조합원으로부터 토지를 신탁 받아 공동주택을 신축한 재건축조합이 조합원분을 제외한 일반분양분을 조합 명의로 대지권등기한 경우이며, 처분청에서 이를 매매에 의해 취득한 것으로 보면서 신탁등기일(지방세법 시행령 제73조 제1항)이 아닌 준공인가일의 가액을 기준으로 과세표준을 산정하여 위법하였고, 신탁등기 당시의 가액을 인정할 증거가 존재하지 않는 이상 일반분양분에 대한 정당한 세액을 산출할 수 없는 바, 당초 취득세 등을 부과한 처분을 취소하여야 한다.

1. 처분의 경위

가. 원고는 2001. 5. 3. 피고로부터

서울 서초구 방배동 883-9대 5,715.6㎡(이하 이 사건 토지라고 한다)

지상에 주택건설촉진법(2003. 5. 29. 법률 제6916호 주택법으로 전문개정되기 전의 것, 이하 같다) 제44조에 따라 주택재건축사업을 위한 조합설립인가를 받은 후,

도시 및 주거환경정비법(2002. 12. 30. 법률 제6852호로 제정되어 2003. 7. 1.부터 시행) 제18조 제2항에 따라 2003. 7. 31. 조합설립등기를 마친 다음, 2003. 8. 29.부터 같은 해 10. 7.까지 사이에 조합원들로부터 이 사건 토지의 공유지분을 신탁받아 원고 명의로 신탁등기를 마친 후 아파트 67세대를 완공하였고, 2005. 11. 21. 피고로부터 준공인가를 받았다.

나. 원고는 2005. 12. 14. 완공된 67세대 아파트 중 일반분양세대인 27세대 아파트(이하 이 사건 아파트라고 한다)의 대지에 상응하는 부속토지 2,271.252㎡(이하 이 사건 일반분양분 토지라고 한다)를 2005. 11. 21. 매매를 원인으로 취득하였음을 이유로 피고에게 과세표준 13,859,096,000원과 그에 대한 취득세 277,181,920원, 농어촌특별세 27,718,190원을 신고하고, 2005. 12. 15. 계산착오로 누락한 부분에 대하여 과세표준 381,791,120원과 그에 대한 취득세 7,634,380원, 농어촌특별세 763,430원을 신고한 다음, 2005. 12. 21. 취득세 284,816,300원, 농어촌특별세 28,481,620원을 자진납부하였다(위 신고납부를 이 사건 처분이라고 한다).

다. 그 후 원고는 2006. 1. 11. 이 사건 아파트에 관한 소유권보존등기를 마친 후 같은 날 대지권 등기를 마쳤다.

[인정근거]다툼 없는 사실, 갑 제1호증의 1, 2, 갑 제4호증, 을 제1, 2호증의 각 1, 2의 각 기재, 변론 전체의 취지

2. 처분의 적법 여부

가. 원고의 주장

첫째, 집합건물의 대지권은 별도의 물권이 아니므로 대지권에 대한 등기를 한 경우를 가리켜 새로운 부동산취득이라고 할 수 없고, 그 밖에 원고가 신탁받은 이 사건 일반분양분 토지는 취득세의 과세대상이라고 볼 사유가 없음에도, 이를 대상으로 하여 취득세 등을 부과한 것은 위법하다.

둘째, 2003. 11. 30.부터 시행된

구 지방세법(2003. 5. 29. 개정되어 2003. 11. 30.부터 시행된 법률 제6916호) 제110조 제1호 단서는 도시 및 주거환경정비법에 의한 재건축조합이 조합원으로부터 신탁재산을 이전받아 취득하는 경우는 위 조항 제1호 본문 가목의 규정에 따라 비과세대상이 됨을 명백히 하고 있었는데,

구 지방세법이 2005. 1. 5. 법률 제7332호로 개정되어 시행되면서 위의 경우를 비과세대상인 취득에서 제외하기에 이르렀는바, 피고가 2005. 11. 21.에 이르러서야 개정된 위 지방세법을 근거로 취득세 등을 부과한 것은 신뢰보호의 원칙에 위반되어 위법하다.

셋째, 이 사건 일반분양분 토지의 취득에 대하여 취득세 등을 부과할 수 있다고 하더라도 그 부과 기준시기는 신탁등기시로 보아야 함에도 준공인가일을 취득세 등의 부과기준시로 본 이 사건 처분은 위법하다.

나. 관계법령

별지 기재와 같다.

다. 판단

(1) 원고의 첫째 주장에 대하여

(가) 취득세를 납부할 의무는 취득세 과세물건을 취득하는 때에 성립하고, 이 때 취득이라 함은 원칙적으로 매매, 교환, 상속, 증여, 기부, 법인에 대한 현물출자, 건축, 개수, 공유수면의 매립, 간척에 의한 토지의 조성 등과 기타 이와 유사한 취득으로서 원시취득, 승계취득 또는 유상무상을 불문한 일체의 취득을 말한다(

지방세법 제29조 제1항 제1호, 제104호 제8호).

