부동산 거래신고제도 업무처리 요령에 따라 가격검증이 가능한 부동산은 토지 및 주택에 한하는 것으로서 상가의 경우 실제 거래가액을 신고한 것으로 볼 수 없는 것은 물론, 적법하게 산정된 시가표준액에 미달하는 신고가액으로 확인된 이상, 이에 시가표준액을 과세표준으로 하여 취득세 등을 부과한 처분은 타당하다.

1. 처분의 경위

가.

소외 김광복은 2005. 8. 17.

광주 북구 오치동 913-2대 910.4㎡ 및 그 지상 5층 일반목욕장 건물(이하 ‘이 사건 부동산’이라 한다)을 대금 807,000,000원에 낙찰받아 그 명의로 소유권이전등기를 마친 후 2006. 2. 15. 원고에게 이 사건 부동산을 매매대금 840,000,000원에 매도하였다(이하 ‘이 사건 매매’라고 한다).

나. 원고는 이 사건 부동산의 과세표준인 2,260,779,350원을 기준으로 한 등록세 45,215,580원 및 지방교육세 9,043,110원을 신고납부하고 2006. 3. 30. 이 사건 부동산에 관하여 그 명의로 소유권이전등기를 마쳤다.

다. 그러나 원고는 이 사건 과세표준이 시세에 비하여 지나치게 높다고 주장하면서 840,000,000원을 이 사건 부동산의 취득가액으로 신고하고서 위 신고가액을 기준으로 산출한 취득세16,825,200원, 농어촌 특별세 1,848,000원을 신고납부하였으나, 피고는 2006. 5. 12. 원고에 대하여 이 사건 부동산의 취득신고가액이 시가표준에 미달하므로 지방세법 제111조 규정에 따라 시가표준액 2,260,779,350원을 기준으로 산출한 취득세 및 농어촌특별세에서 원고가 신고납부한 세액을 제외한 나머지 취득세 28,577,540원, 농어촌특별세 3,125,700원을 부과고지하였다(이하 원고가 피고에 대하여 한 위 등록세 및 지방교육세 신고납부 처분 및 피고의 위 취득세 및 농어촌특별세 부과처분을 합하여 ‘이 사건 처분’이라 한다).

[인정근거] 다툼 없는 사실, 갑제2호증의 1 내지 4, 을제1호증의 각 기재, 변론 전체의 취지

2. 이 사건 처분의 적법 여부

가. 원고의 주장

원고는 이 사건 부동산의 취득에 대하여는

지방세법 제111조 제5항(원고는 위 규정 중 제5호를 적시하였으나 이는 기본적으로 위 규정에 따라 이 사건 부동산의 사실상 취득가격을 과세표준으로 하여야 한다는 취지로 보인다)이 적용되어 위 규정에 따라 사실상 취득가격을 과세표준으로 하여 취득세 및 등록세가 결정되어야 함에도 불구하고, 피고는 취득신고가액이 시가표준액에 미달한다는 이유를 들어 시가표준액을 과세표준으로 하여 이 사건 처분을 하였으므로 이 사건 처분에는 취득세 및 등록세의 과세표준에 대한 법리를 오해한 위법이 있다.

나. 관계 법령

별지 관계 법령 기재와 같다.

다. 판단

(1) 이 사건 부동산의 취득에 대하여

지방세법 제111조 제5항이 적용되는지 여부

(가) 취득세 및 등록세의 과세표준에 관한

지방세법 제111조, 제130조의 취지는 납세의무자가 사실상 취득가액으로 신고한 금액을 원칙적인 과세표준으로 하고, 신고를 하지 아니한 경우 또는 신고를 하더라도 신고가액이 시가표준액에 미달하는 경우에는 시가표준액을 과세표준으로 하되,

지방세법 제111조 제5항의 요건이 충족된 경우에만 납세의무자의 신고 유무 및 금액 등에 관계없이 입증된 사실상의 취득가격으로 과세표준을 정한다는 것이고,

같은 법 제111조 제5항에 열거된 사유는 사실상의 취득가격에 의할 수 있는 제한적, 한정적 요건에 해당하며, 그에 열거된 요건을 갖추지 못한 경우에는 사실상의 취득가격을 과세표준으로 삼을 수는 없다고 보아야 할 것이다(

대법원 2006. 7. 6. 선고 2005두11128 판결).

