부과처분의 과세표준은 시가 합계액의 약 63.9%에 불과하여 오히려 과세표준이 시가 합계액보다 낮으므로, 과세표준이 시가를 적절히 반영하지 못하여 현저히 불합리한 것으로 볼 여지가 없으며, 경매절차에서의 낙찰가는 몇 차례의 유찰을 거치는 경우 최초의 감정평가액보다 현저히 낮아지는 것이 보통이므로 낙찰가가 낮다고 하여 이를 시가와 동일한 것으로 단순 평가할 수는 없으므로, 세금징수는 타당하다.

1. 처분의 경위

아래 사실은 당사자 사이에 다툼이 없거나, 갑 제1호증의 1 내지 3, 갑 제2호증, 을 제1호증의 1 내지 5, 을 제2호증의 각 기재에 변론 전체의 취지를 종합하여 인정할 수 있다.

가. 원고는 재산세 부과기준일인 2006. 6. 1. 현재 인천 남구 주안동 169 지상 15층 근린생활시설 및 판매시설 건물인

신성쇼핑타워 건물 중 제104호{전용면적 32.54㎡, 공용면적 40.49㎡(주차장 19.26㎡, 복도ㆍ화장실 16.44㎡, 전기ㆍ기계실 3.24㎡, 1층 로비 1.55㎡)} 전부와, 3층 제301호 내지 353호 건물부분 중 18.58/1258.09 지분{전용면적 18.58㎡, 공용면적 23.12㎡(주차장 10.99㎡, 복도ㆍ화장실 9.39㎡, 전기ㆍ기계실 1.85㎡, 1층 로비 0.89㎡). 다만, 위의 건물부분의 공유자들 사이의 합의에 의해 원고가 위치 특정하여 점유ㆍ사용하고 있는 부분은 제309호이므로, 특정의 편의상 이하 위 지분을 가리켜‘제309호’라고 한다} 및 4층 제401호 내지 448호 건물부분 중 17.44/1206.17 지분{전용면적 17.44㎡, 공용면적 21.7㎡(주차장 10.32㎡, 복도ㆍ화장실 8.81㎡, 전기ㆍ기계실 1.74㎡, 1층 로비 0.83㎡). 다만, 위의 건물부분의 공유자들 사이의 합의에 의해 원고가 위치 특정하여 점유ㆍ사용하고 있는 부분은 제444호이므로, 특정의 편의상 이하 위 지분을 가리켜‘제444호’라고 한다}을 소유하고 있다.

나. 피고는 건축물인 제104호의 시가표준액을 77,557,860원, 제309호의 시가표준액을 36,904,500원, 제444호의 시가표준액을 33,484,270원, 위 제104, 309, 444호에 부대한 수조 및 저유조의 시가표준액을 752,447원으로 각 결정하고, 그 합계인 148,699,077원에 지방세법 부칙(2005. 12. 31.) 제5조 제1호에 의한 적용비율 55/100를 곱하여 나온 81,784,492원(원 미만 버림)을 과세표준으로 하여, 2006. 7. 10. 원고에 대하여 2006년도 정기분 재산세 204,030원, 도시계획세 122,420원, 공동시설세 211,840원, 지방교육세 40,800원 합계 579,090원을 부과하였다(이하 ‘이 사건 부과처분’이라고 한다).

2. 이 사건 부과처분의 적법 여부

가. 원고의 주장

원고는 2005. 5. 2. 제104호를 1992년 분양 당시의 가격 143,595,000원의 약 1/4에 불과한 45,000,000원에 매수하였고, 2003. 3. 14. 제309호를 임의경매를 통하여 11,360,000원에 낙찰받았으며, 2002. 9. 12. 제444호를 역시 임의경매를 통하여 3,671,000원에 낙찰받아 소유하고 있음에도 불구하고, 위 각 건축물에 대한 시가표준액은 위와 같은 시??전혀 반영하지 못하고 너무 높게 책정되어 있어 이를 기초로 한 이 사건 부과처분은 위법하다.

나. 관련법령

별지 관련법령 기재와 같다.

다. 판 단

(1) 지방세법의 관련 규정에 의하면, 건축물에 대한 재산세의 과세표준은

지방세법 제111조 제2항의 규정에 의한 시가표준액으로 하는데(

법 제187조 제1항), 그 시가표준액은 매년 1월 1일 현재 시장ㆍ군수가 행정자치부장관이 정하는 기준에 따라 도지사의 승인을 얻어 결정하되, 그 산출방식은

소득세법 제99조 제1항 제1호 나목의 규정에 의하여 산정ㆍ고시하는 건물신축가격기준액에 건물의 구조별ㆍ용도별ㆍ위치별 지수, 건물의 경과연수별 잔존가치율, 건물의 규모ㆍ형태ㆍ특수한 부대설비 등의 유무 및 기타 여건에 따른 가감산율을 적용하도록 하고 있다(

법 제111조 제2항 제2호,

시행령 제80조 제1항 제1호,

같은 조 제3항). 다만, 2006년의 과세표준은 위와 같은 방식으로 결정된 시가표준액에 100분의 55를 곱하여 산정한 가액으로 한다(법 부칙 제5조 제1호).

