부동산을 취득한 뒤 부동산에 대한 취득세를 신고·납부한 경우라고 할지라도, 해당 신고가액이 구 공인중개사법 제28조 제2항에 따른 적정성을 검증받지 못했다면, 취득세의 과세표준은 여전히 시가표준액이 된다. 따라서 시가표준액을 과세표준으로하여 취득세 및 농어촌특별세를 부과한 행정청의 처분은 잘못이 없다.
1. 처분의 경위
가. 원고들은 2006. 3. 31.
박승서 외 14인으로부터 서울 서초구
서초동 1716-3 대 1,062.8㎡와 그 지상 건축물 5,940.19㎡(이하 ‘이 사건 부동산’이라 한다)를 공동으로 매수한 다음 2006. 7. 28. 원고들 명의의 소유권이전등기를 마쳤다(원고 이인애 7/10지분, 원고 박금태 3/10지분).
나. 원고들은 2006. 7. 28. 피고에게
구 지방세법(2007. 12. 31. 대통령령 제8835호로 개정되기 전의 것, 이하 같다) 제111조 제2항본문,
제5항 제5호,
제130조 제2항 본문,
제3항에 의하여 실지거래가액이 12,240,000,000원이라고 신고하였으나, 피고의 안내에 따라
구 지방세법 제111조 제2항단서
제2호,
제130조 제2항 단서에 의하여 이 사건 부동산의 시가표준액인 19,302,094,300원을 과세표준으로 하여 산정한 등록세 386,041,880원, 지방교육세 77,208,370원, 취득세 386,041,880원, 농어촌특별세 38,604,180원을 신고하고 2006. 7. 28. 등록세와 지방교육세, 2006. 8. 28. 취득세와 농어촌특별세를 각 납부하였다(
지방세법 제72조 제1항에 의하여 원고들이 신고한 때에 처분이 있었던 것으로 보고, 이를 ‘이 사건 처분’이라 한다).
다. 원고들은 이에 불복하여 2007. 1. 26. 행정자치부장관에게 심사청구를 하였으나 행정자치부장관은 2007. 4. 5. 위 심사청구를 기각하였다.
[인정 근거] 다툼없는 사실, 갑 1 내지 11호증(각 가지번호 포함)의 각 기재, 변론 전체의 취지
2. 당사자의 주장 및 판단
가. 당사자의 주장
피고는
구 지방세법 제111조 제5항 제5호,
제130조 제3항,
구 공인중개사의 업무 및 부동산거래 신고에 관한 법률(2006. 12. 28. 법률 제8120호로 개정되기 전의 것, 이하 ‘구 공인중개사법’이라 한다) 제27조,
제28조 등을 근거로 구 공인중개사법에 의한 검증이 이루어진 취득에 대하여만 사실상의 취득가격을 과세표준으로 삼을 수 있는것이고, 이 사건 부동산의 경우와 같이 검증체계가 없어 검증이 이루어지지 못한 경우에는 사실상의 취득가격이 아닌 시가표준액을 과세표준으로 삼아야 하므로 이 사건 처분은 적법하다고 주장한다.
이에 대하여, 원고들은 ① 원고들이
구 지방세법 제111조,
제130조와 구
공인중개사법 제27조,
제28조의 규정에 의하여 이 사건 부동산은 그 실지거래가액이 시가표준액에 미달하므로 공인중개사를 통하여 실지거래가액에 대한 신고서를 제출하고 검증을 받았으므로 위 규정들에 의한 실지거래가액 신고절차를 모두 밟은 것이고, ② 원고들이 이 사건 부동산 거래계약의 신고필증을 교부받았다는 사실 그 자체가 이 사건 부동산의 실지거래가액이 시가표준액보다 이 사건 부동산의 객관적인 가치를 적절히 반영하고 있음을 입증하는 것이므로, 이 사건 부동산의 시가표준액에 기초한 이 사건 처분은 국민의 재산권을 침해한 것일 뿐 아니라 신의칙에도 반한다는 취지로 주장한다.
