재건축조합이 조합원들로부터 신탁을 원인으로 토지를 취득한 경우일지라도, 해당 토지가 공동주택의 부속 토지로서 재건축 조합이 독자적인 사업목적에 사용하기 위하여 취득한 것이라면, 이는 지방세법 제110에 따른 형식적 취득에 따른 비과세 규정을 적용받을 수 없다. 따라서 취득세 납세의무는 여전히 존재하므로 이와 같이 판단하여 취득세를 부과한 행정청의 처분은 정당하다.

1. 과세처분의 경위

가. 원고들은

서울 강남구 역삼동 795-17 대 2040.9㎡ 등 6필지 4466.90㎡ 지상에 아파트의 재건축을 목적으로 결성된 재건축조합으로 구 주택건설촉진법(2003. 5. 9. 법률 제6916호 주택법으로 전문 개정되기 전의 것, 이하 구 주택건설촉진법이라 한다)에 따라 2003. 3-4월 설립인가를 받고, 같은 해 6. 재건축사업계획 승인을 받았으며, 같은 해 7월말 법인설립등기를 마쳤다.

나. 원고들의 조합원 60세대는 2003. 8. 5. - 2003. 12. 23. 각자 소유한 토지지분을 원고들 조합에게 신탁등기하였으며, 원고들은 위 토지에 93 세대의 공동주택(=조합원용 60 + 일반분양동 33)과 상가 6호를 신축하여 그 중 33세대는 일반분양을 하였고, 2005. 11. 8. 피고로부터 준공인가를 받았다.

다. 원고들은 위 준공인가 무렵 공동주택에 관하여 소유권보존등기를 경료하면서, 조합원으로부터의 토지신탁을 해지하고, 조합원용 공동주택의 구분소유권은 조합원들 앞으로 소유권보존등기를 경료하여 그 대지권에 상응하는 토지를 조합원들에게 돌려주고, 일반 분양한 공동주택은 원고 앞으로 소유권보존등기를 마치면서 그 대지권 등기도 이루어졌다.

라. 재건축사업이 시행된 후 위 대지 6필지가 합필되어 같은 동 795-41 대 4467.3㎡로 되었는데, 그 중 일반 분양용 공동주택과 상가 부분의 부속토지는 1568.938㎡이고(이하 이 사건 토지라 한다), 이 부속토지에 대한 원고 역삼연립재건축조합의 지분은 714.222㎡이며, 원고 훼미리연립재건축조합의 지분은 854.716㎡이다.

라. 원고들은 2005. 11. 29. 이 사건 토지에 대하여 2003년 개별공시지가에 의하여 산정한 시가표준액 3,722,362,840원을 과세표준으로 하여 산출한 취득세 74,447,250원을 신고하고 2005. 12. 8. 이를 납부하였다.

마. 원고들은 피고로부터 일반분양용 토지에 대한 취득이 준공인가와 대지권등기가 된 2005. 11.에 이루어졌으므로 그 과세표준도 2005년 개별공시지가에 의하여 산정하여야 한다는 지적을 받고, 이에 따라 2006. 3. 9. 2003년과 2005년의 개별공시지가의 차액에 상응하는 취득세로 원고 역삼연립재건축조합은 10,856,170원을, 원고 훼미리연립재건축조합은 6,324,900원을 추가로 신고하고, 2006. 3. 30. 이를 납부하였다(이하 전항과 이 부분 취득세의 신고납부를 이 사건 과세처분이라 한다.

[인정 근거] 다툼 없는 사실, 갑 1 내지 6호증(각 가지번호 포함), 변론 전체의 취지

2. 과세처분의 적법 여부

가. 원고의 주장

(1) 원고들이 그 조합원들로부터 토지를 신탁받은 것은 이를 실질적 취득이라 할 수 없고, 재건축 이후 대지권등기를 경료하였다고 하더라도 여전히 조합원들에 대하여 수탁자의 지위에 있을 뿐이어서 그 소유권을 취득하였다고 볼 수 없다.

(2) 공동주택에 관하여 원고들 조합 명의로 소유권보존등기와 더불어 그 대지권등기가 이루어지나 이는 법률의 규정에 따라 토지등기부와 건물등기부가 하나의 등기부에 병합되는 것일 뿐 그 대지권등기에 따라 새로이 소유권을 취득하는 것은 아니다.