(나) 먼저, 이 사건 부동산의 취득에 관하여 원고 주장과 같이

지방세법 제111조 제5항 제5호가 적용되는지 여부에 관하여 보건대, 위 규정은 공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률(이하 ‘법’이라 한다) 제28조 규정에 의하여 검증이 이루어진 취득에 대하여는 사실상 취득가격을 취득세 및 등록세의 과세표준으로 하도록 규정하고 있는바,

법 제28조 및 부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률(위 법률은 제2장 제1, 2절에서 토지와 주택에 관한 가격 공시 규정만을 두고 있다)의 규정에 의하면

법 제28조에서 규정하고 있는 부동산거래 신고가격의 검증은 토지 및 주택을 대상으로 하는 거래의 경우에만 적용될 뿐 이 사건 매매와 같이 상가건물 매매의 경우에는

법 제28조 소정의 검증대상이 아니므로 지방세법 제111조 제5항 제5호 규정이 적용된다고 할 수는 없다.

다음으로,

지방세법 제111조 제5항 제3호의 위임에 따른

지방세법시행령 제82조의2 제1항 제1호에서,

같은 법 제111조 제5항 제3호의 "판결문·법인장부 중 대통령령이 정하는 것"이라는 규정 가운데 '판결문'은 민사소송 및 행정소송에 의하여 확정된 판결문을 가리키고 화해 등에 의한 것은 제외한다고 규정하고 있으므로, 민사소송 및 행정소송에 의하여 확정된 판결문에서 부동산의 취득가격이 입증된 경우에는 사실상 취득가격을 취득세 및 등록세의 과세표준으로 할 수 있다고 할 것이다. 이 경우 과세처분 이전에 확정된 판결문에서 취득가격이 입증된 경우에 위 규정이 적용됨은 의문의 여지가 없으나 과세처분의 적법 여부가 다투어지는 당해 행정소송의 판결문에서 부동산의 취득가격이 입증된 경우에도 위 규정이 적용되는지에 관하여 보건대, 위 규정은 반드시 과세처분 전에 확정된 판결문에 의하여 취득가격이 입증된 경우로 제한하지 않고 있으며 당해 행정소송에서 취득가격이 입증되고 그 판결이 확정되면 과세관청은 그에 따라 종전의 과세처분을 감경경정처분 하여야 하며, 만약 이 경우 위 규정이 적용되지 않는다면 부동산의 사실상 취득가격을 과세표준으로 취득세 및 등록세를 산출하여야 한다고 주장하고자 하는 자는 과세관청이나 매도인을 상대로 먼저 당해 부동산의 사실상 취득가격을 확인하는 소를 제기한 후 그 소송에서 사실상 취득가격이 입증되기를 기다렸다가 과세처분의 취소를 구하는 소를 제기하여야 하는바 그 과정에서 취소소송의 제소기간이 도과하여 과세처분의 취소를 다툴 기회를 박탈당할 염려가 있어 헌법상 보장된 재판받을 권리를 침해당할 우려가 있을 뿐만 아니라 당해 행정소송에서 사실상 취득가격이 입증되면 이를 기초로 과세처분의 적법 여부를 판단할 수 있음에도 별도로 취득가격의 확인을 구하는 소를 제기하도록 하는 것은 소송경제에도 반한다고 할 것이다. 따라서 위 규정은 과세처분의 적법 여부가 다투어지는 당해 행정소송의 판결에서 사실상 취득가격이 입증된 경우에도 적용된다고 보아야 할 것이므로, 원고가 이 사건 부동산을 취득하면서 지불한 사실상 취득가격이 얼마인지에 관하여 살펴본다.