나. 관계법령
별지 기재와 같다.
다. 판단
(1) 이 사건 부동산이 검증의 대상인지 여부
구 지방세법 제111조 제5항 제5호는
구 공인중개사법 제27조의 규정에 의한 신고서를 제출하여
같은 법 제28조의 규정에 의하여 검증이 이루어진 취득의 경우에는 사실상의 취득가격을 과세표준으로 하도록 규정하고 있고,
구 공인중개사법 제27조 제1항은 토지 또는 건축물에 대하여 거래가 있을 경우 거래당사자의 신고의무를, 제2항은 중개업자의 신고의무를 각 부과하고 있으며,
제28조 제1항은
건설교통부장관은 토지 및 주택의 가액 그 밖의 부동산가격정보를 활용하여 부동산거래가격 검증체계를 구축․운영하여야 한다고 규정하고 있고, 제2항은 시장․군수․구청장은
제27조의 규정에 의한 신고를 받은 때에는 부동산거래가격 검증체계에 의하여 그 적정성을 검증하여야 한다고 규정하고 있다.
위 규정들에 의하면, 이 사건 부동산은
구 공인중개사법 제28조 제1항에서 규정하고 있는 부동산거래가격 검증체계에 의한 검증의 대상에는 포함된다고 할 것이다.
(2) 시가표준액을 과세표준으로 한 이 사건 처분의 적법 여부
(가) 토지와 주택 이외의 건축물에 대한 검증체계의 구축 여부
구 지방세법 제111조 제1항,
제2항,
제130조 제1항,
제2항은 취득세, 등록세의 과세표준을 취득․등기 당시의 가액으로 하되, 그 취득․등기 당시의 가액은 원칙적으로 신고가액에 의하도록 하고, 신고 또는 신고가액이 없거나 신고가액이 시가표준액에 미달하는 때에는 시가표준액에 의하도록 규정하고 있으므로, 이 사건과 같이 신고가액이 시가표준액에 미치지 못하는 경우에는 원칙적으로 시가표준액을 과세표준으로 하여 취득세 및 등록세를 산정하여야 할 것이다.
그런데
구 지방세법 제111조 제5항 제5호,
제130조 제3항은 신고가액이 시가표준액에 미달한다고 하더라도
구 공인중개사법 제27조의 규정에 의한 신고서를 제출하여
같은 법 제28조의 규정에 의하여 검증이 이루어진 취득의 경우에는 사실상의 취득가격에 의하여 취득세, 등록세를 산정하도록 규정하고 있으나, 갑 1호증의 기재에 변론 전체의 취지를 더하면
건설교통부장관이 토지와 주택 이외의 상가, 오피스텔 등 기타 건축물의 경우에는 기초가격정보가 없어 아직 검증체계를 구축하지 못하였고, 이에 따라 피고가
구 공인중개사법 제28조 제2항에 따라 원고들의 신고가액에 대한 적정성을 검증하지 못한 사실을 인정할 수 있다.
따라서 원고들이 이 사건 부동산의 취득가액에 대하여 구 공인중개사법에 의한 검증을 받았다는 취지의 원고들 주장은 받아들일 수 없다.
(나) 검증체계가 구축이 안된 건축물의 과세표준
이 사건과 같이
건설교통부장관이 구축한 검증체계가 없어 신고가액의 적정성을 검증할 수 없는 경우 어떻게 과세표준을 정하여야 하는지에 대하여 살피건대, 취득세․등록세는 재산의 이전이라는 사실 자체를 포착하여 거기에 담세력을 인정하고 세금을 부과하는 유통세이자 취득행위를 과세객체로 하여 세금을 부과하는 행위세이고, 또한 취득세․등록세는 취득자가 물건을 사용하거나 수익, 처분함으로써 얻을 수 있는 이익을 포착하여 부과하는 조세가 아니라 취득행위가 이루어진 경우 취득․등록 당시의 과세물건의 가치를 과세표준으로 하여 세금을 부과하는 조세인 만큼, 그 과세표준은 취득을 위하여 실제로 지출한 금액이 아니라 취득재산의 객관적인 가치를 기준으로 설정되어야 한다.