(3) 따라서 원고들이 대지권등기 시에 일반분양용 토지를 취득한 것으로 보아 행하여진 이 사건 과세처분은 위법하다.

나. 관련 법률

지방세법

제104조 (정의)

취득세에서 사용하는 용어의 의의는 다음 각호와 같다.

8. 취득 : 매매, 교환, 상속, 증여, 기부, 법인에 대한 현물출자, 건축, 개수, 공유수면의 매립, 간척에 의한 토지의 조성등과 기타 이와 유사한 취득으로서 원시취득, 승계취득 또는 유상무상을 불문한 일체의 취득을 말한다.

제105조 (납세의무자등)

① 취득세는 부동산차량기계장비입목항공기선박광업권어업권골프회원권콘도미니엄회원권 또는 종합체육시설이용회원권의 취득에 대하여 당해 취득물건 소재지의 도(골프회원권콘도미니엄회원권 및 종합체육시설이용회원권은 골프장콘도미니엄 및 종합체육시설 소재지의 도를 말한다)에서 그 취득자에게 부과한다.

⑩ 주택법 제32조의 규정에 의한 주택조합과 도시 및 주거환경정비법 제16조 제2항의 규정에 의한 주택재건축조합이 당해 조합원용으로 취득하는 조합주택용 부동산(공동주택과 부대복리시설 및 그 부속토지를 말한다)은 그 조합원이 취득한 것으로 본다.

제110조 (형식적인 소유권의 취득 등에 대한 비과세)

다음 각호의 1에 해당하는 것에 대하여는 취득세를 부과하지 아니한다.

1. 신탁(신탁법에 의한 신탁으로서 신탁등기가 병행되는 것에 한한다)으로 인한 신탁재산의 취득으로서 다음 각목의 1에 해당하는 취득. 다만, 주택법 제32조의 규정에 의한 주택조합 및 도시 및 주거환경정비법 제16조 제2항의 규정에 의한 주택재건축조합과 조합원간의 신탁재산 취득을 제외한다.

가. 위탁자로부터 수탁자에게 신탁재산을 이전하는 경우의 취득

나. 신탁의 종료 또는 해지로 인하여 수탁자로부터 위탁자에게 신탁재산을 이전하는 경우의 취득

다. 수탁자의 경질로 인하여 신수탁자에게 신탁재산을 이전하는 경우의 취득

다. 판단

(1) 일반분양용 토지의 취득이 비과세대상에 해당하는지 여부

지방세법 제104조 제8호는 취득의 의미에 대하여 “매매, 교환, 증여, 기부, 법인에 대한 현물출자, 건축, 공유수면의 매립, 간척에 의한 토지의 조성 등과 기타 이와 유사한 취득으로서 원시취득, 승계취득 또는 유상, 무상을 불문한 일체의 취득을 말한다"고 정의하고 있고, 한편 취득세는 본래 재화의 이전이라는 사실 자체를 포착하여 거기에 담세력을 인정하고 부과하는 유통세의 일종으로 취득자가 재화를 사용, 수익, 처분함으로써 얻을 수 있는 이익을 포착하여 부과하는 것이 아니어서 취득자가 실질적으로 완전한 내용의 소유권을 취득하는가의 여부에 관계없이 사실상의 취득행위 자체를 과세객체로 하는 것이다(

대법원 1998. 12. 8. 선고 98두14228 판결,

2004. 11. 25. 선고 2003두13342 판결 등 참조).

이 사건과 같이 공동주택의 재건축을 목적으로 하는 재건축조합의 사업은 통상 기존 아파트의 구분소유자들이 조합원으로서 재건축조합을 결성하여 이에 자기의 구분소유권을 신탁의 방법으로 출자하고 비용을 분담하며, 재건축조합은 기존의 공동주택을 철거한 다음 그 대지 위에 새로운 공동주택을 건설하여 조합원들에게 각기 1세대씩 분양하고(주된 목적), 이에 더하여 여분의 공동주택과 상가를 건축하여 제3자에게 일반분양하고 그 수입으로 건축비의 일부를 충당함으로써 조합원들이 부담할 건축비를 경감하는(부수적 목적) 방식으로 이루어진다.