원고는 구 주택건설촉진법에 의하여 주무관청의 인가를 받아 설립된 주택재건축조합으로서 재건축사업을 목적으로 하는 별도의 사업주체에 해당하고, 이러한 재건축은 기존 공동주택의 구분소유자들이 재건축조합을 결성하여 자신들의 비용분담으로 기존 주택을 철거하고 그 대지 위에 새로운 공동주택을 건축한 뒤 그 건물의 구분소유권을 각 취득하는 것을 본질적인 내용으로 하고 있다. 그리고 주택재건축조합의 조합원은 조합의 재건축사업 목적 달성에 협력할 의무가 있고, 조합규약상 그 의무의 하나로 규정된 현물출자 의무는 조합의 재건축사업의 원활한 수행을 위하여 신탁 목적으로 조합원 소유의 토지를 조합에 이전할 의무를 포함하고 있다(

대법원 1997. 5. 30. 선고 96다23887 판결 참조).

따라서 재건축 시행과정에서 조합원이 그 소유인 토지지분에 관하여 재건축조합 명의로 신탁등기를 한다고 하더라도 그 실질은 출자자로서 출자의무의 이행을 한 것이고, 이는

지방세법 제104조 제8호가 규정한 ‘법인에 대한 현물출자’에 해당하여

지방세법 제105조 제1항에 의하여 취득세 납세의무가 발생되는 ‘취득’에 해당한다고 할 것이다.

(나)

지방세법 제110조 제1호는 일반적으로 신탁에 의한 신탁재산의 취득을 형식적인 소유권 취득으로 보아 취득세를 비과세하도록 규정하면서도 그 단서에서 ‘주택재건축조합과 조합원간의 신탁재산 취득’을 과세대상으로 규정하고 있다. 이는 주택재건축조합과 조합원 간의 재산 취득이 비록 그 형식을 신탁으로 하였다고 하더라도 이러한 재산 취득은 일반적인 신탁과는 달리 주택재건축이라고 하는 공동사업의 목적 달성을 위해서 주택재건축조합에 대한 현물출자 및 공동사업 완결 이후의 재산 청산, 즉 분양이라는 각 거래과정을 별도의 독립된 과세대상이 되는 취득으로 파악하고자 한 취지이다.

다만,

지방세법 제105조 제10항에 의하면 주택재건축조합이 당해 조합원용으로 취득하는 조합주택용 부동산은 그 조합원이 취득한 것으로 의제하고 있으므로, 주택재건축조합이 조합원용으로 신탁받은 토지 부분은 취득세 부과대상이 되는 취득으로 보지 않게 된다.

(다) 따라서 원고가 그 조합원들로부터 신탁받은 토지 중 일반분양한 아파트 대지에 상응하는 이 사건 일반분양분 토지 부분은 조합의 독자적인 사업용으로 취득한 것으로서 취득세의 과세대상이 된다고 할 것이므로, 원고의 첫째 주장은 이유 없다.

(2) 원고의 둘째 주장에 대하여

(가)

구 지방세법(2003. 5. 29. 법률 제6916호로 개정되기 전의 것) 제110조 제1호는 형식적인 소유권의 취득의 하나로 비과세에 해당되는 경우인 신탁(신탁법에 의한 신탁으로서 신탁등기가 병행되는 것에 한한다)으로 인한 신탁재산의 취득을 규정하면서

주택건설촉진법 제44조의 규정에 의한 주택조합과 조합원간의 신탁재산 취득을 제외하였는데, 위 단서의 ‘

주택건설촉진법 제44조의 규정에 의한 주택조합과 조합원간의 신탁재산의 취득’은 2003. 5. 29. 지방세법이 개정되고 주택건설촉진법이 주택법으로 전문개정됨에 따라 ‘

주택법 제32조의 규정에 의한 주택조합과 조합원간의 신탁재산의 취득’으로 법 조문이 변경되었다가 2005. 1. 5.

지방세법(법률 제7332호)이 다시 개정되면서 위 단서의 예외 사유로 ‘도시 및 주거환경정비법 제16조 제2항의 규정에 의한 주택재건축조합과 조합원간의 신탁재산의 취득’이 추가되었다.

(나) 이 사건의 경우, 당초 원고는

구 주택건설촉진법 제44조의 규정에 따라 설립된 주택조합으로서 원고의 이 사건 토지의 취득은 2005. 1. 5. 지방세법이 개정되기 전에도 부칙 규정에 의하여

주택법 제32조의 규정에 의한 주택조합과 조합원간의 신탁재산의 취득에 해당된다고 볼 것이므로 위 지방세법 개정 전에 원고와 같은 경우 비과세되었다거나 그러한 관행이 있었다고 볼 수 없다.

(다) 따라서 원고의 둘째 주장도 이유 없다.