그런데 취득자가 취득재산의 가치를 반영하는 실제취득가액을 그대로 신고하는 때에는 그 신고가액을 객관적인 재산의 가치로 삼을 수 있으나, 만일 취득자가 허위로 낮은 가액을 신고하거나 객관적인 가치에 비하여 현저히 낮은 가액으로 재산을 취득하여 그대로 신고한 경우, 또는 교환, 상속, 증여 등과 같이 실제취득가액이 나타나지 아니하는 취득의 경우 과세물건의 객관적인 재산가치를 파악하여야 하나, 매번 객관적인 재산의 가치나 실지거래가액을 조사한다는 것은 조세행정상 심히 곤란할 뿐만 아니라 담당공무원의 능력이나 자세에 따라 납세의무자의 세부담이 달라지게 되며, 실지거래가액을 조작한 자들만 이득을 보게 될 여지도 있어 오히려 실질적으로는 조세부담의 공평을 해칠 수도 있다. 이에 따라 지방세법은 시가표준액을 도입하여 일정한 요건 아래에서 시가표준액을 과세표준으로 보되, 엄격한 검증이 이루어진 경우에 한하여 사실상의 취득가격을 과세표준으로 하도록 규정하고 있는 것이고, 이러한 규정이 조세평등주의나 실질적 조세법률주의에 반하여 위헌이라고 볼 수 없다(
헌법재판소 1999. 12. 23. 선고 99헌가2 전원재판부 결정 참조).
위와 같은 점에 비추어 보면,
지방세법 제111조 제5항 제5호 규정은
건설교통부장관이 구 공인중개사법에 따라 구축한 검증체계에 의하여 검증이 이루어진 취득의 경우에는 사실상의 취득가격을 과세표준으로 하되, 이 사건과 같이 검증체계가 없어 검증이 이루어지지 못한 경우에는 원칙으로 돌아가 시가표준액을 과세표준으로 하겠다는 취지로 해석함이 상당하다고 할 것이다. 따라서
건설교통부장관이 주택 이외의 건축물에 대하여도 기초가격정보를 수집하여 조속히 검축체계를 구축하는 것이 바람직함은 두말할 나위가 없지만, 그와 같은 검증체계가 없어 검증이 이루어지지 아니한 경우에는 어쩔 수 없이 신고가액이 아닌 시가표준액을 과세표준으로 삼을 수밖에 없다 할 것이다. 결국 이 부분 원고들의 주장은 받아들일 수 없다.
(2) 원고들의 둘째 주장에 대하여 본다.
살피건대, 앞서 본 바와 같이
건설교통부장관이 구 공인중개사법에 따라 구축한 검증체계가 없어 이 사건 부동산의 취득가액에 대한 검증이 이루어지지 않은 이상, 원고들이 이 사건 부동산의 거래계약에 대한 신고필증을 교부받았다는 사실만으로 그 거래가액이 이 사건 부동산의 객관적인 가치를 반영한 것인 반면, 시가표준액은 객관적인 가치를 반영하지 못한 것이라고 단정할 수는 없으므로(오히려 원고들도 이 사건 부동산의 매도인들이
소득세법 제96조 제2항에 의하여 2006. 12. 31.까지 이 사건 부동산을 양도하는 경우에는 기준시가에 의하여 계산한 양도차익에 따라 양도소득세를 납부할 수 있으므로 급하게 이 사건 부동산을 양도할 사정이 있었다는 점을 인정하고 있는바, 이 사건 부동산의 매도인들이 위와 같이 이 사건 부동산을 서둘러 양도하는 과정에서 매매대금을 시가표준액보다 낮게 책정하였을 가능성이 있어 보인다), 이를 전제로 한 원고들의 주장도 받아들일 수 없다.
3. 결론
그렇다면 원고들의 청구는 이유 없으므로 이를 각 기각하기로 하여 주문과 같이 판결한다.
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