이러한 재건축사업의 특성과 목적에 재건축조합이 주무관청의 인가를 받아 설립되고 그 설립등기를 마친 법인인 점을 보태어 보면, 재건축조합은 법인세법 제1조 소정의 내국법인으로서 재건축사업을 목적으로 하는 별도의 사업주체이고, 특히 그 사업 가운데 일반분양과 관련한 사업은 재건축조합이 주체가 되어 재건축한 아파트를 제3자에게 분양하는 수익사업이며 그로 인한 소득도 일단 재건축조합 자신의 사업소득으로 귀속되어 법인세의 부과대상이 된다는 점에서(

대법원 2005. 6. 10. 선고 2003두2656 판결 참조) 독자적인 사업성이 두드러진다.

따라서 재건축사업의 시행과정에서 조합원이 그 소유인 토지지분에 관하여 재건축조합 명의로 신탁등기를 한다고 하더라도 그 실질은 출자자로서 출자의무를 이행한 것이라 할 것이고(

대법원 1997. 5. 30. 선고 96다23887 판결 참조), 다만

지방세법 제105조 제10항에 의하면 재건축조합이 당해 조합원용으로 취득하는 조합주택용 부동산은 그 조합원이 취득한 것으로 의제하여 이 부분을 취득세 부과대상이 되는 취득에서 제외하고 있으므로, 재건축조합이 조합원들로부터 신탁 받은 토지 중 일반분양용 공동주택의 대지권에 상응하는 부분은

지방세법 제104조 제8호가 규정한 ‘법인에 대한 현물출자’에 해당하여

같은 법 제105조 제1항에 의하여 취득세 납세의무가 발생되는 ‘취득’에 해당된다(이러한 취지에서

지방세법 제110조 제1호 단서가 “

주택법 제32조의 규정에 의한

주택조합 및 도시및주거환경정비법 제16조 제2항의 규정에 의한 주택재건축조합과 조합원간의 신탁재산취득”을 형식상으로는 신탁으로 인한 신탁재산의 취득에 해당하는 것임에도 비과세대상에서 제외하고 있는 것으로 보인다).

(2) 과세표준 산정기준인 취득시기에 대하여

일반적으로 ‘납세의무의 성립’이란 세법이 정하는 과세요건이 충족되어 추상적 납세의무가 발생한 상태를 말하고, 이러한 납세의무의 성립시기는 각 세법이 정한 과세요건이 완성한 때 즉, 각 법령이 정한 바에 따라 과세표준을 계산하고 세율을 적용하여 과세할 수 있는 상태가 되었을 때를 가리킨다(

대법원 1991. 2. 26. 선고 90누7050 판결 등 참조). 그런데

지방세법 제29조 제1항 제1호는 취득세 납세의무가 취득세 과세물건을 취득하는 때에 성립한다고 규정하고 있으므로 취득세의 과세요건을 충족하기 위하여는 법령에 정해진 과세대상 부동산이 존재한다는 것만으로는 부족하고 그 부동산의 취득자가 특정되어야 할 뿐 아니라 그 취득시기가 도래하여야 한다(

대법원 2004. 4. 28. 선고 2003두4515 판결 참조).

이 사건으로 돌아와 보건대, 앞서 본 바와 같이 주택재건축조합이 당해 조합원용으로 취득하는 조합주택용 부동산은 그 조합원이 취득한 것으로 의제하여 과세대상에서 제외하고 있으며, 이에 따라 주택재건축조합이 조합원용으로 취득하는 부동산은 그것이 조합원의 출자의무 이행으로서 신탁 받은 토지인지 그 지상에 신축하여 취득한 공동주택의 구분소유권(대지권을 포함하여)인지를 묻지 않고 취득세 부과대상에서 제외하고 있으므로 재건축조합이 취득한 토지가 조합원용과 일반분양용으로 구분되어 특정되기 전까지는 조합원들의 공동주택 재건축을 주목적으로 하는 재건축조합의 사업목적에 비추어 그 전체를 조합원용으로 볼 수밖에 없고, 재건축사업이 진행되어 일반분양용 토지 부분이 구분 특정되는 시점에 이르러야 비로소 이 부분 토지의 취득자가 재건축조합으로 특정되고 그에 따라 확정된 면적에 상응한 과세표준을 산정할 수 있게 되어 이에 대한 취득세의 과세요건이 충족된다 할 것이다.