한편, 시장ㆍ군수가 위와 같은 요소들을 모두 참작하여 과세표준을 정하였다고 하더라도, 과세표준이 시가나 기타 사정에 비추어 현저하게 불합리한 것으로 인정되는 경우에는 그 과세표준의 결정 및 이에 기초한 과세처분은 위법한 것으로 보아야 할 것이나(

대법원 1997. 7. 8. 선고 95누17953 판결 참조), 그 불합리한 정도가 현저하지 않은 경우에는 과세표준의 결정 및 이를 기초로 한 과세처분이 위법하다고 할 수는 없다.

(2) 을 제1호증의 1 내지 5, 을 제2호증, 을 제3호증의 1, 2, 을 제4호증의 각 기재 및 백산감정평가사 사무소장에 대한 시가감정촉탁결과에 변론 전체의 취지를 종합하면, 피고는 국세청장이 2005. 12. 30.

소득세법 제99조 제1항 제1호 나목의 규정에 의하여 산정ㆍ고시한 건물신축가격기준액 470,000원/㎡에 구조지수 1.20(철골철근콘크리트조), 용도지수 1.25(근린생활시설), 위치지수 1.08(건물부속토지가격 1,730,000원/㎡), 경과년수별 잔존가치율 0.776{= 1 - (0.016 × 경과년수 14년)}을 곱하여 산출한 금액 590,000원(1,000원 미만 버림)을 위 제104호, 309호, 444호에 대한 1㎡당 시가표준액으로 결정하고, 위 1㎡당 시가표준액 590,000원에 제104호의 면적 73.03㎡(= 전용면적 32.54㎡ ＋ 공용면적 40.49㎡) 및 가감산특례 1.80(7,560㎉ 이상의 중앙조절식 에어컨, 자동승강기, 11층 ~ 20층의 고층건물 각 0.15 가산, 1층 상가부분 0.35 가산)을 곱하여 산출한 77,557,860원을 제104호의 시가표준액으로 하고, 위 1㎡당 시가표준액 590,000원에 제309호의 면적 41.7㎡(= 전용면적 18.58㎡ ＋ 공용면적 23.12㎡) 및 가감산특례 1.50(7,560㎉ 이상의 중앙조절식 에어컨, 자동승강기, 11층 ~ 20층의 고층건물 각 0.15 가산, 3층 상가부분 0.05 가산)을 곱하여 산출한 36,904,500원을 제309호의 시가표준액으로 하며, 위 1㎡당 시가표준액 590,000원에 제444호의 면적 39.14㎡(= 전용면적 17.44㎡ ＋ 공용면적 21.7㎡) 및 가감산특례 1.45(7,560㎉ 이상의 중앙조절식 에어컨, 자동승강기, 11층 ~ 20층의 고층건물 각 0.15 가산)를 곱하여 산출한 33,484,270원을 제444호의 시가표준액으로 하고, 위 제104호, 309호, 444호에 부속된 수조 및 저유조의 시가표준액을 752,447원으로 하여 이를 모두 합산한 148,699,077원을 최종 시가표준액으로 결정한 다음, 여기에 지방세법(2005. 12. 31.) 부칙 제5조 제1호의 적용비율 55/100을 곱하여 산정한 81,784,492원(원 미만 버림)을 과세표준으로 하여 이 사건 부과처분을 한 사실, 재산세 과세기준일인 2006. 6. 1. 현재 대지지분을 포함한 제104호, 309호, 444호의 시가 합계는 127,800,000원(제104호 75,600,000원, 제309호 29,200,000원, 제444호 22,800,000원)인 사실을 각 인정할 수 있다.

(3) 위 인정사실에 의하면, 제104호, 309호, 444호의 시가 합계는 127,800,000원인 반면(다만, 각 건축물의 시가에는 대지지분의 가치가 포함되어 있으나, 갑 제1호증의 1 내지 3의 각 기재에 의하면, 104호의 대지지분은 8.5㎡/3958.5㎡, 309호의 대지지분은 약 4.85㎡/3958.5㎡, 444호의 대지지분은 약 4.55㎡/3958.5㎡인 사실을 인정할 수 있으므로, 위 104, 309, 444호의 시가에서 대지지분이 차지하는 비중은 미미하다고 할 것이다), 이 사건 부과처분의 과세표준은 81,784,492원으로서 위 시가 합계액의 약 63.9%에 불과하여 오히려 과세표준이 시가 합계액보다 낮으므로, 과세표준이 시가를 적절히 반영하지 못하여 현저히 불합리한 것으로 볼 여지가 없다. 또한, 경매절차에서의 낙찰가는 몇 차례의 유찰을 거치는 경우 최초의 감정평가액보다 현저히 낮아지는 것이 보통이므로 낙찰가가 낮다고 하여 이를 시가와 동일한 것으로 단순 평가할 수는 없다고 할 것이다. 따라서 과세표준을 81,784,492원을 과세표준으로 한 이 사건 부과처분은 적법하다.

3. 결 론

그렇다면, 원고의 이 사건 청구는 이유 없으므로 주문과 같이 판결한다.