(2) 이 사건 부동산의 사실상 취득가격 및 과세표준

(가) 원고는

김광복으로부터 이 사건 부동산을 840,000,000원에 취득하였다고 주장하므로 보건대, 갑제2호증의 1 내지 4, 갑제5, 7, 8, 11호증의 각 기재에 변론 전체의 취지를 종합하면, 원고는 김광복과 사이에 2006. 2. 15. 이 사건 매매대금을 840,000,

000원으로 정하고 계약금 250,000,000원은 당일 지급하고, 중도금 500,000,000원은 농협대출건으로 정산하며, 잔금 90,000,000원은 2006. 3. 22.까지 지급하기로 하는 내용의 매매계약서를 작성하여 소유권이전등기의 원인을 증명하는 서면으로 제출한 사실, 원고는 2005. 11. 2.

남광주농업협동조합으로부터 500,000,000원을 대출받아

김광복에게 지급하였는데,

김광복은 같은 날 원고의

남광주농업협동조합에 대한 위 대출금채무를 담보하기 위하여 이 사건 부동산에 관하여 채무자를 원고로, 채권최고액을 650,000,

000원으로, 근저당권자를

남광주농업협동조합으로 하여 근저당권설정등기를 경료한 사실, 원고는 2006. 3. 22. 잔금지급을 위하여 액면금 90,000,000원, 지급기일 2007. 3. 21.로 된 약속어음 1장을 발행하여

김광복에게 교부한 사실(위 약속어음은 문방구어음으로 보인다),

김광복은 원고로부터 위 약속어음을 교부받은 이외에 잔금지급을 담보할 아무런 인적물적 담보를 제공받지 아니한 사실은 인정되나, 갑제4호증의 기재에 의하면

김광복은 이 사건 부동산을 낙찰받은 후 소유권이전등기를 하면서 57,060,000원 상당의 주택채권을 구입하여 집행법원에 제출하였고 등록세 및 지방교육세로 19,447,2

00원을 납부한 사실을 알아볼 수 있는데,

김광복이 이 사건 부동산을 낙찰받아 소유권을 취득하면서 지출한 총 비용이 낙찰대금, 등록세 및 주택채권구입비용 등을 합하여 883,507,200원에 이르고 취득세를 포함할 경우 900,000,000원을 초과함(당시 채권할인율 10~11%에 주택채권을 할인매도하였다 하더라도 850,000,000원을 초과한다)도 이보다 적은 840,000,000원에 이 사건 부동산을 매도하고 나아가 그러한 손해가 되는 거래에서

김광복이 원고로부터 잔금을 지급받지 아니한 상황에서 원고에게 소유권이전등기를 해 주면서 잔금지급과 관련하여 문방구어음으로 보이는 약속어음 1장만을 받았을 뿐 다른 물적인적 담보를 제공받지 아니하였다고 함은 일반적인 거래관행에 비추어 납득하기 어려운 점에 비추어 보면, 원고가 이 사건 부동산을 취득한 가격이 840,000,000원이라는 주장에 부합하는 듯한 갑제2호증의 2, 3, 4의 각 기재 및 증인

김광복의 증언은 믿기 어렵고, 달리 이를 인정할 만한 증거가 없다.

(나) 따라서 원고의 이 사건 부동산의 취득이

지방세법 제111조 제5항 각 호에 해당하는 취득으로 볼 만한 아무런 사정이 없고, 나아가 원고가 이 사건 부동산의 취득가액으로 신고한 가액이 시가표준에 미달함은 앞서 본 바와 같으므로, 피고가 이를 전제로 원고의 이 사건 부동산 취득에 대하여

지방세법 제111조 제2항, 제130조 제2항의 규정에 따라 이 사건 부동산의 시가표준을 기준으로 취득세를 부과고지하고 등록세를 신고납부한 이 사건 처분은 적법하다고 할 것이다.

3. 결론

그렇다면, 원고의 이 사건 청구는 이유 없으므로 이를 기각하기로 하여 주문과 같이 판결한다.