그러므로 일반분양용 공동주택의 부속 토지가 조합원용과 구분되어 그 취득자가 특정되고 그 면적이 확정되어 과세표준을 산정할 수 있는 시점에 이르는지에 관하여 살펴본다. 이 사건과 같이 구 주택건설촉진법에 의하여 시행되는 아파트 재건축사업은 ‘사업계획승인 - 착공과 분양 - 준공 - 분양처분’의 절차를 밟아 진행되면서 공동주택과 그 부속 토지에 대한 조합원용과 일반분양용의 구분이 구체화되어 가는데 사업계획승인과 그 이후 분양 등이 이루어지는 단계에서 일응 조합원과 일반에 대한 분양분이 정하여졌다 하더라도 이는 개략적이고 또 분양신청의 철회나 취소 등에 의하여 변경될 수 있는 것이어서 이로써 그 위치와 면적을 구분 특정할 수 있을 정도로 일반분양분이 확정된 것으로는 볼 수 없는 점,

구 주택건설촉진법 제44조의3 제5항에 의하여 준용되는

구 도시재개발법(2002. 12. 30. 법률 제6852호로 폐지되기 전의 것) 제33조 내지

제45조의 규정에 의하면1)1)

도시및주거환경정비법 제7조는 “종전법률에 의하여 사업계획의 승인이나 사업시행인가를 받아 시행중인 것은 종전의 규정에 의한다”고 규정하고, 이 사건 재건축사업은 그 사업계획승인이 위 법 시행 이전에 이루어졌으므로 구 주택건설촉진법의 규정에 따라 시행되어야 한다.

, 주택 재건축조합은 승인된 사업계획대로 공사를 완료하고 준공검사를 받아 공사완료의 공고가 이루어지면 지체 없이 확정측량을 하고 토지의 분할절차를 거쳐 관리처분계획대로 분양처분을 하고(제38조) 그 등기를 촉탁하거나 신청하여야 하며(제40조) 대지 및 건축시설에 대한 권리의 확정과 관련하여 분양처분의 고시가 있은 날의 다음날에 이를 분양받은 자가 그 소유권을 취득한 것으로 보고 있는 점(제39조) 및 이러한 준공검사와 분양처분을 거쳐 공동주택의 구분소유권에 관한 보존등기가 이루어지는 과정에서 그 부속 토지에 대한 대지권등기가 이루어지는데, 조합원용 공동주택은 해당 조합원 명의로 소유권보존등기가 이루어져 그 대지권에 해당하는 토지가 조합원들에게 반환되는 반면, 일반분양용 공동주택은 재건축조합 명의로 보존등기가 이루어져 그 대지권에 해당하는 토지가 조합원들에게 반환되지 아니한 채 재건축조합의 소유로 귀속되었다가 그 수분양자들 앞으로 이전등기가 경료되는 점 등을 종합하여 보면, 위와 같은 준공검사와 분양처분을 거쳐 공동주택의 구분소유의 구체적 내용이 결정되고 이에 따라 일반분양용 공동주택의 구분소유권에 대하여만 재건축조합의 소유권보존등기가 이루어지면서 그 대지권등기가 마쳐지는 시점에 일반분양용 공동주택의 부속 토지의 취득자가 재건축조합으로 특정되고 그 면적도 확정되어 과세표준을 산정할 수 있게 되었다고 봄이 상당하다.

(3) 이상에서 살펴본 바와 같이, 재건축조합인 원고들이 그 조합원들로부터 신탁을 원인으로 하여 토지를 취득하였고 이 사건 토지가 그 일부에 해당한다 하더라도, 이 사건 토지는 일반 분양한 공동주택의 부속 토지에 해당하는 부분으로서 원고들이 독자적인 사업목적에 사용하기 위하여 취득한 것이고, 재건축공사가 완료된 다음 공동주택에 관한 소유권보존등기와 더불어 대지권등기가 이루어지면서 그 부속 토지가 조합원용과 일반분양용으로 구분 특정되고 이에 따라 그 취득자가 원고들로 특정되고 과세표준도 산정할 수 있을 정도로 그 면적이 확정되어 이때에 원고가 과세대상인 이 사건 토지를 취득하였다 할 것이다.

따라서 원고들이 이 사건 토지를 신탁 받은 것은 비과세대상인 형식적인 소유권취득에 불과하고 그 대지권등기를 별개의 취득으로 볼 수 없어 이 사건 과세처분의 대상이 되는 취득이 없었다는 취지의 원고의 주장은 모두 받아들일 수 없다.

3. 결 론

그렇다면 이 사건 처분은 적법하다 할 것이므로, 그 취소를 구하는 원고들의 이 사건 청구는 이유 없어 이를 기각하기로 하여 주문과 같이 판결한다.