼 것인바, 위와 같이 매매당사자가 공인중개사법에 따라 실제 거래가격을 신고하였음에도 검증체계의 미비로 인하여 그 신고가격의 적정성에 관한 검증이 이루어지지 아니한 경우 취득세 등을 부과함에 있어 사실상 취득가액과 시가표준액 중 무엇을 과세표준으로 하여야 하는지가 문제된다.

살피건대, 취득세ㆍ등록세는 재산의 이전이라는 사실 자체를 포착하여 거기에 담세력을 인정하고 세금을 부과하는 유통세이자 취득행위를 과세객체로 하여 세금을 부과하는 행위세로서, 취득자가 물건을 사용하거나 수익, 처분함으로써 얻을 수 있는 이익을 포착하여 부과하는 조세가 아니라 취득행위가 이루어진 경위, 취득ㆍ등록 당시의 과세물건의 가치를 과세표준으로 하여 세금을 부과하는 조세이다. 따라서 그 과세표준은 취득을 위하여 실제로 지출한 금액이 아니라 취득재산의 객관적인 가치를 기준으로 설정되어야 한다.

그런데 취득자가 취득재산의 가치를 반영하는 실제취득가액을 그대로 신고하는 때에는 그 신고가액을 객관적인 재산의 가치로 삼을 수 있으나, 만일 취득자가 허위로 낮은 가액을 신고하거나 객관적인 가치에 비하여 현저히 낮은 가액으로 재산을 취득하여 그대로 신고한 경우, 또는 교환, 상속, 증여 등과 같이 실제취득가액이 나타나지 아니하는 취득의 경우에는 과세물건의 객관적인 재산가치를 파악하여야 하나, 매번 객관적인 재산의 가치나 실지거래가액을 조사한다는 것은 조세행정상 심히 곤란할 뿐만 아니라 담당공무원의 능력이나 자세에 따라 납세의무자의 세부담이 달라지게 되며, 실지거래가액을 조작한 자들만 이득을 보게 될 여지도 있어 오히려 실질적으로는 조세부담의 공평을 해칠 수도 있으므로, 지방세법은 시가표준액을 도입하여 일정한 요건 아래에서 시가표준액을 과세표준으로 하되, 엄격한 검증이 이루어진 경우에 한하여 사실상의 취득가격을 과세표준으로 하도록 규정하고 있는 것이다.

따라서

지방세법 제111조 제5항 제5호 규정은 건설교통부장관이 공인중개사법에 따라 구축한 검증체계에 의하여 신고가액의 적정성에 관한 검증이 현실적으로 이루어진 경우에만 사실상의 취득가격을 과세표준으로 하고, 이 사건과 같이 검증체계가 없어 검증이 이루어지지 못한 경우에는 원칙으로 돌아가 시가표준액을 과세표준으로 하겠다는 취지로 해석함이 상당하다고 할 것이다.

그러므로 신고가액이 아닌 시가표준액을 과세표준으로 한 이 사건 처분은 적법하다(원고들은 이 사건 토지와 건물에 대한 매매대금을 일괄하여 정한 후 실제 거래가격을 신고함에 있어서도 토지대금과 건물대금을 구분하지 아니하고 일괄 신고하였기에 토지의 신고 거래가격을 특정할 수 없어 토지에 대한 신고가격의 적정성에 대한 검증도 불가능하므로, 피고가 이 사건 토지의 신고 거래가격에 대하여

공인중개사법 제28조 규정에 의한 검증을 하지 아니한 것을 두고 위법하다고 할 수 없다).

(2) 이 사건 시가표준액의 결정에 위법이 있는지 여부

지방세법 제111조 제2항 제1호,

제2호,

지방세법 시행령 제80조 제1항 제1호,

제3항,

소득세법 제99조 제1항 제1호 나목은 토지에 대한 시가표준액은 부동산가격공시 및 감정평가에 관한 법률에 의하여 공시되는 토지 및 주택에 대하여는 위 법에 의하여 공시된 가액으로 하고, 개별주택가격이 공시되지 아니한 건축물에 대한 시가표준액은 국세청장이 고시한 건축물의 ㎡당 기준가액에 구조지수ㆍ용도지수ㆍ위치지수ㆍ경과연수별 잔가율을 적용하는 이외에 건물의 규모ㆍ형태ㆍ특수한 부대설비 등의 유무 및 기타 여건에 따른 가감산율을 참작하여 지방자치단체장이 산정하는 한편, 종전에 결정한 시가표준액이 시가의 변동 또는 기타의 사유로 불합리하게 된 경우에는 이를 변경할 수 있도록 규정하고 있다.

그러므로 먼저 이 사건 토지에 대한 개별공시지가의 결정이 위법한지 여부에 관하여 살피건대, 개별공시지가 결정의 적법 여부는 부동산가격공시 및 감정평가에 관한 법률 등 관련 법령이 정하는 절차와 방법에 따라 이루어진 것인지 여부에 의하여 결정될 것이지, 당해 토지의 시가나 실제 거래가격과 직접적인 관련이 있는 것은 아니므로 단지 그 공시지가가 감정가액이나 실제 거래가격을 초과한다는 사유만으로 그것이 현저하게 불합리한 가격이어서 그 가격 결정이 위법하다고 단정할 수는 없는바(

대법원 2005. 7. 15. 선고 2003두12080 판결 참조), 이 사건에 있어 갑 제5호증의 1, 2의 각 기재만으로는 이 사건 토지에 대한 개별공시지가가 시가 등을 현저하게 초과하여 불합리한 가격이라고 인정하기에 부족하고, 달리 이를 인정할 증거가 없으므로, 원고들의 이 부분 주장은 이유 없다.

다음으로, 이 사건 건물에 관하여 지방자치단체장이 결정한 시가표준액이 시가나 기타 사정에 비추어 현저하게 불합리한 것인지 여부에 관하여 살피건대, 을 제2호증 내지 제3호증의 5의 각 기재에 변론 전체의 취지를 종합하면, 피고는 이 사건 건물의 시가표준액을 산출함에 있어 건축물의 ㎡당 기준가액에 구조지수ㆍ용도지수ㆍ위치지수ㆍ경과연수별 잔가율을 적용하는 이외에 건물의 규모ㆍ형태ㆍ특수한 부대설비 등의 유무 및 기타 여건에 다른 가감산율을 참작하여 시가표준액을 결정한 사실을 인정할 수 있는바, 위 인정사실에 의하면 이 사건 건물의 시가표준액은 관계법령에 따라 적정하게 결정된 것으로 보이고 이와 달리 시가표준액이 현저하게 불합리하게 산정되었다고 볼 증거가 없으므로, 원고들의 이 부분 주장도 이유 없다.

3. 결론

그렇다면 원고들의 청구는 이유 없으므로 이를 모두 기각하기로 하여 주문과 같이 판결한다.