법인이 매각목적으로 토지를 구입한 경우로서 토지의 매각이 지체되어 지방세법 소정의 유예기간을 경과했다고 할지라도, 법인이 토지에 대한 분양가격을 내리거나 작은 필지로 분할하는 등 매매가 이루어지도록 적극적인 노력을 했다면, 이는 구 지방세법 시행령 제84조의4 제1항 제1호에 따른 정당한 사유가 있었다고 볼 수 있으므로, 해당 토지는 비업무용토지로 볼 수 없다. 따라서 행정청의 취득세 중과 처분은 취소된다.

1. 처분의 경위

다음 사실은 당사자 사이에 다툼이 없거나, 갑제1호증, 갑제2호증, 갑제3호증, 갑제5호증, 을제5호증의 각 기재에 변론 전체의 취지를 종합하여 인정할 수 있다.

가.

주식회사 대우는 수출입업 및 동대행업, 중개업 등을 목적사업으로 하여 설립된 회사이고, 원고는 2000. 12. 27.

주식회사 대우로부터 분할되어 설립된 회사로(이하 분할 전후 회사를 통틀어 ‘원고’라고만 한다) 부동산 매매, 토목, 건축, 주택건설업 등을 사업목적으로 하고 있다.

나. 원고는 1994. 10. 28. 양산시

동면 석산ㆍ금산리 일대 토지구획정리사업의 시행자인 석산·금산토지구획정리조합(이하 ‘소외 조합’이라 한다)으로부터 위 사업지구 중 220,562㎡에 대한 구획정리공사를 도급받으면서, 공사기간은 1997. 3.경까지로 하고, 공사대금은 124억 5,500만원으로 하되 3개월마다 기성고 비율에 따라 체비지로 환산하여 지급받기로 약정하였다.

다. 그에 따라 원고는 소외 조합으로부터 1997. 6. 24. 위 사업지구 내 11블록 4로트, 11블록 4로트, 9블록 3로트, 14블록 6로트, 15블록 2로트, 15블록 4로트, 15블록 6로트, 17블록 7로트, 18블록 14로트, 22블록 4로트, 11블록 5-1로트를, 1997. 12. 26. 5블록 3-1로트, 6블록 1-1로트, 6블록 4로트, 9블록 8로트, 9블록 10-1로트, 12블록 2로트의 토지(이하 위 토지 전체를 ‘이 사건 토지’라 한다)를 인도받아 이를 체비지대장에 등재하였고, 그 후 원고는 이 사건 토지를 매각하기 위하여 노력하였으나 토지를 인도받고 체비지대장에 이를 등재한 날로부터 3년이 경과하도록 매각하지 못하였다.

라. 이에 피고는, 이 사건 토지와 원고가 별도로 인도받았던 위 사업지구내 2필지의 토지 합계 11,502㎡를 원고가 그 취득일로부터 3년 이내에 매각되지 아니하였으므로

구 지방세법(2000. 12. 29. 법률 제6312호로 개정되기 전의 것) 제112조 제2항 제6호에서 정한 “법인의 비업무용 토지(이하 ‘비업무용 토지’라고만 한다)”에 해당한다는 사유로, 2001. 8. 20. 원고에 대하여

구 지방세법 제112조 제2항에서 정한 가중세율을 적용하여 산출한 세액에서 원고가 이미 납부한 세액을 공제한 취득세 382,941,540원, 농어촌특별세 35,102,960원 합계 418,044,500원을 부과고지하였다(이하 ‘이 사건 처분’이라 한다).

마. 원고가 위 처분에 대하여 불복하자, 피고 보조참가인은 원고의 이의신청을 받아들여 이 사건 토지 외의 2필지에 대하여는 비업무용토지에 해당하지 않는 것으로 인정하고, 2001. 12. 26. 이 사건 처분을 취득세 361,411,150원, 농어촌특별세 33,129,350원, 합계 394,540,500원으로 감액경정하였다

2. 이 사건 처분의 적법

가. 원고의 주장

(1) 원고가 이 사건 토지를 취득한 것은 토지구획정리사업의 공사준공일인 2001년 4월경으로 보아야 하므로, 이와 달리 취득일을 인정하여 이루어진 이 사건 처분은 위법한다.