(3) 원고의 셋째 주장에 대하여

(가)

지방세법 제111조 제1항본문은, 취득세의 과세표준은 ‘취득당시’의 가액으로 하도록 규정하고 있는바, 주택재건축조합이 조합원으로부터 신탁받은 토지는

지방세법 제105조 제10항의 조합원용으로 취득한 경우가 아닌 한 취득세의 과세대상이 되고, 이 사건의 경우와 같이 신탁에 의한 취득은 승계취득에 해당한다고 할 것이다.

이와 같은 신탁에 의한 취득의 경우 그 취득시기에 관하여 특별규정이 없으므로, 취득시기를 규정한

지방세법 시행령 제73조 제1항에 따라 원칙적으로 사실상의 취득을 한 때를 취득시기로 보되, 그 권리이전이나 그 행사에 등기등록을 요하는 재산의 경우에는 위와 같은 취득시기 도래 여부를 불문하고 등기등록일에 취득한 것으로 보아야 할 것이다.

따라서 이 사건과 같이 주택재건축조합이 조합원으로부터 신탁받은 경우, 그것이 취득세의 부과대상이 되는 한, 그 토지에 대한 취득세 과세표준의 산정 기준이 되는 취득시기는 늦어도 당연취득일인 신탁등기를 한 날로 봄이 상당하다.

(나) 다만, 이렇게 보는 경우 문제가 되는 것은 조합원으로부터 주택재건축조합으로 신탁등기가 이루어질 당시에는 그 토지가 조합원용인지 일반분양용인지 구분이 되어 있지 않은 관계로 취득세를 신고납부 또는 부과할 수 없거나 그 시기가 불분명하다는 점이다.

그러나 주택재건축의 경우 “재건축조합설립 - 사업시행인가 - 분양신청 - 관리처분계획 - 착공 - 준공 - 분양처분 - 조합해산”이라는 절차를 거치면서 건축물 등에 대한 조합원용과 일반분양용의 구분이 구체화되어 간다고 할 수 있는바(재건축은 도시 및 주거환경정비법 제정 이전에는 구 주택건설촉진법에 의하여 규율되고 있었는데, 구법 당시에는 관리처분계획에 관한 규정이 없었고, 또 사업시행인가 대신 사업계획승인을 하고 있었다), 이러한 일련의 절차에서 조합이 신탁받은 토지에 대한 조합원용과 일반분양용의 구분은 조합원들로부터 분양신청을 받아 관리처분계획을 작성한 때에 구체적으로 정해지고 특별한 사정이 없는 한 관리처분계획에 따라 분양처분을 하게 되므로, 관리처분계획이 인가되어 그 효력이 발생하면 이 때에 조합원용과 일반분양용이 명확히 구분되어 취득세의 부과대상이 현실화되었다고 할 수 있다. 이는

지방세법 제107조에서 규정하고 있는 용도구분에 의하여 비과세되었다가 그 후에 용도대로 사용하지 아니하여 과세대상이 되는 경우와 유사한 경우라고 할 수 있는데, 이와 같은 경우 지방세법 제120조 제3항에 따라 부과대상이 된 날, 즉 관리처분계획인가처분의 효력이 발생하는 날(인가 고시일로부터 5일이 경과한 날)로부터 30일 이내에 신고납부를 하여야 한다고 할 것이다(그 후에 일부 변경이 있는 때에는 수정신고 등으로 해결할 수 있을 것이다). 설령 취득세 부과대상이 되는 시기를 관리처분계획인가 효력발생일이 아닌 다른 날로 보더라도 그 취득시기를 달리 볼 것은 아니다. 그리고 이러한 취득세의 부과제척기간은

지방세법 제30조의4 제1항에 따라 위 신고납부기한의 다음날부터 기산되어야 할 것이다.

(다) 결국 이 사건 취득세에서의 취득시기는 이 사건 신탁등기일인 2003. 8. 29.경부터 같은 해 10. 7.경이 되고, 이 사건 토지 중 이 사건 일반분양분 토지에 관한 과세표준 역시 그 시점을 기준으로 하여 산정하여야 할 것이다. 그런데도 피고는 이 사건 처분을 함에 있어서 이 사건 아파트에 대한 준공인가일인 2005. 11. 21.의 가액을 기준으로 과세표준을 정하여 세액을 산출하였으므로, 이 사건 처분은 그 취득의 대상과 시기를 잘못 인정하여 과세표준을 산정하고 세액을 산출한 것으로서 위법하다. 따라서 원고의 셋째 주장은 이유 있다.

그런데 이 사건의 경우 제출된 자료만으로는 이 사건 토지 중 이 사건 일반분양분 토지의 신탁등기 당시 가액을 인정할 증거가 없어 정당한 세액을 산출할 수 없으므로 이 사건 처분 전체를 취소하기로 한다.

3. 결론

그렇다면, 원고의 청구는 이유 있어 인용한다.