(2) 설령 이 사건 토지의 취득시기를 그 인도일 혹은 체비지대장등재일로 본다고 하더라도, 이 사건 토지는

구 지방세법 시행령(2000. 12. 29. 대통령령 제17052호로 개정되기 전의 것) 제84조의4 제3항 제1호라목 소정의 ‘관계법령에 의한 토지구획정리사업 등이 시행되고 있는 경우’의 토지에 해당하므로,

위 시행령 제84조의4 제1항 제1호 및

제2항 제7호소정의 유예기간은 구획정리사업이 구획단위로 완료되어 건축이 가능하게 된 2001. 4.경부터 기산되거나 재기산되어야 한다.

(3) 또한

구 지방세법 시행령 제84조의4 제1항 제1호에서는 원고와 같은 건설업을 영위하는 법인이 토지를 취득일로부터 3년 내에 매각하지 못한 데 정당한 사유가 있는 경우에는 그 토지는 비업무용 토지에서 제외되는 것으로 해석하여야 하는데, 원고가 이 사건 토지의 매각을 위하여 감정을 의뢰하고, 일간지에 매각공고를 내는 등 지속적으로 매각을 위하여 노력하였음에도 불구하고, 토지구획정리사업 중의 토지로 건축 등 토지사용이 제한되어 있었고, 인근의 국도 35호선이 붕괴되었으며, 원고가 채권은행단에 의하여 기업구조개선 대상기업으로 선정됨으로써 보유재산의 매각이 사실상 제한되는 등 원고가 지배할 수 없는 내부ㆍ외부적 사정에 기인하여 이 사건 토지를 매각하지 못한 것이므로, 이와 같이 매각하지 못한 정당한 사유가 있는 이 사건 토지는 비업무용 토지에 해당하지 않는다.

나. 관련 법령

별지와 같다.

다. 판단

(1) 이 사건 토지의 취득시기

취득세의 과세 객체는 사실상의 취득행위 자체이고, 토지구획정리사업시행자로부터 체비지를 양수한 자는 토지의 인도나 체비지대장 등재 중 어느 하나의 요건을 갖추면 물권 유사의 사용수익권을 취득하여 당해 체비지를 제3자에게 처분할 수 있는 권능까지 가지게 되며, 그 후 환지처분공고가 있은 다음날에 최종적으로 체비지를 점유하거나 체비지대장에 등재된 자가 그 소유권을 원시취득하게 되는 점에 비추어 보면, 건설업자인 원고가 토지구획정리시행자인 소외 조합으로부터 공사대금 명목으로 이전받은 이 사건 토지의 취득일은 그 인도일 혹은 체비지대장 등재일인 1997. 6. 24.과 1997. 12. 26.이라 할 것이고, 사후에 정산절차가 예정되어 있다고 하더라도 이는 단지 체비지의 평가액과 공사대금의 차이가 있는 경우 이를 금전적으로 정산하기 위한 것에 불과한 것이므로, 이 사건 처분이 취득시기의 산정에 있어 잘못이 있다는 원고의 위 주장은 이유 없다.

(2) 유예기간의 적용여부

구 지방세법 시행령 제84조의4 제3항 제1호는

같은 조 제1항 제1호 소정의 유예기간의 재기산에 관하여 규정하면서, 그 라목에서 관계 법령에 의한 토지구획정리사업 등이 시행되고 있는 경우에는 당해 토지에 대한 사업이 구획단위로 사실상 완료되어 건축이 가능하게 된 날부터 유예기간을 새로이 기산한다고 규정하고 있다.

위 규정은, 위 조항의 내용과 정리구획사업의 성질 및 건축가능시점 등을 종합해 볼 때, 법인이 주택건설 또는 건축용 등의 목적으로 토지를 취득한 경우 그 정리사업이 구획단위로 사실상 완료되어 건축이 가능하게 되기 전까지는 현실적으로 목적사업에 따른 토지의 사용이 불가능하므로 이러한 경우에는 건축이 가능하게 된 날로부터 새로이 유예기간을 기산하여야 한다는 것을 명확히 한 것이라고 해석되어 진다. 반면 부동산매매업을 목적사업으로 하는 법인이 매매용으로 토지를 취득한 경우에는 그 구획정리사업이 완공되기 전까지 매매가 현실적으로 불가능하다고 할 수 없으므로 이 경우에도 건축이 가능하게 된 날부터 법률상 당연히 유예기간이 새로 기산된다고 볼 수는 없으므로, 이 경우에는 위 라목이 적용되지 않는다고 할 것이다.

그런데 원고가 이 사건 토지의 취득 당시 부동산매매업을 목적사업으로 정하고 있었고, 원고가 이 사건 토지를 취득한 목적이 이를 매각하여 공사대금으로 충당하기 위한 것이었음은 앞서 본 바와 같으므로, 결국 부동산매매업을 목적사업의 하나로 하는 원고는 매매용으로 이 사건 토지를 취득하였다고 할 것이어서, 위 라목의 규정에 의한 유예기간의 재기산은 이 사건에 적용되지 않는다고 할 것이다. 따라서 이 사건 토지가 위 라목의 규정에 해당함을 전제로 하는 원고의 이 부분 주장도 이유 없다.

(3) 정당한 사유의 존재 여부

(가) 비업무용 토지에 대한 중과세의 취지 및 비업무용 토지에 관한 일반규정인

구 지방세법 시행령 제84조의4 제1항 제1호에서 비업무용 토지에 대한 예외사유로 “정당한 사유”를 들고 있는 점 등을 고려하면, 건설업을 영위하는 법인이 도급계약에 의하여 공사를 시공하고 도급인으로부터 공사비의 대가로 양수한 토지를 유예기간인 3년 이내에 매각하지 못하였다고 하더라도 매각하지 못한 데 정당한 사유가 있는 경우에는

구 지방세법 시행령 제84조의4 제2항 제7호 다목 소정의 토지로서 비업무용 토지에서 제외된다고 보아야 한다(

대법원 2004. 12. 24. 선고 2003두7453 판결,

대법원 2004. 3. 12. 선고 2002두5825 판결 등 참조). 따라서 원고가 이 사건 토지를 3년 이내에 매각하지 못한 데에 정당한 사유가 있는지 여부에 관하여 본다.

(나) 갑제3호증, 갑제5호증, 갑제6호증의 1 내지 4, 갑제7호증의 1 내지 7, 갑제8호증, 갑제9호증, 갑제10호증, 갑제11호증, 갑제12호증의 1 내지 8, 갑제13호증의 1 내지 6, 갑제14호증의 1, 2, 3, 갑제15호증의 1, 2, 을제7호증, 을제8호증, 을제9호증, 을제10호증, 을제11호증의 각 기재에 변론 전체의 취지를 종합하면, ① 원고가 1996. 10. 1. 공사대금으로 받게 될 이 사건 토지를 포함한 위 사업지구 내의 토지를 매각하여 공사대금에 충당할 목적으로 아세아감정평가법인에 감정평가를 의뢰하고 공인중개사 등을 통하여 매각을 추진하는 한편, 1997. 3. 10.부터 1997. 9. 22.까지 부산일보에 매각공고를 내는 등 지속적으로 이 사건 토지를 매각하기 위한 조치를 취한 사실, ② 1997년 하반기 국제통화기금(IMF)의 긴급구제금융을 받게 되는 국가적 경제위기의 발생에 따른 부동산 경기 침체로 인하여 이 사건 토지의 매각이 어렵게 되었고, 이에 원고는 1998년 1월경 체비지 매각전담팀을 만들어, 분양가격의 조정폭을 확대하여 분양예정가의 60%까지 할인하여 판매하기도 하고, 넓은 면적의 대지를 분할하여 판매하기도 하였으며, 분양대행사에 수수료를 실적별로 차등지급하기로 하는 등의 계획을 수립하여 시행하였던 사실, ③ 한편, 이 사건 토지 인근을 지나는 국도 35호선이 1997. 10. 27. 지반침하로 붕괴되고 지하 천연가스관이 손상되는 사고가 발생하여 그 보수공사 및 이 사건 토지들이 위치한 위 사업지구로 접근하는 우회도로의 공사에 상당한 기간이 소요되었고, 피고는 위 국도의 복구 및 확장공사 등으로 인하여 2001년 3월까지 위 사업지구 내 일부 체비지에 대해서는 건축허가를 불허하기로 방침을 세우기도 하는 등 위 사업지구 내 토지들에 대한 투자가치나 활용가능성에 악영향을 끼치는 사유가 발생하여 원고의 체비지 매각계획에 차질이 생긴 사실, ④ 원고는 모기업집단인 대우그룹의 경영위기로 인하여 채권은행단으로부터 구조개선대상기업(이른바 워크아웃)으로 지정되어 이 사건 토지와 같은 매각작업을 포함한 회사의 전반적인 경영의사결정이 지연된 사실, ⑤ 원고가 소외 조합으로부터 이 사건 토지를 포함하여 약 56필지 55,548.67㎡의 체비지를 공사대금조로 지급받아 2001년 5월경까지 그 중 39필지 합계 48,945.6㎡를 매각하였으며, 2002년 9월까지 이 사건 토지를 전부 매각한 사실, ⑥ 국도 35호선 확ㆍ포장공사 추진지연 등의 사정으로 위 토지구획정리사업의 기간도 2006. 3. 29.까지로 연장되어 사업준공이 지연되었던 사실 등을 각 인정할 수 있다.

(다) 위 인정사실에 따라 살피건대, 원고가 이 사건 토지를 포함하여 위 사업지구 내에 체비지를 취득하게 된 목적 자체가 이를 매각하여 공사대금에 충당하려고 한 것이고 이후 그 목적 자체가 변경된 바 없는 점, 원고는 이 사건 토지를 포함하여 공사대금으로 받은 체비지를 취득 후 3년의 유예기간 중에도 꾸준히 판매하여 왔고, 이 사건 토지에 대하여도 유예기간을 경과하기는 하였으나 모두 매각하여 공사대금으로 충당함으로서 애초의 취득목적을 달성하였던 점, 위와 같이 토지 자체가 아니라 공사대금을 확보하여야 할 원고로서는 이 사건 토지의 매각을 지연시켜야 할 아무런 이유도 없었다고 할 것인 점, 원고는 매각이 지연되어 가자 이 사건 토지에 대한 분양가격을 내리거나 작은 필지로 분할하는 등으로 스스로 가능한 방법을 동원하여 매매가 이루어지도록 노력하였던 점, 이 사건 토지들은 모두 같은 사업지구에 위치하고 있지만, 그 구체적인 위치나 입지는 차이가 있어 그 판매조건이나 판매시기 등을 일률적으로 정할 수 없는 점, 원고의 이 사건 토지에 대한 취득 이후 발생한 국가적 경제위기, 모 기업집단의 재정파탄, 주위 도로의 붕괴와 복구지연 등의 사유는 모두 이 사건 토지의 매각작업에 부정적인 영향을 주는 것들로 볼 수 있으며 반면 위와 같은 사정들에 대하여 특히 원고에게 책임이 있다고 보기 어려운 점 등을 종합할 때 원고가 유예기간 내에 이 사건 토지를 매각하지 못한 데에는 정당한 사유가 있었다고 할 것이다.

따라서, 이 사건 토지는 이 사건 처분 당시 구 지방세법 및 그 시행령에서 중과세 대상으로 정한 비업무용 토지에 해당되지 않는다고 할 것이므로, 이와 달리 이 사건 토지가 비업무용 토지에 해당한다고 보고 이루어진 이 사건 처분은 위법하다.

3. 결론

그렇다면, 원고의 청구는 이유 있어 이를 인용할 것인바, 제1심판결은 이와 결론을 같이 하여 정당하므로 피고의 항소를 기각하기로 하여, 주문과 같이 판결한다.